福星惠誉青山项目福星惠誉青城华府(定稿).ppt

great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 谨呈：谨呈：福星惠誉房地产有限公司福星惠誉房地产有限公司 高铁站址经济高铁站址经济 开启青山镀金时代开启青山镀金时代 福星惠誉青山东方红村项目定位与物业发展报告福星惠誉青山东方红村项目定位与物业发展报告 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 前前 言言1 1 东方红村项目如拿下，那将是福星惠誉首进青山。本项目、汉口贺家墩、汉 阳鹦鹉项目、黄家湖项目构成了福星武汉版图的四极。自此除洪山外，其余6个 主城区都已飘扬福星旗帜！九年遍布684平方公里主城区，那是武汉民营房企的 最快速度，福星也将成为武汉布局区域最广、数量最多的生活平台。 2010年，新京广、沪汉蓉高铁将在青山划出中国的黄金十字街，城际铁路关 系将从以天计跃升为以时计，5小时之内将覆盖中国几乎所有重点城市，中短程 客货运输将迅速从航空向大运量、快速度、准时点、低成本、换乘转运便利的高 铁转移。偏城 青山将转而为城市格局转变的主导者，瞬间从封闭走向开放、从 偏城走向主城，武汉未曾有其它行政区得到此等待遇。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 前前 言言2 2 而本项目距武汉火车站3000米，直接受益于高铁站址经济。我们不讳言青山 目前的封闭与种种弊端，譬如配套、资源、形象、客户等都将对开发经营构成直接 限制，但福星此时登场，外力与内因的结合却恰到好处，以项目带动城区的梦想， 需要建立相应的方向性对策，这将不仅仅涉及项目，还将涉及青山的未来。 在青山进行房地产开发，似乎与其它区域很是不同，比如除了卖价值卖生活以 外，是不是还应该卖自由？卖前景？卖高铁站址时代？我们将高铁站址经济作为主 攻方向，结合基础性与常规性研究，为贵司提供决策理论依据和参考！ great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 研究方法与逻辑思路研究方法与逻辑思路 限制条件 核心问 题界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与 物业建议 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 限制条件 核心问 题界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与 物业建议 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 项目本体分析 规划指标 交通条件 街区印象 环境 配套 环境 公路 地铁轻轨 过江大桥 武汉火车站 第一章：项目本体分析第一章：项目本体分析 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 项目地块位置 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 宗地位置: 青山区友谊大道与工业大道交叉口东南角 用地性质： 居住用地、商业用地 净用地面积： 73249 容积率： 3.7 建筑面积： 271021 ， 其中商业面积67755 住宅面积203265 建筑密度： 30% 规划指标 总建规模27万方，其中住宅20.3万方，商业面积6.7万方。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 环境环境 位于青山区现状的“城乡”结合部，周边居住环境杂乱 。 街区印象 东：青翠苑 小洲村 南：规划路 武钢体育中心 西：工业大道 大洲村 青山区人民法院 北：规划路 钢花南苑 周边的武钢等企业福利房和大洲村东方红村的民宅相接，位于青山区城乡交界处，周边的武钢等企业福利房和大洲村东方红村的民宅相接，位于青山区城乡交界处， 现状显示氛围较乱，改造较多，正在成熟过程中。现状显示氛围较乱，改造较多，正在成熟过程中。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 位于区域现状功能布局的生活区，但仍受到工业区的污染 环境环境 位于青山区的主城区位于青山区的主城区街区印象 项目地块位置 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 环境 在规划中，项目位于杨春湖城市副中心的城市生活区 街区印象 项目地块位置 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 生活配 套 中百超市、武商量贩、丽红 超市、建二商 圈、红钢 城商圈 教育配 套 武钢十七小、武汉市青翠苑学校、武钢新 世纪幼儿园、武钢第十五幼儿园、武钢十 六中 医疗配 套 武汉仁亿中医院、青山区妇幼保健医院、 武汉市普仁医院、武汉市儿童医院、武钢 总医院 市政配 套 工商银行、建设银 行、中国银行、交通银 行、农业银 行、浦发银 行、钢花邮政支局 餐饮娱 乐 金港湾大酒店、可可咖啡、星瑞咖啡、巴厘 岛咖啡屋、肯德基、口福居、青莲酒家、金 香园酒店、武钢宾馆 、经典食府、禾木酒 吧、银都音乐酒吧、三味书屋、红旗剧场 表1：项目地块周边半径2公里内部分配套统计 配套 现有配套：项目地块周边生活市政配套完善，档次项目地块周边生活市政配套完善，档次 不高，分布分散于各道路两边。