丽都广场改扩建项目咨询建议书.ppt

房地产e网 l都广场改扩建工程咨询项目建议书 为丽都饭店有限公司制作 房地产e网 目录 n项目背景 n内容和方法 n项目时间表和报价 nx华信项目组结构 nx华信优势 房地产e网 项目背景 n本次项目背景 n项目总体目标 房地产e网 本次项目背景 n丽都饭店有限公司（以下简称“丽都”），成立于1984年，由长江实业（集团）有限公司与 中国中旅（集团）公司合作经营，包括丽都假日饭店、公寓、商业大厦、俱乐部在内的一 系列经营项目取得了良好的效益，丽都已经成功在酒店服务业树立了优质品牌 n中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强 化了市场预期。面临良好的发展机遇，丽都希望扩大自身的竞争优势；但目前的经营环境 受限于空间利用率不足、设施较陈旧等不利因素，为此，藉内部改扩建的时机，丽都计划 对现有经营环境和经营资源进行全面的评估，并在此基础上提出新的市场定位和战略 n北京x华信市场研究咨询公司（以下简为“x华信公司”），是目前国内最大的专业市场研究 公司之一，拥有甲级涉外调查资质，致力于行业市场机会研究以及汽车、电信、医药等专 业领域的营销研究和咨询，为众多国内外知名企业和国际组织提供过服务；并在房地产和 酒店、旅游领域领域积累了丰富的研究咨询经验 n为了科学规划丽都广场改扩建工程，丽都饭店有限公司拟开展相关市场调研和战略定位咨 询，特委托北京x华信市场研究咨询有限公司制作本项目建议书 房地产e网 项目总体目标 提供丽都发展战略建议 明确丽都发展定位 规划丽都比较优势 评价丽都项目面临的市场机会 市场研究 投资分析 房地产e网 内容和方法 n基本思路 n第一阶段：市场研究 n第二阶段：组合方案投资比较分析 n第三阶段：发展战略建议 房地产e网 基本思路 酒店市场机会研究 公寓市场机会研究 写字楼市场机会研究 住宅市场机会研究 配套设施市场研究 组合 方案 备选 市场机会研究 投资 比较 分析 发展 战略 建议 提炼基础信息 进行市 场调研 分析 内部 资源 市场 环境 研究 第一阶段第二阶段第三阶段 重点项目案例分析 房地产e网 第一阶段：市场研究 第二阶段：组合方案投资比较分析 第三阶段：发展战略建议 房地产e网 市场研究内容与方法总览 专家访谈机构访谈座谈会 神秘顾客 调查 实地考察 固定场所 问卷调查 二手资料 研究 市场环境研究 市场机会研究 酒店 市场机会研究 公寓 市场机会研究 写字楼 市场机会研究 配套设施 重点项目案例 分析 市场机会研究 住宅 房地产e网 市场研究方法定义i 二手资料研究： 市场研究的基础工作，有助于最广泛地收集可行性研究所需的背景资料 研究人员从研究目标和研究假设出发，有目的地收集大量公开或非公开的二手资料，在 此过程中不断探索和完善研究假设，最终对被研究的问题产生较全面的认识和得出初步 结论 二手资料来源包括：x华信数据库、专业出版物、统计数据等 深度访谈： 定性研究的主要方法之一，有助于充分论证某一假设或命题 访谈前需要收集和分析大量二手资料，有经验的研究人员亲自实施 研究人员使用开放性问题和结构性问题相结合的访问提纲，在1小时左右的时间内，与被 访者进行交流，并不断探索新的问题、发展研究假设 定量研究的基础，深访结果将为定量分析提供重要参考 本项目拟进行对专家的深度访谈（简称为“专家访谈”）和针对机构用户的深度访谈（简 称为“机构访谈”） 房地产e网 市场研究方法定义ii 座谈会： 定性研究的主要研究方法之一，有助于深入了解需求行为特征 广泛应用于个人消费行为研究和新市场研究 座谈会主持人使用开放性提纲，启发被访者就相关问题进行发散性思考和讨论 座谈会需全程录音并录像，结合现场专业速记笔录 x华信将安排经验丰富的研究员主持本次研究中的座谈会 x华信公司拥有专业的座谈会会议室、监测室和相关的监测、音像设施，建议本项目的座 谈会在x华信公司内举行 房地产e网 市场研究方法定义iii 实地考察： 定量研究的主要方法，旨在了解目标对象所处环境和变化状况 经过严格培训的访问员，将按照既定的考察指标在目的地现场获取信息 本项目各模块的项目考察均使用该法 固定场所问卷调查： 定量研究的主要方法 在目标人群密集的场所随机抽样 经过严格培训的访问员，严格按照既定的问卷实施调查；督导全程监控调查 本项目住宅模块研究将运用固定场所问卷调查 神秘顾客调查： 