(下部)犍为项目整体定位报告终稿.ppt

page 1 乐山犍为 项目定位报告 (三) 四川新港地产顾问有限公司 sichuan 2011.7 page 2 建议在首层商铺，部分单元间隔错位安排部分轻食、餐饮、使得消费者可以在购物 之余休闲小坐，形成由购物与体验相结合的新形态休闲时尚集散地。在地面层营造 恰当的商业氛围将是至关重要的。因此我们可以设定多一点时尚和体验类的经营者 ，使项目更具独特性和个性化，让消费者在购物的同时，还可以享受和同事、亲友 相聚的时光。 首层餐饮/轻食店概念: 业态组合构想 u餐饮业态组合概念 page 3 品牌餐饮 n各式品牌餐饮，主要提供各类宴请或正式聚餐，可以涵盖中式正餐 ，也可以适当增加些外来正餐。 n此类餐饮可以引入很好的品牌，对项目形象提升很有好处，同时利 用品牌餐饮的知名度增加项目知名度。 n品牌餐饮一般辐射能力较强，可以吸引较大范围客群，同时可以有 较高比例的高层次客群，可以提升项目的品位。 n品牌餐饮一般位置可以布置在较高楼层，店面管理也相对较规范。 u餐饮业态组合概念 业态组合构想 page 4 美食广场 n美食广场有吸引、聚集人气的作用，与娱乐性业态搭配达到良好的互动效果； n以特色小吃、风味餐厅为主，物美价廉，对提高项目人气有很强作用。 注：目标商家名单仅作为示意参考之用 u餐饮业态组合概念 业态组合构想 建议在项目商业五层以上开设美食广场。 page 5 特色餐饮 n特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，而 且还可以有助于延长消费者在购物中心逗留时间，增加其消费可能性； n另外，特色餐饮店可以有效契合家庭消费者的需求，加强项目体验氛围。 目标商家举例 注：目标商家名单仅作为示意参考之用 u餐饮业态组合概念 业态组合构想 page 6 电影院、ktv、电玩、茶楼 n结合项目的定位，打造拥有1-3个厅能同时容纳600人左右的小型电影院，中档 、中高档ktv、电玩城和茶楼，吸引中端及中高端消费者，提高项目的档次；同 时，也可作为项目周边住宅的配套设置，增加对周边人群的吸引力。 n电影院、ktv、电玩城、茶楼已成为中档以上收入群体休闲活动的主要组成部分 。 目标商家举例 注：目标商家名单仅作为示意参考之用 u休闲娱乐业态组合概念 业态组合构想 page 7 本项目业态配置比例是从以下几方面来考虑： 1、保证零售接近60%的配置比例，这不仅能充分体现购物中心的购物性， 也是实现项目商业价值的有效保障，还可以极大的拉动商铺价值，增强项目 对商家和消费者的吸引力。 2、本项目餐饮与休闲娱乐要作较大比例的加强，加大餐饮类的业态布置能 短期内迅速、有效地聚集人气，这对新商场的市场培育期将起到至关重要的 作用；娱乐业态也占比重，娱乐核心业态是影院、ktv，辅以网吧及电玩。 3、项目商业价值的最大化是在项目的长期运营中逐步实现的，在这个过程 中，业态比例将根据商业发展和市场需求进行不断的调整。 u业态布局思考 业态规划布局 page 8 提高项目产业价值： 通过合理的业态布局规划。合理的组织建筑形式、规避未来销售、运营中 的种种困难，合理安排动线和垂直交通组织，提高项目整体价值。 延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分满足不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小 孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：可玩、可看、可吃、可买。 提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展， 最大限度地刺激消费者的购买欲望。 