浅析农村违法占地建房的成因及对策

1 / 16 浅析农村违法占地建房的成因及对策 内容提要 土地是不可再生资源，保护土地关乎国计民生，涉及子孙后代。随着我国经济的不断发展和人口的持续增长，土地资源尤其是耕地后备资源日渐匮乏。乱占耕地、破坏土地的违法违规现象屡禁不止。近些年来这种现象也逐渐由城镇开始向农村蔓延。在农村土地违法现象中，农民违法违规建房近年来呈现愈演愈烈之势，成为造成农耕地减少的一个重要原因。其表现主要有以下几点：少批多占、超面积非法占地、以虚假信息骗取批准、异地建房、非法转让、变卖宅基地等违法违规行为。这些土地违法行为的产生有 其客观原因，也有其主观原因，但总的来说还是因为政府主管部门的规划缺位、管理疏漏和整改措施不力，相关法律法规的宣传广度与深度不够。必须采取切实可行的措施，坚决遏制此种违法行为。 关键词 违法建房 现状 成因 对策 目录 前2 / 16 言 . 一、当前农村违法占地建房的特点 . 基 层 组 织 违 法 行 为 呈 上 升 趋势 . 违 法 区 域 由 城 镇 向 农 村 转移 . 违 法 类 型 日 趋 复 杂化 . 违 法 成 因 纵 横 交织 . 二、当前农村违法占地建房的成因 . 10 当前农村违法占地建房的客观原因 . 10 诱发农村违法用地建房的主观原因 . 11 三 、 针 对 当 前 农 村 违 法 占 地 建 房 的 几 点 对策 . 16 加强基本农田保护的力度 . 16 3 / 16 科 学 规 划 新 农 村 建设 . 16 建立违法用地的问责制 . 16 多 部 门 联 动 严 格 执法 . 17 大 力 开 展 土 地 法 规 宣 传 工作 . 18 参考文献 . 19 前言 随着党的惠民政策不断落实，农村道路条件逐渐改善，农民生活水平逐渐提高，农民要求改善居住条件、需要新建房屋的愿望日趋强烈，农村建房用地量随之日益增长。与此同时，由于国土资源管理体制不顺等原因，农村少批多占、非法转让、越权批地、一户多宅等乱占耕地违法建房现象也时有发生，造成土地违法案件、土地纠纷信访案件不断上升。很多问题引起的土地矛盾纠纷在农村时有发生，影响了农村社会稳定和经济发展，给和谐社会带来了多种不和谐的因素。 浅析农村违法占地建房的成因及对策 4 / 16 一、当前农村违法占地建房 的特点 违法占地建房是指行为人违反土地管理法律、法规的规定，未经合法有效的批准而占用土地建房的行为。当前农村违法占地建房行为呈现出如下特点： 基 层 组 织 违 法 行 为 呈 上 升 趋 势 从违法主体上看，政府、村集体经济组织的违法行为占多数。政府为了搞活地方经济，千方百计招商引资办企业。企业的大量引进，用地指标是个槛。本镇先后建有工业园区 3 个，占地 600 余亩。为了配合退城进区项目，石机厂新区占地 400余亩。打着新农村建设的旗号，变相搞 房地产，本镇 17 个自然村，村村都拿出少则 7 亩多则 36 亩的基本农田搞所谓的农居点建设。在大量的土地资源违法案件中，政府、村集体经济组织的违法案件比重逐年上升，占整个违法案件 30%。而且许多违法行为表面看是自然人、法人违法，但实际上却多数有政府、村干部甚至国家工作人员背后默许、授意。如本县各行政村的农居点。如本镇某村徐某某违法占地 1000 这是农村违法用地的新特点，并且带有一定的倾向性和规律性。 违法区域由城镇向农村转移 从违法分布上看，重点区域和分散区域违法并存。从前多发于城镇、城 郊结合等区域的违法建房行为，随着经济的不断发展而逐5 / 16 步向农村扩散。如本镇某某村，该村为小城镇建设开发区域，据本镇成管中队统计的数据表明， 2016 年全年查处的违章案件中，该村占 60，大到村部占地 6667 ，钢材市场占地6667 ，小到学校周边违章出租屋几乎家家有。少则一两间，多则十余间。 违法类型日趋复杂化 从违法类型上看，程序上的违法种类逐渐增多。现在的农村土地违法案件已逐渐由以往单一违法种类扩散到未批先建、少批多建、宅基地非法买卖、转让等多种形式。如以本镇某某村周某某为例，该户为国有土地拆迁户。