竞争研究的主要方法 研究员以顾客身份尽可能全面地获取竞争对手的敏感信息 本项目中将在案例分析部分运用神秘顾客调查 房地产e网 市场环境研究内容 n北京市经济环境：经济发展水平和预期、产业结构、地区结构、基础设施、城市发展规划、房地产和旅 游市场发展水平和趋势，等等 n区域经济发展环境 4丽都项目所辐射范围界定 4区域经济特征：经济发展水平和预期、产业结构和发展趋势、基础设施、人口数量和结 构，等等 4区域发展规划：区域定位或发展方向、区域产业规划、区域功能区划、区域交通规划等 n北京市承办奥运所带来的特殊市场机会 4地域性市场机会和影响因素 4产业性市场机会和影响因素 n区域功能发展探讨 4区域经济内涵与外延 4区域发展历史与潜力 4区域比较优势与劣势 n*丽都影响力：丽都定位印象、丽都经营印象、丽都品牌印象等方面的考察 *注：x华信将与丽都谈论后确认是否可行 房地产e网 市场环境研究方法总览 研究内容 研究方法 专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究 北京市经济环 境 城市规划部门 旅游和房地产主管机构 x华信数据库 统计 数据 专业 期刊、出版物 政府机构、行业协 会 资料 区域经济发 展环境 区规划部门 经济 学者 承办奥运的特殊市场机会 原奥申委人士 区域功能发展探讨 城市、区规划部门 经济 学者 定点调查 丽都影响力* （将在其它模块的 调查 中合并实施 ） *注：x华信将与丽都谈论后确认是否可行 房地产e网 市场环境研究专家访谈与实地考察 专家访谈定点实地考察 样本选取标准 城市、区规划部门官员 主管旅游和房地产的政府机构官员 相关领域学者 位于目标区域内 建成或在建的大型公共基础性设施，或 ，新开发/规划土地用途项目 样本量共6个共6个 抽样方法典型抽样典型抽样 房地产e网 市场环境研究结论 n丽都项目经营的目标区域界定 n目标区域的经济发展和功能定位趋势 n目标区域发展重点机会分析 n目标区域发展重点的资源状况评价 n*丽都在区域内的影响力 *注：视研究内容确定 房地产e网 市场机会研究 酒店 房地产e网 酒店市场机会研究对象界定 n建议在以下范围内研究酒店市场 4高等级，即，四、五星级酒店 4有一定经营历史，即，开业15年以上；或者，新近开业，经营不超 过5年的酒店 一定经营时间内的同 等级酒店对丽都有 直接参考价值 房地产e网 酒店市场机会研究内容和方法一览 研究内容 研究方法 专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究 酒店经营 市场环 境 国家旅游局人士 旅游经济专 家 酒店经营业 内人士 x华信数据库 统计 数据 专业 期刊、出版物 政府机构、行业协 会 资料 市场分析报告 高档酒店市 场特征和趋 势 市场 竞争 同类酒店项目 市场 需求 主要酒店客户 高档酒店改造工程 酒店设计 /工程专家 酒店经营业 内人士 同类酒店项目 丽都酒店市场潜质丽都酒店重点客户* *注：必要时，请丽都提供资料并确认 房地产e网 酒店市场机会研究专家访谈和实地考察 专家访谈同类酒店项目实地考察* 样本选取标准 主管旅游的政府部门 高档酒店经营 者 酒店工程专家 酒店价格与丽都酒店相近 经营时间 与丽都公寓相近，或近2年内开始营 业的新公寓项目 样本量共3个共5个 抽样方法典型抽样典型抽样 *注：x华信将与丽都商讨确定 房地产e网 酒店市场机会研究酒店客户调查 样本定义 样本数量和结构 通过服务协议安排入住的客户机构（包 括旅行社、企业等） 8个 非服务协议性客户 共2组16人 机构客户个人客户 调查方法深度面访座谈会结合问卷调查 调查问卷 由x华信提出，与丽都讨论后确定 调查实施 由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息 调查内容 对于酒店和配套设施的需求特征和潜在需求 房地产e网 酒店市场机会研究结论 n高档酒店发展的市场潜力和市场机会 n高档酒店的市场需求变化趋势 n北京市高档酒店的市场竞争空间和影响因素 n高档酒店在硬件设施改造方面顺应市场需求的策略 n案例分析 n丽都酒店的经营潜力和面临的挑战 房地产e网 市场机会研究 写字楼 房地产e网 写字楼市场机会研究内容和方法一览 研究内容 研究方法 专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究 