确保业态布置合理性，保证销售比例和提高招商成功率 u业态布局规划思考 业态规划布局 page 9 业态规划布局 以上布局为示意，不做具体面积参考 5f 4f 3f 1f b1超市店前区停车场 精品零售主力百货精品零售 2f快餐、休闲餐饮主力百货 咖啡及西简餐馆 特色餐饮 主力百货 茶楼、浴足、健身中心 美容、美发、培训、儿 童乐园 主力百货 ktv、网吧、电玩、电影院、大型餐饮 a栋b栋c栋 精品零售 page 10 餐饮 page 11 零售 page 12 娱乐休闲 page 13 出 入 口 停车场 约2466 店前区+超市约8000平米 page 14 百货 约2909 精 品 零 售 精 品 零 售 精品 零售 精品零售 精品 零售 精品 零售 精品零售 精 品 零 售 精品零售 精品 零售 酒店 大堂 观光 电梯 精品零售 约5074 page 15 百货 约4667 精 品 零 售 精 品 零 售 精品 零售 精品 零售 快餐轻食 约795 观光 电梯 精品零售 约1716 轻食：特色小 吃、餐饮小店 （廖记棒棒鸡 、沈小福米线 、小潭豆花等 ）；面积要求 在50-100之 间 镂 空 page 16 儿童乐园 约400 美容 约500 美发 约300 培训中心 约1580 三层平面图 附注： n 培训中心包括英语培训中 心、舞蹈培训中心、计算机 培训中心，面积分别为：500 、600、400。 n 美发区域设置两家商家， 单铺面积控制在150，如宜 家美发机构等商家。 n 美容区域设置两家商家， 可包含美容及spa馆，美容 店可设置为200以内，spa 馆面积控制在300左右。 咖啡简餐 约795 镂 空 百货 约4667 观光 电梯 page 17 观光 电梯 特色餐饮 约838 百货 约4700 茶楼 约948 浴足 约1000 茶楼或健身 房 约832 特色餐饮：烧烤 、干锅、特色火 锅、特色菜等（ 滋味烤鱼、三国 烤肉、釜山料理 、港市茶餐厅等 ） 镂 空 page 18 ktv 约2272 网吧 约680 电玩 约700 大型餐饮 约2590 电影院 约2077 大型餐饮 镂 空 page 19 五层商业论证 page 20 经济层面因素 五层商业采取直接销售模式。因项目预计进入两家主力店。项目主力店 周边店面销售将得到保障。 四层商业对比五层商业方案，削减商业增加住宅比例。考虑到楼面地价 较高，住宅相较商业产值低。 四层方案如需保留电影院此类特殊业态，将进一步降低可销售面积。增 大资金压力。 项目地块属稀缺商业地块。在市场具有唯一性。销售难度不大，预计销 售速度可观。预判五层商业销售压力不大。 基于业态盈利能力分析与成本分摊考虑，五层商业与四层商业更能将土 地成本分摊，使之土地成本更低。 从经济层面建议保留五层商业，原因如下： 五层商业论证 page 21 5f 4f 3f 1f b1超市店前区停车场 精品零售主力百货精品零售 2f快餐、休闲餐饮主力百货 咖啡及西简餐馆 特色餐饮 主力百货 茶楼、浴足 美容、美发、培训、儿 童乐园 主力百货 ktv、网吧、电玩、电影院、大型餐饮 精品零售 五层商业业态 业态丰富，能满足犍为区域内各年龄层次消费者的 需求，多类业态实现项目业态补充，提升人气。 五层商业论证 page 22 4f 3f 1f b1超市店前区停车场 精品零售主力百货精品零售 2f快餐、休闲餐饮主力百货 咖啡及西简餐馆 大型餐饮 主力百货 茶楼、浴足 美容、美发、培训、儿 童乐园 主力百货 精品零售 四层商业业态 业态较丰富，基本能满足区域客户需求，项目人气 的聚集能力较强。 五层商业论证 page 23 通过对四、五层商业业态规划布局的差异分析，我部认为，在五层商业具 有明显优势： n 五层商业业态丰富程度较高，客户辐射面更大，项目运营风险最低。 n 五层商业内部人气互补空间更大，进一步保证项目商业的存活。 n 从商业对人气的吸附性上看，五层商业可借助更多商家，在极大程度 上聚集项目人气，实现商业的价值拉升。 n 需预留项目未来的发展空间。 五层商业论证 page 24 通过商家深访发现，在第五层位置的商家主力店入 驻不存在较为明显的抗性，且参考同类项目横向对 比，我司认为五层商业可以打造。 五层商业论证 page 25 销售模式建议 page 26 以主题商业落地、租约返利为切入点，采用销售为主、招商为辅、租金返 利的模式，凸显项目商业投资、运营价值，卖预期，卖未来，实现回流。 