中国房地产城市豪宅项目市场分析与产品将提案.ppt

豪宅市场分析与产品建议 2010-11-3 有这么一群人 他们占据社会主流资源 他们不是追求 starbucks、swarovski 的小资 因为他们已经拥有 hermes、tiffany、callaway、normana 他们已经厌倦了对于物质的追求 他们真正需要的是一处静谧的生活港湾 就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂 part1 豪宅项目样本项目选取 part2 外地市场个案研究 part3 成都市场个案研究 part4 产品建议 思 考 路 径 part 1 豪宅项目样本选取 p 选取标准 1. 项目销售单价高于同等区域 30%及以上； 2. 项目开发企业具有较强的高端住宅开发能力与经验； 3. 项目以中、大面积产品为主； 4. 项目本体已入市销售，同时已具备一定的市场认知度、认可度。 p 项目选取城市 1、广州项目（豪宅开发的典范城市） 2、上海项目（豪宅开发的典范城市） 3、杭州项目（豪宅开发的典范城市） 4、重庆项目（成都“邻居”） 5、成都项目 part 2 外地市场个案研究 p 项目选取城市 1、广州项目 2、上海项目 3、杭州项目 4、重庆项目 5、成都项目 广州项目 1.保利康桥保利地产最顶级豪宅产品 2.汇景新城广州豪宅之王 3.星河湾广州豪宅最经典作品，星河湾母体 4.博雅首府广州最贵电梯豪宅 广州保利康桥基础资料 项目规模15亩 项目位置广州市中心豪宅版块滨江东路 项目景观一线珠江景观 容积率/总建面10/10万平 项目规划 由3栋32层高层组成，两栋2梯3户 ，1栋2梯2户。 主力户型面积220-310平米 项目配套5层为 架空空中花园 保利康桥是保利地产在广州最高端电保利康桥是保利地产在广州最高端电 梯豪宅项目，项目产品一字排布，充梯豪宅项目，项目产品一字排布，充 分利用江景。分利用江景。 220220 245245260260320320 户型面积总套数占比 2205025% 2455025% 2605025% 3205025% 合计200100% 保利康桥户型1：220 4房2厅3卫 大主卧 双景观套房 客厅，双卧室阳台及飘窗充分利用景观 。客厅开间5.2米，主卧开间5.1米。 带卫生间 工人房 较大、方正入 户花园 保利康桥户型2：245 4房2厅3卫 5米开间主卧，带转角飘窗 带卫生间 工人房 客厅、餐厅横向排布 ，接9.3米阔景阳台 270度景观浴室 内置18超大入 户花园 经典户型 保利康桥户型3：260 4房2厅3卫 5.6米开间客厅，厅出阳台 带卫生间 工人房 景观书房 内置19超大入 户花园 保利康桥户型4：320 5房2厅4卫 8.2米开间客厅，近10米景观阳台 内置20超大入 户花园 近50超大 主卧 保利康桥小结 p产品户型： 项目以套四及套五（均含书房）大户型为主； 项目均有内置较大入户花园； 项目产品均设置保姆间； 245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间，非常受欢迎； 主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江） 广州博雅首府基础资料 项目规模14.3亩 项目位置珠江新城cbd核心区域 项目景观一线珠江景观 容积率/总建面9/8.7万平 项目规划 由2栋28层高层洋房组成 均为三梯三户 主力户型面积198-385平米 项目配套 6层为4000平方米的私家会所 ， 带泳池、健身房、中西餐。 博雅首府为广州最顶端电梯豪宅，首博雅首府为广州最顶端电梯豪宅，首 个单价破四万电梯豪宅。个单价破四万电梯豪宅。 户型面积总套数占比 198四房2217% 340四房4249% 385五房4233% 合计126100% 博雅首府户型1： 198 4房2厅2卫 弧形突出 客厅造型 20超大 入户花园 博雅首府户型2： 340 4房2厅3卫 弧形突出客厅造 型，8.8米超大 开间 功能分区合理 35超大 入户花园 65主卧，带书 房衣帽间及卫生 间 博雅首府户型2： 385 3房2厅4卫 跃式圆形创意客 厅设计，景观效 果强 功能分区合理 46奢华 入户花园设计 65超大主人房 经典户型 博雅首府小结 p产品户型： 项目以套三为主、空间尺度较大； 项目入户花园（20平米以上）、客厅及主卧均放大处理，做到市场上极致； 项目产品均设置保姆间； 户型无阳台、且次卧空间相对较小。 广州汇景新城龙熹山基础资料 项目规模135亩 项目位置广州市广园东 项目景观山景 容积率/总建面2.63/23.6万平 项目规划19栋30层标准和复式组成 主力户型面积185-355平米 项目配套城市级配套 汇景新城是广州豪宅最具代表性作品汇景新城是广州豪宅最具代表性作品 ，其，其0909年和年和1010年连续两年成为广州单年连续两年成为广州单 盘销售冠军。盘销售冠军。 汇景新城户型1：185 3房2厅2卫 双入户电梯及大 厅，主仆功能分 区好 20造型 入户花园 汇景新城户型2：240 4房2厅3卫 双入户，主仆功 能分区好 双大阳台，保证功 能与客厅、次卧、 餐厅及厨房通风采 光 双主人套房设计 汇景新城户型3：265 4房2厅3卫 采用中央空调， 立面美观 主仆功能 分区较好 双大阳台，保证 功能与客厅餐厅 及厨房通风采光 卧室采用飘窗， 通风采光性能好 经典户型 汇景新城户型4：350 6房2厅3卫（叠拼） 客厅挑高6米， 转角落地窗 客厅和书房外接阳台， 观景效果好 4套房设计，板式结构 ，通风采光好 65带独立衣帽 间、卫生间及书 房主卧 汇景新城小结 p产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房； 项目多采用双入户、设保姆间，保姆间与工作阳台相连接，主仆分区设计优势突出； 项目多采用双主人套房； 项目入户花园和景观阳台相结合； 项目次卧等结构比较均匀。 