《房屋登记一百问》word版.doc

房屋登记一百问房屋登记一百问目 录 第一章 登记簿的性质和功能 1、什么是房屋登记簿？1 2、房屋登记的作用是什么？1 3、房屋登记簿和房屋权属证书之间有何关系？2 4、房屋登记簿包括哪些内容？3 5、房屋登记簿与房屋登记档案有何区别？3 6、房屋登记簿应怎样进行查询？4 7、签定购房合同并经公证能否替代房屋登记？5 8、哪些房屋登记需要发证？哪些房屋登记只需发登记证明？ 5 第二章 房屋登记基本原则 9、房屋登记程序为什么要求当事人提出申请后才能启动？ 6 10、权利人提出房屋登记申请时，登记机构将对哪些事项进行审查？7 11、什么是房地权利一致原则？8 12、房屋登记为什么要实行属地管理？8 13、在房屋登记中为什么要求当事人共同提出申请?9 第三章 登记申请人 14、哪些情形可以由当事人单方提出房屋登记申请？9 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登记申请？10 16、 未成年人的房屋，如何办理权属登记手续？11 17、未成年人申请房屋登记，如何保证未成年人的利益？11 18、外籍人士如何在我国境内办理房屋产权登记？12 19、房屋登记是否可以由当事人委托代理人申请？13 第四章 登记程序 20、房屋登记的一般程序是怎么规定的？13 21、房屋登记机构将申请事项记载于房屋登记簿之前，申请人是否可以撤回登记申请?14 22、房屋登记程序中，登记机构将在哪些情形下进行实地查看？15 23、房屋登记的类型包括哪些？16 24、当事人申请房屋登记时，登记机构将对哪些事项进行审查？16 25、遗失补证程序在房屋登记办法中有何新规定？17 26、登记程序中“记载于登记簿”有什么重要意义？18 27、房屋权利人怠于申请房屋登记是否可以由他人代位申请? 18 第五章、房屋基本状况登记 28、什么是房屋登记的基本单元？19 29、登记机构为什么要以楼盘表为核心建立登记制度？20 30、权利人能否对阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施进行产权登记？21 31、在房屋权属登记中，对申请登记的房屋面积有无最小的限定 ? 21 32、房屋登记时所记载的面积是套内面积还是建筑面积? 22 33、在办理初始登记时，房屋自然状况和建设工程规划许可证上记载的内容不一致怎么办？23 34、业主共有部分包括哪些部分？24 35、业主共有部分如何登记？25 36、房屋登记时，确定房屋用途的依据是什么？分哪几种？ 26 37、联合建房过程中，建设单位和土地使用权人不一致能否登记？27 第六章 房屋权利状况登记 38、购买房屋不办理房屋登记有何风险？28 39、新建商品房为什么要办理初始登记以后才能办理转移登记？28 40、哪种情形的房屋不能予以登记？29 41、房屋所有权证书遗失后未及时补领，该房屋所有权人去世后如何办理补证手续？30 42、购房人可否借用他人的名义购房？30 43、继承的房屋是否一定要经公证才能办理房屋转移登记？ 31 44、哪些事项必须经公证才能办理房屋权属登记？33 45、权利人委托他人办理产权登记，委托书是否一定要公证？ 34 46、继承、赠与等行为能否由“律师见证”代替“公证”办理房屋转移登记手续？34 47、孙子女继承爷爷奶奶遗留的房屋有几种方式？35 48、购置房屋产登记簿上是否可以记载未成年人的名字？ 36 49、父母以未成年人名义购买商品房的能不能办理抵押或转移登记？37 50、房屋拆迁补偿时，如原产权人已去世，该房屋的产权如何登记？38 51、对属于夫妻共有的房产，登记在单方名下有什么弊端？ 38 52、夫妻在婚内购买的房屋登记在一方名下属于个人财产还是夫妻共同财产？39 53、夫妻在婚姻存续期间应如何办理房屋转移或抵押登记？ 40 54、是否可以凭“夫妻约定房屋产权归单方所有的承诺书”办理房屋登记？这种承诺书是否要经过公证?41 55、夫妻关系存续期间，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接办理房屋转移登记吗？42 56、房屋登记在夫妻一方名下，出现不利于另一方的情形时，怎么办？42 57、离婚协议或离婚判决上写有“将某某房屋给某人”的条款时，申请人应当如何办理房屋转移登记？43 第七章、房屋其他状况登记 58、什么是期房按揭？44 59、申请房屋抵押权登记是否需要提供土地使用权证？45 60、房屋抵押权登记中对提交的抵押合同和主债权合同有哪些要求？45 61、当事人可否约定房屋抵押权的存续期限并要求登记机构予以记载？46 62、房屋已设立抵押权后，是否还能再设定抵押权？46 63、什么是最高额抵押？47 64、以房屋设立最高额抵押权申请登记应当注意哪些事项？ 48 65、什么是在建工程抵押？48 66、什么是预告登记？ 49 67、哪些情形可以申请预告登记？50 68、预告登记的有效期是多长？50 69、预告登记期限届满能否直接转为本登记？50 70、办理预购商品房预告登记应提交哪些资料？51 71、什么是地役权？51 72、什么是更正登记与异议登记？52 73、申请更正登记应提交哪些资料？52 74、房屋登记机构是否可以依职权进行更正登记？53 75、利害关系人认为房屋登记簿记载事项错误而权利人不同意更正应当怎么办？53 76、人民法院查封房屋是否要到房屋登记机构办理登记？ 54 77、人民法院是否可以对未进行房屋所有权登记的房屋进行查封？54 78、正式查封与预查封的期限是多长？55 79、什么是轮候查封登记？