营销造势关键节点：主题商业落地、租约返利 p 以主题商业带动项目整体商业价值提升； p 招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开； p 以实际的租约返利展现项目商业投资价值，实现快速回流 营销的关键：主题商业提升项目价值 商业销售模式 租约返利实现资金快速回笼 page 27 商业销售方式 先期通过商家进行摸底，寻找可购买商家，消化大面积 商铺，形成主题商业提升商业整体价值 重点商家：大型餐饮，品牌服饰 定制商家购买：品牌服饰、餐饮等大型主力商家进 行意向购买接洽 page 28 招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开，提升商业整体价值； 带租约销售，交房起10年内每年至少7%投资回报率返利，实现快速销售 招商并举，带租约销售：招商先行，根据商业 业态定位定向招商，联合多业主带租约销售 商业销售方式 page 29 临街底商销售方式 单铺销售，实现产品利润最大化 面对临街底商呈现一铺难求的市场局面，针对项目临街商铺，采用单铺销 售、不反租的销售模式，实现项目产品利润最大化 page 30 产权划分销售，降低购置门槛，扩大市场空间 采用产权划分销售，控制产品购置门槛，扩大客户需求范围，实现产品快速销售 内部商业销售方式 降低购置门槛，扩大客户需求 范围，可实现产品快速销售 最大化满足商业客户面积需求， 短期实现快速销售，但后期运营 管理受影响，可造成业态混论等 风险，影响商业整体品质 有效控制大型商业及商业品质 ，但投入成本高，销售进度缓 慢 产权式划分销售自由分割销售单层销售 page 31 方案二 page 32 总用地面积 8000平方米（12亩 ） 地块用途商住综合用地 建筑密度不限 规划容积率不限 地块成本1200万元/亩 项目概况 项目指标 本案 项目占地面积较小，土地成本高，但对容积和建筑密度限制少 ，项目可塑性较强 page 33 产品组合建议 城市综合体 大型集中式商业，配合部分高档酒店 集中商业星级酒店 page 34 项目物业关系 酒店 大型集中 式商业 档次稍高的经济性 酒店，实现产品式 的销售 城市商业地标，满足 城市商业需求 商业：为酒店提供城市商业配套，满足高端 酒店客户需求； 酒店：为商业提供客户资源，聚集人气 商业配套，满足高端消费 提供客户资源 各种物业相互支撑，相互依托，提高项目资源利用率，并进一步促进项目各物业的价值提升 page 35 考虑到实际收益，建议规划高层建筑。 用地面积8000 平方米 考虑本地块地理位置优越，指标不限，建议商业建筑面积比例最大化，增加投 入产出比。 总建筑面积:56700平方米 根据经验和本项目地的具体情况，商业面积建议控制在 35000平方米55000 平方米之间。 项目裙楼规划单层总用地面积4100 平方米，共七层。项目应尽可能规划足够 的商业面积，增加产品价值。 规划地下超市（6000平米,店前区2000平米）。商业总面积约在36700平方米 。 酒店位于商业广场上方。酒店部分约为20000平米。 建筑形式建议 page 36 项目总体定位 page 37 领导者行业老大 项目竞争 战略选择 n垄断价格 n产品有不可重复性 n过河拆桥 n搭便车，借势 n以小博大，杀伤战术 n价格战的制造者 挑战者非行业老大，中大规模市场 追随者次/非主流市场 补缺者敏锐的机会主义者 n目标明确，挖掘客户 n瞄准市场缝隙 n创新产品和需求点 n改变游戏规则 n强调新的评估标准 n强调产品的特色和价值 借势：借助项目所处商业核心区域的客户吸纳能力，实现项目客户积累，最终实现项目快速销售 引领：深度挖掘项目所处区域潜在价值，利用自身商业，立足做城市商业no.1，建立市场法则，垄断市场。 项目竞争策略 page 38 通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我部认为本项目应定位为： 以满足犍为县城市商业需求，以投资置业为主、刚 性需求为辅的城市no.1地标性城市综合体项目 定位体系下，各类业态的责任： n商业：城市级商业配套，城市商业聚合标榜，满足充足利润前提下实现资金快速回笼， 同时拉升项目价值。 n酒店（产权式公寓）：产品价值快速变现的重要条件，同时为商业聚集人气，并进一步 通过酒店管理团队入驻，提升项目档次。 n住宅：稳定的现金流、为商业聚集人气 项目总体定位 page 39 项目酒店定位 page 40 城市之脉 犍为县首例四星级产权式酒店 城市酒店典范 主题定位 p犍为县首例四星级酒店，承载城市城市旅游、消费、商务等需求，城市中心顶级酒 店服务品质； p引领城市酒店市场标杆，带动区域发展； p采用产权式酒店销售，享受最具吸引力的投资价值 page 41 关键点：酒店式物业管理价值体系，提升产品价值 n 操作关键：酒店管理公司引进。 