物业管理师经营管理试题2下.doc

31在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。 a.空置量 b.房地产价格指数 c.平均建设周期 d. 失业率答案：b解析：a空置量属于市场供给指标，c平均建设周期也属于市场供给指标，失业率属于需求指标。32介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（ ）a年度计划b短期计划c中短期计划d长期计划答案：c解析：p145，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。33物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ）a业主的态度b物业管理人员的态度c双方的约定d物业服务水平答案：a解析：p150下面。34财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。a收入计划b支出计划c收益估算d预算计划答案：d解析：p149页下面。财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。35租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ ）a意愿租赁b私房租赁c定期租赁d自动延期租赁答案：a解析：p157页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。这一页中下部，自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。36吸引租户的主要策略不包括（ ）a强调租金低廉b宣传手段c租约条款优惠d现场看楼答案：a解析：p164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。37在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）a物业出租经营成本b业主希望的投资回报率c同类型物业的市场供求关系d出租策略答案：c解析：p163页底部，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金方案还会受到出租策略的影响。38租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。a出租方b承租方c转租方d双方当事人在合同中约定答案：d解析：p171下面，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。39即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ）a固定成本b变动成本c混合成本d差异成本答案：c解析：p185页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。40非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。a辅助材料b燃料c动力d原材料购买成本答案：d解析：p185，d原材料购买成本属于比例成本，即所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用。41（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。a物业增值率b业主满意率c维修及时率d房屋完好率答案：a解析：p205页中下部，考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标。42某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（ ）元。a7392b73920c51744d5544答案：c解析：p188页，福利基金为人工工资的14%，所以，福利基金为36960014%=51744元。43以下关于投标工作说法错误的是（ ）a招标文件是投标方编制投标书的依据b投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算c封送标书时一般是正本1份，副本2份d物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种答案：b解析：p225页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。44雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（ ）a附加医疗费保险b附加雇员个人财产保险c附加第三者责任险d附加公众责任保险答案：c解析：p239中下部。45以下关于雇主责任保险赔偿额度的说法错误的是（ ）a死亡：最高赔偿额度按保单规定办理b永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付c暂时丧失工作能力10天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付d保险人总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额答案：c解析：p239页上面，暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。46风险的（ ）是保险人能够经营保险的基础。a负面性b可测性c不确定性d可控性答案：b解析：p227页下面，风险具有三个特征：负面性、不确定性和可测性，其中，可测性是保险人能够经营保险的基础。47按风险影响的程度和范围划分，风险可分为（ ）a纯粹风险与投机风险b财产风险、责任风险及人身风险c自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险d基本风险与特殊风险答案：d解析：p228页下面，a纯粹风险与投机风险，是按损失的性质来划分的；b财产风险、责任风险及人身风险，是按风险的对象来划分的；c自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，是按风险发生的原因来划分的。48以下哪一项不属于企业的基本财务报表？（）a现金流量表b成本报表c资产负债表d损益表答案：b解析：p252页下面，企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。49以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（ ）a财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较b企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价c企业绩效评价可以代替财务分析d企业绩效评价是对企业财务分析的升华答案：c解析：p263页中间，企业绩效评价不能代替财务分析，因为从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明评价结论。50以下说法中正确的是（ ）a净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率b利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值c资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率d不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年初资产总额的比重答案：c解析：a正确的是净资产收益率是指企业一定时期内的税后利润同平均净资产的比率；b正确的是利息保障倍数是企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值；d正确的是不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。51以下能测算当期流动负债偿还能力的指标是（）a资产负债率b流动比率c速动比率d现金流动负债比率答案：d解析：p274页，现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力；资产负债率、流动比率、速动比率都能反映企业偿债能力的强弱，资产负债率是企业一定时期负债合计同资产合计的比率，属于长期偿债能力指标，速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率，衡量企业短期债务偿还能力。52某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（ ）。a3.152b1.693c2.288d1.288答案：d解析：53综合评价结果五种类型优（a）、良（b）、中（c）、低（d）、差（e）当中，低的资格界限是（ ）a5070分（含50分）b4050分（含40分）c5060分（含50分）d6070分（含60分）答案：b解析：p280页中间。54（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。a位置b环境c品牌d服务答案：c解析：p328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。55写字楼出租过程中，物业管理师常要计算r/u系数，它是（ ）a可出租面积/出租单元内建筑面积b出租单元内建筑面积/可出租面积c可出租面积/出租单元内使用面积d出租单元内使用面积/可出租面积答案：a解析：p316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（r/u系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用的是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以r/u系数。56下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。