白云尚城北区发展策划报告.doc

白云尚城北区发展策划报告“白云尚城花园”北区发展策划报告目 录 一、宏观市场分析31.1广州市房地产开发现状及未来发展方向31.1.1 2004年广州市房地产市场概况31.1.2 广州市房地产市场主要指标分析41.2房地产行业的政策因素影响分析81.2.1 国土局对广州市闲置土地处理办法81.2.2 房产二手转让征收营业税81.2.3 普通住房划分标准及可享受的税收优惠91.2.4 央行调整房贷利率91.2.5 房管局实施网上备案的规定913广州市房地产市场趋势媒体分析点评10二、区域房地产市场状况分析122.1白云区整体概况及区内房地产重点发展的区域122.1.1 白云区概况122.1.2 区内主要自然资源122.1.3 区域主要市政规划122.1.4 区域未来发展定位132.1.5 区域未来居住重点开发区域132.2 白云区房地产发展现状（该区域已形成的主要板块划分及状况）132.2.1 机场路板块132.2.2 同德围板块132.2.3罗冲围板块142.2.4 金沙洲板块142.2.5大金钟路板块142.2.6黄石路板块142.2.7 新机场快线板块152.2.8 白云大道板块152.2.9 南湖板块152.3白云区房地产未来发展方向及利好性支持152.3.1 区域房地产发展方向152.2.2 主要利好性因素构成16三、区域市场内主要竞争项目特征分析17四、未来发展趋势综合指标分析304.1 区内代表性项目后续市场规模分析304.2 区内代表性项目推售价格走势分析324.3 区内与本项目构成竞争对比的代表性项目产品变化特征分析344.4区内代表性项目相关影响性因素对比分析（仅比较洋房类产品）36五、项目现状分析395.1项目基本指标395.2项目南区状况395.3项目北区状况445.4优劣势对比分析445.4.1 可把握之优势445.4.2 需规避之劣势455.4.3 可把握之机会455.4.4 潜在之威胁45六、项目产品定位及总体开发思路46七、规划方向建议477.1方向一477.2方向二487.3方向三49八、选取方案规划分析518.1选取方案规划指标及产品货量建议518.2选取方案规划布局说明：52一、宏观市场分析1.1广州市房地产开发现状及未来发展方向1.1.1 2004年广州市房地产市场概况 现状与结构 房地产市场发展平稳，房地产市场与宏观经济发展保持良好关系； 商品房开发投资、施工及新开工指标稳步增长；竣工面积降低，增幅略有缩小； 商品房销售面积持续增长，但增速放缓，市场交易旺盛； 房屋空置面积同比仍在小幅增加，但环比面积下降； 并形成国有企业、私营个体和港澳台投资在房地产开发建设方面三足鼎立； 开发投资 房地产开发投资增长平稳，增速低于全国平均水平； 资金来源：外商投资大幅增长。 土地供给、购置、开发状况及价格 存量土地逐步消化，土地供应总量在严格控制下小幅增长，供应结构基本合理； 土地开发与购置投资下降，购置面积与开发面积有所增长； 土地价格稳步上升。1.1.2 广州市房地产市场主要指标分析本章将围绕广州市房地产市场的土地资源供应状况、商品房预售状况、销售价格变化等指标作针对性的了解，以分析广州市房地产市场的总体走势。2005年第一季度广州市房地产市场各主要指标 2005年第一季度国有土地使用权出让情况一览表 单位：平方米、万元、元/平方米 2004年，广州市供应的31幅土地总面积为107万平方米，比2003年的23万平方米高出5倍。土地供应的热点主要集中在员村、珠江新城、琶洲及金沙洲。2005年2月底，广州市国土房管局公布了2005年广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划（供地计划）。2005年，广州市计划出让28幅经营性国有土地使用权，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积309万平方米。一级市场展望：2005年，国家将采用土地管理手段和信贷金融手段继续加强宏观调控，继续完善土地供应政策。也将继续在土地一级市场进行公开操作，进一步推行规范管理政策，土地一级市场将更趋规范、完善。注：土地一级市场指采用挂牌、竞投等公开化方式取得土地资源的市场运作模式。二级市场展望：盘活土地二级市场是今年工作的重点。2005年第一季度土地二级市场转让宗数为16宗，总用地面积为28.39公顷，分别为土地一级市场公开方式出让量的2.3倍和2.0倍。政府加大对闲置土地的处理力度，土地二级市场信息公开、透明及运作规范，将加快土地二级市场的发展，使其成为土地一级市场一个有效的补充。