n 酒店与公寓互动：以公寓产品作为酒店客房，代理运营 ，实现投资回报。提升产品的物业服务及投资附加值。 酒店带动公寓，实现投资性与物业舒居性。 项项目运营营模式 自创创品牌 自 主 经经 营营 引 进进 酒 店 管 理 团团 队队 国 内 品 牌 挂 牌 经经 营营 自 主 管 理 引进进品牌 xx 设设 施 引 进进 国 际际 品 牌 x x 运营模式定位 page 42 n针对对象：产权式酒店 n投资回报率水平：6% n采用产权式带租约销售方式，产权转让，酒店管理方与酒店客房产权持有者之间建立委托 代租关系，双方利润分成，使用权由酒店方集中管理运营 n以年为单位进行返利。交房起20年内每年6%投资回报率返利，20年后交付使用权 采用清水交房标准，酒店方自行装修，5年一次翻新装修 酒店产品销售模式 关键点：投资回报率启动，产权式酒店带租约销售，实现产品高投资价值 运营模式定位 page 43 他们是这样一群人 他们关注的： 实用、高效、性 价比 他们更关注： 特有的、稳定收益的 、资产保值的 客群定位 他们是：实际派 需求资产保值及稳定的投资回报 稀缺、独有、投资回报 page 44 客群定位 “我在企事业单位工作，具有稳定收入，我希望找到一个能够保值增值的产品进行投资” 背景资料 客户关注 n三十岁至四十岁 n工作稳定，具有一定闲散资金 n投资渠道较少 n具有一定的投资前瞻性 n三口之家 n年收入3-5万 n购置门槛，总价、首付比例 n稳定的投资回报率 n地段、产品稀缺性 page 45 项目商业定位 page 46 商业定位 从区位条件与资源优势来看，项目应定位为 犍为城市商业中心 引领犍为县商业升级的典范 p以购物、休闲、娱乐、商务、餐饮等功能为主 p商业可考虑采用超市、品牌店，结合休闲娱乐、餐饮等业种业态 p激发区域活力、 统领区域商业形象的新亮点，成为犍为县经开区的核心功能区 page 47 商业主题定位 page 48 综合 汇聚一座城市的资源 造就一艘商业航母的神话 商业主题定位 page 49 顶尖 俯视一个领域的霸气 引领一个时代的飞跃 商业主题定位 page 50 品味 陶醉一缕都市的气息 领略一刹时尚的冲击 商业主题定位 page 51 案名建议 page 52 多业种、规模比例协调 、功能复合，集购物、 餐饮、休闲、文化、娱 乐、服务为一体的多种 功能。 商业功能定位 page 53 形象定位 page 54 商业客群定位 本项目商业消费客群预计以 全阶层人群，以中端为主 ，中高端和中低端相结合 观点：结合市场调研、本项目所 在城市特征、整个区域规划定位 ，本项目的客群初步定位为各个 收入阶层。 u消费群定位 目标客户 家庭月收入 0.15万元以下 中低端客户 家庭月收入 0.15万-0.5万 中端客户 目标客群家庭收入细分 中高端客户 家庭月收入 0.5万以上 page 55 商业档次定位 l 政府、企事业单位人员。 l 本县及周边县、乡中高收入群体。 l 居住在周边的居民。 l 外来差旅人群。 目标消费群体 page 56 从犍为市场反应和提升项目整体品质的角度出发，项目应定位于： 中档与中高档结合 p中档为主，局部中高档。凭借更多的中档消费，来满足都匀市更为庞大的主 流需求。 p通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。购物中心定位中高档 次，步行商业街街区和超市以中档为主 。 p各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力 。 商业档次定位 page 57 u时尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。项目各专业店、专卖店以时尚化、 特色化为主，来满足都匀更为庞大的主流需求。各品类均设置个别高端品牌，来 带动项目的整体形象及影响力。 u“分步实施，阶段调整、逐步到位”经营档次定位是在项目运营过程中逐步实 现的，通过培育期、调整期、成熟期各阶段的品牌及品类的不断调整与优化从而 达到我们的档次定位目标。 商业档次定位 page 58 由于本地块成本高，为使利润最大化，必须让经济价值最高的商业 体量最大化，经过地块测算和商家深访，结合新港多年商业地产操 作经验，本项目建造购物中心的相关指标建议如下： 项目商业总体量：36700 商业物业建筑形式：集中式商业 集中式商业：共七层，单层面积约4100，共28700； 地下商业：约8000 ,超市6000+店前区2000 项目亮点：两部通天梯，一部14层，一部47层，在 构建建筑亮点的同时解决的垂直交通问题。 