广州星河湾（星河湾6号）基础资料 项目规模125亩 项目位置番禺华南新城核心江岸区域 项目景观一线珠江景观 容积率/总建面1.5/12.5万平 项目规划6栋20层2梯2户板式结构组成 主力户型面积245-475平米 项目配套星河湾酒店、会所及学校 星河湾为广州最精致江景电梯豪宅，星河湾为广州最精致江景电梯豪宅， 目前开发到目前开发到7 7期，是广州豪宅典范。期，是广州豪宅典范。 户型面积总套数占比 245四房18033% 275四房16030% 305五房8015% 325五房8015% 475五房407% 合计540100% 星河湾6号户型1：245 4房3厅4卫 分中西双厨房， 早晚双餐厅 独门独户电梯厅 每个房间带小阳 台，3套房设计， 户型方正大气 主仆分区较好。 经典户型 户型4：325 4房3厅4卫 户型4：305 4房3厅4卫 户型4：275 4房3厅4卫 星河湾6号户型2、3、4： 4房3厅4卫 2、3、4户型结构与1户型类似，户型尺寸存在差异。 星河湾6号户型5：475 4房3厅4卫 八角形创意主人 房，景观，通风 效果佳。 户型与1、2户型 类似，尺寸大 星河湾6号小结 p产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房，户型结构严格一致； 项目均采用独门独户入户； 老人房与主人房区分布在客厅两侧，保证私密性； 项目均设有保姆间，保姆间和工作阳台相连； 项目均采用双套房设计 项目均采用中西厨房、早晚餐厅； 每个房间均设有阳台； 佣人房以生活阳台为节点。 广州豪宅户型总结：项目基础资料 项目名称开发商 占地规模 （亩） 总建筑面 积 （万平米 ） 容积率 建筑风格园林风格梯户比车位比 保利康桥保利地产151010现代简约英伦风情 1梯1户、2梯2 户、3梯2户 1：1.5 博雅首府南雅地产14.38.79现代简约东南亚风情3梯3户1：2 星河湾6号宏富地产12512.51.5现代欧式欧式风情 2梯2户，1梯1 户 1:2 汇景新城乔鑫地产13523.62.63art-deco西班牙皇家园林2梯2户1：2 广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较 项目名称户型 （室厅卫） 面积 （平米 ） 客厅主卧 次卧面积 （平米） 生活阳台面 积（平米） 景观阳台面 积（平米） 辅助功能分区 开间 （米） 进深 （米 ） 开间 （米 ） 进深 （米） 保利康桥 4-2-32205.25.25.17.618-21720 入户花园、保姆间、设备 房、衣帽间 4-2-32455.76.556.713-24614 入户花园、保姆间、设备 房、衣帽间 4-2-32605.664.3510.715-27511 入户花园、保姆间、设备 房、储藏室、衣帽间 5-2-43208.274.510.715-29615 入户花园、保姆间、设备 房、衣帽间、 博雅首府 4-2-21984.67.847.812-167无 入户花园、工人房、衣帽 间 4-2-33408.895.1513.511-2411无 入户花园、工人房、衣帽 间、书房 5-2-43859.8148.49.620-2212无 入户花园、工人房、衣帽 间、主卧书房、次卧含独 立卫生间与衣帽间 星河湾6号4-3-42455.17.56.56.515-201218 玄关、保姆间、衣帽间、 次卧含独立卫生间与衣帽 间、中西厨、早晚餐厅、 独立电梯厅 汇景新城龙 熹山 3-2-21854.66.254.28.413-16820（入户） 入户花园、保姆间、衣帽 间、双入户 4-2-32405.356.14.357.913-181020（入户） 入户花园、保姆间、衣帽 间、双入户 4-2-32655.66.94.811.213-251521（入户） 入户花园、保姆间、衣帽 间、双入户 part 3 上海典型个案分析 世茂滨江花园 汤臣一品 上海星河湾 仁恒河滨 城 项目规模330亩 项目位置上海市浦东区陆家嘴淮城路 项目景观黄浦江一线江景 容积率/总建面2.90/8万平 项目规划7栋江景华宅一线排开 主力户型面积260315 项目配套六大主题园林及四大会所 世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西 南面的位置，它坐东朝西，西靠黄浦 江。主体建筑沿江弧形排列，前后错 落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈绿 色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色体墙体 相配合，现代中不失雅典。每栋楼结 合一个主题花园，使本小区的绿化高 达20万平方米左右.上海最典型的一线 江景豪宅。 世茂滨江花园基础资料 英式大草坪 德式绿茵天鹅湖 夏威夷冲浪沙滩 中式园林 奥林匹克花园 法式迷宫花园 黄浦江一线江景 一线排开，面对繁华外滩沿江扩展近1公里 ，浦江美景一览无余。 