崇州房地产市场调研报告.doc

崇州县房地产项目市场调查报告调查时间：2011年7月5调查范围：本次调查涉及崇州县城市整体发展规划调查目的：初步了解崇州县城市未来经济环境和城市发展情况，重点在于房地产产业市场的整体水平、规模、供应、销售、价格、分布特点及营销推广层次等基本情况，为公司后期意向地块提供基础信息，供参考。一、崇州概况崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都25公里，东南连双流国际机场30公里；第二通道直接对接温江、光华大道和工业集中发展区，更是拉近了与成都的距离。地处天府之国的腹心，全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口70万人,其中城市人口30万左右。市辖30个乡镇。崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县制，1994年撤县设市。崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。称为“龙门贡茶”。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。 崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。（一）区位概况及人口崇州市地处美丽富饶的川西平原，幅员面积1090平方公里，总人口70万（其中城市人口30万）。崇州市辖19个镇（崇阳、怀远、元通、三江、三郎、廖家、街子、万家、观胜、羊马、道明、王场、隆兴、江源、白头、大划、梓潼、崇平、桤泉、6个乡（苟家、济协、集贤、锦江、公议、燎原）。崇州中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。 崇州市处于成都市20分钟交通圈内，东距成都市区仅20公里，东南连双流国际机场仅30公里。已经通车的第二快速通道（对接光华大道且不设收费站）大大增强了我市的交通优势，特别是直线对接工业集中发展区，更拉近了与成都的距离，使我市工业集中发展区的区位优势更加明显。（二）经济环境崇州中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市、省级卫生先进城市和四川省成都平原都市群重点发展的中等城市，同时荣登刚刚评出的中国100个魅力城市榜，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位。崇州市综合经济实力已连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，在西部县域经济竞争力的强县评比中名列第12位。全市gdp196亿元，人均可支配收入30000元。工业总产值270亿元，工业总产值达270亿元，工业增加值达83.5亿。社会固定资产投资值40亿元，地方财政收入4.8亿元，居民可支配收入达到13350元，农村人均纯收入5757元。开放型工作先进县（市） 崇州先后引进了广东捷源集团、浙江兽王集团、浙江柯世达集团、汇源科技、台湾三大塑胶、日本和协食品、香港九辉实业、成都台州工业园等项目，被成都市评为“开放型工作先进县（市）”。工业：企业以产权制度为核心的改革，促进了企业技术进步和全面发展，企业结构、产业结构、产品结构、资本结构得到有效改善。工业经济发展快速。2009年全市工业经济克服“5.12”地震影响，迅速恢复生产。全市完成工业总产值1097161万元，增长21.1%，实现工业增加值310585万元，增长15.6%。产品由传统工业、重工业向轻工转移。一批具有市场竞争力、经济效益好的企业和产品脱颖而出，以四川蜀玻集团公司为代表的优势骨干企业有40余家，玻璃制品、蓄电池、复合管件、电力、水泥、机械配件、皮革皮鞋、酿酒、农产品深加工、家具、饲料等主导产品，具有科技含量高、市场前景好、经济效益回报高等优点，带动和促进了全市工业的健康、稳定发展。