轮候查封登记的顺序如何确定？ 55 第八章 集体土地上房屋登记 80、集体土地范围内房屋转让不能违反哪些限制性规定？ 56 81、集体土地上房屋初始登记应提交什么资料？应如何办理？ 56 82、夫妻只有一方是农村集体经济组织成员，能否将其在村集体土地上共同建造的房屋登记在夫妻双方名下？57 83、请问集体土地上房屋转移登记与国有土地上房屋转移登记有什么不同？58 84、应由什么单位出具申请人需提交的“属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”？59 85、农村集体土地上的宅基地使用权及该土地上建造的房屋，能否设立抵押?59 86、集体土地上房屋办理初始登记，为何要进行公告？ 60 第九章、历史遗留问题 87、以前购买的商品房，现在开发商已不存在，如何办证?61 88、原郊区政府核发的房屋所有权证能否直接办理转让、抵押等手续？62 89、企业改制前按房改出售给职工的房屋但未办证，现在企业已经改制，职工的产权证应如何办理？62 90、城市规划法颁布实施前一直未办理房屋权属证书的房屋，如何补办产权登记手续？63 第十章 登记提交资料、办理流程、收费和时限 91、申请国有土地上房屋所有权初始登记，应当提交哪些材料？63 92、申请国有土地上房屋所有权初始登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？64 93、申请房屋所有权转移登记，应当提交哪些材料？65 94、申请房屋所有权转移登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？66 95、申请房屋抵押权登记，应当提交哪些材料？68 96、申请房屋抵押权登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？68 97、申请人的身份证明包括哪些？69 98、继承房屋的，继承人是否应交纳契税？71 99、已登记为夫妻共有的房产，现夫妻双方要求重新登记为一方独有的，申请人办理此种登记是否应交纳契税？72 100、法律规定登记机构的办证时限是多久？72第一章 登记簿的性质和功能 1、什么是房屋登记簿？ 答：房屋登记簿是指由房屋登记机构用来记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。建立房屋登记簿是贯彻执行我国物权法提出建立不动产登记簿的制度要求，物权法实施以前，我国的房屋登记只是颁发房屋权属证书和证明登记，而并未建立房屋登记簿。房屋登记簿具有以下几个特征：（1）法定性。房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定；（2）权威性。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容；（3）统一性，指一个登记区域内只能有一个房屋登记簿；（4）永久性，房屋登记簿应该永久保存。 2、房屋登记的作用是什么？ 答：房屋登记是指经房屋权利人向登记机构申请，登记机构将房屋权属及权利人等相关事项记载于登记簿的过程，它是一种房屋物权变动的公示方式。依我国物权法的相关规定，动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移，而房屋不可移动，其所有权归属和转移难以通过占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况。比如，我们购置手机时，付费后从商场取得手机，即可以成为手机的所有权人。但是，购置房屋时，即使付清全部房款，并且入住该房屋，也不能说取得了房屋的所有权，而必须申请房屋登记后，才能拥有房屋的所有权。 因此，房屋登记的作用主要体现在以下几个方面：（1）产生公信力。房屋登记簿记载的人即是该房屋的权利人，房屋登记具有定分止争、明晰产权、防止发生纠纷的作用。如出现房屋权属纠纷，除能证明房屋登记确有错误外，均以登记簿记载为准；（2）维护交易安全的作用。房屋权属关系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通过查询登记簿来判断交易风险，决定是否交易，因而房屋权属一定要通过登记簿公开才能维护交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登记越完备就越能使房屋权利透明化，促进权利人充分地、有效地利用房屋。 3、房屋登记簿和房屋权属证书之间有何关系？ 答：房屋登记簿是房屋登记机构用来记载房屋自然状况，权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。房屋权属证书是登记机构颁发给权利人作为享有该房屋权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，房屋物权的归属和内容应以房屋登记簿为根据。房屋权属证书只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。由于我国物权法颁布不久，房屋登记制度有待进一步完善，房屋登记簿的管理和查询工作需要加强和重视，在实际当中，仍然普遍存在重视房屋权属证书和轻视房屋登记簿的现象，这样将削弱房屋登记簿的公示性，影响房屋交易的安全。在交易过程中，房屋权利人为了证明自己的权利状况，可以出示房屋权属证书，房屋交易人则还应当查阅房屋登记簿，审查两者记载的权利状况是否一致，以避免交易风险。 