北京写字楼市场环 境 开发商 物业管理机构 x华信数据库 统计 数据 专业 期刊、出版物 政府机构、行业协 会资料 市场分析报告 高档写字楼市场需求特 征和趋势 高档写字楼市场竞 争特 征和趋势 市区内高档写字 楼 区域写字楼市场环 境 区域内同类写字 楼租户 区域内同类写字 楼 丽都商业大厦市场潜质 丽都商业大厦重 点客户* *注：必要时，请丽都提供资料并确认 房地产e网 写字楼市场机会研究专家访谈和实地考察 专家访谈 写字楼实地考察 市区内项目*区域内项目* 样本选取标准 高档写字楼项目开发商 高档写字楼的物业管理 公司 租金水平与丽都商业 大厦相近 知名度较高 位于目标区域内的建成及在建 写字楼项目 租金水平与丽都商业大厦相近 样本量共3个共10个 抽样方法典型抽样典型抽样 *注：x华信将与丽都商讨确定 房地产e网 写字楼市场机会研究租户调查 样本定义 样本数量和结构 目标区域内同类写字楼租户和丽都商业大厦租户 共20个 丽都商业大厦租户8个，其他写字楼租户12个 调查方法深度面访 调查问卷 由x华信提出，与丽都讨论后确定 调查实施 由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息 调查内容 对于写字楼和配套设施的需求特征和潜在需求 房地产e网 写字楼市场机会研究结论 n高档写字楼的市场发展机会 n高档写字楼的市场需求趋势和主要影响因素 n目标区域发展高档写字楼的市场潜力和竞争空间 n丽都商业大厦的经营潜力和需要解决的问题 房地产e网 市场机会研究 公寓 房地产e网 公寓市场机会研究内容和方法一览 研究内容 研究方法 专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究 北京公寓市场经营环 境 开发商 物业管理机构 x华信数据库 统计 数据 专业 期刊、出版物 政府机构、行业协 会资料 市场分析报告 高档公寓市场需求特征和 趋势 高档公寓市场竞 争特征和 趋势 北京市同类项 目 区域内公寓市场环 境 区域内同类公寓 租户 区域内同类项 目 高档公寓改造工程 开发商 物业管理机构 丽都公寓市场潜质 丽都公寓重点客 户* *注：必要时，请丽都提供资料并确认 房地产e网 公寓市场机会研究专家访谈和实地考察 专家访谈 公寓项目实地考察 北京市公寓项目*区域内公寓项目* 样本选取标准 高档公寓项目开发商 高档公寓的物业管理 公司 租金水平与丽都公寓相近 经营时间 与丽都公寓相近 ，或近2年内开始营业 的新 公寓项目 位于目标区域内的建成及在 建公寓项目 租金水平与丽都公寓相近 有一定的知名度 样本量共3个共10个 抽样方法典型抽样典型抽样 *注：x华信将与丽都商讨确定 房地产e网 公寓市场机会研究公寓租户调查 样本定义 样本数量和结构 目标项目中以机构名义租住公寓的客户 8个 目标项目中以个人名义租住的客户 共2组16人 机构租户个人租户 调查方法深度面访座谈会结合问卷调查 调查问卷 由x华信提出，与丽都讨论后确定 调查实施 由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息 调查内容 对于公寓和配套设施的需求特征和潜在需求 房地产e网 公寓市场机会研究结论 n高档公寓在北京市的发展前景 n高档公寓的市场需求趋势和主要影响因素 n目标区域内高档公寓的市场潜力 n目标区域内发展高档公寓的竞争空间 n丽都公寓的经营潜力和不足 房地产e网 市场机会研究 住宅 房地产e网 住宅市场机会研究内容和方法一览 研究内容 研究方法 专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究 北京住宅市场经营环 境 建设部/北京市建委 官员 x华信数据库 统计 数据 专业 期刊、出版物 政府机构、行业协 会资料 市场分析报告 中高档住宅市场需求特征 和趋势 开发商 物业管理机构 北京市居民问卷 调查 （区域外） 中高档住宅市场竞 争特征 和趋势 区域内住宅市场环 境 区域内居民问卷 调查 区域内住宅项目 房地产e网 综合考虑丽都项目的消费水平， 中高档次的同类项目参考性更强 住宅市场机会研究专家访谈和实地考察 专家访谈区域内住宅项目实地考察 样本选取标准 国家/北京市主管住宅房地产开发建设的 政府机构官员 规模较大的住宅房地产开发商 