国家级中小企业创业示范园家具、制鞋等两大产业是崇州的传统优势产业，近年来，新型材料产业也在崇州发展壮大。在灾后恢复重建中，崇州将继续按照“三大产业集群”规模发展布局，提升工业在区域经济中的比重，力争到2010年初步形成“三大百亿产业集群”。同时，全力配合做好国家质检总局在崇州设立的制鞋和家具两个国家级检测中心的选址和规划工作。 农业：农村经济在沿山乡镇受地震灾害影响，遭受到巨大损失的情况下，实现了稳步发展。全年农、林、牧、渔业总产值达到402531万元，增长6.7%。其中农业总产值128139万元，增长5.5%；林业总产值5403万元，下降0.5%；牧业总产值252640万元，增长8.9%；渔业总产值10214万元，下降14.5%；农林牧渔服务业总产值6135万元，增长4.0%。全国食品工业强县全国商品粮基地县全国瘦肉型猪基地县中国传统白酒原酒生产基地县 旅游业中国优秀旅游城市，四川仅五个城市获此殊荣。作为中国第二批优秀旅游城市，崇州市内始建于唐、成胜景于宋的罨画池公园，被我国园林界公认为川西古园林经典。崇州文庙始建于明洪武初，是中国西部保存完好的文庙之一，宫墙万仞前的孔子文化广场则尽显浓厚的儒文化气息。这里每年都要举办孔子文化节。城区座落了十几座风格各异，寓意深刻的主题广场，广场集雕塑、喷泉、绿化、夜景工程和音乐歌舞沙龙为一体，完美诠释了生态园林城市的内涵。中国人居环境范例城市 获得第二届全国人居环境奖。滨河路集城市防洪、生态绿化、休闲娱乐、商贸开发为一体，全长12公里，沿路配套1万平方米以上的广场7个，大型音乐彩色喷泉4组。该路的修建使河道污染得到有效治理，体现了良好的生态环境效益，形成了松鼠、白鹭、野鸭等野生动物与人共居良好的生态局面。灾后重建，崇州规划旅游小村，将建川西风貌的旅游小村，方便市民夏天避暑。并推出17个旅游小村欢迎联建，市民只需花费1000元/平方米就能联建温泉别墅，并办理产权。目前，崇州17个旅游小村项目中已有8个签约，其余9个正在洽谈。（三）崇州县城市规划现代工业、历史文化、旅游城市崇州市市域将逐步成为“一个中心、两个层次、三条轴线”的结构。即以崇阳镇为中心，川西旅游环线以西的三郎、万家、苟家等山区乡镇区域以及东部的平坝乡镇区域。三条轴线为：以成温邛高速路串联的羊马镇、崇阳镇、白头镇、王场镇；以双怀路北段串联的锦江乡、元通镇、怀远镇；以成大路串联的听江镇、三江镇。通过加快城镇发展带动区域的发展，促进城乡的共同繁荣。区域规划的总体战略将崇州定位于石油化工、制药等为主导的现代园林式新型工业城，成都市西部生态园林旅游城市。市政方面，根据此规划崇州将在西江河边上打造3000亩森林公园，将原滨河路绿化带改造为城市滨江公园，以滨江休闲为特色，在重要节点广场和绿化带设置集中小型茶铺、适当增加参与性小空间，既保证视觉上的通透，又形成四季有景的开敞空间，打造富有崇州本地特色、配套完善、环境优美的城市滨江发展区,整体形成一个生态居住集中区，实现把崇州打造为社会和谐的中等城市的总体目标。（四）交通枢纽地理位置优越，交通四通八达崇州位于天府之国的腹心，自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称，处于成都市30分钟交通圈内，东距成都市外环线仅25公里。国道318（成温邛公路）横贯东西，其余80余条省道、市道、乡道纵横交错，所有的乡镇和景区都有公路相连接。已形成以城区为中心，国道、省道为骨干的公路网。到城区、九龙沟、梅花寨、白塔湖、萃英园、无根山大千世界等景区的公路为柏油路或标准水泥路，到鸡冠山的公路也已改造为水泥混凝土高等级公路。金沙客运站位于成（都）温（江）邛（崃）高速公路起点处，是四川西部地区旅客的主要集散地，也是与规划建设中的成都火车西站相接的配套车站。据悉，轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起于地铁4号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长55公里。