商业环境项目定位 项目规划 案例借鉴 商业指标建议 page 59 业态落位 n 业态组合构想 n 业态比例 n 业态规划布局 n 业态落位 page 60 业态特色构想 u业态特色设置构想 n 全方位的商业涵盖，荟萃生活时尚 ，而又充满流行元素； n 带给消费者全新的消费体验，创造 更多的享受和快乐，为城市创造更多 的可能 时尚元素 品牌服饰、黄金珠宝等 餐饮元素 美食广场、轻便餐饮、正餐等 生活元素 超市 运动元素 运动服饰、运动用品等 休闲元素 休闲中心、电影院、电玩棋牌等 五大元素彰显内涵 page 61 业态组合构想 u主力店组合概念 超市主力店 n本项目所在区域商业氛围好，通过引进超市主力店，可加强项目知名度、影响 力与对消费者的吸引力，为项目带来人流及利于未来项目招商。 n通过引进知名度的百货超市，可较全面的满足大范围消费者的购物需求。 page 62 主力超市对项目的影响 n 价格吸引大量的普通生活消费群体：如沃尔玛提出“帮顾客节省每一分 钱”的宗旨，实现了价格最便宜的承诺。 n 服务吸引大量品质生活人群：如沃尔玛还向顾客提供超一流服务的新享 受，走进沃尔玛，顾客便可以亲身感受到宾至如归的周到服务。 n 商品品类齐全吸引全方位客群：如沃尔玛推行“一站式”购物新概念。 n 超高的超市品牌认可度吸引人群：如沃尔玛是世界排名第一、分店最多 、消费理念超前、服务最好、规模最大的超市。 业态组合构想 u主力店组合概念 page 63 u次主力店组合概念 服装旗舰店 n号召力强的品牌服饰旗舰店已成为高品质消费人群等追求时尚 一族的购物首选； n引入该类型次主力店，即可提升项目的商业影响力，又可对招 商工作起到相应的带动作用。 目标商家举例 注：目标商家名单仅作为示意参考之用 业态组合构想 目标商家举例 page 64 本项目业态配置比例是从以下几方面来考虑： 1、保证零售接近60%的配置比例，能充分发挥购物中心的购物性，也是实 现项目商业价值的有效保障，还可以极大的拉动商铺价值，增强项目对商家 和消费者的吸引力。 2、本项目餐饮与休闲娱乐要作较大比例的加强，加大餐饮类的业态布置能 短期内迅速、有效地聚集人气，这对新商场的市场培育期将起到至关重要的 作用；娱乐业态也占比重，娱乐核心业态是影院、ktv，辅以网吧及电玩。 3、项目商业价值的最大化是在项目的长期运营中逐步实现的，在这个过程 中，业态比例将根据商业发展和市场需求进行不断的调整。 u业态布局思考 业态规划布局 page 65 提高项目产业价值： 通过合理的业态布局规划。合理的组织建筑形式、规避未来销售、运营中 的种种困难，合理安排动线和垂直交通组织，提高项目整体价值。 延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分满足不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小 孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：可玩、可看、可吃、可买。 提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展， 最大限度地刺激消费者的购买欲望。 确保业态布置合理性，保证销售比例和提高招商成功率 u业态布局规划思考 业态规划布局 page 66 业态规划布局 6f 7f u业态布局规划 以上布局为示意，不做具体面积参考 5f 4f 3f 1f b1超市店前区停车场 精品零售 2f快餐、休闲餐饮 高档中式正餐 数码专卖 特色餐饮 电玩、网吧、茶楼、咖啡馆 精品零售 精品零售家居 ktv 特色餐饮、火锅 page 67 b1 层 超市部分 店前区 page 68 业态落位 精 品 零 售 精品零售 1f page 69 业态落位 精 品 零 售 快 餐 轻 食 2f 精品零售 page 70 业态落位 精 品 零 售 家 居 3f 精品零售 家居 page 71 业态落位 4f 休 闲 餐 饮 数 码 专 卖 page 72 业态落位 家 电 5f 特 色 餐 饮 火 锅 page 73 业态落位 6f 网吧 电玩 茶楼 咖啡馆 page 74 业态落位 7f 高档中式正餐 量贩式ktv page 75 销售模式建议 page 76 以主题商业落地、租约返利为切入点，采用销售为主、招商为辅、租金返 利的模式，凸显项目商业投资、运营价值，卖预期，卖未来，实现回流。 