主体建筑以弧型排列，前后错落有致，视线 互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景 ，后拥园景”。 荟萃六大世界主题社区园林。 四大豪华会所。 92平一房、166平两房、260平三房、315平 四房。 顶级景观面打造 4室2厅2卫312平米 16平超大 观景阳台 浪费空间 厨房距餐厅太 远，动线受阻 优点： 16平米超大观景阳台，视野开阔； 不足： 客厅离入户门较远，动静分区不明显 ，降低私密性； 卧室无衣帽间，居住档次明显降低 空间浪费严重，动线不合理； 厨房距餐厅较远动线受阻。 项目规模1071亩 项目位置上海市闵行区都会路 项目景观近2万平方米中心水景湖泊 容积率/总建面1.40/65.3万平 项目规划2000余户24层全板式电梯 主力户型面积160-528 项目配套7大商业广场、7处书香圣地、旗忠 网球场、高尔夫球场等，联合上海 星河湾高品位商业配套资源 上海星河湾以总用地面积逾上海星河湾以总用地面积逾5050万平方万平方 米的宏大规划布局浦西，以幢幢超百米的宏大规划布局浦西，以幢幢超百 米栋距、户户超米栋距、户户超240240平方米的精装大平平方米的精装大平 层设计、层设计、270270度宽阔观景视野、近度宽阔观景视野、近2 2万万 平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。 上海星河湾基础资料 独立保姆房， 专属卫生间 超大圆桌餐厅， 彰显贵族气息 独享式电梯 入户大堂， 私密性极强 3室3厅3卫1工219平米 主人房超大 衣帽间设置 优点： 主人专属电梯打造，主人及工人 活动空间软隔离； 超大型圆状餐桌，彰显贵族气息 ； 主卧超大衣帽间，华丽十足； 保姆房独立卫生间； 双主卧卫生间设置； 不足： 公共区域无公共卫生间 电梯功能分区 超大弧形卧室景观面 5室4厅5卫1工528平米 10米超大可扩展客 厅开间 超长欧式通廊 优点： 主人专属电梯打造，主人及工人活动 空间软隔离； 弧形双主卧，超大景观面； 奢侈型欧式超长通廊设计； 6。3米客厅开间“无限”扩展； 不足： 通廊采光较差。 超大 天际 浴池 本户型为项目的超大奢侈“极致 产品”，项目豪宅最好的诠释 项目规模474亩 项目位置浦东丁香路1599弄 项目景观天然景观河道洋泾港河岸 容积率/总建面2.30/72万平 项目规划4000户25幢26-32层高层全装 主力户型面积160-275 项目配套联洋国际社区南望140公顷的世纪 公园，环拥上海科技馆、东方艺术 中心、新国际博览中心 仁恒河滨城坐落于联洋仁恒河滨城坐落于联洋-碧云国际社区中心，碧云国际社区中心， 天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临 水岸的地块特质，结合最新围合及组团规划理念水岸的地块特质，结合最新围合及组团规划理念 ，将自然水景从沿岸一直延伸到社区内，并顺势，将自然水景从沿岸一直延伸到社区内，并顺势 筑坡，使建筑与景观随基地变化起伏有致，浑然筑坡，使建筑与景观随基地变化起伏有致，浑然 天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私 密性的结合，使空间收放有度，级次分明。该案密性的结合，使空间收放有度，级次分明。该案 购房群体主要为上海人士和境外客户。购房群体主要为上海人士和境外客户。 仁恒河滨城基础资料 4室2厅3卫1厨270平米 储藏室功能房打造 可覆土区域，空 中园林功能区 优点： 客厅钢琴等情景区设置； 工人房独立卫生间设置； 独立设计空中园林功能区； 主卧豪华衣帽间、卫生间设置； 不足： 无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬 走廊过宽，以及客厅与餐厅之间出现 小面积空间浪费。 4室2厅2卫1厨228.91平米 超大衣帽间，尽显华贵储藏室独立设置 优点： 客厅钢琴情景设置； 工人房独立动区通过厨房软隔离 ； 储藏室功能房独立设置； 主卧豪华衣帽间、卫生间设置； 不足： 无独立入户花园，玄观遮挡较为 生硬 主卧无阳台、无飘窗，卧室景观 差。 项目规模30亩 项目位置 浦东花园石桥路28弄 项目景观一线滨江，正对外滩建筑群，与东 方明珠、金茂大厦、环球金融中心 等陆家嘴地标性建筑并肩而立 容积率/总建面5.97/14万平 项目规划220户2幢40层+2幢44层的超高层 主力户型面积434597 项目配套10万平米的中心绿地，3公里滨江 大道是上海的“慢舞台”，步行可 至正大广场、金茂时尚中心等综合 性购物娱乐场所，一站式享受世界 特色美味、spa养生、健身运动。 汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人 文理念，由台湾文理念，由台湾gdggdg建筑设计公司设计，采用建筑设计公司设计，采用 “前低后高前低后高”的建筑布局，整座小区的建筑布局，整座小区“品品” 形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形 状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状， 大气庄重大气庄重 。 