注：土地二级市场指采用指令性划拨、协议转让等不公开方式取得土地资源的运作模式。2004年需求状况：2004年，全市十区房屋交易总量为1969.14万平方米，交易金额789.68亿元，分别比2003年增加20.15%和30.74%，市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。2005年第一季度新建商品房批准预售分区情况表单位：万、%区域分布分析：天河、海珠、白云、番禺、花都五区为广州房地产市场供应的主力区。其中，天河、海珠、番禺、花都四区批准预售面积各区均超过了30万平方米，白云区也达到20万平方米，五区合计达175.99万平方米，占到全市总批准预售量的87.7%。占据绝对的地位。而老三区则由于土地稀缺，开发量日渐稀少，其中越秀区更是由于历史原因反而呈现负数，三个区合计比重仅为6.3%；而芳村和黄埔虽然由于地域限制，房地产发展较迟缓，但合计也有6%的市场比重，发展前景持续看好。近两年新建商品房供求对比情况表 单位：万、%年份本年批准预售面积本年交易登记面积年度市场吸纳率累计批准预售面积累计交易登记面积累计市场吸纳率2003年1035.39 1046.54 101.1 1035.39 1046.54 101.1 2004年1046.75 1121.86 107.2 2082.14 2168.40 104.1 2005q1200.74 232.58 115.9 2282.88 2400.98 105.2 2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，同比下降了0.5%，有轻微的下跌；与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量批准预售量100%）达115.9%，即市场吸纳量大于市场供应量，新建商品房显示出旺盛的市场需求，这是自2003年初以来连续9个季度市场吸纳率高于100%且呈上升趋势。同时新建商品房交易登记量高于批准预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺。广州市新建商品住宅价格水平分区情况表单位：元/、% 受大学城、广州新火车站等一系列利好消息的影响，番禺区2005年第一季度新建商品住宅成交均价较上一季度（2004年第四季度）上升了将近5个百分点。自机场搬迁后，白云区得到较快发展，但其商品住宅均价一直较平稳，第一季度增幅为3.0%；黄埔区近年由于有多家大型品牌发展商加入开发，销售价格持续走稳向上；交易登记量第二位的天河有3.1个百分点的升幅，亚运村概念使东圃楼价上升，珠江新城的全面启动也使区域高价住宅的成交比例上升，两大因素拉动了区域楼价；此外我们也要看到，位居交易登记量首位的海珠区楼价有3.4个百分点的下降，出现了2004年初以来的首次回落，楼价见顶回稳迹象初现。后附“广州市存量住宅价格水平分区情况表”，可供作二、三级市级成交价格对比分析。广州市存量住宅价格水平分区情况表单位：元/、%广州市房地产状况宏观总结：土地供应：上述数据显示，市场调控力量日趋加强，近期市内有效供应的土地比较充足，但旧区（老四区）由于可供开发的土地资源日渐减少，开发空间已极为有限，新区剧增的土地资源将作为市场供应主流，配合城市扩张的需要。房屋需求：显示广州房地产市场经过多年扩张式发展后，已步入供需相对稳定阶段，并保持吸纳量略大于供应量的良好态势，并且市场供求区域重点明显。价格走势：成交价格继续攀升，保持上升趋势的因素除经济继续快速增长外，更主要是市场客户对房地产消费保持乐观态度，对后市走势依然看好。但上升幅度有所回落，说明在供应量保持平稳的状况下，客户的消费理性增加，市场竞争将呈多样化。1.2房地产行业的政策因素影响分析1.2.1 国土局对广州市闲置土地处理办法内容简述：按2003年新修订的广州市闲置土地处理办法（广州市人民政府令第5号，即“8.31大限”事件），所有包括有前期投入和新出现的无前期投入的过期建设用地通知书用地情况的全面清理，将768宗符合清理条件的案件列入了闲置土地调查认定处置程序。而从2003年7月起，214宗有前期投入的闲置土地将开始被无偿回收，新一轮收地高潮开始。影响预测：闲置地块的分布为白云62宗，海珠53宗，天河30宗，东山、荔湾、越秀三个老城区分别为13宗、14宗和11宗，自2003年2月开展土地市场秩序治理整顿以来，已分3批收回闲置土地83宗，面积共217公顷； 被收回地块的多是小发展商，上世纪九十年代以来，因土地供应过量，开发单位资金不足而产生的“烂尾地”。