营销造势关键节点：主题商业落地、租约返利 p 以主题商业带动项目整体商业价值提升； p 招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开； p 以实际的租约返利展现项目商业投资价值，实现快速回流 营销的关键：主题商业提升项目价值 商业销售模式 租约返利实现资金快速回笼 page 77 商业销售方式 先期通过商家进行摸底，寻找可购买商家，消化大面积 商铺，形成主题商业提升商业整体价值 重点商家：大型餐饮，华莱士，品牌服饰 定制商家购买：品牌服饰、餐饮等大型主力商家进 行意向购买接洽 page 78 招商先于销售启动，只针对非临街大面积商业展开，提升商业整体价值； 带租约销售，交房起5年内每年6%投资回报率返利，实现快速销售 招商并举，带租约销售：招商先行，根据商业 业态定位定向招商，联合多业主带租约销售 商业销售方式 page 79 临街底商销售方式 单铺销售，实现产品利润最大化 面对临街底商呈现一铺难求的市场局面，针对项目临街商铺，采用单铺销 售、不反租的销售模式，实现项目产品利润最大化 page 80 产权划分销售，降低购置门槛，扩大市场空间 采用产权划分销售，控制产品购置门槛，扩大客户需求范围，实现产品快速销售 内部商业销售方式 降低购置门槛，扩大客户需求 范围，可实现产品快速销售 最大化满足商业客户面积需求， 短期实现快速销售，但后期运营 管理受影响，可造成业态混论等 风险，影响商业整体品质 有效控制大型商业及商业品质 ，但投入成本高，销售进度缓 慢 产权式划分销售自由分割销售单层销售 page 81 经济测算 page 82 18亩地块部分 经济测算 page 83 经济技术指标 如建5层商业 总建筑面积共为：93789.29平米。 经济测算 page 84 开发成本 5层商业开发总成本为： 6.65亿元。 经济测算 page 85 18亩的整体商业价格按照租金价格返算进行价格定位： 商业价格定位 本案地处城市核心地段，参考犍为县目前最核心商业街350元/平米租金，按7%投资回报率反推临街商业价格 楼层 销售价格 （元/平米） 临街60000 内街42000 一层百货38000 二层商业街、百货价格22800 三层商业街、百货价格15960 四层商业街、百货价格11172 五层商业价格7820 经济测算 page 86 18亩的百货商业价格按照租金价格返算进行价格定位： 单位：元/平米 销售面价返租租金实际租金价格年均回报率租金补贴实收价格 38000222 51.59 7%16327.621672.4 22800133 51.59 7%7815.60414984.4 1596093 51.59 7%3985.20411974.8 1117265 51.59 7%1303.9249868.076 商业价格定位 经济测算 一楼 二楼 三楼 四楼 page 87 销售净收入 销售净收入可达 8.50亿元。（负一楼未销售） 经济测算 page 88 收益总结 5层商业税后净收益可达1.38亿元，税后净收益率为21%. 经济测算 page 89 经济测算 12亩地块部分 page 90 经济测算 12亩地块经济测算 基础经济指标 page 91 12亩地块经济测算 成本估算 开发总成本 4.15亿 经济测算 page 92 经济测算 12亩地块经济测算 收入及投资收益分析 销售净收入5.01亿 page 93 经济测算 税后净利润实现0.65亿，税后利润率16%； 收益总结 page 94 附件 主力商家建筑需求 p 百货店开店技术指标 p 超市开店技术指标 p ktv开店技术指标 p 影院开店技术指标 p 餐饮类开店技术指标 page 95 百货开店技术指标 一、物业要求： 1、总建筑面积1500045000平米。 2、单层面积4000平米以上。 3、合作方式：租赁（10年）。 4、标准层高：首层层高不低于5.5米，二层以上层高不低于5米。 5、楼板承重：不低于450kg/。 7、柱距不小于8*8米。 