汤臣一品基础资料 4室2厅2卫1厨434.27平米 超豪华精装电梯入户大厅 超大阔景空中餐厅 工人独立生活区 优点： 主人与工人分厅入户； 工人房独立动区通过厨房软隔离 ； 超大阔景空中餐厅； 主卧l型景观阳台 主卧豪华衣帽间、卫生间设置； l型景观阳台，舒适度极高 6室2厅2卫1厨597平米 双景观超大空中餐 厅，享无限视野 豪华通廊 主人、工人分门入户 优点： 主人与工人分厅入户； 工人房独立动区通过厨房软隔离； 空中餐厅绝版豪华景观线； 主卧独立门厅、豪华衣帽间、卫生间 、工作间四重打造，极度奢华； 欧式超长通廊； 不足： 通廊过长，采光受阻 项目基础资料 项目名称开发商 占地规 模（亩 ） 总建筑面积 （万平米） 容积率 建筑风格园林风格梯户比车位比 世茂滨江花园上海世茂33082.90法式现代 六大主题社区园林：中 式苏州园林、英式大草 坪、美式夏威夷冲浪沙 滩、德式绿荫天鹅湖、 法式迷宫及奥林匹克花 园 3梯2户1：0.7 上海星河湾 广州星河 湾 107165.31.40 欧式古典 、独特“ 八角亭” 星河湾风 格 欧式园林1梯1户1:2 仁恒河滨城仁恒474722.30现代现代园林1:0.5 汤臣一品汤臣集团30145.91art-deco 以落叶乔木为主的现代 园林 6梯2户1：2 项目走量产品细部数据比较 项目名称户型 （室厅 卫） 面积 （平 米） 客厅主卧次卧面 积 （平米 ） 生活阳台 面积（平 米） 景观阳台 面积（平 米） 辅助功能分区开间 （米） 进深 （米 ） 开间 （米 ） 进深 （米） 世茂滨江花 园 4-2-231266.54.7约4.315-20无16入户花园、储藏室 上海星河湾 3-3-32194.85.24.2约5.21012约58 独享式电梯入户大堂、 主卧观景阳台、客厅观 景阳台、超大圆形餐桌 区 5-4-55286.36.57.2约5.215-2215 超大圆形餐桌区、中西 厨、早餐厅、保姆间、 双主卧套房设计、次卧 含独立卫生间与衣帽间 仁恒河滨城4-2-3 （跃层 ） 2705.16.24.55.41215约14 空中私家园林、主卧双 套间、客厅情景区、储 藏室、工人房 4-2-2 （跃层 ） 2285.13.84.53.811-12约7约13 客厅观景阳台、主卧双 套间、储藏室、工人房 汤臣一品 4-2-2434约5.6 约 5.4 4.24.013152018 精装电梯入户大厅，l 型观景生活阳台 6-2-2597约7.0 约 6.8 5.26.018-2525约30 精装电梯入户大厅，早 餐间、主庸双入户门、 超大景观阳台 上海典型个案户型小结 p设计理念： 将别墅的设计元素充分运用到高端公寓，实现公寓生活别墅化； 充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； 最大程度利用项目景观面； 星河湾以及汤臣一品均形成了自成体系的设计原则及装修标准； 上海典型个案户型小结 p产品细节： 欧式超长通廊运用较多，南北连厅的超大核心生活空间彰显华贵； 主人私密性打造功底深厚：独享式电梯大厅、主庸分门的双入户门设置、分层次动线设计、 以厨房及餐厅作为主庸活动区域软隔离的设计恰到好处； 主卧套间的设计极度奢侈：超大衣帽间、主卫、观景面； 餐厅设计张弛有度：早餐厅以及家庭餐桌的设置尽显温馨，会客式大型圆桌成为尊贵的主流 表现形式 客厅情景设置区打造，倍添温馨 超大景观面设置形式较多：方型、l型、弧型观景阳台均有出现，其中l型及长条式一线景观 带状设计运用较多，效果甚好。 功能间的设置多样、富于变化：独立储物间、独立工人房、运用最多，还可见活动室、会客 厅，空中浴池、空中园林的专属设置也别具特色。 杭州项目 1.金隅观澜时代 2.金色海岸 3.东方润园 地块狭长、沿江一线排开，观 景面宽，板式楼为主。 注重面子，“江、样板区、户 型设计”都在讲面子，前期定位 或与杭州购房习惯有冲突。 左右钱塘江，除了江还是江 金隅观澜时代 金隅观澜时代 建筑面积：198平米 中西餐厅组合，厨 房功能更加完善 7米多超阔南向客厅 保姆房独立，单独 卫生间、入户门 两房朝南 两个观景阳台 金隅观澜时代小结 p产品户型： 超大南向客厅设计； 保姆间单独入户，保证私密性； 198平米户型实现中西厨； 两个景观阳台满足观景需求。 金色海岸 国际顶级品牌，豪华精装修； 国际花园社区大奖； 一线江景，板、点结合，板房为主； 五星级会所，外墙铝扣板。 金色海岸 入户花园全吊顶设计 大理石地面 超大景观窗 双主卧设计独立工人房 纯净水系统 垃圾处理机 防雾浴室镜门窗防尘条 双人按摩浴缸 智能化热水系统 面积范围175500平米 金隅观澜时代小结 p产品户型： 大多数户型均有入户花园设计； 独立工人房； 双主卧设计； 270度观景平台。 东方润园 霍尼危尔智能家居； 英式管家式服务； 中国顶级私人会所鸿艺会； 全板房设计，cbd一线江景 。 东方润园 三梯两户， 梯梯入户， 设保安、保姆专用 电梯，与主人隔离 全套房设计 四房朝南 ，短进深 ，大开间 户型面积：220-320 东方润园小结 p产品户型： 工人房与主人房独立设计； 全套房设计满足奢侈享受； 四房朝南设计，满足采光、景观需求。 项目基础资料 项目名称开发商 占地规模（ 亩） 总建筑面积 （万平米） 容积率 车位比 金隅观澜时代金隅房产116191.8 1:1 金色海岸滨江房产 222.451.3：1 东方润园欣盛房产 12222.62.82：1 重庆项目 1.龙湖春森彼岸 2.瑞安重庆天地 3.