回收土地产生两大效应：加大收地力度的同时，也加大了土地的供应量。而今后，越秀、荔湾和东山三区不再批出土地，旧区土地供应将以消化闲置土地为主；考虑到白云区的生态环境，区域内尤其是南湖板块附近也不再批出大规模的住宅用地。大规模地回收闲置土地，可在一定程度上增加广州的土地储备，可从源头上控制土地供应量的批出及商品房供应量的增加，使广州地产市场继续保持平稳上升的势头。另外，由于后续土地供应充足，产品增长在一定时间内继续保持平稳，令广州不至于像国内其他大城市那样房价不断疯涨。1.2.2 房产二手转让征收营业税内容简述：2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，营业税税率按5%征收。影响预测：通过税收的调节，对以短期融资方式认购物业的投资者加以限制，减少房地产行业内的投机及泡沫成份，对保证房地产行业的长期稳定发展有正面的作用。而且不动产的理性价值体现需要时间积累，对自用型买家及长期投资收益型买家的影响极为有限。短期内，上述规定对房屋二级市场的房产供应量起一定的制约作用，并将推高二级市场房屋交易价格，从而有利于带动房屋一级市场的需求；同时令消费者对房地产物业开发的后续跟进服务有更明确切性的要求，进一步加强房地产市场的规范运作。1.2.3 普通住房划分标准及可享受的税收优惠内容简述：自2005年6月1日起，住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144以下(含144)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)视作普通住房。普通住房契税按1.5%计算，非普通住房将不再享受1.5%的契税优惠，按照总房价的3%来征收契税。影响预测：以上政策作为国家对房地产行业开发产品结构的引导，以发展经济适用房为主的总体开发思路，将对大户型单位的开发有一定影响，但由于该税收调节比例仅为1.5%，调节力度相对有限。按现时一、二级城市房地产开发已进入以提升居住质素为主导阶段，大户型产品的市场需求将进一步加大，在市场实际需求的影响下，以上税收优惠的调节所起作用有限。1.2.4 央行调整房贷利率内容简述：自2005年3月25日起，央行再次调整房屋商业贷款利率，升幅为0.25%。影响预测：房屋商业贷款利率的调整属正常的现象，而且本次调整的升幅较为有限，相信对意向购置物业的消费群体消费力影响有限；1.2.5 房管局实施网上备案的规定内容简述：从2005年8月起，对市内在售项目的所有物业进行网上备案登记，以数字认证后方可进行预售，未经备案的单位将不准予预售。影响预测：将进一步规范完善房地产开发销售环节的管理，减少及避免物业销售过程中的权属纠纷，以增强消费者的认购信心，有利于房地产行业的长期稳定发展。但对中小型开发商，因资金压力而习惯采用的抵押融资方式将与此管理方式有一定的冲突，加大资金的回收压力。说明房地产行业的准入门槛及运作质素要求再作提升，中小型开发商的生存空间将进一步收缩。综合分析： 从上述最新政策性的措施显示，无论是加速闲置土地的处理，或网上备案交易，均显示政府加强房地产行业管理的决心；通过回收闲置资源，增加土地资源的储备外，更令政府明显加强对土地资源的控制，保证市场发展的可调控性及有序性，完善法规及交易程序可增加行业的操作透明度，减少交易纠纷增加市场消费信心；可以肯定在未来相当长的一段时间内，市内房地产行业的发展将保持平稳的态势。但另一方面，土地资源的重新整合、利率调控及网上备案交易程序等变化，均对房地产开发企业综合质素能力有更高的要求，中小型开发企业的生存空间将进一步受到限制，如何争取在日趋抬升的行业准入门槛前，尽快建立个性品牌以达到长期可持续发展，将是较短期经营利润高低更重要的经营目标。而关于普通住房的重新定义，对开发舒适型产品的区域，如本项目所处的白云区中高住宅片，将是一个需要重新衡量的方面。13广州市房地产市场趋势媒体分析点评摘自羊城晚报2005年8月9日d8版楼市新闻市场呈现四大特点：第一、 新增土地供应加快，市场消化积极 今年上半年广州土地出让面积同比增加3.4倍，加上土地转让市场的面积，两个市场合计消化约100万平方米的土地。说明开发企业对未来市场预期比较积极，及市场有效供应的土地比较充足。第二、 市场“一冷一热”现象对比明显“一冷”指新建商品房投资、开发明显减速，成交减少；上半年广州房地产开发投资完成174.30亿元，同比增长幅度仅3.2%。“一热”指存量房市场继续升温，存量房交易登记面积同比增长达26%。