4、房屋登记簿包括哪些内容？ 答：房屋登记簿包括以下内容：（1）房屋基本状况部分。主要记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限房地产平面图等；（2）房屋权利状况部分。主要记载房屋所有权、他项权利等有关情况。其中，房屋所有权的内容，主要记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质及注销事项等；房屋他项权利的内容，以房屋抵押权登记为例，该部分主要记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况。该部分还用于进行最高额抵押、在建工程抵押及地役权登记等；（3）其他状况部分。以预告登记为例，主要记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况等。此外，该部分还用于进行异议登记及查封登记等。 5、房屋登记簿与房屋登记档案有何区别？ 答：房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据。房屋登记档案是权利人在申请房屋登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料。因此，登记档案是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料。房屋登记簿与房屋登记档案有以下区别：（1）内容不同。房屋登记簿是登记机构制作的，是记载房屋权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。房屋登记档案则主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录；（2）公开的程度不同。登记档案中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，当事人或利害关系人可以对房屋的自然状况和权利状况以及房屋是否设定抵押和地役等情况进行查阅。因此，建立房屋登记簿后，房屋交易人或利害关系人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询房屋登记档案。 6、房屋登记簿应怎样进行查询？ 答：建立房屋登记簿的目的是保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，因此房屋登记簿应当是可以依法定程序进行查询的。房屋登记簿由房屋登记机构保存，单位和个人申请查询的，应当到房屋所在地的房屋登记机构查询。依株洲市房屋登记办法规定，查询人可以自己查询，也可以委托他人查询。查询人查询房屋登记簿所记载的信息，应当向登记机构提供有效的身份证明。查询人须填写房屋登记簿记载信息查询申请表，提供所查房屋的座落或房屋权属证书编号。委托他人查询的，受委托人应当出具载明查询事项的授权委托书和本人的有效身份证件。国家安全机关、公安机关、检查机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门、公证机构、仲裁机构、律师事务所申请查询的，需出具本单位的载明查询事由的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。登记机构可以依据查询情况出具书面查询证明或提供房屋登记簿的复制件，或者出具无查询结果的书面证明。 7、签定购房合同并经公证能否替代房屋登记？ 答：依我国法律规定，购房合同和房屋登记的法律效力是不同的。购房合同生效后，只是表明房屋买受人取得了请求出卖人交付房屋并配合办理房屋登记的权利，如果未经房屋登记，即使购房人已经入住该房屋，也不能说明其已经取得房屋的所有权。比如，甲将房屋以20万元卖给乙后，乙因故未能及时要求甲配合申请房屋所有权转移登记，后房价上涨，丙并不知道该房屋已被乙购买，以25万元购得该房屋，并办理了房屋登记。此时，丙经房屋登记依法取得了房屋的所有权，乙不能以自己签约在先为由主张该房屋的所有权，只能凭购房合同请求甲承担违约责任。 上述案例中，即使甲乙签订购房合同后，申请办理了公证，公证只是增强了购房合同的法律效力，乙对甲的对抗效力增强了，但乙并不能对抗丙。因为房屋登记簿具有权威性、法定性、统一性，房屋所有权的转移只有经记载于登记簿才能发生法律效力，甲乙之间的房屋买卖未经登记，乙并未取得房屋所有权。丙在购买甲的房屋时，其完全可以相信房屋登记簿上记载的权利状况是真实的，法律再要求丙去了解登记簿以外的信息是不公平的，因此，丙购甲的房屋并无任何过错，乙并不能以购房合同经公证为由主张自己已经取得了房屋的所有权。可见，购房合同并经公证并不能替代房屋登记。 8、哪些房屋登记需要发证？哪些房屋登记只需发登记证明？ 答：房屋登记办法第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。值得注意的是，房屋登记办法实施后，对于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考虑，规定向每一个共有人各颁发一本房屋所有权证，并在证书上注明“共有”字样，在每一本证上均记载所有的共有人，并注记“持证人”。另外，预告登记和在建工程抵押登记以及法律、法规规定的其他事项登记，因按通常理解，权利人并未取得房屋物权，因而只颁发登记证明。第二章 房屋登记基本原则 9、房屋登记程序为什么要求当事人提出申请后才能启动？ 