暂且 不论其产权的合法性，政府均以超市场标准给予全方位的赔偿，赔偿数额 480 万，创本镇历史之最。，对于其非法购买他人 1000 左右的农田作为宅基地超面积建房一事睁一只眼闭一只眼，顶住群众举报的压力不闻不问。自然不可能取得合法审批手续，存在未批先建、少批多建、宅基地非法买卖，违反非农非本村村民的城镇人口不得在农村擅自建房等条款。 违法成因纵横交织 从违法因素上看，个人违法与集体违法并存，历史问题与现实问题交织。有许多违法行为属历史遗留问题。例如位于卫海桥南侧一居民，违反规划，将违章建筑建到了大马路上空，何以如此 嚣张，缘自时任的镇党委书记是其亲戚。因距今已有 19 年，故难以查处成了本镇违法建筑案件中的标致性建6 / 16 筑，影响极其恶劣，导致周边 12 户居民群众纷纷效仿，违建成风。乃至数年后，工作都难以开展，一步错，步步错。同时加上近年来所出现的新形式的违法，历史的因素与现实的因素相互交织，难以妥善查处。 二、当前农村违法占地建房的成因 当前农村违法占地建房的原因是多方面的，纷繁复杂，我们可以从客观原因和主观原因两方面进行分析。 当前农村违法占地建房的客观原因 1、利益驱动。现今房价 的快速增长，使许多村民认识到建房的好处。 2004 年本镇房价每平米 850 元， 2008 年每平米 1850 元 ,2016 年每平米 3850 元 70 元。房屋储蓄的收益功能早已超过银行储蓄收益功能数十倍，不仅升值快速，而且能提供额外的出租收益。以学校周边的出租房为例，一间 24平米，厨、卫齐全房，每月租金 00 到 1000 元不等。一户一年如有三五间出租房，收益相当可观。同时随着城镇规模的不断扩大，越来越多的对于城乡结合部的兼并使得一些农民从中受益匪浅，尤其要数房屋拆迁，一些农民大钻国家政策的空子，擅自在房前 屋后、自留地甚至承包地上大建隔夜楼，简易房等地上建筑，构筑物以骗取大量的补偿安置费用。例如，本镇有一所享誉全国的四星级高中，学校对门市容市貌可谓破败不堪，政府为了城市形象，征地拆迁，进行商业7 / 16 开发。其中有一钉子户，合法面积的房子 4 间 96 平米，非法面积的房子 11 间 296 平米 法违章建筑是得不到赔偿的。然而开发商如不采取变通赔偿，以 244 计算合法面积，采用产权置换的方式，拆迁签字根本行不通。所谓非法违章建筑不予赔偿实则会因种种原因的存在，而缺乏可操作性。由此而一夜暴富的大有人在。相反，一部分遵纪守法 ，没有违法建筑的农民，拆迁时却在补偿安置上吃了“ 大亏 ” 。两种情况比较后，自然使得原来遵纪守法的农民纷纷效仿，竞相违法。 2、政府部门管理疏漏。当前政府部门对一些违法乱搭乱建的现象。一是缺乏公平。同样的违法建筑有的拆除了，有的却没有及时拆除。二是缺乏统一的尺度。什么样的建筑违法，什么样的建筑不违法在现实操作中有很大的弹性，因而不惜铤而走险要赌它一把。三是对违法行为的打击缺乏长效机制或者打击不力。干部都是乡里乡亲的，怕得罪人，难顶住说情风。相关部门各自为政，多头管理，相互间推诿扯皮。四是缺乏责任倒查机制。对 一些违法建筑的查处，干好干坏一个样，不受任何纪律约束，使干部不作为或乱作为。 3、农民的客观需求。改革开放以来，随着我国经济持续、健康、快速的发展，农民的生活水平有了很大提高。富裕起来的农民生活观念发生了变化，过去农民想建房没有钱，万事俱备，只欠 在 于来了，追求高质量的生活条8 / 16 件首先反映在对居住条件的改善上。这就是近年来农村建房高潮迭起的一个重要原因。以本镇洋堡村四组为例，本组共有村民 78 户，其中建楼房的有 71 户，建平房的 7 户。 7 户中有 4 户还是新建的。 诱发农村违法用地建房的主观 原因 1、无知心态。依法治国是我国的基本国策之一。虽然改革开放以来我国人民的法律意识有了很大提高，但在农村很多农民的法律意识依然淡薄。在建房用地时对相关的法律知识知之甚少，虽然有些人有这方面的意识，但由于对具体法律规定知之不详，又不进行相关的法律咨询，因而导致了一些农民错误地认为，只有在耕地上建房才需要审批，而在荒地或老宅基地上建房则不需要办理任何手续；还有些农民认为国家现在对农村建房不再收取每户楼房 8000 元，平房 5000 元那么多费用。