哈尔滨市2012年房地产走势分析.doc

2012年房地产市场走势分析前言：2011年中国的房地产市场经历了最严厉的调控政策，调控政策已从当初的房地产市场调整演变到相关产业以及经济结构的调整，政府正在试图摆脱仅依靠房地产税收来维持财政收入的时代即将过去。2011年房地产市场变化我们可以从以下几个方面的表现来分析一、 政策调控从未放松2011年2月末国家出台限购政策，（以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房）。同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性住房的任务。其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求；使房地产行业进入一个较健康的发展道路。2011年5月，发改委下达指令，发布商品房销售明码标价规定的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。从11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。二、 信贷紧缩利率整体上调2011 年，cpi 涨幅呈扩大趋势，存款准备金利率，利率不断上调。自今年3 月起，cpi 涨幅均在5%以上的高位， 3 月、4 月分别为5.4%和5.3%，5 月更是达到5.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6 次，每次0.5 个百分点，截至目前大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2 月和4 月加息0.25 个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%，10月以建行为首各大银行纷纷再次上调贷款利率，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。信贷政策的收紧及贷款利率的上调无疑不给准备购房和已购房但未付清贷款的人群带来沉重的压力，银行金融政策不仅控制了投资性购房的成交比例，也同样抑制了居住性购房群。信贷政策并不只针对房地产市场，而是主要是为了控制通胀，cpi从10月开始下行，说明货币政策已见实效，但是应该清醒地看到，欧洲和美国的经济发展政策的调整，将导致中国外贸出口下降形式较严峻，后期将逐步进入库存期，提高国内人民收入，拉动内需，是当务之急，货币政策会逐步进行放松。三、 市场表现2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%；哈尔滨市2011年计划土地供应2500万，现阶段完成1176万，完成计划供应不足50%。2011年哈尔滨市商品房新增供应量1322万，成交量535.6万，成交量不足40%。看点一：2011年万科累计销售1400亿以无法完成，绿地集团转卖项目来增加现金流。看点二：万科上海项目直降5000元/，导致之前购房业主砸毁售楼处的过激行为。看点三：2011年哈尔滨市秋季房展会参展商之多达历史之最，但仅成交220套。哈尔滨市房地产项目营销力度加大，利民开发区滨才城项目价格已回到2009年价格线。未来预判猜想一：全国楼市在2012年下半年，由于资金问题房价迅速下滑，致使国家就势放宽房地产调控政策。猜想二：由于全国保障房正在陆续开工建设，政府会针对保障房供应情况及施工建设力度，在达到预定计划指标时适当放松房地产市场。猜想三：房地产市场在严格的调控政策下，将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。2012年哈尔滨市市场预判调控政策走势：短期到长期，有“堵”向 ”疏”转变。 抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。调控目标三季度实现即住建部在11月明确房地产调控量化目标，目的使房地产市场回到2009年的水平，据此市场部分析我们以价格作为房地产量化的基准：2009年哈尔滨市房地产市场均价5980元/，2011年哈尔滨市房地产市 场均价7138元/（截止目前），调控价差为1158元，根据2011年人民币货币增长率16%（2009年22.7%、 2010年16%）计算，目前调控实际价差758元，按2011年哈尔滨市商品房销售均价1月7708元/至11月销售均价7138元/，共计下降570元，每月平均下降57元，至此，理论上我们推断，2012年哈尔滨市商品房市场预期价格调控目标实现时间12个月左右，预计时间为2012年第三季度。实力开发土地储备2011年哈尔滨市土地预计供应2500万，实际完成量不足60%，2012年土地市场供应量将会有节奏的放缓，但出于对市场预期的判断，有实力开发企业会进行策略的土地储备，以迎接政策调控探底后的反弹，2012年一季度后，土地成交会有所增加，并随着时间的推移及政策的放松，溢价率、地王也会相继出现。三季度成交量陆续回升2011年哈尔滨市商品房市场供求比1:0.4。由政策影响，开发商多数等待政策回暖，2012年前两季度市场观望气氛浓厚，供求量均会持续低迷，仅有中小盘或采取抛售现象。第三季度后哈尔滨市商品房成交量会有所回升，但因银行信贷政策不会有较大放松，致使商品房销售价格不会有大幅的