答：申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构，提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此可见，现行法律规定了登记的法律效力。但是否进行登记从而获得物权法上的效力，必须通过当事人的意思来表示，这个意思表示就是登记申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律规定的特殊情形外，登记依申请进行，不申请不能启动程序，这是房屋登记办法确立的一个重要原则。原房屋权属登记管理办法规定房屋登记必须在一定时限内进行，例如，申请新建房屋登记的，应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对未按时限申请的还可以加收逾期登记费。因此，房屋登记办法实行的依“申请登记原则”是对原来登记制度的重大变革。 10、权利人提出房屋登记申请时，登记机构将对哪些事项进行审查？ 答：审查是登记机构对受理的登记申请事项进行审核，以做出予以登记或者不予以登记决定的行为。审查是整个登记程序中的关键环节。根据登记机构审查的程度不同，大致可以将登记分为形式审查和实质审查两种情况。大概来说，形式审查指对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记申请材料上记载的权利事项是否真实及有无缺陷，则不予过问。而实质审查，登记机构不仅应对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至要审查登记事项的基础法律关系。物权法和房屋登记办法没有采用形式审查和实质审查的概念而是强调登记机构在登记审核时，重点在于审核哪些具体内容。登记机构登记审核的内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的各种材料等。办法第二十条具体规定了登记审核的内容，即申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；是否存在本办法规定的不予登记的情形。 11、什么是房地权利一致原则？ 答：房地权利一致原则是我国法律的规定，也在实践工作中一直得到遵循。我国城市房地产管理法规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这是对房屋所有权登记和房屋占用范围内的土地使用权利登记一致性原则的规定和体现。 我国物权法也沿袭了这条原则。例如：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这些都体现了“房地权利一致”原则。 12、房屋登记为什么要实行属地管理？ 答：房屋登记实行属地管理就是房产登记的属地管辖原则。我国物权法规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。之所以强调房屋登记要实行属地管辖，主要是由于房屋登记本质上是房屋权利的公示方法。为了便于当事人和利害关系人查询，充分发挥房屋登记保护房屋交易安全、节约交易成本的功能，客观上需要在每一行政管辖区域内，由同一机构办理登记，对本行政区域内所有房屋统一办理登记，建立统一的房屋登记簿。强调这一原则，对于解决现实房屋登记实践中的问题具有重要意义。例如：如果不实行房屋登记的属地管辖原则，将会出现同一市县内相邻的两栋房屋，一栋到本县办理房产证而另一栋到外县办理房产证的情形。这种做法对于房地产市场的统一和发展，对于维护交易安全是十分不利的。 13、在房屋登记中为什么要求当事人共同提出申请？ 答：建设部出台的房屋登记办法要求当事人提出房屋登记申请时，应当由有关当事人双方共同申请。共同申请是申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生的房屋产权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。这些行为都属于民事法律行为中的双方行为。例如，合同是房屋产权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的房屋登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的房屋登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。所以，房屋买卖、交换、赠与、抵押等基于民事法律行为的房屋登记，应当由当事人双方共同向登记机构提出申请。这也是房屋登记中的“共同申请原则”。第三章 登记申请人 14、哪些情形可以由当事人单方提出房屋登记申请？ 答：房屋登记办法规定了以下情形可以适应当事人单方申请：（1）因合法建造房屋取得房屋权利；（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（3）因继承、受遗赠取得房屋权利；（4）有本办法所列变更登记情形之一；（5）房屋灭失；（6）权利人放弃房屋权利；（7）法律、法规规定的其他情形。由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式，且类型有限，因此，办法采用了列举的方式对可以单方申请房屋登记的情形进行了规定。