招商江湾城 龙湖春森彼岸基础资料 项目名称龙湖春森彼岸 项目地址江北北滨路陈家馆a宗e宗（紧邻江 北嘴cbd） 开发商重庆龙湖地产 建筑规划美国mry建筑事务所 景观设计美国mry建筑事务所 物管服务龙湖物管 总占地面积160326平方米 总建筑面积78万平米 建筑形态高层、超高层、洋房 建筑风格现代简约 园林风格东南亚风格 容积率3.8 绿地率30% 梯户比2梯4户、 2梯6户 层高3.米 公摊18% 车位比1：0.7 开盘时间2007-12-01 项目 江北cbd 渝中半岛 长江 项目商业、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性，围合 式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向 为保证住宅业主的私密性，商业与 住宅分别形成独立组团，但又贯穿其 中； 住宅部分：整体呈分布式布局，呈 阶梯形，靠江边为洋房，高层在其中 ，超高层为其项目最后； 商业部分：商业复合体组合方案： 临江面为5层商业体，中央商业景观 大道贯穿整个项目。 滨江高层豪宅 滨江板式洋房滨江商业群 滨江超高层豪宅 长江 园林设计：江景绝版资源 示范环境包装 龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户的认同， 也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势，细 节是魔鬼。 销售外景销售部内景 样板间展示 项目主力面积段为80-130平米，销售良好；130-200平米以上户型销 售相对较缓，面积和价格较高，因此不会制约项目的整体销售（套内 面积） 项目产品面积区间100-580平米，其中主力面积段为100-150平米； 走量产品=主力产品，100-150平米为其热销户型； 130平米左右房源定位为“明星产品”，可供应量较少，不承担主力走量的任务。 高层平层：小高层平层:小高层跃层： 两房 94-109，62套，12%三房 144-149，31套，6%三房 160/162，8套，1% 104-108，50套，9%四房 150-154，17套，3%四房 205-215，4套，1% 114，12套，2%162-172，28，5%226-230，6套，1% 三房 119-134，184套，34%小高层townhouse：238-255，8套，1% 四房 145-157，62套，12%三房 241，2套，0% 160-174，60套，11%小高层townhouse： 高层顶跃：三房 251，2套，0% 五房 260-576，5套，1% 产品分析 畅销产品：丰富的产品线和总价段中，该产品为滨江豪宅中的资源型产品，产 品价值更偏性价比，而户户赠送观江大露台，设立独立的保姆间和储藏室 优点： 项目产品均采用入户花园设计； 户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达4.2-4.5米，主卧开间3.8-4.0米； 户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使 用； 户型均设有大尺度阳台，满足高端客户的生活品质要求。 建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点 设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效 果，以免影响外立面； 主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证 外立面的层次感。 户型位置 售罄 主卧：大露台提供良 好观江景观面 独立衣橱：高层住宅 中实现别墅需求 保姆间：独立入户、独立卫生间， 保证业主生活空间的私密性 龙湖春森彼岸小结 p 规划：商住独立布局，同时无论商业或住宅，均以市场“极致”为目标； p 园林：摈弃市场传统认知的园林风格，山水景观和坡地通过细节表现其亮点； p 建筑：现代简约风格规避“art-deco”带来的空间压抑感，重回简约气质； p 产品：并不一味追求“大” ，抗风险较强； p 户型：在有限的空间实现“功能房”的布置； p 舒适： 有效利用大露台及观景效果，提升项目品质； p客户：认可龙湖的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、中产阶级及社会精英人才等 瑞安重庆天地基础资料 项目名称瑞安重庆天地 项目地址渝中化龙桥瑞天路138号（原化龙 桥嘉陵路） 开发商瑞安地产 建筑规划澳大利亚hassell 景观设计香港p & t group 物管服务新昌瑞安物业管理公司 总占地面积68000平方米 总建筑面积270000平方米 建筑形态高层，洋房 建筑风格新古典主义 园林风格山水园林 容积率4 绿地率40% 梯户比2梯6户，2梯2户 层高18层、32层 公摊20% 车位比1:0.9以上 项目 渝中半岛 江北商圈 大平居住区 项目商业、住宅分组团布局，及保证了项目本身的品质，也保证了 业主的私密性。围合式排布，尽可能满足了所有业主的景观朝向。 为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。 住宅部分：整体呈围合式布局，临江的为板式小高层、后面为点式高层。 商业部分：超大型地标型建筑物（嘉陵帆影）、重庆天地大型商业综合体。 