既说明市场在调控的作用下，作出正常的反应，也是一、二手市场良性互动、整体比较成熟的体现。第三、 楼价继续攀升不论是新建商品房市场还是存量房市场，楼价继续保持上升趋势，主要是经济继续快速增长，大量刚性需求支撑、少量投资性需求拉动等因素共同作用的结果。第四、 市场压力不少宏观调控，特别是房地产新政，正在释放对房地产市场的影响力，并已经改变人们对楼市的心理预期。但从政策本身上看，有“一个转变”和“两个没有变”值得注意：国家延续多年的大力刺激、鼓励住房消费的政策已经转变，转为调整、稳定为主；但房地产被视为国民经济支柱产业之一及房地产是拉动内需的主导行业之一的地位没有变。二、区域房地产市场状况分析2.1白云区整体概况及区内房地产重点发展的区域2.1.1 白云区概况行政区划：隶属广州市，现辖9个镇，15条行政街。地理位置：位于广州市城区的北部和西部，地扼广州市东、西、北的交通要道，是广州市交通运输的枢纽。面 积：面积898.03平方公里。人 口：2000年总人口174万人，预计2010年总人口205万人。2.1.2 区内主要自然资源白云山风景区、广州南湖国家旅游度假区、帽峰山森林公园2.1.3 区域主要市政规划重点市政：广州新体育馆、白云新城（原白云国际机场）、白云国际会议中心（原东方乐园）。近期规划：在太和镇一带建一个现代化的绿色科技研发走廊；建帽峰山、白云山、流溪河、石井河沿河生态保护带；在石井河附近建金石公园；在白云山东侧建云山公园；在新机场高速公路入口建巾帼公园；建外语文化广场，以广东外语外贸大学为主体，规划建成一个集休闲、学习、特色饮食为一体的充满文化气息的标志性广场。交通状况：白云区地理位置优越，地扼广州市东、西、北交通要冲，京广、广三铁路，广佛、广深、广清高速公路，105、106、107、广汕，新广从、新广花路等国道省道穿境而过，正在兴建的地铁二号线、地铁三号线、北二环高速公路，京珠高速公路、广惠高速公路、华南快速干线等均对区域日后发展有明显的帮助。2.1.4 区域未来发展定位白云区被列为未来大广州都会区的组成部分之一，是广州市都会区中面积最大、人口最多的一个区，将规划成为拥有山水相融的自然资源、特色鲜明的人文景观、便捷通畅的交通网络、繁荣高效的产业体系的城市综合发展区。“绿色生态”就成为白云区最核心的发展方向，打造生态人居环境是白云区城市规划的其中一项主题，要利用独资的资源优势，建设一个生态特点突出的人居环境。2.1.5 区域未来居住重点开发区域在确保白云山风景区、南湖自然风景区等珍稀自然资源的前提下，区内未来居住规划将以金沙洲、嘉和集贤、黄金围等作为大型居住区；人和、太和、龙归等为适度集聚发展区；即居住区域的规划将以改造利用原生态自然资源为主。原白云国际机场地块作产业整合重新规划外，中心区域基本以综合发展区规划为主。2.2 白云区房地产发展现状（该区域已形成的主要板块划分及状况） 广州房地产行业自1995年重新进入高速发展阶段至现今，在白云区已形成以下多个重点板块，现将分别对各板块状况作出比较分析。2.2.1 机场路板块代表性项目翠逸家园、又一居花园、时代花园、景泰名苑、百顺台等。现状及展望拥有优越的地理环境，商业批发及物流业发达，为白云区最主要的综合经济发展中心，经多年房地产开发，已基本建设成熟，可开发空间极为有限；可以说随白云机场搬迁的完成，该板块除原白云国际机场需重新规划外，该板块房地产开发将仅剩下以中小型的商用物业为主。2.2.2 同德围板块代表性项目岭南花园、同德花园、雅怡花园、雅骏花园、上步花园等。现状及展望该区域原以工业生产及物流业为主，自然村保留较多，但经多年发展，原有规划对该板块发展限制较为明显；随着大型污染型厂区的搬迁及货场的变迁，该板块环境整体改善明显。位处该板块的广州水泥厂将在近期停产搬迁后，按照政府规划的愿望，将会打造为大型的商住及公建配套社区。该地块将会在今年内推出市场。2.2.3罗冲围板块代表性项目富力半岛花园、富力碧涛湾、富力桃园等。现状及展望该区域原以工业生产、物流业为主，对外交通接驳便利优越，但整体环境质素短期内难有提升空间。现除以富力地产集团作居住型的规模开发外，未来将依然以发展物流商业为主。2.2.4 金沙洲板块代表性项目万科四季花城、城西花园等。现状及展望该区域现属房地产开发的初始阶段，自然地貌以农田山丘为主，环境保持良好，空气质素突出，更重要的是后续土地资源丰富，房地产开发空间潜力巨大，这里未来规划为白云区及广州西部主要的居住区。2.2.5大金钟路板块代表性项目盈翠华庭、云山锦绣家园等。现状及展望该板块紧邻白云山，自然环境优越，市区交通接驳便捷，有新体育中心、白云国际会议中心等主要市政设施；但由于缺乏可供开发的土地资源，未来房地产开发空间极为有限。