有关我国物业管理现状及发展的论文

1 / 23 有关我国物业管理现状及发展的论文 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动 ;以下是小编搜集并整理的物业管理现状及发展的论文有关内容，希望在阅读之余对大家能有所帮助 ! 有关我国物业管理现状及发展的论文范文 摘要：改革开放以来，我国的社会经济得到不断的发展，人们的物质生活水平不断提高，对物业管理的要求也越来越高，相应地促进了物业管理的快速发展，同时，近几年随着我国的房地产行业的迅速发展，也促进了物业管理行业的全面、系统的发展。但，随着外资企业对我国物业管理行业的不断渗入，各物业管理企业之间的竞争变得日益激烈。目前，我国各个物业管理企业面临的一个非常严峻的问题就是，管理成本越来越高，收益却不见其增，因此，物业管理成本的控制在企业的管理中非常的重要。因此，为了化解物业管理企业中的经营的压力，在日益激烈的市场竞争中占据有利的地位，并且能够立于不败之地，就必须对物业管理的成本控制现状加以分析，并探究出有效的途径对其进行解决。本文主要论述的就是物业管理成本的控制现状以及尝 试探究了2 / 23 如何加强物业企业的成本管理。 关键词：物业管理 ;成本控制 ;现状与方法 1、引言 实现不加大企业的管理成本和不增加业主负担的情况下，保证物业管理企业的可持续发展是每一个渴望发展的物业管理企业的目标。成本的控制是企业在经营管理的过程中的一个十分重要的因素。通常来说，一个企业所具有的较大的优势就是在于最大程度地对成本进行有效的控制。一般而言，企业的成本费用是指全部用于生产的费用，也就是包括企业在生产经营时的各种耗费。但是，目前我国的物业企业面临一个非常严峻的问题就是管理成本越来越高 ，严重威胁企业的可持续发展。因此，有效的控制物业的管理成本，对物业行业提高投资收益以及使其能够在日益激烈的行业竞争中立于不败之地等十分重要。 2、物业管理成本概述 根据与客户签订的物业管理服务合同对小区内的房屋以及各项配套的公共设施、产地等进行日常的维修与维护，同时保证小区内的环境质量、对小区内的秩序进行有效地维护等是物业管理企业的主要工作。 物业管理的成本就是在物业管理公司在给社区提供各种物业服务时产生的各种费用。这些费用主要包括对物业维修时所用的机器的费用、维修用的材料的费用以及 支付的劳3 / 23 动力的费用等方面。物业管理企业的生产费用也就是物业企业的一定的时期内发生的并用货币表现出来的生产费用。物业企业的管理成本可以根据不同的标准将其划分为不同的类别。通常情况下，物业管理企业的管理成本主要有对管理人员以及服务人员的工资的发放、福利费、公共设施的日常的维修与维护的费用、社区内绿化的管理费用、为保证社区内的环境质量的花费、社区内保安的费用、社区民众的文化活动的费用以及物业单位固定的资产折旧费和法定的税费等。另外，物业管理的成本从物业管理企业的工作内容能够得知，它的特点是点多、面广、线长。对于不 同的社区，同一个物业管理企业的物业类型不同，那是因为不同的社区，大小不一、新旧程度不同，而且，不同社区的客户要求也不尽相同，另外，其收费标准也不一样，物业管理企业的日常事物繁多，导致了物业管理企业对成本的控制难度很大，而且对实行统一的管理标准也非常难。 3、物业管理的成本控制现状 物业管理企业在经营管理时的成本是包括很多方面的，为了减少企业的管理成本，提高投资及经济效益，就必须对我国的物业管理的成本控制的现状进行分析，进而有针对性的提出各种合理有效的措施，促进物业管理企业的健康以及可持续发展 。 设备管理成本高 4 / 23 在物业的管理中，各项成本中弹性最大，变化也最大的成本就是设备的管理成本。一般而言，设备的管理成本主要包括设备的运行、维修以及养护等所需要的成本。物业管理企业在经营时，要在注意设备的正常运行的同时，也要特别对设备的维修以及养护等进行关注，重点关注设备的维修与养护，但也要对设备在运行时职工合理的维修计划，做好每个月对设备进行维修和养护的计划与工作，同时做好设备运行的情况和控制。在设备的运行中，对设备进行定期的养护是一种及其省钱的的管理方法，保证设备的正常运行是物业管理的一个重 要的思想。在对设备进行管理时，要定期的进行养护，避免设备产生较大的问题，同时，可以指定一些支出指标来控制设备的管理成本。 公共办公成本及其问题 物业管理企业通过采取一系列的措施机制，例如转变采购机制，把原来的自己购买相关配置转变成统一的由经理办公室进行购买、管理以及发放，从最大程度上避免浪费情况的发生。另外，可以采取一定的奖惩机制，培养职工的节约意识，并使其养成良好的习惯，从而减少物业管理企业中的公共办公成本的支出，对物业管理的成本进行有效地控制。通常情况下，物业管理企业会在追求适当的成本的 同时提高物业管理的服务质量，但是会造成相当大的成本，这样就造成了只有物业管理的服务质量的改善并没有造成服务管理5 / 23 的改善，总之会对其造成物业企业的管理缺乏整体性的改善等问题。 社区配套设施不完备且管理难度大 随着我国改革开放的不断深入，我国的房地产事业也得到了较为迅猛的发展，物业管理企业也逐渐得到发展，但是也存在社区内的配套设施不完备的问题。有些社区在建设的早期对日常的物业管理缺少规划，致使社区内的配套设备不完善，对客户的各种硬性需要也难以满足。比如说有些社区的机动车位少以及绿化的面积也少等一系 列基础设施问题，从而对社区配套设备的管理难度加大，进而增加了物业管理的成本。 管理方式简单 目前，我国的大多数的物业管理企业都存在管理方式简单的问题，因为它们提供的是一种比较粗放式的服务，其管理服务水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此会产生很多的人力以及物力，另一方面，随着我国社会生活水平的不断提高，劳动力的成本也随着人们生活水平的提高而提高，而且客户的需求也变得越来越高，从而致使了物业管理企业的成本增加。 4、加强物业企业成本管理的措施 物业管理企业的服务属于第三产 业，是服务性质的产业，我国的物业管理经常会受到各种因素的影响，从而造成6 / 23 物业管理成本的增加等问题。由于管理成本的不断增加，对我国物业管理企业的长期稳定、快速的发展产生极其不利的影响。因此，要对物业企业的成本进行有效的管理。 加强人力资源管理，降低人力资本的支出 加强人力资源的管理，在物业企业的服务管理中加强对现代科技的运用，从而减少对人力资源的使用，降低人力资本的输出，提高劳动生产率。加强人力资源的管理就要对物业企业的员工的政治、文化、技术等方面的素质进行强化，同时在物业的服务过程中，加大科技 的投入力度 ;还要对物业企业的内部加强管理，发挥科学技术的作用，并对企业员工进行精兵减制 ;加大对企业员工的管理力度，建立健全劳动管理的制度，提高劳动的效率和质量 ;合理的使用劳动力并适时对其进行调配。总之，加强人力资源的管理，充分地发挥人力资源的作用并科学的调配劳动力，同时发挥科学技术是第一生产力的作用，从而最大限度地降低物业企业对人力资源的支出，提高物业企业的管理水平以及盈利水平。 控制作业成本 目前，我国的物业管理企业的管理方式比较简单，一般情况下，企业对成本的控制也很简单。每个物业管理服务 的项目都受不同因素的影响和制约，比如说受到不同地域文化的影响，不同的合作方的不同的要求等，因此每个项目都有其不同于其他项目的方法。作业的成本控制不是以各个项目7 / 23 为核算的对象，而是以作业为核算的对象的，因此，有利于从整体上对作业或者员工工作的成本进行有效地控制。对作业的成本进行有效地控制，一方面有利于物业管理企业加强对业主的服务水平，形成一种把业主作为工作的中心的管理思想，而评价成本管理水平的标准则是资源的消耗是否对业主价值的增值造成影响，另一方面，有利于物业管理企业加强对管理成本的控制，提高物业企业的成本效益 。 采用多元化的经营模式 物业管理企业的利润往往很小，为了提高企业的盈利水平，降低物业企业的管理成本，除了企业最基本的服务项目之外，也可以让企业利用自身的有利之处，与其他和物业管理行业有着紧密联系的行业加强合作，采用多元化的经营模式，从而达到降低企业管理成本的目的，提高企业的盈利水平。