住宅房地产项 目的知名物业管理公司 位于目标区域内的建成及在建住 宅项目 平均售价高于6,000元/平方米 样本量共5个5个 抽样方法典型抽样 顺序抽样（即，按照项目售价由 高至低顺序选取） *注：选取标准由丽都与x华信共同确定 房地产e网 住宅市场机会研究居民问卷调查 调查问卷由x华信提出，与丽都讨论后确定 抽样依据最大允许误差为0.07 置信水平为95% 标准差为0.5（此值为x华信根据经验值设定） 调查实施 由经过x华信严格培训的访问员实施调查，x华信专职督导将监控调查过程，以确保调 查质量 样本数量 150个 最小样本数146 样本甄别 北京市常住人口，有购房意愿 大宗消费决策人 调查方式 在固定场所（如，住宅小区门口、商场等处）随机进行问卷调查（经过样本甄别） ，面访方式，保证问卷的可靠性 调查内容 中高档住宅需求潜力和特征 中高档住宅需求潜力和特征 目标区域内配套设施潜在需求和特征 150个 目标区域常住人口，有购房意愿 大宗消费决策人 区域外区域内 房地产e网 住宅市场机会研究结论 n中高档在北京市的发展前景 n中高档住宅的市场需求趋势和主要影响因素 n目标区域内中高档的市场潜力 n目标区域内开发中高档住宅的竞争空间 n目标区域内开发中高档住宅需要的资源 房地产e网 市场机会研究 配套设施 房地产e网 配套设施市场机会研究对象界定 n商业地产项目配套的功能性娱乐场所 4文化设施，如，画廊、音乐厅、主题展厅、博物馆、公园等 4娱乐设施，如，健身房、俱乐部等 4其它设施，如，餐厅，超市，邮局，银行等 房地产e网 配套设施市场机会研究内容 n商业地产项目配套设施发展环境研究 4北京市文化娱乐设施的发展状况和市场表现 4奥运推动的市场需求 n所在区域供需状况研究 4供给：所在区域内文化娱乐设施的分布、主要项目及其经营者和经 营状况 4需求：周边机构和企业分布、相关需求；周边地区人口的潜在需求 房地产e网 配套设施市场机会研究方法一览 研究内容 研究方法 专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究 发展环境 开发商 房地产专 家 规划部门 x华信数据库 专业 期刊、出版 物 行业协 会资料 市场分析报告 区域供给区域内主要配套设施 区域需求 区域内个人消费 者座谈会 丽都的发展是依托于周围环境的，未来丽都的定位与规划，尤其 使辐射面广的配套设施，势必融入目标区域中；因此，x华信认 为，在听取专家见解的基础上，丽都还需要切实了解目标区域内 人群的潜在需求 房地产e网 配套设施市场机会研究专家访谈与实地考察 专家访谈区域内配套设施实地考察 样本选取标准 了解综合性设施规划的政府官员 、房地产开发商和其它业内人士 界定范围内的功能设施 在目标目标区域内有一定影响 样本量 上述专家访谈 与前面模块的专家 访谈 合并实施 约10家 抽样方法典型抽样典型抽样 房地产e网 配套设施市场机会研究个人座谈会 座谈会大纲由x华信提出，与丽都讨论后确定 样本数量和结构计划共调查48个样本，按被调查者职业分6组进行 企业高级管理层 外资企业职员 外籍居民 专业人士（律师、医生等） 企业业主 中高档住宅居民 此外，在对酒店、写字楼、公寓租户的调查中也包含了对配套设施的一般考察 考虑到丽都的特点和周围环境， 尤其需要了解中高消费阶层的潜 在需求 样本甄别 日常工作或生活范围位于目标区域内 中高消费阶层 房地产e网 配套设施市场机会研究结论 n综合性商业地产项目与配套设施的互动关系及其发展趋势 n发展有关配套设施需要的市场条件 n目标区域内发展相关设施的市场机会 n各类配套设施在区域内的市场潜力 n各类配套在区域内的竞争空间 房地产e网 市场机会研究 重点项目案例分析 房地产e网 重点项目案例分析 样本数量 5个 样本甄别综合性设施（设有本次研究设计的大部分功能设施） 规模较大 高档次 调研方法 神秘顾客调查 二手资料研究 抽样方法 重点抽样* *注：此处选取的重点项目不与其它模块的研究对象重叠，具体对象由x华信与丽都商讨确定 房地产e网 可能使用的研究技术因子分析 因子分析是多元统计分析方法中的一种 主要作用：1. 寻找主要影响因素 2. 建立对市场、产品等的评价体系 房地产e网 可能使用的研究技术聚类分析 聚类分析是研究分类问题的一种多元统计方法 主要作用： 1. 划分目标群体 2. 