中融北方投资管理有限公司项目尽职调查报告[1].doc

莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿肀蒈蚆肁芅莄蚅螁肈芀蚄羃芄虿蚃肅膆薅蚃膈莂蒁蚂袇膅莇蚁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈袄膁蒄螇肆蒇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袁羇芄薇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羁膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈蚀薁袀膀薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薂蚇罿 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薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁 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衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿芈螂螈羅莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀蒄聿羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆 蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂蒈蕿羈肅薀螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁袀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁蒅羇膈莃蚀袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄蒀蚇罿芃薂 尽职调查报告尽职调查报告 报告完成日期：【 】年【 】月【 】日 目目 录录 1项目背景与融资情况项目背景与融资情况1 1.1项目背景项目背景1 1.2交易结构概述交易结构概述1 1.3融资及资金情况融资及资金情况1 2融资人资信情况融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况3 2.3融资人财务状况融资人财务状况3 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况项目基本情况4 3.2项目建设条件项目建设条件5 3.3项目建设实施进度项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况项目市场情况5 4.1项目投资环境项目投资环境5 4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况6 4.3项目租售情况预测项目租售情况预测6 5项目财务效益评估项目财务效益评估7 5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测7 5.2项目资金来源情况项目资金来源情况9 5.3项目损益预测项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标11 6融资方案与风险防范措施融资方案与风险防范措施11 7意见及建议意见及建议12 8项目资料项目资料12 1项目背景与融资情况项目背景与融资情况 1.1项目背景项目背景 此处简要介绍项目背景情况此处简要介绍项目背景情况 例如：【 】年【 】月【 】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【 】省【 】市【 】地块，地块编号为【 】 （以下简称“【 】项目” ） 。 为【 】希望由投资管理有限公司就上述地块的开发建设提供融资服务。 1.2交易结构概述交易结构概述 1.2.1简要描述本项目的融资结构简要描述本项目的融资结构 融资方式：融资方式：【贷款贷款】/【股权投资股权投资】 如是股权投资则控股比例：如是股权投资则控股比例： 融资总成本：融资总成本： 融资人要求融资资金到位时间：融资人要求融资资金到位时间： 贷款期限：贷款期限：【 】年年 1.3融资及资金情况融资及资金情况 已投入资金情况：已投入资金情况： 后续还将投入资金：后续还将投入资金： 融资总额：融资总额： 融资用途：融资用途： 还款资金来源：还款资金来源： 1.3.1项目现状项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格） 、土地出让金缴、土地出让金缴 纳进度、拆迁情况、纳进度、拆迁情况、 “四证四证”取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况 等等 1.3.2项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 项目总投资共【 】万元。 序号序号项目项目金额（万元）金额（万元）比例比例备注备注 1自筹资金 【 】 【 】% 2融资计划投资额 【 】 【 】% 3施工单位垫资 【 】 【 】% 列明垫资到何种形象进度（如垫资到 主体三分之二或具体层数等） 4银行贷款 【 】 【 】% 列明目前申请贷款进度、哪家银行等 5部分销售收入 【 】 【 】% 6其它 【 】 【 】% 7总投资 【 】 【 】% 2融资人资信情况融资人资信情况 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况 2.1.1融资公司情况融资公司情况 这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写 下表下表 融资公司融资公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企业类型企业类型 注册资本注册资本 实收资本实收资本 经营范围经营范围 经营期限经营期限 房地产开发资质房地产开发资质 项目公司情况项目公司情况 项目公司项目公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企业类型企业类型 注册资本注册资本 实收资本实收资本 经营范围经营范围 经营期限经营期限 房地产开发资质房地产开发资质 2.1.2项目公司实际控制人情况简介项目公司实际控制人情况简介 说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、 过往开发业绩等过往开发业绩等 2.1.3融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）融资公司控股（大）股东情况介绍（如有） 视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况 2.1.4融资公司税收政策融资公司税收政策 税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率 土地契税土地交易服务费 营业税土地使用税（二类） 土地增值税（预缴）房产税 土地增值税（清算）城市建设税/费 企业所得税（预缴）教育和卫生附加费 企业所得税（清算）地方教育费附加 施工合同印花税购房合同印花税 其它 2.1.5融资项目当地商品房预售政策融资项目当地商品房预售政策 此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度 达到三分之二等）达到三分之二等） 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况 此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有） 2.3融资人财务状况融资人财务状况 此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务 报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的企业基本信用信息报告 ，注明融资人 贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。 贷款情况：当前未结清贷款为【 】万元，已结清贷款为【 】万元,已结清 保函【 】万元，已结清承兑汇票【 】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【 】万元。 抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【 】万元，质押金额为【 】万元。 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况 3.1项目基本情况项目基本情况 3.1.1项目用地情况项目用地情况 此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图）此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图） ，出让时是否是净地，出让时是否是净地， 土地总面积、用地性质、容积率。土地总面积、用地性质、容积率。