不高，分布分散于各道路两边。 街区印象 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 预计明年动工。占地53.3万平方米， 总建规模11.2万平方米。 规划：武钢体育中心项目，征地600亩， 筹建专班已成立，300亩土地手续落实， 目前正委托清华大学做规划设计。” 青山区第十三届人大常委会2009 功能： 包括群众健身集会的广场，多 功能的综合性训练馆、足球场、水上运 动区、室内外羽毛球场、网球场、篮球 场、游泳馆等。 配套配套 潜在配套潜在配套：项目南侧即将修建青山区标识型建筑项目南侧即将修建青山区标识型建筑 武钢体育馆武钢体育馆 街区印象 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 过去青山区只有和平大道一条道路过去青山区只有和平大道一条道路 连接武汉三镇连接武汉三镇 道路：道路：项目地交通受城市规划影响，由单一逐步到路网完善项目地交通受城市规划影响，由单一逐步到路网完善 注：中北路延长线2010年7月通车至武汉火车站团结大道（武青四干线）与 09年年底左右动工武汉火车站年底投入使用 交通条件 现在已有临江大道、和平大道和友现在已有临江大道、和平大道和友 谊大道谊大道3 3条城市干道，即将修建第四条城市干道，即将修建第四 、第五条干道、第五条干道 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 站点公交线路公交路线 大洲村 215路 白玉山经友谊大道到司门口 309路红钢 城经友谊大道到钢都花园 316路红钢 城经友谊大道到徐东 565路红钢 城经友谊大道到徐东 610路 和平公园经友谊大道、二桥、建设大道到新华家 园 725路和平公园经友谊大道、二桥、沿江大道到硚口 祁洲街 309路红钢 城经友谊大道到钢都花园 549路和平公园经友谊大道、二桥、京汉大道到常码头 地块周边现有地块周边现有3 3条公交线路到汉口，条公交线路到汉口，2 2条线路到徐东，条线路到徐东，1 1条线路到武昌中条线路到武昌中 心，心，2 2条区域内部公交条区域内部公交. . 附：附：地块周边现有的地块周边现有的2 2个公交车站个公交车站 交通条件 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武汉火车站 5号线 4号线 团结大道下的4号地铁线规划于2012年建成 4 4号线站点：号线站点： 地铁4号线是阳逻蔡甸的 过江轨道线，一期工程武 汉火车站经团结大道-中北 路到武昌火车站 最近站点在武青四干道与 工业大道交叉口，距项目 约2公里 地铁5号线是青山青菱， 武钢经和平大道到青菱乡 最近站点在和平大道与工 业二路交叉口，距项目约 1.5公里 5 5号线站点：号线站点： 地铁轻轨：地铁轻轨：地铁进入青山从根本上缩短青山与武汉三镇的距离地铁进入青山从根本上缩短青山与武汉三镇的距离 交通条件 项目地块位置 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山区即将拥有青山区即将拥有2 2条过江大桥，连接青山与汉口。条过江大桥，连接青山与汉口。 武汉火 车站 过江大桥：过江大桥：二七长江大桥和天兴洲大桥加强区域汉口的联系二七长江大桥和天兴洲大桥加强区域汉口的联系 天兴洲长江兼顾铁路快速客运专线天兴洲长江兼顾铁路快速客运专线 和公路，在今年10月1日已经试通车 二七长江大桥规划二七长江大桥规划20112011年建成年建成 交通条件 项目地块位置 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 国家级的枢纽中心 铁路中长期网规划，到2020年，中部六省将新建 铁路6500公里，其中以武汉为中心新建、扩建和改 建的项目就有17项。武汉衔接起北京、广州、上海 、成都、九江、襄樊等呈“米”字形的6个线路方向， 形成特大型环形铁路枢纽。 城际级的集散中心 比轻轨更快、比客运列车发车频率更密-武汉城 市圈四条城际铁路也正在加紧推进中。四条城际铁 路全部采用时速200公里以上的动车组。到2012年 年底，武汉至孝感、黄冈、黄石、咸宁的“半小时 铁路圈“形成。 武汉火车站，距离项目武汉火车站，距离项目31003100米，改变青山区的价值推动力米，改变青山区的价值推动力 武汉火车站：武汉火车站：国家级的枢纽中心是区域改变的主推动力国家级的枢纽中心是区域改变的主推动力 交通条件 武汉火车站计划2009年12月20日通车 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武汉地铁4号线，将连接武昌火车站和武汉火车站，乘地铁4号线，可 分别与2号线、5号线、7号线换乘，迅速到达武汉新区、后湖、常青花 园、东湖开发区、关山等地观光。 