描述目标群体特征 女性 高收入 俱乐部成员 冲动型性格 男性 25岁以下 事业初成 有领袖欲 男性 中高收入 工作狂 墨守成规 目标人群 40% 非目标人群 60% 房地产e网 （n= 171） acceptance range a b c d 可能使用的研究技术价格敏感度 房地产e网 第一阶段：市场研究 第二阶段：组合方案投资比较分析 第三阶段：发展战略建议 房地产e网 投资回报预测分析 投资回 报预测 公司利润目标 公司净资产目标 公司销售 收入目标 公司总成 本开支目 标 净资产利润率 销售利润率 品种a销 售收入预 测 品种b销 售收入预 测 预计销售数量 预计销售单价 比较 调整 + - x 财务目标示意 管理费用 开发费用 + 财务费用 销售成本 + + 预测 现实 示意 房地产e网 净现值分析 + - + - + - + - + - -净现金 流入/（ 流出） 现值 0.54 0.650.760.850.91折现率 + - + - + - + - + - 净现金 流入/（ 流出） 发生发生发生发生发生 支付所 得税 发生发生发生发生发生 现金性 成本、 费用支 出（不 包括利 息） 发生发生发生发生发生 销售收 入 回笼发生发生发生发生发生 营运资 金投入 通常 有残 值收 入 通常 此时 发生 固定资 产投入 第n年 第三 年 第二 年 第一 年 项目 开始 项目 示意 房地产e网 第一阶段：市场研究 第二阶段：组合方案投资比较分析 第三阶段：发展战略建议 房地产e网 发展战略建议 n整合外部市场信息和项目投资分析，评估所选投资组合的市场介入时机和相应的经营策 略 未来一定时期内项目推进和介入方式分析 相应项目的开发和经营策略建议 不同投资组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 房地产e网 发展战略建议 未来一定时期内项目选择与资源整合方式 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 研究内容研究方法 当前与未来的项目优势 与风险 因 素 竞争空间 市场需求 与区域发展配套 阶段性重大政策和经济时 间影响：如奥运建设、 cbd开发等 投资与收益对比 经营 管理风险 未来一定时期内不同项目组合的 优势 与风险 排列 x华信项 目组提供 丽都饭 店参考 房地产e网 不同项目组合的优势与风险评价 示意 房地产e网 发展战略建议 未来一定时期内项目选择与资源整合方式 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 研究内容研究方法 确定丽都饭店自身的竞争优势 ： 财力资源 物力资源 技术资 源 市场资 源 环境资源 无形资源 x华信项 目组主导 丽都饭店 参与，提 供相关资 料，参与 评估结果 房地产e网 丽都饭店swot分析 旅游与建筑业市场发展趋势 丽都饭店的核心竞争优势 丽都的整体发展方向 品牌优势 先进的 管理方法 丰富的市场资源 抓住市场机会，借改扩建的机会，在原有经营业绩 基础上拓展向更大的发展空间 趋势举例： 中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不 断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。 面临良好的发展机遇， 丽都饭店的 战略定位 示意 注：本讨论不代表x华信的最终结论 房地产e网 发展战略建议 市场介入时机与方式建议 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 研究内容研究方法 整合不同项目组合的竞争优势与 丽都饭店自身的竞争优势，确立 具有比较优势的项目组合方案 x华信项 目组主导 丽都饭店 参与 房地产e网 项目市场定位分析 注 经营模式/项目组合 b.连锁经营 d.集中地域服务园区 透明统一的价格体系有利于避 免恶性竞争导致的价格混乱 专卖店拥有品牌优势 以完善的售后服务为特点 利 依托盟主的配件库存、进货渠 道、配送能力和技术支持，能 在较少库存的经济模式下，实 现高质量的快速维修服务，并 且获得丰厚的业务利润。 