成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道，届时将拉动当地的旅游经济发展。二 、崇州市住宅市场分析 住房现状和需求从崇州市的成交情况来看， 1-7月崇州市商品房住宅总成交量为16.03万平方米，成交套数为1458套。目前的在售楼盘中，崇州本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主。规划区内住房需求，2010年崇阳镇城市常住人口达到30万人，人均住房面积不低于24.8平方米，规划期内，我市住房总需求为352.09万平方米，其中包括根据我市不同收入水平家庭结构比例应建设的经济实用住房8.6万平方米，廉租住房2.9万平方米。依据崇州市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要预计到2020年，随着崇州国民经济快速发展，城市布局趋于合理，城镇人口不断增加，城镇人口规模将达到52.47万人，城镇化水平69.41%,中心城区新增建设用地500公顷。（四）住宅市场调研1、在售楼盘主要集中在老城区，而且预售楼盘也在老城区内，主要是由于老城区的配套设施完善，商业氛围浓重。但比较零散，没有形成一个集中开发的趋势；2、在新城区除了金盆地开发公司开发的峻领天下.兰岛以外，还没有其他在售楼盘。从调查情况分析，新城区位于老城区与工业区之间，政府未来将该区域规划成居住休闲区域，但从目前情况来看，该区域尚未形成大规模居住社区的硬件条件，居住氛围不浓，且荒地较多。而老城区内，现在有十余个项目在售，其中在崇州市体量较大的有上林西江，一品江山；3、目前市场普通住房销售价格均价40004200元/平米，主要在售楼盘有 6个，少量楼盘现房售空，上林国际社区楼盘放量大；4、畅销楼盘主力户型为80的二房可变户型，由于户型有增送的可变空间所以倍受当地购房者青睐。从三房户型的成交量居多来看，可以看出崇州本地的购房者更讲究实际和实惠，小户型价格约微有所提高；5、在售项目除上林西江外，规模普遍比较小，区域市场供应量较大。最大的楼盘上林国际社区一期已售完1000多户左右，二期800户8-9月开盘。沿西江楼盘的物业类型以多层洋房、别墅为主、少量高层。多层住宅面积主要集中在130左右和180左右。多层住宅售价4700-5000元/左右，别墅售价多在56007000元/左右，高层住宅售5500-6000元/左右，在售楼盘,销售速度相对快。本区域有一定的市场需求量和购买力，消费者对该区域的认同度较高。多数楼盘营销手段单一，广告宣传也比较少。购买客户以本地为主，有部分成都等外地消费者。6、商业销售情况良好，但均未做业态规划，在售楼盘主要均在老城区，距市区人流集中区域不远，做为二级市场投资都来讲，商铺投资当属首选。但由于开发商只销不管，造成业态零乱，不成规模。铺面出租率高，二楼的商业使用率高，商业价值相对较大，项目地块区域商业销售价格一楼1000015000元/平米，租金约30-50元每月每平米，但目前有少量空置率；主城区商铺一楼销售价格在15000-22000元每平米，租金约60-120元每月每平米，几乎无空置铺面；老 城繁华街区一楼商业最高售价有25000多元/平米；7、调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，营销手段单一、销售道具简单；大型楼盘销售队伍专业，设备精良。9、楼盘广告宣传强势，户外广告多，质量较差，竞争大；10、目前的在售楼盘中，崇州本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主；11、当地可以提前排号、选房收定；金额10000-20000万元； 12、二手房市场：本地购房人员较多，主要外出打工、本地做生意为主。二手价格：小户型：3900元/，大户型：3600元/。二手房成交量低迷。目前城区人口30万左右，规划未来5年增长9万人。 