雅居乐海南清水湾项目案例调研.ppt

雅居乐海南清水湾项目 案例介绍 2009.10. 官方发布广告片欣赏 清水湾项目简介 土地一级开发利润 股权转让及其获利情况 推货及销售情况 清水湾项目的启示 雅居乐海南清水湾项目案例介绍 目录目录 一、官方发布广告片欣赏 二、清水湾项目简介 项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州 镇辖区内，占地约1.5万亩，总建筑面积约986万 平米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明， 沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲 之所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场 、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游 艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资 预计超200亿元，总开发期十年。 2006年6月与政府签约土地一级开发协议，2006 年底组队进入实操，2009年3月28日开盘，推出 两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额 42亿元。 海南岛大盘“诸侯割据”情况 亚龙湾亚龙湾 海棠湾海棠湾 香水湾香水湾 清水湾清水湾 神州半岛神州半岛 石梅湾石梅湾 山钦湾山钦湾 铜鼓岭铜鼓岭 红树湾红树湾 太阳湾太阳湾 三道湾三道湾 龙腾湾龙腾湾 龙沐湾龙沐湾 龙栖湾龙栖湾 清水湾控制性详细规划总图 清水湾全区鸟瞰图 海滨销售中心前景 5170平米海滨销售中心 海滨销售中心前沙滩一景 “金色果岭”组团实景鸟瞰图 “金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅 “金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景 “金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房 雅居乐擅长的台地别墅 “金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景 广州雅居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团 “瀚海银滩”组团洋房客厅一角（沙滩上非实景样板房） “瀚海银滩”海景组团“热卖楼花”背后的现场实景 8700平米的高尔夫会所 按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条 件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。 按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款 总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为 16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。 结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值 是71%，最高值为242%。 三、土地一级开发利润 2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月 27日与摩根士丹利全资公司crystali订立协议，以约7亿 美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司冠金30股权 。瑞银的研究报告显示，crystali占296万平米，折合楼 面成本1785元/平米。 按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计 算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生 41.45亿净利润。 2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。 万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。 中海发展50.5亿港元，同比增长20.8% 四、股权转让及其获利情况 首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”和“瀚海银滩”三个组团。 五、推货及销售情况 五、推货及销售情况 总户数：398户，别墅：254户，高层住宅：144户； 别 墅：171栋，高层：2栋18层洋房； 总用地面积：350亩（232038）； 总建筑面积：93564.23，中心会所面积：2341； 容积率：0.4，绿化率：46.5； 停车位：626个（地面）； 别墅户型：共21种户型，面积从179567； 独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，其 中三房两厅共108户，占总比的42.51%，四房两厅共141户，占总比的 55.51%,五房两厅共5户,占总比的1.98%； 高层洋房：有三种户型,面积从132-286不等；k1幢共72户,k2幢 共70户，其中两房两厅共71户，占总比的50%,三房两厅共67户,占总 比的47.1%，四房两厅共4户，占总比2.9%。 五、推货及销售情况 别墅开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别 墅，去化率约92%，目前已提价6%； 公寓开盘均价：折后8500元/平方米（精装修）142套，已 经售罄； 开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折； 别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家私 电器）； 高层洋房（k1、k2）标准：送价值2000元/平方米的装修 （不包括家私电器）； 客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项 目的客户中异军突出，占了较大的比例。 五、推货及销售情况 五、推货及销售情况 总户数：847户（一期664户）； 栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22 栋）； 总用地面积：270亩（176682），总建筑面积：141395.38； 商业配套7栋总面积：28028.81，住宅首层商铺总面积: 7620.4 ； 容积率：0.726，绿化率：40； 停车位：770个（地上：573个 地下：197个）； 一期22栋共664户,有一梯两户，一梯三户，一梯四户,和一梯六户四 种类型,面积从80.63-208.93不等,其中两房两厅共448户，面积 从80.63-161.98，占总比的67.46%，三房两厅共216户，面积从 118.72-207.3，占总比的32.54%。 五、推货及销售情况 公寓开盘均价：折后8800元/平方米（精装修），去化率 达85%以上，目前已提价6%； 开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折； 主力户型是104160平方米的两房和122-208平方米的 三房； 据销售人员透露，180208平米的大三房销售火爆； 装修标准：精装修出售。 五、推货及销售情况 五、推货及销售情况 酒店式公寓： (精装修、拎包入住) 面积约：77.2-175.3平方米 海景高层洋房： 面积约：131.8-332.4平方米 高层园景洋房： 面积约：97-111平方米 泰式独立别墅： 面积约：154.16-1411平方米 花园面积：390-1770平方米 五、推货及销售情况 高层海景洋房均价：折后2万元/平方米（毛坯）。现阶段 收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 现阶段推出3栋23层26层，已定2栋，预定率达85%以上 。 酒店式公寓均价：折后1.8万元/平方米（精装），现阶段 收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 泰式别墅价格：折后3-5万元/平方米（毛坯），现阶段 收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花”现象重演。 目前已调价6%。 五、推货及销售情况 六、清水湾项目的启示 雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营 障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，赚的 盆满钵满，实现双赢局面； 土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨； 随着“海南岛国际旅游特区”概念的逐步落地， 意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会； 清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下， 以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复 制、国际化视野及国际化资源整合； 六、清水湾项目的启示 大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！ “汶川地震”在改变“财富金字塔”人群价值观和消费观的同时，也让 “蔚蓝的天空”、“清洁的空气”和“蓝得令人感动的大海”成为海南岛 最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商看到了希望 和突破红海的途径；