8、交付条件：中央空调、消防喷淋、烟感器、自动扶梯、升降梯，给排水供水量16立方 米/天，照明100伏安/平方米(不含中央空调)。 9、停车位不小于200个。 page 96 1、停车位不少于300辆。 2、非机动车位要求在800辆左右。 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车线路与小区交通及外部交通合理布局。 4、电：二路供电：1500kva-2500kva 5、煤气/天然气： 100立方米/小时 6、水：二路进水，250立方/天 7、电梯：至少两部3吨专用货运电梯。 超市开店技术指标 一、建筑物： 1、总建筑面积400025000平方米。 2、建筑物为规则形状，便于功能设置。 3、层高：板到板不小于5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.5米） 4、承重：卖场为0.65吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为0.8吨/平方米。 5、柱距最小8*8米。 6、地上首层必须有足够空间的入口大堂。并配有不小于300平米的专用卸货区。 二、硬件配套： page 97 ktv开店技术指标 一、建筑物要求 ： 1、建筑面积1500-4000平米。 2、净高不小于2.8米，承重350公斤。 3、供电500kva、供水200吨/天。 4、广告位要求3-15米的门头广告位。 5、化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80-100cm page 98 影院开店技术指标 一、建筑物要求 ： 1、建筑面积1500-6000平米。 2、楼层最高不超过6米。 3、承重450公斤/平方米。 4、层高：电影放映厅装修后净高在7.0以上，即梁下净高约8.0米高。 5、放映厅数量，总数量为5-12个。一般影院包括一至两个350-500人大厅。及中小型放映 厅和vip厅。 page 99 大型中餐物业标准要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 需求面积（）3,000-5,000 物业交付装修标 准 视商家具体情况而定新风量 排风量800 l/s，新风量约为 2500l/s。 单层面积（）15002000空调要求 制冷量厨房450卡/m/小时， 用餐区350卡/m/小时。 排烟散热 1m2的排油烟专用管井，排 烟量1600l/s 经营楼层选择14（层）电梯（部）1隔油池 80cm*150cm 结构层高要求（m ） 大厅吊顶4米，包括 吊顶内设备空调等 , 大 豪华包间3.6米，小 包房3 步梯 单层3楼梯宽度为2m-2.5m，双层 楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼 梯宽度1.5米为佳。 排污 污、废水排水管径150mm ，上水管道直径50mm，下 水管道直径250mm；设厨 房污水专用处理器。 开间要求（m）12米供电200kw消防 包括消火栓、喷淋头、烟感 等。 柱间要求（m）8米供水管径150mm 其他隔音减震系统：安装隔音、 减震设备，环保经营,采暖 、通风和空气调节及制冷设 计方案应根据建筑物或项目 的用途、工艺和使用要求、 室外气象条件以及能源状况 等，通过技术经济比较确定 ，餐饮项目对于这一系统的 要求较为严格。 楼板承重（kg/ ） 厨房区承载力 450kg/m2，其他区 域250kg/m2 燃气管道 50立方/小时 通讯要求两条电话线路、有线电视 洗手间 顾客洗手间与员工专用洗手间分开 ，包间内可设有套内洗手间，并预 留上下水管线。 停车位数量50-200个，有卸货车位、区域 page 100 特色中餐物业标准要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 需求面积（）800-1000物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量 根据餐厅的排气次数，一 般按8：10的比例进行补风 。 单层面积（）300-500空调要求 制冷量厨房450卡/m/小 时，用餐区350卡/m/小 时。 排烟散热密闭性要求较高 经营楼层选择（层）1层或12层电梯（部）根据需求配备