13、从崇州房地产市场的区域来看，老城区东面是新兴片区，是政府重点打造区域，具有较大的开发潜力。14、距温江板块较近，其实这里可以用双刃剑的发展眼光来看，形成合作与竞争的关系。（五）市场调研结论1、完善交通不仅是生活便利，更是机遇 目前成都到崇州的主要交通路线还是依靠成温邛高速，但随着成温邛对本籍车辆实施政府统缴免费政策，以及正在兴建的光华大道延伸线和规划中的成都至崇州的轻轨线路开通后，三条成都通往崇州线路中，不但可以任选其一，也将路程时间大大缩短，拉近成都和崇州的距离。另外崇州还规划修建成温邛快速通道(三通道)、街子新环线、龙门山旅游快线三条快速路带动崇州旅游产业。2、产业结构的调整，带来新的消费群 随着崇州市对交通的不断改善，崇州市的产业结构也在不断的调整和重新规划。工业区已形成了以家具、制鞋、食品、建材为主的工业基地和以新材料为主的轻工产业园区。两大园区落成后，将成为成都循环经济产业聚集区，吸引超过1000家企业入驻，提供60万个就业岗位。3、城市向东再伸延，腾龙换鸟又一城崇州市政府在现有老城区以东，规划出未来城市东移的发展前景。未来新城区将形成与现有城区规模相当的全新大型住宅片区，新城区的配套将大大优于现有的城区。而老城区则将重点打造沿江片区，在临江区域打造精品的住宅片区。4、新老城区房地产开发产品两极分化明显以崇州市现有老城区开发项目来看，楼盘的开发体量都不大，10万平米以上开发量的楼盘屈指可数，区域楼市发展相对缓慢，客群主要以本地居民为主，对楼盘品质要求不高，故各楼盘乎无特色可言。而未来的新城区虽现在只有兰岛一个项目在售，但从项目的品质和环境的打造上来看明显高于老城区的楼盘。5、本土开发商占据主力，外来开发商后来居上 以前崇州市房地产市场以本土开发商为主导地位，以金盆地、恒昌、愿景三家公司为主力，目前老城区80%以上的开发量被这三家占据，因此竞争可见一斑。而外来的开发商中，随着炎华置信，中铁八局等企业的入驻，给市场带来了高品质人居环境的开发理念。6、商业销售情况良好，但均未做业态规划老城区各楼盘，无论规模大小，其商业销售较住宅更强，因大部分楼盘分布均在老城区，距市区人流集中区域不远，做为二级市场投资都来讲，商铺投资当属首选。但由于开发商只销不管，造成业态零乱，不成规模。小结：由此可见崇州市对交通的打造，既便于对外来企业的招商引资，又满足了日常生活的出行需求。在对产业结构的调整后，带来了一个庞大的消费群，因此城区功能的划分更为明显，更为理性。从住宅市场来看：老城区在售项目的销售速度远远高于周边地区，大部分项目销售状况良好，一些小楼盘更是已经所剩无几，得益于城区各方面的配套设施完善的和本地人的居住习惯所致。但现有的房地产开发陈旧理念，肯定不能满足未来消费群体的需求，预计2020年新增人口17万；以沿江在售楼盘上林西江为例，推出房源去化已经在90%以上，不难看出崇州本地人的消费观念正在逐步改变，因此高品质的人居开发理念必将改变崇州市现有房地产的开发格局。从商业市场来看：老城区已经形成了浓厚的商业氛围，市区内商铺销售火爆，往往在楼盘刚推出时，商铺已先于楼盘，销售一空；而投资者这边，崇州本地人形成“租铺不如买铺”的投资理念，以市区内的“一品江山”项目为列，商铺早就售罄，购买人群中自主经营商铺的就占到90%。新城区的商业氛围现在还没有形成，不过一旦配套设施完善后，开发商对商铺加以规划和管理，相信新的商圈会不断涌出。从机遇上来看：崇州市的房价临近的温江区房屋的价格，如果说温江拥有较成熟的居住环境和氛围的话，那么崇州临近西江更适合人居，现在正处于一个大量开发的阶段，所以崇州市的房地产市场较周边二级城市来说，盈利范围和增值空间有限。（五）目前主要在售楼盘大概情况名称：上林西江国际社区开发商：炎华置信、四川武田房地产开发有限公司规模：1200亩用地风格：英伦建筑风格，英式园林景观产品：多层、高层、独栋别墅价格：洋房4800元/，电梯6000元/（精装1000元标准）。独栋别墅预计10000元/ （未开盘）客源统计：75%来自崇州本地，10%来自成都，15%来自周边二级县市。