153 152119142 项目产品设计 畅销产品：一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台+主卧全落地窗提升景观效果 。 次卧带转 角飘窗 主卧带转 角飘窗 观景大阳台 干湿分区 优点： 项目产品每件房均享受最大尺度的景观。 户型尺寸宽敞舒适，板式结构设计，前后采光通风。 户型均干湿分区，满足高端客户的生活品质要求。 户型主卧全落地窗或转角飘窗，最大视野享受全域景 观外立面的层次感。 重庆天地整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房和四房为 主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。 项目产品面积区间100-170平米，其中主力面积段为123-153； 走量产品=主力产品，100-123平米为其热销户型； 板式高层平层：点式高层平层： 三房 139-153，34套，14%两房 100-110，90套，37% 152-173，34套，14%三房 122/123，88套，36% 内部园林样板间 小区实景 瑞安重庆新天地小结 p 规划：千亩大盘，重庆地标性建筑物“嘉陵帆影”位于项目内，大型商业体（重庆天地） p 园林：中央景观、千米人工湖、自然江山景观； p 建筑：新古典主义建筑风格，重见昔日繁华。 p 产品：板式结构及点式结构，最大利用了江景景观型、主卧全落地窗或转角飘窗。 p 户型：舒适4房，品质格调享受。 p 舒适： 板式结构、前后采光通风。 p 精装：国际一线品牌材料装饰 p 客户：认可瑞安的国内高端客户群，包括涉外外交人、本地高端品质客户等 招商江湾城基础资料 项目名称招商江湾城 项目地址江北北滨1路363号（渝澳大桥桥下 ） 开发商招商地产 建筑规划中建国际（深圳）设计顾问有限公 司 景观设计澳洲hlca景观设计有限公司 物管服务招商局物业 总占地面积210亩 总建筑面积50万方 建筑形态高层/小高层 建筑风格新古典主义 园林风格山水园林 容积率3.35 绿地率70% 梯户比2梯2户、2梯3户 层高3米 公摊20% 车位比1比1 解放碑cbd 江北cbd 观音桥商圈 项目 项目住宅已组团式分布，一期全板式结构，在有限的土地资源上， 最大限度保证观江效果； 为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。 住宅部分：整体呈围合式布局，组团分布、中庭大景观。 商业部分：独具特色的中心商业区及临江商业带。 一期 二期 三期 产品分析 畅销产品：户型设计整体表现一般，部分户型运用了院馆设计和高厅等附加值设计。 产品优势： 户型：直面江景，纯板式结构，高赠送面积，观江平台。 设置有独立的衣帽间，凸显了大面积户型在功能设置上的优 势。 在主卧设计有一个景观阳台，使主卧的舒适度进一步提升。 户型层次分明：”干湿分区“的设计，每间房充分观江，同 时保证采光。 户型位置 l形阳台 赠送面积 v形空中花园 独立保姆间 入户 2梯2户/3户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准； 三房四房所占比重达到80%以上，大尺度充分体现出豪宅品质。 项目产品面积区间130-240平米，其中主力面积段为130-186平米； 走量产品=主力产品， 156-178平米为其热销户型； 平层：高层：顶跃： 两房 128，23套，5%四房 209-210，20套，4%四房 169-248，10套，2% 三房 131-179，165，37% 210-250，16套，4%五房 202-238，5套，1% 四房 156-178，177套，39% 五房 188/191，36套，8% 内部园林样板间 外立面 招商江湾城小结 p 规划：组团围合设计、中央多重景观、临江商业带。 p 园林：根据风模拟布局规划空间，最大限度的增大庭院面积，架空沿江建筑的首层，让江 风吹入庭院 p 建筑：新古典主义风格，重回奢华典雅气质； p 产品：城市江山豪宅，绝版江景高层。 p 户型：采用院馆设计和高厅等附加值设计 p 舒适： 尺寸不追求“宽、阔”，但是空间发挥极致，开间进深恰到好处，为成都高层住宅市 场首例； p客户：认可招商的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、江北私营企业主、和中心金领 等 项目名称客户来源地 职业、年龄、家庭构 成等特征 客户关注点置业目的 龙湖春森彼岸 外地客户约15% 龙湖老业主占 60%左右 私营业主、专业 人士 30-45岁 三口之家为主 升值潜力自住兼投资 招商江湾城 江北区为主，部分 沙坪坝区客户 和渝中区客户 私营业主、企业 中高层 40-50岁 三口之家为主 环境、交通自住 重庆天地(雍江苑) 50%外地及港澳 台客户 40%主城及区县 客户 10%外籍客户 企业中高层 30-45岁 三口之家为主 本地客户关注 交通问题 外地客户关注 区域地段和中 庭花园面积 自住 客户特征 景观资源定义 项目名称看江（湖）均价看中庭均价无景观资源均价 龙湖春森彼岸127009200 招商江湾城1500010000 雍江苑13000（精装）10000（精装）8800（精装） 价格体现 一线看江二线看江正看中庭侧看中庭无特殊景观 所有主要功能房间（ 客厅、主卧室、主卫 、次卧室/书房）均一 线正面临江 部分主要功能房间从 后排正看江（非一线 临江）或侧面看江 所有主要功能房间（ 客厅、主卧室、主卫 、次卧室/书房）均正 看中庭 部分主要功能房间侧 看中庭 所有主要功能房间均 不看江或中庭 重庆其他豪宅户型分析 入户花园承担主景观 阳台功能 利用板式建筑优势，设计 了南北双景观阳台，满足 了对景观视野的需求，但 北面景观阳台与生活阳台 直接相连，影响了其观景 功能的纯粹性。