2.2.6黄石路板块代表性项目白云高尔夫花园、元邦航空家园、祥景花园、白云骏景花园、富力阳光美居、金碧新城等。现状及展望除机场路外白云区的另一主要经济地段，商业、物流、批发业及集体经济发展明显，经多年房地产开发，除西侧马务、石井段外，可作房地产开发的土地资源极为有限；该板块房地产开发将以综合型的商用规划为主。2.2.7 新机场快线板块代表性项目广州富力城现状及展望位于广州机场快线侧，广花路平沙村路段，四周以原有的自然村落为主，规模较大达500亩，自然资源不明显。2.2.8 白云大道板块代表性项目白云尚城花园、时代玫瑰园、云山诗意家园、岭南新世界、金碧雅苑、利海南湖世纪绿洲、时代依云小镇等。现状及展望该板块紧邻白云山，自然环境优越。白云大道为广州市通往北面（京珠高速、107国道）的主要交通干道。市区交通接驳便捷，北部连接花都发展区，周边的生活、教育配套设施众多，北部可供开发的土地资源尚有较大的发掘潜力，将规划成为未来主要高尚居住区域。在商业发展方向，政府拟在白云大道两侧，主力打造为汽车销售为主营的行业。另外白云区的新政府、公安局，也将迁移至该区域（在白云尚城与时代玫瑰园之间）。2.2.9 南湖板块代表性项目万科蓝山、江南世家、南湖雅居乐半山豪庭、南湖半岛花园、山水庭苑、颐和山庄、竹韵山庄等。现状及展望位处南湖自然风景区，白云山山脉，自然环境得天独厚，空气质素优越，经同和路改造工程外，与市区交通接驳更加便捷。但国家由于对该板块用地的严格控制，该板块的房地产可发展空间今后将极为有限，以休闲旅游、娱乐作为主要规划。2.3白云区房地产未来发展方向及利好性支持2.3.1 区域房地产发展方向在广州城市规划发展蓝图中，“北优、南拓、东进、西联”是主要战略方针，白云作为广州市“北优”的战略空间，主要依托区内丰富的自然资源优势，通过交通枢纽接驳，结合自身产业结构优化。结合以上规划目标，房地产发展是配合将白云打造成最适宜生活的生态居住区域。2.2.2 主要利好性因素构成l 进一步严格控制白云山风景区、南湖自然风景保护区及周边土地资源的开发利 用，可以更好地保护区域发展的优势资源，确保区域发展的长期稳定及整体质素。合理的规划、有效地控制土地的供应量及提升居住空间质素，对房地产行业的发展具有清晰的指引。l 新体育馆的落成、白云国际机场的搬迁、白云国际会议中心的定址及方案选取等重大市政设施的确定，都将加强区域的影响力及提升社会关注度，有利于形成强势的产业互补经济，区域热点的形成将极大地促进房地产行业开发持续蓬勃发展的有利契机。l 随着新机场快线、华南快速干线、地铁二、三号工程的开工，令区内交通网线得到加强和完善；便捷的交通将吸引众多的周边区域人口及外来人口，令区域经济有更大的发展空间，从而极大地带动了房地产行业有更大的需求及发展潜力。三、区域市场内主要竞争项目特征分析为对本项目未来发展规划及方向的选取具有更为明确的指引性，在区域板块的选取上，将着重考虑白云大道板块及南湖板块，以此作为项目发展的主要竞争对手，通过对他们整体发展的剖析，总结归纳出他们的发展轨迹。时代玫瑰园（白云大道板块）项目位置：广州白云大道永泰收费站西侧，黄边路发 展 商：广州时代名苑房地产开发有限公司投 资 商：广州时代发展集团、广东玫瑰集团项目规模：总占地17万，分三期开发；首期7万，二期5万，三期5万。开发状况：首期已建成并交付使用；二期为现楼，于2005年9月交楼；三期在建，已建至地面5层。初次入市：首期2003年8月；二期2004年10月；三期预期2005年底。主推户型：一期：75二房跃式单位、85-110三房单位；约1200户（一梯四户设计为主）二期：97的小三房、110132的三房单位，及142的四房单位；约800户（均为一梯两户设计）三期：80以上二房单位、100-150的三房单位；约800户。户型特色：一期单位以跃式设计为主，双数楼层设梯间平台花园；二期单位均一梯两户，每户均有入户花园设计。现推范围：二期的余货单位，余货以97小三房及132三房单位为主。毛坯价格：一期入市价格3500元/起，一期均价4200元/；二期销售均价4600元/；三期销售均价预期5000元/。装修标准：毛坯，可选择价植600元/的装修套餐主要配套：广东美术馆分馆、组团独立会所（一、二期已落成）、时代朝天实验小学（已开学）、时代幼儿园，临近黄边体育公园、58及223路公交线（已开通）、商业街。销售分析：首期全部售完入住；二期销售接近90%。客户分析：客户以周边的居民及天河、东山、越秀为主，公务员、教师、白领比例较明显，买家年龄段集中以3050岁为主。