以养老院为例的项目可行性分析.doc

天津市xx社区养老院项目书天津市xx社区养老院项目可行性分析报告摘要 我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老 龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。2.2构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，如果老龄化问题解决不好，和谐社会 的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，兴建社区养老院，将为弱势老人等提供一个 “老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福， 这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。关键字养老院；老龄化；项目建设一、 项目现状背景和建设的必要性1项目的现状背景1.1进入老龄化社会具有天津市户籍的人口中65岁及以上老年人口已达98.22万人，比上年增加2.54万人，占户籍人口的比重已达10.19，比上年增加0.18个百分点。具有本市户籍的老年人口无论在规模上还是结构上，都呈现出增长趋势，说明本市户籍人口的老龄化进程依然严峻。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高天津市老龄人口比重。1.2家庭户规模缩小数据显示2011年第六次全国人口普查显示，我国平均每个家庭户的人口为310人，比2000年减少034人，家庭户规模的缩小，也预示着家庭养老功能会有削弱的可能。随着社会经济的发展，人们观念的不断变化以及住房条件的进一步改善，越来越多的年轻人有条件在婚后选择与老年人分开居住，同时这也是造成老年人独居比重上升的主要原因。1.3独生子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。天津市内大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。2项目建设的必要性2.1解决老龄化社会问题的需要。 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上（60 岁以上人口） 或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿多，占全世界人 口的五分之一， 占全国总人口的 10%以上。 21 世纪中叶将超过 4 亿， 到 占全国总人口的 28%， 即每 4 个人中就有一位老年人； 又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3%）增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6%）， 我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老 龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。2.2构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，如果老龄化问题解决不好，和谐社会 的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，兴建社区养老院，将为弱势老人等提供一个 “老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福， 这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。二、项目建设的市场预测和建设原材料、能源和公用设施条件分析1项目建设市场预测养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。2项目建设原材料、能源和公用设施条件2.1具体功能设置餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、医务室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他2.2建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。三、 项目建立地区和地区选择1项目场址项目建设地点于xx社区内2项目场址条件（1）总用地600平方米，建筑用地面积400平方米（2）地理位置优越，社区内公共设施完备，环境优美，交通便利，配有专业服务人员（3）人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。四、投资估算和资金筹措方案1 投资估算（1）建房：30万。 （2）设备：15万 （3）其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需20万元。（4）工资：照顾老人的日常生活约20人，工资1200元每月以上投资共计约80万元。2资金筹措80万元是一个比较大的投资，在这样的情况下应该吸取外来资金，找几个合伙人，这样可以很快筹集到资金。也可以申请银行一定的贷款，向政府寻求一些补贴使能够筹集到资金。3 建设年限：一年半五、环境保护1 编制依据及标准环保法律、法规、规程、规范。2 主要排放物xx社区养老院产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处理达标后排放。六、项目风险分析1项目风险分类1.1建设风险建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。1.2成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。2项目风险控制对策2.1建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。2.2成本超支风险控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。七、项目可行性研究结论1养老院建设是必要的老年人的比例在逐步提升，如此庞大