物业管理师经营管理试题1下.doc

41下列哪项不属于人工费（ ）。a社会保险费b加班费c通信费d工服洗涤费答案：c解析：c通信费属于办公费，见p189页。42以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（）编制预算。a固定预算b滚动预算c弹性预算d零基预算答案：d解析：p197页中下部，在我国，零基预算作为成本预算的一种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业。43某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费60元/人月，保安系统费100元/人月，保安人员工资1500元/人月，保安用房30元/人月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ ）元。a7250b44750c290d1790答案：a解析：（100+60+100+30）25=7250元。44以下关于物业管理招标工作说法错误的是（ ）a公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业b邀请招标是目前广泛采用的招标方式c招标文件是物业管理招投标工作能否成功完成的关键d标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一答案：d解析：p223页中上部，所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。45不属于前期物业服务合同特征的是（ ）a由建设单位和物业管理企业签订b前期物业服务合同具有过渡性c前期物业服务合同是要式合同d前期物业服务合同期限的确定性答案：d解析：p210中间，通常，前期物业服务的期限是不确定的。这主要源于业主召开首次业主大会的时间不确定。物业管理条例规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。46物业管理中涉及的财产保险主要是（ ） a家庭财产保险b企业财产保险c火灾保险d责任保险答案：c解析：p236，从狭义来说，财产保险包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。47火灾保险费率的计算方法有分类法和（ ）两种。a分层法b分部法c分项法d表定法答案：d解析：p237。48物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（ ）a风险回避b风险保留c风险抑制d风险转移答案：d解析：p230中间。a风险回避的例子有在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险。b风险保留的例子有物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。c风险抑制的例子有建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。49物业管理企业绩效评价是以（ ）作为具体评价对象。a盈利能力b资产运营水平c偿债能力d物业管理企业解析：p262页下面，物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。50物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告指的是（ ）。a向业主、租户提交的物业管理报告b向高层次管理者提供的物业管理报告c向投资者或董事会提交的物业管理报告d年度物业管理报告答案：a解析：p285中间，向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。51（ ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润最大化d企业价值最大化答案：d解析：p247页中间。52张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的总资产报酬率是（）。 a12.5%b4%c7.75%d6.58%答案：c解析：53某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（ ）。a16.67%b10.65%c11.18%d36.84%答案：a解析：54（ ）以最终得分和“pr”加注评价类型及评价级别表示。a初步评价结果b基本评级结果c定性评价结果d综合评价结果答案：d解析：p280中间，综合评价结果是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合后的最终评价得分产生，以最终得分和 “pr”加注评价类型及评价级别表示，并据此编制评价报告。而初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果分别依据基本指标、修正指标和评议指标计算得分产生，以实际得分表示。55物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（）a经营目标b服务目标c管理目标d宏观目标答案：c解析：p309上面，从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。另外，服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化；经营目标：收益部分使用率最大化。56写字楼物业服务企业在选择租户时，不太注重考察租户的（）。 a.商业信誉和财务状况 b.面积需求大小 c.租金支付方式 d.物业服务需求 答案：c解析：p314页，物业服务企业或业主选择租户时考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。57某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。a5.2 b6.4 c6.8d7.6答案：a解析：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积；880%=出租单元内建筑面积+815%；解得：出租单元内建筑面积=5.2万m2。58下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 a.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 b.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 c.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分d.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答案：d解析：p341页，d正确的应是营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。59在零售商业物业内同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（ ）。a中心地理论b供给的外部效应理论c同类零售店聚集理论d需求的外部效应理论答案：c解析：p335页，中心地理论解释了为什么不同种类零售店能够聚集在一起，即它们能够聚集在一起的原因；同类零售店聚集理论解释了为什么在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店；需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。60（ ）是零售商业物业经营管理的核心内容？