在轻轨方面，武汉正在建设武汉站-汉口站-天河机场间的短途城 际铁路，未来从新站去汉口或是去机场乘飞机，都会非常快捷。 在武汉火车站周边，拟建中北路延长线、三环线东段、武青四干 道和建设十路等四条城市干道及周边9条城市连通道，以连通站区周边 的现有城市干道及快速出城通道。 地铁地铁 轨道轨道 公路公路 武汉火车站站区安排15条公交线路。因此，站区将配套建设长途客运 站、公交、社会停车场、出租车停车场等交通设施，形成交通换乘综 合体。 公共公共 交通交通 配套配套 交通条件 武汉火车站：武汉火车站：以武汉火车站核心引发青山区的交通组织的革新以武汉火车站核心引发青山区的交通组织的革新 与完善与完善 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 项目本体分析总结项目本体分析总结 项目目前的交通通行道路单一，随着交通规划的实施，周边将项目目前的交通通行道路单一，随着交通规划的实施，周边将 建成建成2 2条公路城市干道和条公路城市干道和2 2条铁路，交通逐步完善便利。条铁路，交通逐步完善便利。 武汉火车站将融合高铁、地铁、公交、规划综合性多元化交通武汉火车站将融合高铁、地铁、公交、规划综合性多元化交通 体系，体系，20112011年整体呈现。年整体呈现。 地块在地段现状是青山的生活区，未来将是杨春湖城市副中心地块在地段现状是青山的生活区，未来将是杨春湖城市副中心 位于青山区现状的位于青山区现状的“城乡城乡”结合部，未来却是城市主节点，南面有规划结合部，未来却是城市主节点，南面有规划 的武钢体育馆。的武钢体育馆。 项目地块北面的城区配套完善齐全，主要沿街分布；比较分散，档次参项目地块北面的城区配套完善齐全，主要沿街分布；比较分散，档次参 差不齐差不齐 街区街区 印象印象 交通交通 条件条件 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 限制条件 核心 问题 界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与 物业建议 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 第二章：核心问题理解第二章：核心问题理解 研究定向 限制条件 核心问 题界定 客户目标 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 限制条件 1、区域市场较为封闭，武钢等大企业存量房、房改房比例武汉最高，限制了商 品房市场的体量。 （对策是：将这些建成早档次低的住宅定义为无效供应、低能房屋，不能算是真正的住宅） 2、裙带关系多，区域客户构成单一但稳定，需求固定，导致购房刚性小。 （对策是：挑起攀比情绪、将小社会东家长西家短的弊端大加宣扬。同时吸引外来客户） 3、作为老工业区，区域印象差，污染严重。 （对策是：2007年下半年，青山区被批准为全国第二批循环经济试点单位，武钢污染是暂 时的，在国际上钢城就有不少的豪宅，找到匹茨堡豪宅案例） 4、高铁站址经济在中国还未有体现，洗脑工作任务重。 （对策是：找到美国、日本等国际案例） 5、项目本身的高商业体量和区域商业环境存在矛盾。 （对策是：生活型mall、多核物业是青山人享受到城市级生活待遇的解决方案） great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 本项目将成为青山片区最具品牌的项目，还必须 为形成与确立福星的产品线作出贡献 住宅产销对路，商业要建设、要经营好，但绝 不能成为公司扩大业务的拖累，要实现高盈利 目标。 扩大布局版图，奠定福星收获武汉区域规模效应 的基础，丰富与完善布局 客户目标 作为自国际城、三角村、贺家墩之后的第四个综 合体物业，本项目理应体现福星综合体发展经验 ，化解较大商业指标与区域消费矛盾、走出综合 体营销新路 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 核心界定核心界定 核心问题界定 如何实现在青山区这样一个封闭市场的价值突破? 如何借助武汉火车站和武钢体育中心实现项目价值最大化？ 如何抓住区域市场的机会快速入市，利用市场短供形势下，运用住 宅开发成功经验，创新手法，客户口碑获得快速销售高利润表现？ 项目高商业体量，如何成功进行商业的准确定位与后续的经营管理？ great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 限制条件 核心 问题 界定 客户目标 物业形态 产品组合 体量比例 布局优化 项目本体分析 青山人文经济研究 青山楼市基本面 青山竞争格局分析 策略思考 高铁站址物业研究专题 体育场馆物业研究专题 商业专题研究 项目定位与 物业建议 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 第三章：第三章： 策略思考策略思考 二、青山楼市基本面 一、青山人文经济研究 六、武钢体育馆场馆物业研究 五、武汉火车站高铁站址经济物业研究 三、青山楼市竞争格局 四、青山商业专题研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山人文经济 青山起源 社会形态 经济发展 青山人文经济研究青山人文经济研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 了解青山，让我们从了解青山，让我们从“红钢城红钢城”开始开始 俄罗斯风情的红房子昔日的炼钢厂 “红钢城” 是建在“大炼钢铁”的时代印象 一是参加武钢的建设者都是颗颗的红心； 一是房屋建筑都是一色一式的红墙红瓦，绵延十数里； 50年代，无数来自北方的工业人口携手而来 工作、成家、乃至定居 青山普通话、10x街坊、万套工程 直到今天，武汉三镇的人认为青山是一个极具特殊意义的群体 整齐的街区化区域规划 青山起源 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 由厂到城的巨变，一个充满钢铁工人的产业城区由厂到城的巨变，一个充满钢铁工人的产业城区 湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区 1955年2月15日，国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，青山区正式成立的； 全区国土面积60平方公里，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口45.6万 ； 随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城” 的美誉； 青山起源 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2008年青山区gdp位居全市首位达到411亿元； 2008年青山区人均可支配收入位居各区次席，为17124元。 0808年区域年区域gdpgdp位于全市首位，人均位于全市首位，人均gdpgdp位于全市二名位于全市二名经济发展 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 与在武汉市各其它城区比较，青山区人均可支配收入排武汉市各区 第二位，而人均消费支出占第六位，消费潜力雄厚； 收入高、福利好、支出少，有较强的潜在消费能力和支付能力。收入高、福利好、支出少，有较强的潜在消费能力和支付能力。 青山区收入支出特征是收入高支出少，据调查了解，但总体来看， 青山人生活稳定，比较有保障，各种社会福利教好，储蓄较高，同时由 于一般日常消费支出都由单位承担，因此消费性支出较低。 青山人喜联姻，因此两个家庭供一套住房的现象多，从而表现出支 付能力非常强的特征。 人均可支配收入高 福利好支出少 家庭联合供房，支付能力强 经济发展 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山社会人口主体是生产工人、技术员工。青山社会人口主体是生产工人、技术员工。 由武钢、石化等超大企业形成集群后，区域内双职工是常态 社会形态 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 其他如一冶、石化等中级以上干部及技术骨干情况估计总体与武钢 接近，数量较多，估计为3000人；政府公务员、教师以及武钢等系统从 事钢产业相关生意人、周边知识型从业人员中高收入数量按配套人口比 例1：0.5保守计算（一般市场配套性从业人口比例为1：1），估计人数 为2000030000人； 武钢系统企业员工收入（约十数万人） 一线产业 工人10000余人4万元左右 技术骨干约3000-4000人5万元-10万 处级以上干部近1000人10万元左右 青山职工的收入比普通的事业型单位与公务员均高于青山职工的收入比普通的事业型单位与公务员均高于20%20% 如果是双职工家庭，家庭年收入水平超过6万元的，数量估计接近 80%以上； 80%的家庭的年收入超过6万 高收入人群2-3万人 社会形态 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山人的人际关系网比较固化，同时依赖心理强青山人的人际关系网比较固化，同时依赖心理强 青山人层级分明，以行政高低形成相应阶层划分 以武钢为例，形成外围的生意人、武钢（职工和家属）两种， 而武钢内部多按行政级别、职级进行阶层划分普通职工、科级 、处级、处级以上几种；同时由于改革和分流，按业务和收入主要 划分为主业、非主业两大群体职工； 青山人对企业和国家的依赖心理明显 受计划体制和福利制度影响较深；对市场资讯敏感度低，认 同国有企业感受，但年轻一代意识初步与市场接轨； 社会形态 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山楼市基本面研究 房地产投资额 房地产发展历程 消费群体研究 套均供应量、需求量、价格 一级土地市场 供应量、需求量、价格 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 以街坊、苏式（前苏联）低层住宅、通勤电车、人均绿化率高、工 业污染、闲适的生活方式等多种元素融为一体，勾勒出独具一格的特殊 生活。 