英国税务指南.ppt

在伦敦投资房地产 megaland properties 2012年2月 在伦敦投资房地产 目录 为何选择伦敦 伦敦房地产市场简介 伦敦地产租赁市场 伦敦房地产市场的中国投资者 置业税费、其他费用 按揭贷款程序 伦敦置业流程及指南 英国置业注意事项（小结） 兆地置业的服务 为何选择伦敦 欧洲及全球金融、商业和创意中心 稳定的投资和营商环境 成熟、完善的法律制度 全球知名一流大学教育 包容的多元社会和文化 蓬勃兴旺的房地产市场 伦敦地产市场 开放性，海外投资为主要驱动力 英国的房产市场是对海外投资者开放的。不需要有英国护照或签证，亦不需要 在英国居住就可以购买英国的房子，而且没有套数的限制。只要有资金实力，购房者 可以无限制的购买。 伦敦之所以能吸引众多海外投资者，除了国际著名金 融中心的地位之外，还有她本身深厚的历史文化底蕴、强 大的社会包容性，规范的商业操作、稳定的政治经济等因 素。 伦敦地产市场 耀眼表现 19952011年房产价格指数 伦敦 威斯敏斯特 英格兰和 威尔士 皇家肯辛顿和 切尔西区 供应有限 可开发土地严控，极为紧缺， 开发申请规则收紧，伦敦市 住宅市场供应有限。 需求强劲 20092031年，伦敦人口预计 增长15%，从770万增长至 890万人 （greater london authority 大伦敦管理局2010年4月报告 ） 回报丰厚 过去十五年，伦敦房价年平均 升值 9%。伦敦市中心黄金地 段地产增值5倍！ 资料来源： hm land registry 土地注册处 伦敦地产市场 伦敦豪宅价格2011年再创新高 根据国际房地产顾问“第一太平戴维斯”2012年 1月发布的最新研究报告，2011年伦敦的豪华 住宅价格再创新高。国际买家纷纷将资金转移 到最安全的投资避风港，意味着伦敦市中心黄 金地段独占鳌头，而受国内买家支撑的地区却 逐渐失去势头。 伦敦市中心的豪宅价格在2011年最后一个季度 上升1.1%，全年总增长14.1%。与此相比，2010年 年平均增长仅为7.2%；也比截止2011年9月底过去 12个月录得的13.6%为高。 伦敦市中心的房屋表现继续超越公寓市场，2011 年价格增长15.7%，公寓则上涨13.3%。伦敦市中心的 高端豪宅录得出众的增长水平，国际买家占了500万英 镑以上物业销售的近四分之三，而平均价格超过1500 万英镑的超级豪宅市场在2011年上升18.6%，超越前 高峰达24%，足证全球超级富豪的需求日益膨胀。 尽管欧洲局势动荡，伦敦高居全球地产投资城市 之首，2010年以及2011年头三季的投资额高达430亿 美元，相比第二位城市动静，高出三分之一。 伦敦中心区 伦敦中心黄金地段高端住宅 伦敦地产租赁市场 市场供给 政府廉租房 私人住宅 租赁需求 大学生 26万，1/5 海外留学生 伦敦本市的无房户 40% 来自英国国内其他地区的英国人 海外人士 需求强劲 位于伦敦主城区的金融城（city of london）和金丝雀码头（canary wharf）的中央商务区是白领 和海外专业人士聚居区，也是租房市场潜在客户最多的地方之一。 金融城48的租户是海外人士，超过伦敦本地租户，后者占40%。研究结果还表明，金融城 里接受周租金400英镑以上的高端租户较多，占23%。 金融危机导致为对外出租而投资购房者减少，但住房抵押贷款的高门槛把更多的首次购房者推 入租房者的队伍。随着2012年伦敦奥运会日益临近以及英国政府大幅提高本国大学生的学费，租房 者队伍势必进一步壮大，伦敦住房租赁市场的繁荣趋势难改。 伦敦各地区房价与租金现价一览 （截至2011年11月底） 区域均价 伦敦市中心6000英镑/平米以上 伦敦二区以内（临近市中心） 4500英镑/平米左右 伦敦三/四区 3000英镑/平米左右 伦敦五/六区（近郊） 1500英镑/平米左右 户型价格租金 租售比 一居室 1725 万英镑 800-1000英镑/月 5.56% 二居室 2535 万英镑 1200-2000英镑/月 5.56%6.67% 三居室 3550 万英镑 2000-3500英镑/月 6.67%8.33% 伦敦地产市场的中国投资者 偏好位置 中国购房者在伦敦的购买偏好集中在伦敦东部地区，按房产价值计算 ，2010年中国购房者仅在伦敦地区购买了不到2%的房产，但是在位 于东部的docklands地区购买了13%的二手房产，其占有率相当高 2011年，中国投资者购买伦敦东部房产比例超过25%。 中国人比较密集的投资置业地区 canary wharf （金丝雀码头） knightsbridge（骑士桥） chelsea（切尔西） kensington（肯辛顿） 资料来源：中国银行伦敦分行 伦敦地产市场的中国投资者 构成 物业种类 freehold（永久产权）vs leasehold（租赁产权） 付款方式 现金买家 vs 按揭贷款 投资者来源投资目的投资地段/目标 香港富豪资产保值增值，地位身份象征伦敦中心高端住宅 大陆富豪移民置业、子女留学、投资增值 伦敦精品公寓 居英华人自住自用、投资组合伦敦近郊，宜居社区 英国按揭贷款程序 若您在英国首次置业，以中国银行伦敦分行为例，按揭贷款步骤如下： 1. 