适合中国汽车市场情况：市场 广，地域差异大，车型复杂多 样，对服务的需求多样化 区域集中 统一的品牌形象 统一的管理 统一的配送渠道 规模化，专业化服务 前期投入巨大 维护车型受限制 价格并不占优势 弊 市场信息反馈渠道 不通畅 对于管理流程和系 统化运作的要求很 高 资金投入大 管理成本高 前期的品牌宣传和 园区定位非常重要 需要所针对的车型有足 够的市场容量 合理的维修点配比 丰富的资金来源 对资源能力的要求 整合各个地域和所有的 加盟厂商 大量的培训、物流、技 术服务等后勤配套措施 对管理者的要求很高 资金和后续资源跟进 土地、政府、行业内资 源的综合利用 c。代理销售制 以销售体制中生产厂 家占主导地位 由于主要不见自给，保证了 配件质量又降低了成本 管理线长，对于管 理要求很高 不能够直接面向最 终用户 对经销商的管理能力， 综合经营素质要求很高 a. 四位一体（4s） 以整车销售、配件供 应、售后服务、信息 反馈为主要内容的四 位一体专卖店 示意 房地产e网 竞争劣势竞争劣势/ /高重要性高重要性竞争优势一般竞争优势一般/ /高重要性高重要性竞争优势竞争优势/ /高重要性高重要性 竞争劣势竞争劣势/ /低重要性低重要性 竞争优势一般竞争优势一般/ /低重要性低重要性竞争优势 竞争优势/ /低重要性低重要性 劣势优势 重要性高重要性低 公司在这些较重要的属性上由于较低公司在这些较重要的属性上由于较低 的满意度而处于竞争劣势。在这些满的满意度而处于竞争劣势。在这些满 意度方面必须意度方面必须立即采取立即采取行动并缩小差行动并缩小差 距。距。 公司在这些较重要的属性上的满意度评公司在这些较重要的属性上的满意度评 价与竞争对手差不多。在公司处于竞争价与竞争对手差不多。在公司处于竞争 劣势方面的属性改善之后，劣势方面的属性改善之后，努力提高努力提高这这 些方面的满意度。些方面的满意度。 公司在这些较重要的属性上具有优势公司在这些较重要的属性上具有优势 。至少要努力维持这些优势，在资源。至少要努力维持这些优势，在资源 允许的情况下允许的情况下进一步提高进一步提高这些优势。这些优势。 如果运作仔细谨慎，这些优势可以借如果运作仔细谨慎，这些优势可以借 助公关与广告，起到杠杆作用得到提助公关与广告，起到杠杆作用得到提 升。升。 尽管重要性不高，但公司处于竞争劣尽管重要性不高，但公司处于竞争劣 势。一旦资源被分配给那些重要性较势。一旦资源被分配给那些重要性较 高的属性，高的属性，花时间去改善花时间去改善这些不太重这些不太重 要的属性。随时间的变化，这些目前要的属性。随时间的变化，这些目前 不重要的属性会变得对顾客更重要。不重要的属性会变得对顾客更重要。 这些属性对顾客的重要性相对比较低，这些属性对顾客的重要性相对比较低， 公司在这些方面的竞争力一般。如果资公司在这些方面的竞争力一般。如果资 源允许的话，通过努力源允许的话，通过努力可以提高可以提高满意度满意度 的等级。的等级。 公司目前在这些低重要性方面具有竞公司目前在这些低重要性方面具有竞 争优势。在监测重要性水平的同时，争优势。在监测重要性水平的同时， 努力维持努力维持满意度的等级。如果这些重满意度的等级。如果这些重 要性增加，而且公司仍具有竞争优势要性增加，而且公司仍具有竞争优势 ，这些属性可以通过公关与广告，起，这些属性可以通过公关与广告，起 到杠杆作用。到杠杆作用。 战略改进矩阵模型 房地产e网 发展战略建议 市场介入时机与方式建议 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 研究内容研究方法 以市场环 境发展阶段为序，结合 丽都饭店的自身的资源变化状况 ，以阶段比较优势为 原则安排不 同项目的介入时机 x华信项 目组主导 丽都饭店 参与 房地产e网 市场介入时机与方式建议 不同开发项目的组合计划 项目拓展方案外部环境项目选择投入产出丽都自身阶段比较优势阶段规划的优劣势 短期计划 中期计划 长期计划 示意 房地产e网 发展战略建议 市场介入时机与方式建议 相应项目的开发和经营策略建议 不同项目组合的优势与风险评价 丽都饭店swot分析 项目市场定位分析 研究内容研究方法 结合丽都的自身优势 和市场竞 争 与需求的要求，对于所选择 的开 发计 划提供开发与设计 建议： 建筑规模 建筑风格 容积率 特色服务 x华信项 目组提供 丽都饭店 参考 房地产e网 项目时间表和报价 n项目时间表 n报告提交 n项目报价 房地产e网 项目时间表 8周 1 2 3 4 5 6 7 8910 项目启动会及工作方案制订 市场研究 组合方案讨论 投资比较分析 最终报告撰写 发展战略讨论 