允许农民为了生产经营的需要，可以申请建附属用房，建附属用房与建住宅都 是建房，都是用自己的钱，自家的地，没啥两样。就意味着对农民用地放宽了，可以随便建房；甚至一些农民错误地认为，土地承包期限三十年不变，因此自己承包的土地是 “ 私有财产 ” 完全可以用来建房。像这样农民在土地法律法规的无知表现，与相关部门的法律法规宣传不到位有一定的关系。 9 / 16 2、攀比心态。随着改革开放的不断深入，农民的经济收入不断提高，加上党和国家对 “ 三农 ” 的重视和大量投入，使得在农村兴建高档次的房屋成为可能。但不少农民在建房时讲排场，比阔气，盲目贪大求洋，不惜超面积建房。反正超面积超 10 平米是超，超 100 平米也超。只要交 5000 元罚款，有关系 4000 元就能摆平没事了。还有些农民的攀比心态是弃旧建新，未经批准随意 “ 摊大饼 ” 式建房，看谁建的面积大，够气派。本镇三星村有一建筑老板，围墙内面积达 1320平米。这样结果使得农村形成了一股建房热。不经规划随意建房、超面积建房、一户多处建房、乱占耕地建房等违法用地行为频频发生，给政府部门的管理带来了许多棘手的问题。 3、从众心态。一些农民抱着 “ 月亮走我也走 ” 的 “ 不吃亏 ”心理，一旦发现诸如 “ 人情地 ” 、 “ 关系地 ” 现象，便会竞相效仿。这种心态突出表现在拆迁中的抢搭抢建，认 为抢建越多就会获利越多。而实际上也确实在一些地方由于有关部门的工作不到位，有不少农民从中 “ 发了财 ” 尝到了甜头，没有抢搭抢建的农民反而受了 “ 损失 ” 。这样无疑在群众中产生了很大的负面影响，一定程度上促使了违法占地建房越来越多的发生。 4、侥幸心态。其实，许多农民知道违法占地行为是要受惩处的，却不惜触犯法律。究其原因，很重要的因素是利益驱10 / 16 动，但也有不少人存在着侥幸心理。认为只要相关部门没发现，就大胆建。等到房子建好了就木已成舟，即使被发现大不了罚点款而已；或者找门路、托熟人打关节，在有关部门发现前造成既成事实 。因此现在农村，擅自建房、乱建耕地、破坏耕作层等违法手段可谓花样百出。在执法人员较少时，就组织群众暴力抗法，执法人员较多、声势较大时则口口声声停工补办证件，而一旦执法人员离开则依然开工，跟执法部门大打 “ 游击战 ” 。 5、特权心态。在一些地方，许多基层干部特权思想严重，自恃手中有一定的权力，为自己或亲朋好友的违法建房行为大开绿灯，进行袒护甚至带头违法占地建房。置国家相关法律法规于不顾，充当违法占地行为人的保护伞。这些人由于有了少数基层干部的庇护，擅自改变土地用途，借个人建房用地之名，行经营土 地获利之实。例如，位于 338 国道某某村段的邹某某，其亲戚为时任该村党支部书记。邹某擅自在其姑父家承包地内违章搭建 280 平米的钢结构房屋作经营房之用。相关部门对其违建行为实施行政帮拆处罚时，消极配合，设置障碍。在一些地方的集镇区内土地升值后，有许多村组集体受利益驱动，以建设社会主义新农村为名，大搞地产开发，借机占地建房私下搞土地交易。例如，位于 路某某村的钢材市场，占地 6667 ，未经任何审批，为该村以每亩 1200 元的价格流转农户土地11 / 16 给开发商建钢材市场，收取租金折合人民币每亩 3000 元。因是集体所为，故 未收到任何处罚。这些特权行为严重扰乱了土地管理秩序，造成了恶劣影响，也是近年来农村违法用地现象中危害最重，影响最大的一类。 三、针对当前农村违法占地建房的几点对策 面对日益增多的土地纠纷案件和农村违法占地建房不断发生，造成土地违法案件增多的现象。如何及时解决土地管理中出现的新问题、新情况，加强农村建设用地的管理，引导群众健康有序的进行新农村建设，坚守保护耕地的红线，遏制违法用地，是各级政府和国土资源管理人员面临的实际问题。我们必须坚持科学发展观，走节约、集约，合理利用土地的路 子，合理利用每寸土地，实现土地资源的可持续利用，积极探索土地管理的新方法、新路子。 