亲临或致电中国银行分行，与其贷款客户服务经理预约，帮助您计算出借款金额。 2. 找到您满意的房屋，且其价值在您的支付范围之内。 3. 联系您的贷款客户经理进行贷款申请。然后银行帮您安排房屋评估与调查。若银行接受了评估， 客人会收到银行的贷款接受书 。 4. 通知您的律师开始处理法律程序。 5. 您的律师会与您协商合同交换事宜及日期，并支付定金。 6. 银行会将贷款金额转账给您的律师。您的律师会将金额转给卖方的律师。买卖完成，取得房屋钥 匙。 7. 安排搬家事宜，及其他事宜，比如转移水电费账单，通知更改地址等。 兆地置业将提供必要协助和支持。 房产按揭贷款分为两种： 一。自住房产 贷款利率 2.80%（2.30% + 英格兰银行基准利率） 2.90% apr 浮动利率，等额本息还款 二。投资租赁房产 贷款利率 3.88%（3.38% + 英格兰银行基准利率） 4.10% apr 浮动利率，等额本息还款 注：2011年3月1日英格兰银行基准利率为0.5%，贷款申请须适用相应条款和条件。 取决于房产种类和价值，贷款比例可达7080%。 如果客人不能按期偿还住房按揭贷款，房产可能会被银行抵偿。 此外，中国银行伦敦分行还将收取申请贷款费用、电汇费用、赎回费用、提前还款费用，以及每日计利息。 英国置业税费 印花房产税（ stamp duty land tax ） 12.5万英镑以下房产不征收， 12.525万英镑之间房产征收1， 2550万征收3， 50100万英镑征收4， 超过1百万英镑征收5。 所得税（租赁收入） 英国根据不同收入等级有不同的所得税征收标准， 20%50%不等。对于非英国户籍且在英国以外 居住的业主（例如持中国护照的英国房产置业或 投资者），将对其租赁总收入征收20的预扣税， 由管理代理人代缴，或如果租金直接支付给业主， 则由租户代扣。 资本所得税（cgt） 在英国，对资产出售获得的利润征收28的统一资本所得税， 但对于非英国户籍的不在英国居住的个人或普通英国居民， 不对其资产出售收入征收cgt。 遗产税（iht） 若个人投资者以其自身名义在英国置业，则无论其户籍地或 居住地在哪里，在其死亡时均会征收iht，因为该房产位于英国。 也会有豁免的情况，例如如果该地产通过遗嘱或根据住所遗产法 过户给在世配偶。解决方案：设立英国遗嘱 英国置业其他费用 假设购买 wapping lane两房精装公寓41.25万英镑 购房开销（除房价外）： 律师费用（约为房价0.751%） 土地登记费（50万英镑以下物业，约为房价的0.15%） 银行按揭手续/服务费 假如购房所有开销为房价的1.2%，购买wapping lane 两房精装公寓41.25万英镑最低需要支付的费用仅为 41.25 x 1.2% = 4950 英镑。 养房支出： 地租（非永久产权物业，约350500英镑/年） 物业管理费（取决于房间数目，约10002500英镑/年） 人头税 区政府征收的社区服务费（公路、清洁、 保安、绿化），约1000英镑/年，全职学生无需缴纳。 水电杂费 约1800英镑/年 养房支出小计：450 + 1800 + 1000 + 1800 = 5050 英镑/年。 英国置业流程及指南 1. 确定投资目标 通过前期咨询，明确自己的购房需求（自住/投资），以及投资预算； 了解目标物业所在的地点、周边环境以及潜在投资回报率； 看房/选定具体物业； 2. 进入购房正式（法律）程序 聘请买方律师（有资质的专业房地产律师）； 买方律师对房屋产权环境等进行全面调查和问询； 买卖双方律师起草并商议买卖合同以及其他相关文件。 这个过程一般需要三到四周时间。 3. 交换合同，最终交易 买卖双方律师协定交换合同日期，确定最终合同条款； 买方支付购房款项和律师费，买卖双方律师交换合同； 买方拿到钥匙，随时入住。 这一流程约需一周时间。 4. 交纳印花税，房屋产权注册 买方律师为购房人在英国税务及海关总署（hmrc）交纳购房印花税(stamp duty land tax) ； 律师为购房人在英国土地注册局（land registry）进行产权注册； 律师收到产权注册文件（“房产证”），移交给购房人。 这一流程约需一至两周时间。 更多详情，请访问我们公司网站 http:/www.mega-land.co.uk 英国置业注意事项（小结） 1.了解所在国对国外投资者身份的要求 2. 明确置业目的 3.了解当地房产的情况，以及市场情况 4.了解置业成本和税费 5. 物业管理，保险 6.重视合同责任，及时缴费 更多详情，请访问兆地置业公司网站：http:/www.mega-land.co.uk 兆地置业的服务 代理销售： 伦敦精品公寓 伦敦黄金地段高端住宅 英国豪宅 投资型学生公寓 交易流程透明、高效、安全 兆地置业的服务 房屋管理服务 房屋租赁 物业管理 翻新、室内设计和装修服务 房屋家私