调研项目启动演讲汇报 二手资料收集 房地产e网 报告提交 报告格式 最终报告将用microsoft powerpoint/word 编写，x华信将分别提供3份复印版和1份电子版 文件 x华信还将同时提供被访者的背景资料 项目汇报 最终报告提交后，x华信将就研究结果按照丽都的要求进行演示汇报 如果演示汇报在北京以外的地区进行，费用另计 房地产e网 项目报价总费用 n项目总费用的60%应在合同正式签定的5个工作日内支付给x华信公司 n项目总费用的40%余款应在最终报告提交后的10个工作日内支付 房地产e网 项目报价市场研究 房地产e网 项目报价管理咨询 x华信管理咨询费用标准 ： 每人月6-8万元人民币 项目报价计算：2(人) x 1 (月) x 7万 = 14万元人民币 房地产e网 x华信项目组结构 n项目组结构 n项目组分工 n项目组成员 房地产e网 支持组 项目经理 x 项目顾问 x x x（负责人） x（负责人） 项目组结构 市场研究 投资分析和战略咨询 x（现场） x（负责人） 研究组 x（写字楼、住宅、配套设施） 项目协调 x x（酒店、公寓） x x x 房地产e网 项目组分工 总体项目把握 在各阶段讨论主要建议及方案 每月一次讨论项目进程组织内 部沟通 清除项目进程中遇到的障碍 决策 每月按项目安排 访谈安排 根据需要安排随机沟 通 主要责任沟通时间 具体制定工作计划领导项目进 展 日常工作的协调 内部沟通 至少每周一次 访谈安排 根据需要随时沟通 非正式沟通 收集数据资料 数据分析 相关人员访谈 提出建议及方案 制作相关报告文件 访谈安排 根据项目需要随时沟通 项目经理 项目成员 项目顾问 项目人员 房地产e网 项目组成员i 专业经验 -毕业于中国人民大学数量经济专业 -国家对外经济贸易部三年工作经验 -1992年，与赵民、张世卿两位合伙人共同创立了x华信商业风险管理公司 -曾任中美合资凯通国际咨询公司董事、中德合资圆信咨询公司董事，多年海外管理工作经 验 -12年市场研究经验，对中国市场有深刻的了解，在汽车、医药、it及电信等领域有丰富的 研究经验 -中国市场研究协会会员 -欧洲市场研究协会（esomar）会员 项目职责 -项目设计指导，项目总体统筹 x x华信集团公司执行董事，x华信市场研究咨询有限公司总经理 房地产e网 项目组成员ii x x华信市场研究咨询有限公司运作总监 专业经验 中国人民大学社会学博士 7年市场研究经验，4年管理咨询和营销咨询经验 曾主持40多项调研项目，12项咨询项目，其中营销渠道项目4项、i/t项目3项 参与国际合作项目2项,其中“芝加哥项目”为第三负责人； 优秀的学术背景，曾为中国人民大学高级访问学者 长期从事市场研究模型和方法论研究 项目职责 项目设计，项目运作监控 房地产e网 项目组成员iii 专业经验 毕业于中国人民大学，统计学硕士 5年市场研究与咨询经验，30+ 咨询项目经理 项目经验涵盖市场机会评价、市场准入研究、营销战略咨询、行业政策机会分析和策略等 领域 精通定量和定性分析方法 擅长行业市场机会研究和行业政策分析 多个酒店及相关行业项目经验 多年与国际组织、跨国公司合作经验 项目职责 项目全面管理 x x华信市场研究咨询有限公司行业研究部经理 房地产e网 项目组成员iv x x华信市场研究咨询有限公司行业研究部客户主任，高级研究员 专业经验 毕业于北京工业大学，管理学硕士，财经专业背景 1年管理咨询经验，2年市场研究与咨询经验 擅长市场机会评价、市场准入研究及营销战略咨询，具有丰富的项目经验 英国某投资集团：中国宽带市场投资价值分析 某国际组织：相关电力设备在工业领域的市场潜力分析和市场战略咨询 美国最大的通信设施制造商之一：远程教育市场机会评价 韩国最大的建材集团：中国玻璃市场进入研究 国内大型企业：产权式酒店市场机会研究 多个酒店及相关行业项目经验 项目职责 项目沟通，参与投资分析 房地产e网 项目组成员v x x华信市场研究咨询有限公司行业研究部高级研究员 专业经验 中国人民大学mba，通信专业背景 多年管理咨询和企业管理实践经验 精通行业研究方法，擅长市场机会评价项目 丰富的投资分析经验 项目职责 市场研究负责人，全面参与各项研究，主持市场环境研究，参加报告撰写和汇报 房地产e网 项目组成员vi 专业经验 毕业于北京商学院（现北京工商大学）贸易经济专业，经济学硕士 4年市场研究经验 熟悉房地产市场研究，项目经验丰富，曾主持 