单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：（一）是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋自然属性变更，权利人名称或者姓名变更，房屋灭失，权利人放弃权利等；（二）是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为；（三）是因继承或受遗赠取得房屋物权的；（四）是法律、法规规定的其他情形，例如：物权法规定权利人可以申请更正登记，利害关系人可以申请异议登记。此外，还有一种单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上还是一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记；更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人将来实现其债权，如果在预售人不按照约定与预购人共同申请预告登记的情形下，不允许预购人单方申请预告登记，则势必极大限制了预告登记制度功能的发挥，无法达到保护债权人利益的目的。 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登记申请？ 答：共有房屋，应当由共有人共同提出房屋登记申请。根据我国法律规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对某一物共同享有所有权。例如，两个人共同所有一栋房屋。共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。共有包括按份共有和共同共有两种形式。共有房屋，应当由共有人共同提出房屋登记。建设部房屋登记办法也规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，也应当由共有人共同申请。 16、 未成年人的房屋，如何办理权属登记手续？ 答：近几年来，我国以未成年人名义购买房屋的现象越来越多见。未成年人是可以买房的，也可以领取房屋权属证书。但购房行为和办理房屋权属登记是一种重大的民事行为，法律要求行为人应具备相应的民事行为能力。我国民法通则规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。由于未成年人不是完全民事行为能力的人，因此未成年人购房办理权属登记时应由其法定代理人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。在登记时，房屋所有权人为未成年人，而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字就行了。 17、未成年人申请房屋登记，如何保证未成年人的利益？ 答：我国民法明确规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。未成年人保护法规定，国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。因此，监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处分”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等在房屋上设定负担的行为。但是如何判断监护人是否为了未成年人利益一直以来都是存在较大争议的问题。关于“为未成年人的利益”的表现方式，民法通则第18条只粗略地规定了：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。但父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等应该认为也是属于为了未成年人的利益。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。所以，根据房屋登记办法的规定，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，应当要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证，由监护人承担相应的法律责任。 18、外籍人士如何在我国境内办理房屋产权登记？ 答：不动产适用不动产所在地法律，这是世界各国法律的通例。外籍人士在我国购买私有房屋、接受房屋赠与或者交换和继承房屋的，应当遵守我国法律法规的规定。因此，外籍人士在中国境内办理私有房屋权属登记，除应当根据房屋所有权取得的不同方式，按照中国法律的规定分别提交相应的证件和证明文件外，还应当提交国籍证明、职业证明。如果房屋所有权人不能亲自办理上述登记手续时，亦可以委托代理人代理。一般情况下，外籍人士在办理房屋权属登记和办理委托手续的证件、文书需要经过公证。在外国办理的公证文书，应当经过该国外交部或其委托的机构和中国驻该国大使馆、领事馆认证，而且办理登记和委托手续的证件、文书应当是正本。如果某一证件或文书是用外文书写的，还应当同时附有经公证和认证的中文译本。 19、房屋登记是否可以由当事人委托代理人申请？ 答：房屋权利人可以委托代理人办理房屋登记。房屋登记办法规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。 代理是代理人在代理权限内以被代理人（本人）的名义对第三者为意思表示或受领意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行为。