做仅作为 生活阳台，又会因面积过 大造成浪费。 中海北滨一号天赋 155平米（四房） 棕榈泉国际花园c区 边角户型设计与法式新古典主 义建筑风格相揉合，主卧除传 统飘窗外，还设计有八角窗， 加强了主卧的采光效果，并延 展了主卧的使用空间。 高层层143平米（三房） 重庆其他豪宅户型分析 160平米以上 双套房设计 ， 提升豪宅居住 品质。 大面积空中院馆 ，延续金科独创 设计特色。 金科廊桥水岸 160平米（四房） 双套房设计设计 超大空中花园 恒大华华府 165平米（四房） 项目基础资料 项目名称开发商 占地规模 （亩） 容积率 总建筑面积 （万平米） 建筑风格园林风格梯户比车位比 主力面积区 间（平米） 龙湖春森彼 岸 龙湖地 产 240亩 3.878万后现代山水园林 2梯4户、 2梯6户 1：07100-150 瑞安重庆天 地 瑞安地 产 1600亩 4270万方新古典山水园林 2梯2户、 2梯6户 1：0.9100-123 招商江湾城 招商地 产 210亩 3.3550万方 新古典中央山水 景观 2梯2户、 2梯3户1：1156-178 项目产品比较 项目名称套内面积客厅餐厅厨房主卧次卧主卫次卫景观阳台 辅助功能 分区 江湾城1314.4*5.73.0*3.62.2*3.03.9*3.9 3.0*3.9 2.2*2.71.9*3.01.5*7.7保姆间、 独立衣橱 、多功能 间、l阳 台 3.3*3.3 1584.5*4.83.2*3.62.2*3.23.9*4.0 3.2*3.9 2.2*2.71.9*3.21.8*7.5 3.0*4.8 1674.5*4.52.9*3.62.7*3.33.9*4.5 2.7*3.6 2.3*3.01.9*3.61.8*7.5 3.0*4.5 3.6*3.9 1764.8*5.03.1*3.62.4*4.43.9*4.5 2.8*4.8 2.4*3.61.9*2.42.2*7.8 3.0*3.6 3.5*3.6 春森彼岸1203.9*4.52.4*3.01.8*3.03.6*3.9 3.0*3.3 1.8*2.71.9*2.3 2.3*7.5 客厅、主 卧观景阳 台、储藏 间、衣帽 间 3.0*3.90.8*3.6 1574.3*4.52.25*3.02.25*3.83.7*4.8 2.8*3.6 1.8*3.61.8*3.0 2.4*3.9 3.3*3.31.2*5.6 3.3*3.7 1624.2*4.52.1*3.32.4*3.33.9*4.1 2.8*4.1 2.1*3.02.1*2.4 1.5*7.3 3.0*3.01.5*3.9 3.4*4.2 雍江苑1394.37*5.21.57*3.03.22*3.214.12*4. 03 3.28*4.0 8 2.0*3.01.72*2.82.1*4.37 主卧转角 飘窗、落 地大窗户 、储藏间 、衣帽间 3.35*3.0 1524.47*5.21.85*3.03.6*3.08 4.28*4. 62 3*3.33 2.22*3.0 1.85*2.81.9*4.47 3.17*4.5 8 1.2*1.80.7*3.6 重庆市场小结 p就重庆而言，“江景”仍然是无可替代的高层豪宅基因，而且普遍观江豪宅都有大露台及大阳 台的赠送。 p外地客源占60-70%，面积配比走两个“极端”，延续现在的大面积200以上外，也有小面积 户型80-130的配比。 p观江户型基本以板式，或者点式为主，普遍每个房间的观江效果都极好。 part 3 成都市场个案研究 1.合景泰富誉峰 2.中海城南一号 3.滕王阁鹭岛国际社区 4.中海金沙府 5.置信丽都花园丽府 6.蓝光公馆1881 7.龙湖世纪 8.龙湖三千城 9.新鸿基悦城 誉峰基础资料 项目名称誉峰 项目地址新益州城市广场西侧 开发商成都中天盈房地产开发有限公司 建筑规划rocco （许李严）建筑事务所 景观设计bensley design studios （宾士纳 ） 物管服务世邦魏理仕 总占地面积280亩 总建筑面积76.345万平米 建筑形态高层 建筑风格现代简约 园林风格东南亚风格 容积率2.95 绿地率70% 梯户比2梯1户、 2梯2户、3梯2户 层高3.15米 公摊18% 车位比1：1.2 开盘时间2009年11月21日 项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度 优点： 项目产品均采用双入户设计； 户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达8.4-8.8米，主卧开间4.2-4.3米； 户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使用； 户型均设有红酒吧，满足高端客户的生活品质要求。 建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点 设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面； 主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。 