未来利好：黄边大道将开通至广花路段、地铁二号线延长至嘉禾（2009年）、三号线设黄边站（2007年）。产品户型统计：a1a5：（一期产品）面积一房一厅二房一厅二房二厅三房二厅三房二厅合计比例60-700048004812.24%70-80001040010426.53%80-90000609615639.80%90-100000848421.43%合计0015260180392100.00%比例0.00%0.00%38.78%15.31%45.92%100%c1c5：（一期产品）面积一房一厅二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅复式合计50以下26000002650-60000000060-700195000019570-8006500006580-90007813009190-100003900039100-110000130013110-120000013013120-1400001313026140-1600000000160-2000000000200以上0000000合计2626011739260468d1d6、e1e7：（二期产品）面积二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅四房二厅合计比例90-1001716818520%100-11064647%110-12024524526140以上1021711913%合计1723256010217928100%比例2%25%60%11%2%100%云山诗意人家（白云大道板块）项目位置：广州市白云大道永泰收费站西侧，黄边路段发 展 商：广州雍桦园物业发展有限公司投 资 商：方圆集团项目占地：总占地13万，分二期开发，首期5.5万，二期7.5万；开发状况：首期16栋小高层全部封顶，建筑面积16万。 初次入市：一期2004年12月。主推户型：首期16栋已全部推售，现主推诗意居3、4、8栋；一期：75二房、110-140三房单位。户型特色：外立采用徽派建筑风格，三房单位带入户花园。毛坯价格：一期销售均价4100元/。交楼日期：2005年12月主要配套：方圆第二小学、社区幼儿园、双独立会所、商业街销售分析：首期开盘至今销售约450套单位，约占总量的40%。客户分析：客户以白云区周边居民为主，公务员及经商人士比例较高。户型统计：诗意居3、4、8栋（一期产品）面积三房二厅三房二厅四房二厅合计比例90-10042266840%100-1100%110-120292918合计426858168100%比例25%40%35%100%岭南新世界（白云大道板块）项目位置：广州市白云区白云大道集贤庄发 展 商：集贤庄新世界城市花园发展有限公司投 资 商：中国新世界集团项目占地：总占地120万，分多期开发，首、二期约20万；开发状况：首、二期已基本开发完毕，二期小高层将于年底正式交付使用。初次入市：2002年4月。主推户型：首、二期小高层以75二房、90-116三房单位为主；多层以130三房单位及220复式单位为主；现主推售c12、13、22、23栋。毛坯价格：一期入市价2800元/起，一期均价3500元/；二期小高层均价4000元/；多层均价5200元/（一梯二户，跃式设计）；复式均价6000元/。交楼日期：首期已全部入住，二期多层为现楼，小高层2005年12月交付；主要配套：华师附中新世界学校（已招生）、80中附小（已招生）、中英文园林幼儿园、中心大型社区会所（已使用）、千色商业街、76、804及32号公交线（已开通）。销售分析：首期已基本售完入住，二期销售接近70%，至今共售出单位约2000户。客户分析：由于整个楼盘的规模非常大，目前仅开发1/6；区内生活配套基本齐全，客户以白云区周边居民为主，公务员、院校教师及经商人士比例较高。c5、c8栋户型统计（二期产品）面积二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅复式合计比例70-801800001813%80-900480004835%90-1000018001813%100-1100036003626%110-1200000000%120-1400018001813%合计18487200138100%比例13%35%52%0%0%100%时代依云小镇（白云大道板块）项目位置：广州市白云大道北，永泰集贤工业区旁投 资 商：时代集团项目占地：总占地4.6万，一次性推售开发状况：小高层未封顶，建至地面7层初次入市：预计入市时间2005年10月主推户型：由联排别墅和洋房组成。