代理制度是我国民事法律制度中的重要内容，其具有以下特征：其一，代理人必须在代理权限内实施代理行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果；其二，代理人必须以被代理人的名义实施代理行为；其三，代理人以自己的意志与第三人发生有法律意义的行为；其四，代理行为的法律效果直接归属于被代理人。在房屋登记中，申请人因为种种原因无法亲自办理房屋登记时，可以委托他人进行代理，就是前面所述的委托代理。代理人应当在授权委托书授权的范围内从事房地产申请代理活动。登记机关审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行核验。第四章 登记程序 20、房屋登记的一般程序是怎么规定的？ 答：建设部房屋登记办法规定房屋登记必须申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等五个步骤。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予以登记的决定。经过审核，将有两种结果;或者准予登记，或者不予以登记，予以登记的将记载于登记簿。发证即颁发权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。 21、房屋登记机构将申请事项记载于房屋登记簿之前，申请人是否可以撤回登记申请？ 答:申请人可以撤回房屋登记申请，这也是登记申请原则的重要体现，同样也充分体现了尊重当事人意思自治原则。登记的完成必须以登记事项记载于登记簿为登记生效条件。尽管登记程序复杂，但最实质的要件是记载于登记簿。登记申请人提出申请以后，登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续，仍然不构成登记。在未进入登记簿之前，物权的法律效力还未产生，依照申请当事人的意思表示同样可以要求撤回。但撤回申请必须符合一定的条件：（1）撤回申请的时间。当事人撤回申请的时间只能在登记完成之前，即登录于登记簿之前进行；（2）申请人的撤回申请应当采用书面形式。原则上，在登记完成之前，申请人撤回申请的，登记机构必须尊重申请人的意志，并负担准予撤回的义务，而不能擅自加以限制。 22、房屋登记程序中，登记机构将在哪些情形下进行实地查看？ 答：实地查看不是房屋登记的必经程序，但房屋登记办法也规定了一些必须进行实地查看的情形。办法第19条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（1）房屋所有权初始登记；（2）在建工程抵押权登记；（3）因房屋灭失的房屋所有权注销登记；（4）法律、法规规定的其他房屋登记。房屋所有权初始登记必须要进行实地查看，主要是为了使登记所确认的权利与实际权利相一致，避免申请人伪造材料“无中生有”，维护登记的权威性和公信力。在建工程抵押权登记必须进行实地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定的状态，如果不进行实地查看，不仅会使权利人遭受损失，也会导致登记机构承担不必要的风险。因房屋灭失的房屋所有权注销登记要进行实地查看，主要是因为注销登记是指经依法登记的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋灭失而申请的登记。现实中可能存在房屋已经不存在，但所有权人并不主动申请房屋所有权注销登记的情况，这就容易造成房屋已不存在，但房屋登记簿仍有记载，此时若权利人再进行转移、抵押等处分行为，就会造成登记错误的风险。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特别的原因，所有权人却申请注销登记，已达到其特定的目的。为了更好的保护相对人既有的所有权和共有权，在申请办理因房屋灭失导致的注销登记时，房屋登记机构有必要进行实地查看。至于第四项规定的法律法规定的其他房屋登记，这是一项兜底条款，以便于今后法律法规对实地查看的其他情况做出规定时，以便可以更好地进行衔接。 23、房屋登记的类型包括哪些？ 答：房屋登记类型首先根据房屋占用的土地的性质不同，可把房屋登记类型分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大类型。其中国有土地上房屋登记根据所有权登记的种类，可以分为所有权初始登记，所有权转移登记、所有权变更登记和所有权注销登记等类型；根据抵押权登记种类。可以分为抵押权设立登记、抵押权转移登记、抵押权变更登记和抵押权注销登记；根据地役权登记的不同，可以分为地役权设立登记、地役权转移登记、地役权变更登记和地役权注销登记；根据预告登记的不同，可以分为预购商品房预告登记、预告商品房抵押权预告登记、所有权转让预告登记和抵押权预告登记。此外还有更正登记、异议登记和其他登记（即查封登记、补发权证登记和换发权证登记）。集体土地上房屋登记除集体土地性质不同于国有土地外，其登记类型大体与国有土地上登记类型相似。 24、当事人申请房屋登记时，登记机构将对哪些事项进行审查？ 答：登记机构应当就以下事项进行审查：（1）申请登记事项是否是申请人的真实意思表示。（2）申请登记房屋是否为共有房屋。共有是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。两个或两个以上的自然人或者法人通过联合建造、合资购买、共同继承、共同受赠等方式取得的房屋即为共有房屋。