物业管理与业主委员会建设培训课件.doc

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莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁袅蒀莂蚁肁莆莁螃袄节莀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈莃蒇蝿袀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膂节薂蚈羅膈薁螀膁肄薁羃羄蒂薀蚂螆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆薆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄薃肇膃蚃螅衿蒁蚂袈膅莇蚁羀羈芃蚀蚀膃腿芇螂羆肅莆袄膂莄莅薄羄芀莄蚆膀芆莃衿肃膂莂羁 物业管理与业主委员会建设培训课件（1）一、成立业主委员会的目的（物业保值，增值，业主安居乐业努力创造和谐社区） 选好代表当好家，这就是嘉和苑业主委员会选举的口号，目的能够通过民主选举，产生业主大会执行机构、业主委员会，好让广大业主选举出一个间接的理财专家，一个规范、务实、大公无私的业主委员会。在选聘物业管理公司时，就能找到一家专业的物管公司，使业主的辛勤劳动结晶-物业就能保值、增值。 1、经法定程序，制定业主公约、议事规则，使各业主有一个小区内的行为准则。业主委员会筹备小组根据相关文件的指引，结合本小区的特定环境、所需草拟好业主公约，业主代表大会议事规则和选举办法。在小区的公共区域，业委会宣传栏公示，告知广大业主在公示期内对各条款征集意见。经法定程序产生的业主（代表）大会续条审议通过。制作成小册子，派发给各户业主、使业主在小区内有了一本被称为小区的宪法，成为小区业主、使用人的行为准则。业主公约小册子派发到各户业主，需业主签收后制成表格存档，使业主更好地理解和执行，温馨和谐社区由此建立了良好的基础。 2、业委会主任以身作则，调动业主、代表、委员凝聚力，切记广大业主支持信任才是惟一依赖。 业委会主任要得到业主、代表、委员的信任和支持，必须要有献身精神，真心实意、虚心地接受来自不同业主的各种诉求，行使广大业主赋予的权力，公平、公正、不偏不倚地将各方业主的合理诉求转达给属责各方，让属责方尽最大可能尽快解决业主的疑难问题，从而形成各方对业委会主任的支持和信任，更能由此而产生共鸣，加强各方的凝聚力，增加广大业主参与社区公共事务活动的积极性。业委会委员接到业主投诉，一般由业主填写投诉表，业委会加注意见，分门别类地转送属责方，要求他们立即对业主的合理诉求进行处理，在规定的时间完成，并在三天内将处理意见回复业委会，协助物管公司做好人性化服务。按业主投诉内容，分清各方的责任，业委会经常与物管公司一起处理严重影响业主正常生活的房屋渗漏问题，使业主真正感觉到业委会时刻在为业主排忧解难，急业主之所急，同时亦可以化解业主与管理公司之间因见解不同而产生的矛盾。请看这一个案例，就是业委会以较为专业的知识，认定上层厨房地面防水层处理不当，造成渗漏而影响下层业主的生活。经业委会、物管公司和上、下层业主现场查看和认真分析后，最后由上层业主承担一切维修责任，使物管公司更加认可业委会对处理渗漏等方面的专业水平。通过业委会的参与，还可以提高物管公司的管理水平和服务意识，使管理更加规范，为业主提供更加优质的服务，使广大业主更加感觉到居住在我们小区的优越，类似的事例在我们社区数不胜数。业委会组织业主、业主代表参观小区的设备设施房和四周的环境，引导业主更加爱护小区的公共设备设施。要使业主意识到，我们对物管公司的要求：不能仅仅满足于物管公司员工在服务上的彬彬有礼，小区的公共设备设施才是小区的心脏。小区的公共设备设施维修保养得好，可以延长设备设施的使用寿命，减少业主专项维修资金的支出。