4栋18层高层和7、9层多层各4栋以及92套联排别墅，共约400多套。户型特色：退台式设计，户户带私家花园，正望中心园林景观区。毛坯价格：预计叠加式别墅（复式）为7000元/；小高层洋房售价为5000元/。主要配套：社区会所、幼子园、几千平方米的商业配套；金碧雅苑（白云大道板块）项目位置：广州市白云区白云大道北西侧，尖彭路南侧投 资 商：恒大集团 金碧地产项目占地：总占地81265平方米，总建166639平方米，分五期开发；开发状况：首期9栋小高层已售完交付入住；二期3栋小高层封顶已售完；三期5栋小高层封顶已售完，四期4栋小高层已封顶现正推售。 初次入市：一期2004年12月。主推户型：66-71二房单位；83-90小三房单位。毛坯价格：一期入市价2600元/起，一期销售均价3100元/；二期销售均价3400元/；三期销售均价3600元/；四期销售均价3800元/。交楼日期：三期交付时间2005年12月；四期交付时间2006年4月。主要配套：幼儿园、综合商业中心、康体设施销售分析：一、二、三期基本售完，售出约1600套。客户分析：客户以白云区周边居民为主，工薪及首次置业人士比例较高。1-9号楼户型统计：（一期产品）二房二厅三房二厅合计比例50以下50-6092%60-7019819850%80-9018918948%合计207189396100%比例52%48%100%12、14号楼户型统计：（二期产品）建筑面积二房二厅三房二厅三房二厅合计比例60-7072007233%70-8072007233%80-9003603617%90-10000363617%合计1443636216100%比例67%17%17%100%1923号楼户型统计：（三期产品）面积二房二厅三房二厅合计比例60-7017017034%70-8016016032%80-90858517%90-100858517%合计330170500100%比例66%34%100%白云高尔夫花园（黄石路板块）项目位置：广州市机场路与黄石路交汇处发 展 商：方圆集团项目规模：总占地20万平方米（原开发面积11万），预计分四期开发。开发状况：一期占地11万，已售完交付入住，二期多层已封顶，小高层地上一层。初次入市：首期西区1999年11月入市。主推户型：132、133三房二厅二卫，共84套户型特色：二期主推带电梯多层，一梯两户，带入户花园。现推范围：荷塘月色二期星辉居。毛坯价格：一期销售均价4600元/；二期销售均价5300元/。 装修标准：毛坯，但提供500元/平方米的装修套餐主要配套：方圆第一小学、好又多超市、中心会所、商业街。销售分析：首期住宅全部入住。客户分析：以白云区原居民，外来经商人士为主，买家普遍有较好的经济基础。未来利好：区内规划路可连通齐富路、机场路、白云大道；地铁二号线总站江夏站。户型组合：（二期产品）面积二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅合计比例70-80303024.19%80-90606048.39%120-140303024.19%140-160221.61%160-200221.61%合计3060304124100.00%比例24.19%48.39%24.19%3.23%100.00%南湖半山豪廷（南湖板块）项目位置：广州市同和路南湖雅居乐往北300米发 展 商：广州雅居东房地产开发有限公司投 资 商：雅居乐集团有限公司项目规模：占地20万，分两期开发，一、二期各10万，纯别墅产品。开发状况：一期产品已基本完成土建工程，现正完善园林社区设施。初次入市：一期2005年7月主推户型：140-210联排别墅、248-407独立别墅现推范围：联排别墅、独立别墅毛坯价格：联排别墅均价12000元/；独立别墅均价15000元/主要配套：天湖公园、商业街、综合配套楼销售分析：别墅项目在南湖板块受较多的客户关注，但产品自身特色不强，而且价格较周边产品明显偏高，相信销售进度将较为缓慢。客户分析：以广州高端客户群为主未来利好：别墅用地暂停批出，南湖旅游区周边房地产开发有限制。户型组合：（一期产品）面积联排别墅独立别墅合计比例140150484840%200210424231%220250252518%400以上151511%合计9040130比例64%36%100%南湖半岛花园（南湖板块）项目位置：广州大道北同和路998号发 展 商：广州雅居东房地产开发有限公司投 资 商：雅居乐集团有限公司项目规模：总占地30万，总建筑面积34万平方米，分二期开发。