2009年成都嘉耀新都汇商业策划报告.ppt

logo 嘉耀 新都汇 商业策划报告 行销企划/翻江过海/创意传颂/五湖四海 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 目录contents 商业地产策划要旨 市场分析 项目分析 营销战略 4 1 2 3 项目定位 5 物业发展建议 6 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 商业地产四要素 经营者 商业地产 消费者 开发者 投资者 商业地产 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 商业地产特性 商业地产不仅对资本 的要求很高，而且在 人才方面要求复合型 人才，须擅长于投资 、开发、经营和商业 优化，同时政策方面 对商业地产的运作要 求也很高。 高要求高投入高回报高风险 动辄几亿的投入 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 潜在风险 开发 潜在风险 销售 招商经营管理 因开发商受金融政策调整及开发商的不成熟 导致抵御风险的能力有限 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 商业困境 商业困境 受全球金融风暴的影响，商业培育期较长：不利自 营客户进驻 以商务为主的消费存在明显的时段性 高地价高租金决定了只有承租能力较高的业态才能 入驻（如百货银行高档餐饮品牌专卖） logo 房策网 更多房地产资料免费下载 我们的思考 我们的 思考 如何应对激烈的市场竞争 如何实现风险最小化利益最大化 如何平衡商业长期收益及短期销售资金回收问题 如何有效解决商业经营及销售后管理的矛盾 商业定位如何突出亮点抢占市场 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 思路与结构 市场分析 项目分析 营销战略 项目定位 物业发展建议 思路思路 与与 结构结构 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 新都区商业格局 本案是该居住区 内唯一一块规模 商业用地，属商 业核心地带。 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 区域优势 1、北部处于城市主要经济流向，有成 -德-绵产业集聚带，是构筑成都平原城 市群的重要组成部分。 2、北部工业和物流有一定的基础，已 经形成一定的产业特色和支柱产业。 3、北部区位优势明显，地理位置优越。 北部新城是成都市确定的未来主要发展 方向。 区域优势区域优势 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 发达的交通网络 新都区交通系统完善，交通优 势突出，现状有7条主要交通与 中心城区和新都主城区联系， 同时规划了1条货运专线、2条 轨道交通通过区内，这将使新 都区域与外界联系更加便利。 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 项目swot分析 优势 劣势 机会 威胁 1、商业规模太小 2、地块太长、深度不中、规 划条件容易受限制 1、周边小区店铺价格低、租 金低 2、 由于未开工的原因在招商 1、位置优越：新都体育运 动公园区域核心地段 2、附近最好的商业地块 1、区域发展前景已被广大 投资者和经营者认可 2、公园边绿化带工程已准 备动工 项目swot 分析 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 化解策略 化解策略 强化区域的规划投资价值，北部新区辐射力最好最强的 商圈 针对工程资金压力问题，可考虑租售结合的营销策略 加强工程速度及招商力度提升项目价值预期 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 营销策略 租售结合 先租后售整体出售 售后返租只租不售 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 先租后售 进行发售 形成一定 商业氛围 商户入驻 经营 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 先租后售的优缺点 先租后售 优缺点分 析 description of the contents 优点 缺点 保持整体形 象确保整体 风格和定位 前后的统一 不能即时回 笼大量资金 承担风险比 较大 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 租售结合 通过销售缓解 资金压力 通过对租贷、 销售物业的比 例、时效性 进行获利 title in here 对优质物业进 行经营 获得长期收益 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 租售结合 租售结合 description of the contents 一部分仅让 使用权给商 户的经营模 式 另一部分户 权与使用权 出售给投资 者 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 租售结合的优缺点 租售结合 优缺点分 析 description of the contents 优点 缺点 1、 快速回收大 量资金，缓解资 金压力 2、长期经营获 得多资金 3、回报及房产 升值 销售部分与 出租部分管 理存在一定 的难度 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 整体出售优缺点分析 缺点 寻求整体买家难度 较大，不利于获取 最大的利润 优点 1、回收资金最快 捷，省去销售招商 和后期管理的工作 2、整体形象好,便 于长期管理 优缺点分析 财团 基金 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 只租不售优缺点分析 缺点 1、租金水平低， 不利于开发商 2、资金的回笼并 无法化解商业项目 开发的风险 优点 1、统一管理，保 持商场整体形象 2、可控商场 优缺点分析 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 售后返租 长期反租 短期反租 租 商家 text3 售 中小投资者 开发商只有业态的 经营建议权 国家法令禁止 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 营销战略 v制定原则 1234 开发商的开发 战略及资金链 的规划 短期资金回收 与长期收益的 平衡 三楼的销售压 力大 潜在风险的控 制，周边市场 经营不旺档次 不高，投资者 信心不足等 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 营销方式建议 v我司以租售结合的营销策略比较符合项目的实 际情况，同进可保留较大的后续调整空间，利 于风险有效控制。 