在后期出现青山逐步出现交通向外发展与居住企业福利房的升级， 2002年出现与市场接轨的商品房 （友谊大道 绿景苑），青山人逐步 从老街坊 - 福利房 - 商品房。 青山楼市基本面研究房地产发展历程：房地产发展历程：老街坊 - 福利房 - 商品房 2002年，绿景苑 武汉首个国家康居工程项目 青山房地产市场的起端，其均价2300元接近当时汉口一线项目。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 房地产发展历程房地产发展历程 由内而外，以和平大道为轴线向两边展开 临江大道 和平大道 友谊大道 传统高端区 临江新高端 成熟老社区 本项目 区域房地产发展的过程： 一是由于人口增加以及居住需求的改善，逐渐由红钢城内部向外迁移； 二是居住区由早期唯一的和平大道向两边展开。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 房地产投资额：房地产投资额：0808年土地年土地0808年土地市场断档，年土地市场断档，0909年房地产年房地产 开发投资大幅下滑开发投资大幅下滑 n 2008年青山区房地产投资22亿元，达到历年最高； n 2009年上半年房地产开发投资比去年同期下降了42.6%。 n 2008年青山区无土地供应，成为影响房地产开发大幅下降主要原因。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 n 2008年青山土地“零”供应。 n 2009年商品房价格较2008年增长975元，一是2007年高价地块的入市，二是2008 年土地市场断档，后续住宅价格还望走高。 一级土地市场：一级土地市场：区域土地供应少，住宅后续潜在供应量有限区域土地供应少，住宅后续潜在供应量有限青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 区域供应量：区域供应量：青山区逐年市场化，供应量逐渐释放青山区逐年市场化，供应量逐渐释放 n 青山住宅年均供应平稳均衡，连续三年控制在40万方左右； n 青山区商品房供应市场位居各区末位，引到调节市场的作用。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 区域成交量：区域成交量：区域年成交量约区域年成交量约2020万方，处于全市末位万方，处于全市末位 n 青山住宅需求量随市场波动起伏大，08年因市场因素成交仅有8万方； n 2009年1-10月，青山区成交量位居各区末位，仅为21.94万方； n 近年来，青山区平均成交量为20万方/年，其中07年最高峰达到28万方。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 区域成交价格：区域成交价格：区域成交价格增幅高于全市平均水平区域成交价格增幅高于全市平均水平 n 青山区价格连续三年以年均15%年涨幅快速，09年达最高涨幅21.9%。 n 2009年1-10月，青山区成交均价与武汉整体均价持平，约为5400元/平方米； n 近年来，青山区成交均价增长趋势出现放缓。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 随着楼市的发展，区域的面积需求呈趋小的趋势，总价同时上涨很快随着楼市的发展，区域的面积需求呈趋小的趋势，总价同时上涨很快 n 供应市场套均面积基本在97-100平方米； n 需求市场套均面积持续缩减，由06的套均104 降至09年的95； n 套均成交总价受价格快速增长，由06年的35万/套上升至09的51万/套。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 区域的套均成交面积，位于全市后位区域的套均成交面积，位于全市后位 n 需求市场套均面积持续缩减，由06的套均104 降至09年的95； n 青山区套均成交面积仅大于江汉区，位居倒数第二位； 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 套均成交总价：套均成交总价：区域套均成交总价上涨很快，但在武汉市仍处于中等区域套均成交总价上涨很快，但在武汉市仍处于中等 n 套均成交总价受价格快速增长，由06年的35万/套上升至09的51万/套； n 青山区套均成交总价位居全市各区中下水平，主城区内仅高于硚口区。 青山楼市基本面研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 消费群体分析：消费群体分析：青山人买青山房青山人买青山房青山楼市基本面研究 这是一个高度封闭的 区域；区域内实现消化； 外区域人群基本不到 青山区域买房； 青山区人群也很少到 外区买房，但今年有所缓 和。