a现场管理b代收代缴c策略与运行管理d引入主力店答案：c解析：p332页中间，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续。二、多向选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。a建筑规模b经营商品的特点c商业辐射区域的范围d. 周围环境e服务人口的收入水平答案：abc分析：p3中下部。2以下属于资产管理职责的有（ ）a. 控制运营成本b. 客户报告与现金管理c. 监控物业绩效d. 物业更新改造等主要开支决策e. 资本性支出计划答案：cd分析：p11，a控制运营成本、e资本性支出计划两者属于物业管理，b客户报告与现金管理属于组合投资管理。3房地产间接投资的形式主要有（ ）。a.投资房地产信托基金b.购买住房抵押支持证券c.购买房地产企业债券d.购买物业用于出租经营e.购买土地进行开发答案：abc解析：d.购买物业用于出租经营、e.购买土地进行开发都属于房地产直接投资。4下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。a房地产同时具有经济寿命和自然寿命b自然寿命一般要比经济寿命长c如果房地产维护善良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命d房地产的经济寿命与使用性质无关e房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间答案：abc解析：d房地产的经济寿命与使用性质无关不对。因为国外的研究表明，房地产的经济寿命与使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。e房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间不对。正确的是房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间。5下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。a资金时间价值是资金的增值特性使然b利率是资金时间价值的一种标志c从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿d即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较e资金时间价值的大小取决于通货膨胀率的大小答案：abc解析：d不对，因为由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量；e也不对，因为影响资金时间价值的因素不只是通货膨胀率，还包括投资利润率、风险因素等。6收益性物业的运营费用包括（ ）等。a空置和收租损失b抵押贷款还本付息c房产税和所得税d为租户提供服务的费用e物业管理费用答案：de解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。因此，a空置和收租损失、b抵押贷款还本付息都不对，而c中房产税对，但所得税不对。7物业价格不同于一般物品价格的特征包括（ ）a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格c物业价格受供求因素的影响d物业价格形成的时间较长e物业价格受交易者个别因素的影响答案：abde解析：p76-77，c不对，不只是物业价格受供求因素的影响，其他商品的价格也受供求因素的影响。8物业价格影响因素的表述，正确的有（ ）a人口数量与物业价格正相关b对保有物业课税会导致物业价格上升c城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降d房价水平主要取决于地价水平e综合来看，物业价格与利率负相关答案：ae解析：a的具体解释见p88，当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。b不正确，具体解释见p91下面，直接或间接地对保有物业课税（如城镇土地使用税、房产税或城市物业税），实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。c的具体解释见p89-90，城市中等收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格上升，而城市低收入水平的居民的收入增加，对物业的价格影响不大。d不对，说法太片面，具体见p90下部，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。在物业开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。e的具体解释见p91中上部，综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。9编制物业经营管理计划的基础工作包括（ ）a区域宏观市场环境分析b房地产市场分析c构造物业管理方案d邻里分析e物业现状分析答案：abde解析：p145-147，编制物业经营管理计划的基础工作除了abde中提到的区域宏观市场环境分析、房地产市场分析、邻里分析和物业现状分析，还包括明确业主目标。10物业管理计划的主要内容有（ ）a建筑物管理计划b租赁计划c财务收支计划d物业运行绩效评估及与业主沟通计划e企业盈利和发展计划答案：abcd解析：p148-150。物业管理计划主要内容就包括上面abcd提到的建筑物管理计划、租赁计划、财务收支计划、物业运行绩效评估及与业主沟通计划。11租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ ）a确定可出租面积和租赁方式b编制租赁经营结算c定位目标市场d确定租金方案e明确广告策略答案：acd解析：p162-164，b不对，正确的应是编制租赁经营预算，e不对，应是明确吸引租户的策略。12下列哪些情况属于人为终止合同的情况？（ ）a当事人协商一致的b租赁房屋发生了火灾c承租人故意损坏房屋d承租人故意拖欠租金达3个月以上的e承租人将承租的房屋擅自转租答案：ce解析：p173，a当事人协商一致的属于自然终止合同；b租赁房屋发生了火灾也属于自然终止，因为自然终止中有这样一条：因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，火灾就属于这种情况；d不对，应该是承租人故意拖欠租金达6个月以上的，才属于人为终止合同。13物业管理企业的财务费用包括（ ）a利息净支出b汇兑净损失c金融机构手续费d审计费e税金答案：abc解析：是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及公司筹资发生的其他财务费用。14按照成本计算依据的不同，成本可分为（ ）a可免成本b目标成本c定额成本d沉没成本e可缓成本答案：bc解析：p186页，按照成本计算依据的不同，成本可分为目标成本、计划成本、定额成本、实际成本；题目中的a可免成本、d沉没成本、e可缓成本是按照与决策的关系来划分的。15成本预算编制的基本要求有（ ）a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以成本计划为基础c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡，提高员工工作效率e成本预算既要符合实际，又要适当留有余地答案：ace解析：p195页，b不对，正确的是成本预算要以各项定额为基础；d不对，正确的是成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。16物业服务合同签订时要注意的要点包括（ ）a“宜粗不宜细”的原则b不应有无偿无限期的承诺c明确界定违约责任与处理方式d物业管理企业要竭尽全