a基础租金是租户能接受的最低租金b基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平c写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金d写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：d答案：p316-317页，a不正确，基础租金根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的一个租金，不能说成是租户能接受的最低租金；b正确的是基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；c正确的是写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。57某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。a13.2 b15.9 c19.5 d20.4解：根据前面的分析，此题应缴纳的租金应是基础租金加上超出人为平衡点的营业额乘以3%，即15+（180-150）3%=15.9万元58（ ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。a声誉b租户组合与位置分配c财务能力d企业实力答案：a解析：p338页中间，声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。59要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（）a成立子公司b成立分公司c组建管理中心d组建项目部答案：a60当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（ ）平米时，就应该编制物业资产管理清单。a50000b60000c10000d100000答案：a答案：p365页，通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。二、多向选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1物业经营管理中以策略管理为主的管理是（）a. 物业管理b. 物业资产管理c. 设施管理d. 房地产资产管理e. 房地产组合投资管理答案：de解析：a物业管理、c设施管理以运行管理为主，而b物业资产管理就是物业经营管理。2 以下关于物业经营管理的说法正确的是（）a物业经营管理强调为业主提供价值管理服务b对收益性物业进行资本投资决策不属于物业经营管理c物业经营管理活动包括保证物业正常使用的运行操作管理d物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个自然寿命周期的综合性管理服务e物业经营管理不是一个特定的专业领域答案：ace解析：p2-3。b正确的是对收益性物业进行资本投资决策属于物业经营管理，除了这之外，对收益性物业进行的市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等都属于物业经营管理；d正确的是物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个经济寿命周期的综合性管理服务。3下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）a市场供求风险b变现风险c利率风险d时间风险e资本价值风险答案：abc 4对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ）a.未来租金水平和房屋空置率的变化b.物业毁损造成的损失c.资本化率的变化d.物业维修费用和保险费用的变化e.更新改造费用的变化答案：ab解析：d物业维修费用和保险费用的变化、e.更新改造费用的变化均属于未来运营费用风险。5下列关于资产负债率的说法中，正确的是（）a资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变力强b反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标c属短期偿债能力指标d资产负债率=净资产合计/负债合计100%e可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度答案：be解析：a不对，正确的是资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；c不对，正确的是资产负债率属长期偿债能力指标；d不对，正确的是资产负债率=负债合计/资产合计。6关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ）a是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率b净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成c该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系d该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比e计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益答案：abd解析：c错误，正确的是现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。e错误，正确的是计算投资回报率时，物业升值所带来的收益可以计入净收益。7下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（ ）a按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税b按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳c买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格d正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费e正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费答案：acd解析：b不对，印花税不只是买方缴纳、卖方也交，e正常成交价格中不包括应由买方缴纳的税费。8收益性房地产的价值主要取决于（ ）。a已经获得净收益的大小b未来获得净收益的风险c未来获得净收益的大小d目前总收益的大小e未来获得净收益期限的长短答案：bce解析：p74，影响收益性物业价值高低的3个因素 未来净收益的大小未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。9邻里分析的内容包括（ ）a搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息b确定邻里物业的平均租金水平c考察邻里物业的实体状况d评估邻里的经济状况和消费水平e邻里所在区域宏观市场环境分析答案：abcd解析：p146页下面，邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。10出租策略包括（ ）a租期长短b独立出租单元大小c租户类型的匹配策略d租金水平的制定e采用何种租金形式答案：abce解析：p149，出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。11下列关于物业租金支付的说法正确的有（ ）a有毛租金、净租金和百分比租金之分b净租通常在长期租赁中采用c百分比租金常用于零售商业物业d净租是指出租人收取的租金中，物业使用过程中所发生的费用都不含e净租的租赁时间可达10年以上答案：abce解析：d不正确，p158中间，净租是指指出租人收取的租金中，只含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分费用中的一部分或都不含，不含的费用，需要由承租人另行缴纳。12租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（ ）a房屋空间交付b租金结算c收取租金d租金确定e租户关系管理答案：ace解析：p162页中间，b租金结算属于租约期满时，租赁管理的主要工作；d租金确定属于租约签订前，租赁管理的主要工作。13按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（ ）a购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出b对外投资支出c物业管理企业支付的管理用房有偿使用费d发生的坏账损失e被没收的财产答案：abe解析：p184页，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定之外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。题目中c物业管理企业支付的管理用房有偿使用费计入营业成本或管理费用，d发生的坏账损失，计入管理费用。14固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ ）a交通工具b通信设备c办公设备d劳保用品e物管企业用房答案：abc解析：p192页，各类固定资产包括：交通工具（汽车等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、其他设备等。15以下属于物业合同必不可少内容的是（ ）a.委托项目b.服务质量与标准c.管理和服务费用d.委托服务期限e.专项维修基金的管理和使用答案：abc解析：p215-216，一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：委托项目，各委托项目的具体内容，服务质量与标准，管理和服务费用，对物业管理企业的奖惩约定条款。这五个层次是物业服务合同不可少的必备的内容。16关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（ ）a任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故b由于振动引起的房屋损坏责任c被保险人的故意行为d为被保险人服务的雇员受到的伤害e公众场所以被保险人名义使