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武钢、一冶等大 型国有企业高层 环保产业、造船业 等重要产业中的高 收入人群 私营企业老板 外来投资者 高校教师、高级 白领阶层人群等 青山区较高收入人群 青山楼市基本面研究消费群体分析：消费群体分析：较高收入人群大型国有企业高层较高收入人群大型国有企业高层 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 管理办法：武汉钢铁（集团）公司大学生购房首付款贷款基金管理办法 贷款对象：大学生购房首付款贷款的对象为国家统一招收、公司统一接收的具有本 科及以上学历的大学毕业生（含医疗、教育专业的大学专科毕业生）。 贷款规定：贷款期限最高为10年，贷款额度最高为10万元，贷款利率比照同期国 家住房公积金贷款利率减半执行 同时，高技术工种的大学生职工可获更多的购房扶持青山楼市基本面研究 根据调查，武钢集团近几年在全国招聘了将近5 万名大学生，他们 将不在享受单位福利分房的制度，而是企业根据个人情况给予一定 的安家费 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 竞争格局研究 竞争项目概况 未来供应量 竞争项目市场表现 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 竞争项目选择 项目名称 总体量 (万方) 均价 (元/) 区域内 开来九州国际3.46400 青山世纪坊46600 江南春城二期306600 新奥依江畔园157000 合计52.4 区域外 爱家国际华 城707200 金域华府1712000 合计87 n 青山区内在售楼盘：依江畔园、江南春城、青山世纪坊以及开来九州国际 n 青山周边竞争楼盘：爱家国际华城以及金域华府 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 竞争项目概况：本项目的规模位于区域第二位，属于区域性大盘 n 青山在售楼盘以中小规模为主、区域外竞争项目多为规模大盘； n 容积率较为集中在2.0-3.0之间，个别项目的容积率在4.0 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 市场表现市场表现产品：产品：区域区域项目的区域区域项目的85-12085-120平方米的户型销售效平方米的户型销售效 果好，果好， 项项目名称 产产品特色畅销户畅销户 型景观观公司 区域内 新澳依江畔园 江景楼盘90-110两房四川东菱实业 有限公司 江南春城二期公园楼盘82-89两房 澳洲hlca吉相合景观 设计 公司 青山世纪坊复式小户80复式 香港华艺 建筑设计顾 问有限公司 开来九州国际轴心商圈98.9两房 区域内 爱家国际华 城大型住区 96-120 两、三房 新加坡新仕国际设计顾 问公司 金域华府生态住区 65一房 85三房 北京创翌高峰 n 青山在售楼盘主要依托外部资源以及户型创新； n 区域外竞争楼盘，则以大盘的齐全配套、打造园林景观。 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 市场表现市场表现价格：价格：区域内的主力总价为区域内的主力总价为50-7050-70万元万元/ /套，比徐套，比徐 东低东低3030万万/ /套，仍有上涨空间套，仍有上涨空间 n 区域外优质楼盘价格在7000元/平方米以上，总在80-100万之间为主； n 区域内在售楼盘，均价在6000-7000元之间，总价在50-70万/套之间。 区域项目名称 成交均价 （元/平方米） 总价区间 （万/套） 区域内 新澳依江畔园700063-77 江南春城二期660054-60 开来九州国际640063 青山世纪坊560045 区域外 金域华府1200078-102 爱家国际华 城720070-85 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 市场表现市场表现年均销售面积、销售套数、销售金额年均销售面积、销售套数、销售金额 项目名称 成交面积 （） 项目名称 成交金额 （万元） 项目名称 成交套数 （套） 新奥依江畔园100946 新奥依江畔园55170.92 新奥依江畔园1227 青扬十街8165 江南春城二期15942.47 江南春城二期276 江南春城二期43310 青扬六和5961.36 青扬十街75 青扬六和6548 青扬十街4059.25 青扬六和69 碧苑花园2610 碧苑花园1318.03 碧苑花园45 n 青山区销量最好的楼盘为新奥依江畔园，成为销量、套数、金额的三冠王； n 新奥依江畔园7个月成交量10万方、成交金额5.5亿元、销售套数1227套。 注：监测数据为2009年4-10月备案成交数据 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 未来供应量：未来市场供应量较大，源自区域闲置土地的积压， 实际在售项目的存量只有约一年的消化量。 