通过不定期对设备设施房进行开放参观，可以使更多的业主了解其重要性，感受到小区有一个专业的业委会团队为业主服务和维权，同时还可以更好地监管和配合物业管理公司的工作，使业主真正能感受生活在一个安居乐业的小区。积极为业主开展丰富多彩的文娱体育活动提供平台。业委会长期组织业主到呜泉居打乒乓球和开展其它体育活动，采取自愿及aa制的形式，以此增加与业主之间的沟通和感情。每周开展歌坛活动。每周四上午，在小区的会所歌舞厅，经常可以听到抒情、娓娓动听的歌声，这是由业委会和物管公司组织、免费提供场地给业主开展歌坛活动，在这优越的环境下歌唱，业主可以多点歌声，少点怨声。在小区优越的居住环境中，活泼可爱的小朋友更是如鱼得水，除了自由自在地寻找自己喜爱的活动外，还自费聘请拳术师傅传授蔡李佛拳术，强身健体，使小业主从小就明白拥有强壮身体的重要，为经常引来好奇业主的观赏。成立业委会后，业委会不单为选好物管公司而努力，更在选聘物管公司时就提出每年要两次组织业主半费外出活动的要求，几年来，业委会和物管公司每年都两次组织业主外出开展一日游活动，物管公司负责一些费用、业委会也从统筹的经费中补贴部份费用给业主，业主一般负担50%的费用，就可以参加活动了，所以，每次活动都有约400名业主参与，通过活动，联络了业主之间的感情，也形成了一种独特的小区文化氛围，使业主明白业委会存在的价值。这是业委会和物管公司组织的业主南昆山一日游，浩浩荡荡的旅游大军开进南昆山，业主们呼吸着充满泥土芳香和绿草清香的空气，在溪水中儿戏，多么惬意的一天！很好地联络了业主之间的感情。拔河比赛。业委会、物管公司共同经常组织业主在小区开展多元化的文体活动，这是有业委会代表队、物管公司代表队、小业主代表队、大业主代表队、租户代表队等队伍参加的拔河比赛，业主深感到居住在小区的自豪。为业主免费开展健康咨询活动。业委会联系居住在小区的业主名医，主要是市一医院、河南医院等大医院的主任医师，为业主免费开展健康咨询活动，不仅为业主提供了健康咨询，还在大家相互认识了以后，平时一些业主有事情都可以联系这些名医就诊。在莲花山，全体业委会委员与物管公司共商提高小区优质服务大计，共同探讨在具体落实的办法。物管公司提出的服务宗旨是：没有最好，只有更好。这是业委会委员的合照，每一位委员都期待我们能办出一个更加规范的业委会自治组织，让业委会良好的精神发扬光大。第一届业主大会第五次业主代表会议。业委会组织召开业主大会代表会议，向业主代表汇报业委会的工作，监督物管公司履行委托合同的情况、向业主代表汇报专项维修资金的使用情况，这是业主大会代表在认真审阅由业委会主任宣读的业委会工作报告。特别会议。业委会组织召开业主代表大会特别会议，由业委会主任和各位委员进行述职，业主代表采取无记名投票方式，对委员在任期内的工作表现进行评定，这一次会议还邀请了房管局主管部门、社区居民委员会负责人、小区专区民警、物管公司负责人参加，见证业委会、业主代表大会民主生活的重要一刻。投票结果。这是由业主代表唱票，房管局主管部门、社区居民委员会负责人监票，业主代表对第一届业委会委员工作的评定结果，使业主代表对业委会的运作情况更加了解。结果公告。业委会将特别会议内容、对委员的评定投票结果和业委会主任的述职报告在各座大堂、业委会公告栏向广大业主公告，使业主能了解第一届业委会的工作情况和各位委员的工作表现，使大家更加支持和关心业委会的工作。在每次召开业主代表大会前，业委会都会出公告通知业主，让业主将意见反映给本座的业主代表，由业主代表在会议上反映。 物业管理与业主委员会建设培训课件（2）二、加强业委会自律性及自身的能力建设 1、合理分配各委员工作责任。 明确分工。小区的业委会委员由国家退休干部、军官、高级工程师、在职公务员、经理、干部、家庭妇女、工程技术人员组成，委员们知识面广，经验丰富，专业水平高，业委会按照委员的特长进行分工，明确工作责任，使业委会的内部管理更加规范，这样也无形中对物管公司提出了更高的要求。 