加强基本农田保护的力度 建立和完善基本农田保护档案，做到帐、表、卡、簿、册、田块完全一致。树立基本农田保护标志，加强对保护碑、牌的管理，对界桩、保护牌损毁的及时恢复。强化基本农田保护的检查和执法监察措施，重点检查基本农田是否被乱占滥用，各项基本农田保护制度是否建立并落实等。加大监督检查和执法力度，充分发挥土地执法监察的威慑作用，运用法律赋予的执法手段，及时查处违法占用基本农田的非法占用土地、非法买卖土地的12 / 16 违法占用土 地案件。 科学规划新农村建设 因地制宜，结合当地农民的风俗人情、传统文化、风俗习惯，积极调整村庄和集镇的建设规划的编制、修编要符合当地农民意愿，不能一刀切。应根据农民财力量力而行，避免因规划编制的自身性质的制约缺陷，迫使村民无奈地选择违法占地建房。房屋模式要实用美观，个性鲜明。不要贪大求洋，不切实际。新农村建设规划的实现是一个循序渐进的过程，应采取逐步实施的政策。 建立违法用地的问责制 加大政策宣传力度，加大中华人民共和国土地管理法等法律、法规的宣传力度。要深入农村广泛进行有关政策的 宣传工作。建立违法用地的问责制，充分发挥各级政府耕地保护第一责任人的作用，共同制止违法占用行为。加强国土资源管理部门系统内的依法用地意识，强化内部责任追究和奖惩制度，完善土地的动态巡查制度。发现违法用土地情况要及时报告、及时制止，把矛盾消灭在萌芽状态。 多部门联动严格执法 采取积极有效措施合理利用土地，保护耕地是全社会的事情。打击违法占用基本农田的非法占用土地、非法买卖土地的违法占用土地案件的行动，更需要多部门联动，相关职能部门要积极配合发挥作用，建立统一思想的执法机制，共同打击土地犯罪行为。例如 对于违章搭建，供电、供水、供气、工商、质监、卫生、文化、13 / 16 烟草、食品药品监督、公安、消防等部门齐抓共管，使违章建筑寸步难行，切断利益链环节，从而切断需求源头。要实行耕地保护行政首长负责制，离任审计基本农田保护制。要求严格保护耕地特别是基本农田，进一步完善和推进耕地保护目标责任制，将耕地目标保护责任、考核责任列入政府议事日程，建立健全长效机制，分级负责，抓好落实。加大国土监察巡查执法力度，健全基本农田保护动态巡查制度、基本农田保护档案管理制度、基本农田保护示范区保护碑设立制度。加强基层国土资源管理中 心所的建设，建立县、乡、村三级监察网络，配齐村级土地协管人员，形成一支强大的国土资源管理队伍。以便及时解决农村非法占地建房 “ 发现难 ” 、 “ 制止难 ” 、 “ 查处难 ” 的问题。此外因违法成本低，守法成本高，使得农村违法占地建房不能得到有效遏制，且有愈演愈烈之势，因此对于以谋利为目的的违法占地、违法交易集体土地、占用基本农田的非法占用土地、非法买卖土地的违法案件，应给予重力打击，使其钱空房无，未获利先破产，打击一个，震慑一方。由于司法严格的程序性，导致执法的滞后性，使得依法制裁和打击违法占地建房行为效果甚微，导致违建行为 屡禁不止，因此，加强与公、检、法等部门的配合，严格执行新的中华人民共和国土地管理法关于行政处罚的有关规定，特别要严格执行现行刑法有关土地犯罪的条款，切实做到违法必究，执法必严。14 / 16 健全法制，加强法律监察，扩充执法队伍，加大执法力度。如能通过立法进一步追究违法建筑业主及其庇护者的刑事责任，那么，对违法建筑的控制及管理可收到事半功倍的效果。 大力开展土地法规宣传工作 土地法律法规的宣传重点在农村，薄弱环节也在农村。土地违法中的无知心态、从众心态等可以利用相关法律、法规知识加以引导。利用广播、电视、报刊 杂志、标语等手段进行长期宣传，让村民们有一定的守法意识，从而养成自我约束，依法办习惯。我们在执法过程中也要体现以人为本的理念，尽量让群众在违法前就终止违法行为，避免因违法而被处罚带来的损失。如果让违建既成事实， “ 拆除 ” 意味着农民一家一生的积蓄全部化为泡影，因此很容易发生家族性或群体性对抗，特别是暴力对抗，在和谐理论指导下的我国行政和司法机关都不能承担由此产生的社会后果，如果变通回购，负面效应相当明显，等于助长了违法占地风气。同时我们的宣传不仅针对农民，也要针对领导干