开发状况：首期已开发完毕，并交付入住；心林海及山海组团已封顶，余下地块现正作桩基础工程。初次入市：一期2002年11月正式入市；心林海组团2004年9月推售；山海组团2005年7月推售。主推户型：全部为四房二厅二卫，面积为147及152两种，共有180套。现推范围：山海：d6、d7、d8栋毛坯价格：一期入市4300元/起，一期销售均价5000元/；二期销售均价5400元/主要配套：半山逗趣公园、中心会所、商业街、园林泳池销售分析：由于产品特色不强，针对中端客户群体为主，初期销售较为平滞，随开发规模的扩大及配套的逐步完善，配合同和路扩展市政工程的完毕，销售状况方明显转强。客户分析：主要吸纳市内买家为主，自主经济能力较高。未来利好：随同和路整修完毕，加强南湖板块的便利性；同时该区域不断成熟，该区域独特的自然环境及土地资源的严格控制，依然是未来市内的悠闲居住热点。利海南湖绿洲托斯卡纳（南湖板块）项目位置：白云大道北东侧，近白云堡立交，位于南湖国家旅游度假区内。发 展 商：广东利海集团有限公司项目规模：占地28万，预计总建面积24万；分二期开发，首期占地13万，建筑面积17万。开发状况：一期多层产品接近封顶，小高层单位建至7层。初次入市：预计将于2005年9月入市主推户型：叠拼庭院、扩拼洋房、错拼别墅现推范围：首期推出的产品以多层、小高层住宅及联排别墅组成毛坯价格：多层、小高层单位售价估计7500元/；联排别墅售价估计约12000元/。主要配套：会所、幼儿园、小学、高尔夫挥杆练习场等。销售分析：多层及小高层单位主要位置均临近白云大道，除形象包装及产品特色外，整体质素并不突出，按以上述估算价格推售，相信市场接受度并不高；而联排别墅单位数量较少，相信别墅产品市场反应会较为热烈。客户分析：以市内高端群体为主要目标。未来利好：南湖旅游区周边房地产开发受到限制，而这个项目临近该区域，因此形成物以稀为贵的状况。白云种鸡场项目（南湖板块）项目位置：位于白云区新广从公路东侧，紧邻利海南湖世纪绿洲投 资 商：广东中鼎集团有限公司项目规模：占地151536平方米，总建面积151536平方米，容积率为1。初次入市：预期二年内推出市场主推户型：规划要求只能建67层洋房，预计综合开发别墅和低层洋房。毛坯价格：初步估算均价达到80009000元/才有盈利空间。 销售分析：由于地价相当高，因此发展只能向高端方向发展，并且只能打造高质素的产品才吸引目标人群选购。客户分析：主打市区内高端消费群体。未来利好：借助南湖的天然资源，及白云国际会议中心的开发为该区带来利好因素。江南世家（南湖板块）项目位置：位于南湖黄庄，是南湖旅游度假区内最大的豪华别墅区发 展 商：广州南湖侨苑房地产有限公司投 资 商：君华集团有限公司项目规模：总占地约1200亩（80万），含自然山体湖泊，预计分四期发展，首期清漪园别墅区已完成开发交付入住，现开发二期半山林海。开发状况：首期清漪园建筑占地8.5万，136套别墅；二期开发多层洋房及错层复式产品，均为现楼初次入市：首期入市时间为2000年10月主推户型：二期标准层170四房单位及190-230叠加复式单位户型特色：错层式设计，通过层差处理达到一梯一户的良好私密性，每户均带入户花园。毛坯价格：6500元/装修标准：1300元/装修标准主要配套：半山游泳池、半山高尔夫练习场、半山网球场、石狮山私家森林公园、滑草场、芊树茶舍等销售分析：具有不可比拟的自然环境资源，超低容积率规划，产品设计有特色，整体销售较为平稳。但前期产品只面对高端客户群体，而且广州大道北同和路段的道路及周边环境整治工程尚未完成，该项目销售进度较为缓慢。二期产品功能有所突破，配合周边道路环境的改善，销售速度有明显的变化，相信价格还有较大的上升空间。 客户分析：市内高收入人士。未来利好：南湖旅游区周边房地产开发受到限制，而这个项目临近该区域，因此物以稀为贵。户型组合：（二期产品）面积四房二厅三卫四房三厅三卫五房三厅四卫合计比例1502001818%2002302626%2302502626%250以上3030%合计442630100100%比例44%26%30%100%万科蓝山（南湖板块）项目位置：广州南湖同和路段（林科所旁）发 展 商：广州市万科房地产有限公司项目规模：占地7万多，住宅总建筑面积14万，分二期开发。开发状况：一期产品已封顶，二期小高层完成基桩工程。 初次入市：2005年7月31日主推户型：以情景洋房、优尚洋房、创库洋房及联排别墅为主户型特色：情景洋房及优尚洋房产品均极注重私密性及空间功能的利用率，通过退台错位等方式，确保每户均有私家花园；创库洋房产品则以超高楼体垂直空间设计（6米），可作复式单位间隔