嘉禾苑第二届业主委员会分工表： 吴志强 主 任 负责全面工作 车松波 副主任 协助主任全面展开工作 陈 军 副主任 主管财务，协助主任工作 李子秀 顾 问 协助主任及老人、儿童设施监管工作 吴 敏 委 员 负责设备设施监管及维修预算工作 王才彪 委 员 负责设备设施监管及维护、文体活动 钟跃进 委 员 负责设备设施监管及维护 李 红 委 员 负责财务及监管卫生工作 刘甘墟 委 员 负责监管老人、儿童设施维护保养工作 谢华军 委 员 负责合同谈判条款落实执行工作 王昌伟 委 员 负责协调监管服务中心日常工作 陈灼华 委 员 负责卫生绿化监管工作 符飞芳 委 员 负责卫生绿化监管工作 冯淑文 业 主 业委会聘请会计（专业会计师）对小区使用维修资金进行严格监管。业委会对小区需动用维修资金进行维修的项目，严格按相关的法律法规执行。要求物管公司每年初做好年度预算并进行公示，每一个维修项目都必须有三家维修单位报价，物管公司初审后将意见提交给业委会审核，还需经过该座2/3以上业主同意后，公共区域的维修则需经2/3以上的业主大会代表审批同意，才报机房所最后核准，在农业银行业主的维修资金帐户上划扣。每一宗维修资金报批，需有物业管理公司、业委会、机房所、银行四个单位盖章确认才能完成。在公示时，如有业主对维修资金的使用提出质疑，业委会则会将有关资料给业主查阅，耐心向业主解释，并虚心听取业主的意见，使业主更加了解业委会的工作流程，这样在一定程度上化解了个别业主的一些误会，使业主对业委会更加信任。 2、虚心接受业主有建设性的意见，整理保存相关资料，确保相关资料的完整性。业委会将业主的意见和建议分门别类，装订成册存档，便于业主查询，同时加大宣传力度，使业主更加了解业委会的工作，做到家喻户晓。业委会将给广大业主的公开信和新旧物业管理公司的交接资料造册存档。这是业委会组织发展商、物管公司在业委会办公室进行小区相关图纸移交。由发展商将小区相关的图纸移交给业委会、再由业委会委托给物管公司管理，使物管公司对小区的各项管理有了技术依据。图为移交图纸的现场照片。 3、订立每月或每季各方例会制度，将各方不利因素消灭在萌芽之中。每月例会。业委会成立以后，发展商、物管公司、业主都对业委会给予很高的期望，希望业委会可以协调各方的关系，起到桥梁作用，为做到公平、公正，业委会设立例会制度，每月定期召开一次有发展商、物管公司、大业主和业委会委员参加的例会，各方人员可以在会上各抒己见，提出问题，使小区的疑难问题可以得到有效、迅速的解决。这是在小区影音室召开的一次例会，会上将议题逐条讨论，大家出谋划策，为疑难问题进行诊治，这样可以理顺各方面的关系，从实质上解决各方面的问题。业委会值班表。业委会自成立以来，设立了业委会委员值班制度，在每周三、六下午接待业主，业委会主任更是每天下午到业委会处理日常工作，时时事事起先锋带头作用，使业主感到业委会是他们的娘家。 4、倡导业主参与社区文体娱乐活动，增强小区业主之间沟通，使其自发性参与社区事务倡导业主开展社区活动。为了构建和谐社区，业委会联同物管公司，根据业主的不同需求策划和组织不同类别的户外活动，为业主构筑一个互动的平台，增强业主相互之间的感情。这是由业委会、物管公司组织业主户外一天游（图片为部份旅游车）。业主宝墨园一天游。在业委会、物管公司组织的春节联欢晚会上，业主在舞台上忘我地表演。在业委会、物管公司组织的中秋联欢晚会上，小业主在舞台上表演独唱，从小接受社区文化的熏陶。在业委会主办的小区健康咨询活动日，业主正在接受业主医师的免费检查。这是由业委会、物管公司组织的，由业委会常年法律顾问免费为业主提供的法律咨询，对增强业主法律意识，增加业主法律常识起到积极作用。业委会的法律顾问在为业主提供法律咨询。业委会一心一意为业主服务的宗旨和规范的操作，增强了业主参与社区事务的热情，图为业主代表在大门出入口咨询业主对小区公共事务的意见。在业委会、物管公司组织的小区首届乒乓球比赛上，业委会和物管公司负责人为优胜者颁奖杯。图片上小业主手握的五彩小旗是业委会免费提供的，尽显小孩子的童真和对未来的憧憬，体现社区文化带给他们的欢乐。 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