多元化经营是一种合理有效的方法，因为它既能为企业提供更高的利润，而且还能给业主提供更好的服务。 5、结束语 随着我国的改革开放的不断深入，房地产业的不断发展，我国的物业管理企业迅速发展起来。但仍 然存在各种问题需要我们不断地进行探索，并寻找合理有效的方法加以解决。我国的物业管理企业是一个以服务为宗旨，以经营为手段的综合性的盈利组织。总之，我国的物业管理企业要在秉承以人为本的思想理念的同时，对企业的管理成本进行有效8 / 23 的控制，从而提高经济效益，促进物业管理企业的长期稳定以及可持续的发展。 有关我国物业管理现状及发展的论文范文 论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营 论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员 素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。 物业管理产生于十九世纪的英国 发展到今天已经有近二百年的发展历程 作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际 开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中 一 维修基金是物业企业对物业区域公共设 施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心 多层住宅 2O%O%交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的 3O%管如此 23 作过程中却出现两犬问题： (1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果 们认为应从以下方面改进 1 明确基金使用程序 由物业公司确定维修计划以及 维修费用 报业主大会同意后 银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支 30%，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有 5%的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前 府相关部门受理 终由市国土房管局批准 到专户银行支取费用。 2 建立基金审查制度 每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序 项维修资金在存储银行时 利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外 23 资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据 1998 年的213 号文件 但是有金额的限制 把所用的专项维修资金都用来买国债 如股票等。最终审查结束后 使每个业主及物业使用人都了解清楚 对于续筹资金 通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取 以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴 每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续 对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施 二 目前 即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理 也存在管理费用较高 是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾 引入我国台湾地区普遍实行的业11 / 23 主自营式物业管理 谓业主自营式物业管理 即居民的住房 )一部分是公产 种公共活动场所和临街的配套建筑物 们自己选出一个比较精干的管理委员会 没有任何报酬。委员一般任期一年 讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干 一位是干事 且 24 小时录像 周 )如保洁员、修理工等 理经费来源是将公用房屋出租 所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费 一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多 我们在大多数居民收入较低的条件下 结果是许多中低收入者交不起物业管理费 出现经营困难 此可以对现行的物业管理体制进行改革 改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种 模式。 12 / 23 三、实现规模经济在物业管理行业中的应用 物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高 但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业 当数量的物业企业基本上是小作坊式经营 放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场 ;三是资源分割 收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施： 断绝与房地产企业 ” 父子关系 ” 很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血 小企业吃不了 政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查 断绝双方的资金支持： (2)强制推行物业区域的招投标 由政府组织向全社会公开 2 建立物业企业资质等级制度 制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定 达不到一定规模则不准注册 13 / 23 针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点 置进行联合 域面积大了 提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。 四。全面提高各方的物业管理素质 物业管理虽然发展迅速 人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在 主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质 刻不容缓。笔者认为应进行以下工作： 1 对业主委员会人员进行岗前培训 根据物业管理条例规定各类居住小区都应建立业主委员会 强业主素质教育就应从委员会成员做起 推动全员物业管理知识的普及。具体做法是 (1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训 O%以上成员参加 2)业委会在小区内定期培训业主 2 对物业公司专业人员数量作硬性规定 目前我国已推行物业管理资质认证工作 物业管理员 (师 )资质考试 14 / 23 各企业对专业培训很不重视 以各城市应在这方面有规定出台 提高企业的综合实力。 五、结语 物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连 从创立实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程 希望能对物业管理服务质量产生一些促进作用。 