n 青山区土地市场未来新增供应量约为34万方，在售楼盘存量约为27万方； n 未来青山区内部待开发总量约为60万方 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 典型项目分析典型项目分析江南春城二期、主力两房市场热销江南春城二期、主力两房市场热销 总总建规规模：28万 地理位置：和平大道与建 三路交汇处 成交均价：6600元/ 开盘时间盘时间 ：2009年09月8日 市场场特征：该项 目位于青山和 平大道沿线，成熟的居住生活 氛围，同时在户型配比上以82 -98 的两方为主，满足青山 的需求。 二期在售 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 典型项目分析典型项目分析新奥依江畔园、稀有资源楼盘新奥依江畔园、稀有资源楼盘 总建规模：15.6万 地理位置：临江大道建设四路与 建设五路之间 成交均价：均价约7000元/ 开盘时间 ：2008年10月18日 主力户型：86-135平方米。 热销 原因：该项 目地处青山新政府大楼盘，具有一线江景资源，成为青山资源楼 盘。 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 典型项目分析典型项目分析金域华府，青山区高档客户的选择金域华府，青山区高档客户的选择 总总建规规模：17万 地理位置：武昌区徐东友谊大道才 茂街路口 成交均价：均价约12000元/ 开盘时间盘时间 ：2009年10月17日 主力户户型：65一房/85三房 热销热销 原因： 保持古朴厂房的会所， 与青山人呼应，赠予面积是其最大 卖点，万科品牌当然也是原因。 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 潜在项目分析潜在项目分析铁机村超级大盘、市场客户竞争激烈铁机村超级大盘、市场客户竞争激烈 铁机村项目 本项目本项目 铁机村项目： 保利投资 湖北三环 用地面积：32.42万方 建筑规模：121.66121.66万方万方 商业建面：30.42万方 启动时间：预计2010年 影响因素：122万方超大规模， 将对青山的市场形成巨大竞争， 同时分流消费客户。 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 青山竞争格局研究青山竞争格局研究总结总结 青山区市场存在较大潜力 目前市场存量以及未来新增供应量约为60万方，年成交量基本在20万方 青山区大盘销量占据全区半壁江山 2009年青山区整体销量22万方，而新奥依江畔园4-7月实现销量10万方以上，占全 区销量的一半以上。 青山热销楼盘依托地段、景观及产品创新 目前市场销售较好的新奥依江畔园依托江景资源，此外青山世纪坊以及万科金域华 府等项目通过户型创新，提升项目品质，市场接受度较高。 青山竞争格局研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 高铁站址经济物业研究 研究背景与方法 案例 武汉火车站分析 高铁站址经济物业研究 项目发展启示 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武汉火车站武汉火车站高铁站址经济物业研究高铁站址经济物业研究 研究背景： 1.武汉火车站对区域存在战略意义 2.武汉火车站将在年底通车 3.本项目位于武汉火车站3100米 高铁站址经济物业研究 研究方法： 1.通过理论的研究分析 2.国内外案例的比较法 3.实地勘测调研法 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武汉火车站武汉火车站 中国均时交通中心的驱动中国均时交通中心的驱动 以武汉为中心，5小时内可到达的城市几乎囊括了大半个中国、涵盖了绝大多数的 经济主流城市，其中副省级以上城市有16个之多，构成国内独一无二的5小时都市 圈。 高铁站址经济物业研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 武汉火车站武汉火车站 武汉经济新的推动引擎武汉经济新的推动引擎 高铁经济时代高铁经济时代 美国美国 芝加哥芝加哥 在经济危机因美国的均时价交通中心而崛起在经济危机因美国的均时价交通中心而崛起 背景：19世纪30年代，以英国为首的欧洲爆发了第一、第二次生产过剩的经济 危机后，此前一直以欧洲为最大生意目的地的美国必须寻找到自己的增长点， 内需的重要性对于当时的美国即刻突显 到了20世纪初芝加哥就已经成为美国中部心脏、金融中心之一、期货 交易中心。 高铁站址经济物业研究 great master china limited all rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 纵观国内外的案例，高铁站从三个方面影响区域的房地产：纵观国内外的案例，高铁站从三个方面影响区域的房地产： 1、高铁站址附近将成为物流、人流、信息流汇聚的中心 聚集“能量”，从地段价值上、从经济发展上影响区域房地产发展； 2、铁路辐射版块所在将新增高档购房力量 为区域增加收入稳定的购房人群； 3、政府将加大支持，枢纽站点片区价值提升， 以政府的