房地产成本测算模型.doc

方案一黄骅星墅华城投资收益分析表（容积率1.56）序号开发成本单价（元/平米）总额（元）取值说明1 土地使用成本401.09 22,000,000.002 建筑工程规划许可证(1)住宅4.00 301,776.00(2)商业9.00 55,323.003 星墅华城投资收益分析建筑工程开工许可证(1)质监费2.00 163,182.00(2)墙改费8.00 652,728.00(3)招标两费0.20 16,318.204 施工图设计费12.26 1,000,000.005 地质勘查费4.00 326,364.006 城市配套费30.00 2,447,730.007 建安成本(1)多层/小高层/高层1125/1290/142594,841,700.00(2)商业物业1,330.00 8,175,510.00(3)地下车库1,450.00 42,930,000.008 监理费8.58 700,000.009 规划局制图费单位（元/幅）(1)红线图1,300.00 3,900.00 每次出图一式三份(2)区控图5,100.00 15,300.00 (3)管线平米布置图1,000.00 3,000.00 10 工程质量监督检验费单位（元/平米）(1)空气质量检测2.00 163,182.00 (2)材料检验检测3.80 310,045.80 11人防工程易地建设费30.00 2,447,730.00 12施工招标交易费0.20 16,318.20 13印花税0.03%84,832.11 14渣土处置费0.36 29,372.76 15审图费4.00 326,364.00 16环评费 1.20 97,909.20 17社区配套及公建配套150.00 12,238,650.00 预估18销售成本70.88 8,483,211.00 按照总销售额的3%计算19广告费用23.63 2,827,737.00 按照总销售额的1%计算20企业管理成本70.88 8,483,211.00 按照总销售额的3%计算21不可预见费150.00 12,238,650.00 处理未知问题时的费用22销售税费0.05 14,138,685.00 开发成本费用总计239,959,929.27 总销售额371,597,700.00 总成本239,959,929.27预期利润额131,637,770.73销售利润率35%*本表格住宅价格按照3300元/平米、商业按5500元/平米、地下车库按3000元/平米计算销售平均价格以上表格是按照容积率1.56制作的项目开发成本经济测算，经过估算，其中投入资金为：2.4个亿，销售毛利为3.7个亿，净利润约1.3个亿，利润率为35%。方案二黄骅星墅华城投资收益分析表（容积率1.25）序号开发成本单价（元/平米）总额（元）取值说明1 土地使用成本401.09 22,000,000.002 建筑工程规划许可证(1)住宅4.00 249,662.00(2)商业9.00 55,323.003 建筑工程开工许可证(1)质监费2.00 137,125.00(2)墙改费8.00 548,500.00(3)招标两费0.20 13,712.504 施工图设计费14.59 1,000,000.005 地质勘查费4.00 274,250.006 城市配套费30.00 2,056,875.007 建安成本(1)多层950.00 59,294,725.00(2)商业物业1,330.00 8,175,510.008 监理费10.21 700,000.009 规划局制图费单位（元/幅）(1)红线图1,300.00 3,900.00 每次出图一式三份(2)区控图5,100.00 15,300.00 (3)管线平米布置图1,000.00 3,000.00 10 工程质量监督检验费单位（元/平米）(1)空气质量检测2.00 137,125.00 (2)材料检验检测3.80 260,537.50 11 人防工程易地建设费30.00 2,056,875.00 12施工招标交易费0.20 13,712.50 13印花税0.03%71,933.90 14渣土处置费0.36 24,682.50 15审图费4.00 274,250.00 16环评费 1.20 82,275.00 17社区配套及公建配套150.00 10,284,375.00 预估18销售成本70.88 7,193,389.50 按照总销售额的3%计算19广告费用23.63 2,397,796.50 按照总销售额的1%计算20企业管理成本70.88 7,193,389.50 按照总销售额的3%计算21不可预见费150.00 10,284,375.00 处理未知问题时的费用22销售税费0.05 11,988,982.50 开发成本费用总计146,761,581.89总销售额239,779,650.00 总成本146,761,581.89 预期利润额93,018,068.11 销售利润率39%*本表格住宅价格按照3300元/平米、商业按5500元/平米、地下车库按3000元/平米 计算销售平均价格以上表格是按照容积率1.25制作的项目开发成本经济测算，经过估算，其中投入资金为：1.5个亿，销售毛利为2.4个亿，净利润约0.9个亿，利润率为39%。两方案测算对比分析：投入资金建筑周期销售周期市场认可程度收益资金方案一高长中高高方案二低短中高中投入资金方面：方案一投入资金较高，建筑工程建筑公司可垫资建筑成本30%左右，投入资金压力较大，但其利润较方案二高25%左右。方案二资金投入相对较少，建筑工程公司可垫资至项目封顶，其资金运作压力较小。运转周期方面：方案二项目建筑工期较方案一建筑周期短，资金运作灵活。销售周期：两个方案所提出的项目产品在当地市场无过大波动的情况下，在同等价格基础上，产品销售周期无过多差别。市场认可程度：黄骅市场近年来所推出的项目多以高层建筑为主，黄骅市场对高层的认知程度逐渐提高，高层住宅与多层住宅在市场认可程度上无过大区别。