某不动产公司关于国内两城市不动产市场进入策略研究 某房地产开发公司关于高档写字楼和普通住宅项目产品定位研究 优秀的分析能力，擅长定性分析 项目职责 主持市场机会研究中的酒店和公寓市场机会研究模块，参加报告撰写 x x华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员 房地产e网 项目组成员vii 专业经验 毕业于中国人民大学工商管理学院，经济学学士 在政府机构2年的行业市场研究经验，从事行业景气监测、行业综合分析等工作 熟练掌握市场研究方法 擅长政策分析和营销咨询 多个市场机会评价项目经验，曾主持 世界百强之一的企业关于中国工业通讯网络市场机会研究 中国光学相机市场营销战略研究 日本著名泵生产企业市场进入研究 国内著名民营企业：变频器市场机会研究 项目职责 市场机会研究中的写字楼、住宅和配套设施市场机会研究模块，参加报告撰写 x x华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员 房地产e网 项目组成员viii x x华信市场研究咨询有限公司数据分析部经理 专业经验 加拿大麦克马斯特大学统计学硕士，北京大学博士 丰富的市场研究经验 专长数据分析和建模 优秀的学术研究能力和管理能力，多次在国际会议上做主题发言，有多篇论文发表于国际 专业刊物 项目职责 市场研究支持组负责人，设计问卷，建立分析模型 房地产e网 项目组成员ix x x华信市场研究咨询有限公司现场部经理 专业经验 毕业于首都师范大学 丰富的市场研究经验，可以协调全国性的市场调研项目网络 擅长组织和监控大规模的现场工作 项目职责 主持项目现场工作，安排访谈和调查日程与人员 房地产e网 项目组成员x 专业经验 i 北京大学mba，中山大学国际贸易学士 i 拥有证监会认可的上市公司独立董事资格 i 曾任清华大学创业大赛评委 i 丰富的战略咨询和投资咨询经验，曾主持 i 某建筑上市公司发展战略、组织结构和人力资源咨询 i 某家电公司营销战略咨询 i 某摩托车公司管理体系和主业竞争力提升项目 i 某摩托车公司营销战略咨询，等等 项目职责 i 投资分析和战略咨询负责人 x x华信管理咨询公司高级经理，高级咨询顾问 房地产e网 项目组成员xi 专业经验 i新加坡国立大学mba，中央财经大学会计学学士 i英国特许会计师 i曾就职于毕马威（新加坡）会计师事务所 i丰富的投资分析和财务咨询经验 i某投资控股公司财务审计咨询 i某贸易公司公司财务咨询 i某新加坡大型企业在华投资财务审计咨询 i某拟在新加坡上市企业财务审计咨询 项目职责 i参加投资分析和战略咨询 x x华信管理咨询公司咨询顾问 房地产e网 x华信优势 房地产e网 x华信优势 n相关领域丰富的项目经验 n成熟的市场研究方法和工具 n优秀的咨询团队 n与众多知名企业在市场调研方面的长期合作 房地产e网 x华信项目经验 nx华信在酒店、房地产、零售等行业领域积累了丰富的项目经验 酒店类项目 u酒店管理市场进入策略 u酒店物业管理市场研究和品牌策略 u产权式酒店市场机会研究 零售类项目 u大型购物中心（shopping mall）市场可 行性研究 u大卖场投资前期研究 u专业超市市场潜力研究 房地产项目 u综合性 u商业地产项目经营定位研究 u写字楼 u高斓大厦市场需求调研 u国土大厦办公市场需求研究 u住宅 u新型独立住宅商务模式研究 u高级别墅及短期旅游市场研究 u老年社区物业定位研究 房地产e网 案例大型购物中心可行性研究 立项可行性分析经营机会比较市场进入策略 市场竞争/合作 研究 市场需求/潜力 研究 市场环境研究 政策环境研究商圈研究 市场趋势研究 市场潜力研究 需求细分和特点 研究 需求行为深入 研究 成功/失败案例 分析 市场差异化及竞 争机会研究 竞争手段及效果 研究 房地产 酒店 零售 物业 房地产e网 案例大型购物中心可行性研究 市场研究 用于内部项目规划分析用于立项可行性分析 主题公园规划购物中心规划 房地产e网 案例大型购物中心可行性研究 比较优势 分析 竞争研究 市场潜力 可行性研究 深度访谈 问卷调查 二手资料研究 内部规划分析 房地产e网 案例大型购物中心可行性研究 大型购物中心在北京零售市场的发展前景 目标区域零售市场分析 市政规划对大型购物中心发展的影响 目标区域内的人群分析 市场潜力研究 房地产e网 案例大型购物