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 租售比建议 面积积比例 销销售oo 出租oo 合计计oo logo 房策网 更多房地产资料免费下载 项目定位 1 商业开发、经营 为先 3 商业以经营效应最 大化为目标 2 做高业价位高的业 态，不做配套型 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 档次定位 定位于中高档与中档之间 高档高档 中低档中低档 低档低档 中高档中高档 中档中档 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 业态规划 业态规划 满足形象及档 次的要求 text in here description of the contents 主要考虑聚集 大气和评价较 高的业态 在业态比例主 题档次上体现 群象购买能力 正确评估区域 的消费方向及 购买能力能有 提升物业价值 预期销售 1. 2. 3. 4. logo 房策网 更多房地产资料免费下载 经营模式 卖点 本项目六大中心卖点 北部新城 购物中心 枢纽中心 商业中心 体验中心 品牌中心 所在位置 交通便利 地段价值品牌管理 商业规划 业态组合 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 主力店的功能 1234 项目实现销售 及持续经营的 关键 提升物业品牌 形象及商业价 值 吸引投资客户 的关注并加强 其信心 提高整体物业 租金及销售价 格 主力店+店中店 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 主力店定位 健身会所 社区超市 游艺电玩品牌专卖 中型百货 高档美食 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 业态定位（方案1） 四层层 三层层 二层层 一层层 地下一层层 1664.04生活超市 1785 1920 运动品牌 美食1589.04 1311.8 男女装品牌 1523.5 1523.5 ktv 1890.6 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 业态定位（方案2） 四层层 三层层 二层层 一层层 地下一层层 1664.04生活超市 1785 1920 运动品牌 1523.5 1523.5 美食1589.04 1311.8 ktv 1890.6 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国际运动品牌1 品牌logo品牌名称原产地创立时间名次网址 耐克nike美国1972年第1名. cn/ 锐步reebok英国1895 年第2名/ cn 阿迪达斯adidas 德国1920年第3名http:/www.adidas.c 彪马puma 德国1948 年第4名. cn 斐乐fila 意大利1911年第5名 美津侬mizuno 日本1906年第6名http:/www.mizuno.c 茵宝umbro 英国1924年第7名http:/www.umbro.co m logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国际运动品牌2 品牌logo品牌名称原产地创立时间名次网址 背靠背kappa 意大利70年代初 第8名. cn 迪亚多纳diadora 意大利1948年 第9名http:/www.diadora.c om/ 乐途lotto 意大利1970年第10名http:/www.lottospor 纽巴伦 new balance 美国1906年http:/www.newbalanc / 匡威converse美国1908年http:/www.converse. / 哥伦比亚columbia美国1938年http:/www.columbia. com/ logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国内运动品牌 品牌logo品牌名称产地创立时间网址 李宁广东三水1990年 安踏中国晋江1994年 乔丹中国晋江1998年 三六一度 中国晋江2005年 特步中国泉州2001年 匹克中国泉州1989年 鸿星尔克中国晋江2000年 德尔惠中国晋江1993年 赛琪中国石狮1992年/cn 沃特中国莆田1993年 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国内运动品牌2 品牌logo品牌名称原产地创立时间网址 金莱克中国晋江1991年暂未开通 爱乐中国晋江1984年 /rc.as p 雷速中国晋江2001年/ 恩东中国晋江1986年/ 喜得龙中国晋江2001年/ 贵人鸟中国晋江2002年/ 双星中国青岛1983年/ 探路者中国北京1999年 /cnnew/ index.asp logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国际男装品牌 国际男装品牌 国内男装品牌 1 hugo boss 波士 2 gianfranco ferre 乔治阿曼尼 3 calvinklein 卡尔文克莱恩 4 古奇欧古孜gucci 5 dolce&gabbana 多尔切和加巴那 6 prada 普拉达 7 christian dior 里司汀迪奥 8 domma karan （美国品牌） 9 giorgio armani （意大利品牌） 10 zegna 杰尼亚 1 劲霸男装 2 柒牌男装 3 七匹狼男装 4 利郎男装 5 才子男装 6 太子龙男装 7 九牧王男装8 虎都男装 9 帝牌男装 10 boss 男装 logo 房策网 更多房地产资料免费下载 国际女装品牌 国际女装品牌 1 哥弟 女装 (中国驰名商标,台湾 名牌) 2 only女装 (世界品牌,丹麦名牌) 3 艾格女装 (法国etam集团分支企业,著名畅销品牌) 4 歌莉娅女装 (中国女装/秋装/夏装高知度品牌) 5 太平鸟女装 (中国女装高知度品牌) 6 虫虫女装 (香港名牌,知名畅销品牌) 7 红袖女装hopeshow (中国女装高知度品牌) 8 太和女装 (中国女装高知度品牌) 9 斯尔丽女装 (中国驰名商标,国家免检产品) 10 千百惠女装（中国知名） 11淑女坊（中国知名） 12阿依莲（中国知名） logo 房策网 更多房地产资料免费下载 美食品牌（中餐） add your title in here 九和餐饮娱乐有限公司、盐府人家、龙鹰鸭王、骏业餐饮、 陶然居、庄子村、龙香居、丽景轩、唐宋食府、福临门、五 味八珍川菜馆、俊宏酒楼、卞氏菜根香、小桃源食府、外婆 乡村菜、近水阁鸭缮、韩家菜、新加坡寒舍、玉芙蓉、卡布 罗尔、北京烤鸭酒楼、麒麟鑫阁、蜀汉酒店、瓦坛子、红珊 福酒楼、成都老房子餐饮、快乐老家餐饮、丽景轩、老成都 公馆菜、郑氏阳光餐厅、蒋排骨、重庆朝天门河鱼村、神仙 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