有关我国物业管理现状及发展的论文范文 摘要 在我国，物业管理目前已初步形成了 前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现 瓶颈 状，暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等 ;在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化 ;物业管理的智能化与网络化发展 ;物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。 关键词 物业管理 现状 发展趋势 物业管理 最早出现在 19 世纪 60 年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，15 / 23 由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才 20 多年，而在大陆内地则普遍只有 10 年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思 考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。 一、我国物业管理的现状 (一 )物业管理企业自身存在问题 物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面： 一方面由开发商支付的管理基金 (建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的 2%)以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分 经费难度很大。 浅谈我国物业管理现状及发展趋势 另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标16 / 23 准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。 还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。 物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，主要由于以下两 个方面： 一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要 10 万元人民币， 几张桌子几个人 便构成了一个企业。 另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少 数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观17 / 23 念，制约着物业管理的自由市场化发展。 有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔， 20 万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在 10 万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物 业管理的企业有 300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。 (二 )物业管理行业发展不健全 在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面： 首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体 系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种 权宜之计 ，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政18 / 23 包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。 其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街 道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。 不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足： 一个是法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是 2016 年才颁布的物业管理条例草案，由此可见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效 、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。 而另一个是制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了19 / 23 地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过 1 元 /平方米 (不含电梯 )，但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在元 /平方米 平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。 二、我国 物业管理的发展趋势 针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌 ;以股权化、市场化来促进正当发展竞争 ;一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量 ;以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。 (一 )物业管理企业的专业化、规模化发展 现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据 国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个 20 万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目20 / 23 前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。 当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众 所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。 (二 )物业管理的股权化与市场化发展 目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性 ;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增 强了企业凝聚力 ;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。 同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，21 / 23 随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理 企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。 (三 )物业管理的职能化与网络化发展 近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与