吧台：面积要求较弱 ，但功能性较强 独立衣橱：高层住宅 中实现别墅需求 厨房：双面操作台布局，在保证采 光通风的同时满足舒适烹饪需求 保姆间：独立入户、独立卫生间， 保证业主生活空间的私密性 主卧：转角飘窗提供 良好景观面 项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度 优点： 双主卧区设计，布局于户型两侧，互 不干扰； 每户私人泳池设计，增强业主尊贵感 。 建筑面积：350平米 泳 池 家政空间：厨房具 备较好采光面，佣 人房与起居空间相 距较远。 双主卧：位于户型两侧位置 ，相互独立，互不干扰 誉峰小结 p产品户型： 项目以180-220平米户型为主； 产品具有较高附加值，面积赠送率30%； 空间尺寸并不“非常奢侈”，实现了较多的功能间布局； 均采取双入户设计，实现主仆入户分离； 本项目的明星产品为其350平米户型，除以上提及的优势外，还设有私家泳池，为成都高层 豪宅市场的产品典范之作； 项目产品面积区间均较大，但在户型方面仍采取中规中矩的设计思路：户型方正，并没有所 谓的“创新空间”。 中海城南一号基础资料 项目名称城南一号 项目地址高新区锦城大道199号 开发商中海振兴（成都）物业发展有限公司 建筑规划梁黄顾设计顾问有限公司 景观设计梓仁园林设计有限公司 物管服务中海深蓝物管 总占地面积173亩 总建筑面积33.3平方米 建筑形态高层 建筑风格art-deco 园林风格公园皇家园林 容积率2.85 绿地率70% 梯户比2梯2户 车位比1:1以上 项目产品设计 优点： 各功能间尺寸适宜； 入户花园设计保证室内私密性； 设有独立储藏间； 双入户设计为日常生活提供便利。 不足： 主卧虽设有休闲厅，但由于其并非通透设计，采光面宽度 3.8米，在一定程度上制约了舒适度； 客厅4.8米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台； 衣帽间宜设计为独立空间。 户型：两室两厅双卫 建筑面积：185平米 休闲厅：设计思路较好 衣帽间：衣帽间应设计 为独立空间，不宜与“ 湿区”直接相连 项目产品设计 书房：主卧套房设计， 增强业主尊贵感 厨房：中西厨 功能区分 优点： 功能房完备，包括中西厨、早餐厅、会客厅等； 主卧舒适度高，采用套房设计，主卧内包含书房； 次卧功能完备，实际实现“双主卧”享受； 双入户设计与180平米户型类似。 不足： 减少转角设计，提高实际使用率，“长条形”凸角在实际使 用中很难实现良好采光与通风； 客厅5.1米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台。 户型：四室两厅三卫 建筑面积：240平米 次卧：设有独立卫生间 与衣帽间，实现“双主 卧”功能 中海城南一号小结 p产品户型： 项目以套三及以上的大户型为主； 项目产品均采取双入户设计，分别连接厨房与起居室，便于日常生活； 185平米户型设计有独立储藏空间； 240平米户型采用双主卧设计，其中一号主卧为套房设计，即书房直接与卧室相连接； 不足之处在于项目产品无景观阳台，此外，主卧休闲厅的设计在一定程度上影响采光效果。 鹭岛国际社区基础资料 项目名称滕王阁鹭岛国际社区 项目地址外双楠鹭岛路（逸都路延线） 开发商成都滕王阁房地产开发有限公司 建筑规划新加坡联设计公司 景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司 物管服务成都滕王阁物业管理公司 总占地面积422亩 总建筑面积75万平米 建筑形态高层 建筑风格现代简约 园林风格一期：北欧森林 二期：亚马逊热带雨林 三期：夏威夷风格 容积率3.25 绿地率44% 车位比1:1 产品分析 优点： 阳台多，花园面积赠送较大，满足高端客户对于景观的要求； 双主卧设计，一层使用方便，可用作老人房，二层做主人房，双向采光满足最大舒适度； 储藏室设在“室外”，杂物堆放将不对起居产生直接影响。 不足： 因衣帽间冲床尾，需单独设门； 厨房采光、通风较差。 户型：五室两厅三卫（跃层） 建筑面积：187平米 储藏室：设置位置 合理，不会对室内 生活产生干扰 厨房：采光较 差，无直接的 采光通风面 主卧：双向采光， 通透性良好，具有 极高的舒适度 衣帽间：为满足部 分客户风水要求， 衣帽间应单独设门 产品分析 户型：五室两厅双卫 建筑面积：204平米 优点： 204平米实现保姆间，户型功能房排布效率较好； l形阳台使用舒适度较高。 不足： 玄关部分浪费较为严重； 厨房采光通风较差； 左上方次卧采光相对较差。 景观阳台：l形景观 阳台使用舒适度高 保姆间：设有独立保 姆间与卫生间 次卧：采光相对较差 产品分析 户型：六室两厅三卫 建筑面积：271平米 优点： 户型方正，空间利用率相对较高； 双主卧设计，满足两代人的生活需求； 单独设有保姆房； 二层主卧“三向采光”。 主卧：三向采光 鹭岛国际社区小结 p产品户型： 项目不同组团均有150平米以上大户型设置，主要分为平层、底跃、顶跃； 200平米户型即有保姆房、卫生间的设计，满足私密性要求； 跃层房源中，无论200平米以下，或是280平米，均为“双主卧”设计，满足老人房与主人房需 求； 部分房源设计“l形”景观阳台，在具备良好景观面的前提下舒适度达到极致； 跃层户型通透性良好，主卧可达“双面采光”或“三面采光”； 花园赠送面积较大； 储藏室与入户花园设置在一侧，与起居空间完全分