项目卖点：品牌开发商、一线河景资源、楼盘品质及规模、产品特色。项目名称：峻岭天下兰岛开发商：崇州市恒昌房地产开发有限责任公司项目地址：崇州市陆游广场旁占地面积：36360总建筑面积：72362容积率：1.79绿化率： 55%均价区间：住宅：4200-4400元/项目概况：项目地处崇州大成都经济圈崇州门户，位于崇州两大市政生态广场“陆游广场”、“崇庆广场”之间，建筑形态参照新亚洲风格，在景观设计上以新东南亚风情为主题进行打造。项目名称：项目名称：一品江山金盆地房产.恒昌房产项目地址：崇州市金带街总建筑面积：118933.93总建筑面积：118933.93容积率：2.23绿化率：33.75%住宅：38004500元/商铺：1f:1200015000元/，2f:6000-8000元/项目概况：由金盆地房产、恒昌房产联合开发的一品江山城市花园，位于金带街核心地段，园内配备了3000平方米活水中庭，3大主题林溪，30米广度原生树阵、600米的林荫小道，三大主题运动广场具体信息：一品江山所处地段在崇州市旧城区里繁华的交通枢纽地带，其中商业氛围较浓，所以商铺早早地销售一空。住宅房源中剩余房源占20%。容积率： 2.50 均价： 4500元 绿化率： 40% 开发商： 成都市圣沅房地产开发有限公司 建筑类型： 小高层、高层 物业类别： 普通住宅,公寓 建筑面积： 300000平 地址： 崇州市崇阳镇崇庆南路 售楼地址： 崇州市崇阳镇崇庆南路 容积率： 3.90 均价： 4000元 绿化率： 33% 开发商： 四川恒宇房地产开发有限公司 建筑类型： 小高层 物业类别： 普通住宅 建筑面积： 87000平方米 占地面积： 33300平方米 三、项目地块调查 项目地块位于成都西，距成都市绕城高速约22公里，紧临金盆大道（成温邛公路），项目紧临光华大道崇州段，距离成温邛高速出口仅5分钟车程。总占地78.369亩，容积率大于1.0且小于3.0，通过成温邛高速和光华大道崇州段与成都市区相连接，区域位置优越。（一） 地块透视地块基本上呈方形，现为净地；地块原为康泰塑胶集团厂房，横向有高压线路，无水系、自然植被可利用，临金盆大道及杨柳街交界处。高压线四至范围南面：南靠金盆大道（成温邛公路），对面为2层商业，液态以汽修、汽配为主西面：紧邻崇州在售体量最大、品质最好楼盘上林西江，北面：北靠住宅多层老旧小区，南北东面：紧邻康泰塑料股份有限公司上林西江西东 小结： 本项目所在区域属于老城市北面与新城交接区域，虽然不是未来城市居住发展主力方向；但现阶段发展较为成熟；左右邻高密居住社区，宜住宜租；位于金堂现阶段最好的大道，享受快捷高速路交通；距崇州最繁华商业配套较近，但项目区域商业环境较差。整体来看区域内居住向好规划，较短时间就能完善生活配套。但地面高压电线的存在是本项目规划开发面临的主要问题。（二） 地块判断优势：崇州已被纳入成都“城西半小时居住圈”的范围，大大增加了消费者在崇州购房的信心；而光华大道延长线的开通，真正将崇州纳入成都市“新城西”的版块，大大缩短了与成都的心理距离，充分保障了在崇州购房者快速融入成都大都市生活圈的实际距离。地理位置好，崇州与成都融合必经之路，是两地商旅必经通道。项目临近西江河边，距 3000亩森林公园1公里，崇州主流房产开发密集区，享受城市市政配套及完善商业配套配套完善、短时间内将形成一个生态居住集中区； 地处崇州县城大道主干道，道路通达性较好，地块现为净地，利于整体开发及降低开发成本；预计将来项目周边配套设施完善，对于要求性价比及需求舒适生活的中底端客户群吸引力较大；随着成都主城向外发展，郊区化发展的趋势正在逐步显现；劣势地块中南北朝向高压电线不能地埋、迁移将是本项目开发最重要的问题；地块占地面积不大，但未能四面临道，对于塑造独立的高档物业定位有一定阻力；地块整体地势平坦，离西江河较远，没有景观可言，整体资源缺乏，可塑性较差；项目在老城区边缘、周边商业业态较差。机会成都素有“东穷、北乱、南富、西贵”的说法，郊区房地产的发展受本地居民认知情况的影响极大，现已形成向南、向西主力发展的格局。区域优势较