共有房屋登记应当由共有人共同申请。（3）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正。我国物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应该予以更正。（4）登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。（5）询问结果应当经申请人签字确认，并由登记机构予以保留。登记机构进行询问时，申请人应做如实回答。为了方便申请人回答询问事项，同时也提高登记机构的工作效率，针对需要进行询问的事项可以由登记机构设计并制定专用询问表格，由申请人逐项填写或划勾后签名。 25、遗失补证程序在房屋登记办法中有何新规定？ 答：原城市房屋权属登记管理办法规定，房屋权属证书遗失申请补证的，需公告6个月征询异议，公告期内无人提出异议的，方予补证。而房屋登记办法取消了公告期，规定房屋权属证书、证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。在设立登记簿制度以前，权属证书是房屋所有权人享有物权的唯一合法凭证，权属证书遗失后，房屋的物权状况难以确定，因此需要由登记机构在公开发行的报刊上刊登公告征询异议，公告期满无异议的才能补办。现在建立了登记簿制度，削弱了权属证书的效用。现在房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，权属证书是权利人享有房屋物权的证明，权属证书是根据登记簿的记载而颁发给权利人的，因此，权属证书遗失后，登记机构可以直接根据登记簿的记载直接补发权属证书。但是，权利人应当自行在报刊上刊登遗失声明，使原权属证书失去有效性，避免房屋所有权证被他人以不正当的方式利用。 26、登记程序中“记载于登记簿”有什么重要意义？ 答：登记申请经过登记机构审核，将有两种结果：或者准予登记，或者不予登记。登记机构决定准予登记的，就要将核准的登记事项，包括房屋的自然状况部分、权利状况部分，他项权利部分以及查封、异议等其他依法应当登记的事项等在登记簿中予以记载。登记簿制度是我国物权法确立的新制度。根据物权法的规定，登记簿是房屋权利归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。登记的完成，必须要将房屋的有关信息记载于登记簿。因此，登记机构必须如实将登记事项记载于登记簿，发挥登记簿的公示、公信作用。房屋权属证书和登记证明记载的事项，应当与登记簿一致；记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。 27、房屋权利人怠于申请房屋登记是否可以由他人代位申请？ 答：代位申请是指当事人怠于申请登记时，利害关系人为了保全自己或者权利人的利益，以自己名义代位登记权利人向登记机关申请登记。代位申请主要分为两类：第一，对申请事项不直接享有权利，但该事项是否登记将与其产生法律上的利害关系。其典型例子是基于合同法规定的债权人代位权进行的代位申请，其目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现。株洲市房屋登记办法第16条规定，债权人依法享有代位权的，如果债务人应当办理房屋登记而怠于办理的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位债务人办理房屋登记。代位人在申请登记时应提交法院许可代位的证明材料。第二，申请事项的直接权利人为数人，他们之间存在共有、共同继承等共同关系，其中一人或者数人为了全体权利人的利益，在其他权利人未申请的情况下，可代位申请该共同关系的登记。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的权利人的共同利益。如台湾地区土地登记规则第32条规定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知其他共有人。”由于我国大陆不动产登记立法的缺失，国家法律尚无代位申请权的明确规定。第五章 房屋基本状况登记 28、什么是房屋登记的基本单元？ 答：根据房屋登记办法的规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。对于国有土地范围内成套住房，应当以套为基本单元进行登记；如果是非成套住房，应以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；对于集体土地范围内的村民住房，应当以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，应以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；非住房的房屋，应当以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 房屋登记的基本单元是构成房屋产权并依法登记发证的最小单位，所有权人不能任意对其进行分割，登记机构也不能对任意分割后的房屋进行登记。如实践中有的大型商场被权利人自行分割出售，并向登记机构申请产权登记，这种情况登记机构是不能办理的。这种改建必须由权利人取得规划、消防等部门的验收备案，并且每个销售单位必须能够有确定、永久存在的界限并进行统一编号后才能够予以分别登记。又如有人申请将自有一套住房的卫