南京城东G16双麒路地块综合分析评估.docVIP

南京城东G16双麒路地块综合分析评估提要：5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。地块出让面积为85646.55平方米，容积率为1.0R1.83，建筑密度不超过22%，高度不超过80米，绿地率为30%，挂牌起始价为11亿。 2011G16地块位置图 地块现状： 茅草丛生 石杨路延长线已经基本建成 近期，新浪乐居品地汇与南京金网络一道对G16地块进行评估。由于之前拿到了地块的详细区位图，在实景导航系统的指引下，专家组一行非常顺利的就到达了双麒路地块。整个地块由北至南、从西至东呈“L”型的形状。 G16地块现状 站在双麒路上远眺，整个地块上茅草丛生，显得有点萧条。由于这一区域开处于开发初期，因此周边环境不是很好，空气中弥漫着一股烟尘的味道。在地块的一侧，有一小片附近村民种植的农作物。一位来采摘蔬菜的村民表示，“这里已经荒了很长时间，因为觉得怪可惜，所以种了一点蔬菜。” 实地走访发现，双麒路处于改造拓宽阶段，南侧的石杨路延长线已经建成。石杨路东接正在开发中的麒麟科技新城以及绕城高速，向西与南京主城相连。去年年底，北京富力城曾以底价拿下2010G61、2010G62这两幅地块，麒麟科技园建设正式启动。从距离上看，G16地块将来完全可以搭上麒麟科技园的社区配套。 地块优势： 周边交通潜力巨大 拥有众多规划利好 就交通情况而言，除了上面提到的双麒路和石杨路外，G16地块位于南京绕城高速和京沪高铁之间，且能清楚地看到京沪高铁。项目东南方5公里处是青龙山，西边2.5公里处是七桥瓮生态湿地公园，北边5公里处是南京的天然绿肺紫金山风景区。未来南京地铁13号线将经过本案，设立的站点是杨庄站和白下科技园站。 G16地块位于理工大科技园西南角 除了交通条件良好外，G16地块位于上图中的创业园的西南侧。该创业园是由南京理工大学和南京市白下区人民政府共同发起创办，于2001年4月经市政府批准挂牌成立。园区规划建设位于白下区东南部，毗邻南京理工大学的两块地域内，规划总面积约3000亩。 由于是政府重点工程，园区招商引资已经取得重大进展。目前，南京理工大学、南京航空航天大学、28所及社会力量创办的120家高科技企业相继落户园区，注册资本逾4亿元，并已先后与美国、德国等多家投资机构签订了合作意向。 金网络分析报告指出，地块坐拥交通以及众多规划利好，3公里范围内无任何在售项目，而前期已经入住的项目产品相对低端，因此本项目的入市竞争压力不大。区域市场在售项目较少，随着区域规划实施和不断成熟，能够较好地保证产品保值增值，产品存在着较大的溢价空间。 地块缺点： 区域开发相对滞后 商业配套无法满足居民需求 由于近年城东板块可供出让土地日益减少，因此其房地产开发并不是非常蓬勃。地块南侧的银龙花园是一个早已入住的大型经济适用房项目，地块北边1.5公里处是已经售罄的鸿意星城。除此而外，周边并没有其他大型的社区。 近年城东出让重要地块一览表 2010年1月以来城东板块销售走势与多个新盘，如保利紫晶山、紫金东郡的推房节奏保持高度一致。即有充分的供应量就出现了高销售量，供应量一旦缺乏销量情况就比较惨淡。 从2008年1月至2010年3月，G16双麒路地块附近土地供应非常少，统计仅有4幅土地成交，分别为2009G67、2010G60、2010G61以及被复地拿下的海军医地块。 “G16地块处于白下区高新技术开发区，目前周边居住环境氛围尚不成熟。除了为数不多几个低端项目的社区配套外，其余满足区域消费的商业配套非常缺乏”，金网络资深土地分析师表示。由于南北两侧临近宁铜铁路和京沪高铁，未来噪声影响也会比较明显。” 地块前景： 可提高板块影响力 传已被北京名企锁定 地块边缘的要道双麒路正在施工 金网络统计数据显示，去年1月到今年3月，除个别月份外，白下区二手房销售情况走势较为平稳，平均每月成交400多套。作为南京的核心城区，白下区二手房成交量虽不大，但是成交价格始终居于全市各行政区域的前列。报告同时显示，随着招商紫金山1号和朗诗钟山绿郡这两个纯新盘入市，缺乏房源的城东板块增加有效供应，且这两个项目均定位高端，有望在市场上形成较大的反响。 “城东板块历来是南京高端产品的集中区域，双麒路地块的开发可以提高整个板块在整个南京市场的影响力”，金网络土地分析人士表示。另据知情者透露，早在2、3年前，就已经有一家来自北京的知名房企盯上了这幅地块，其南京公司负责人曾多次表示志在必得，“因此估计拍卖不会很火爆。” 走访发现，在南京楼市有一定知名度，而且距离G16地块较近的项目并不多，只有鸿意星城、德基紫金南苑、万达紫金明珠等