开发“华益花园”建设工程项目申请报告.doc

兴兴安盟易盛房地安盟易盛房地产产开开发发有限有限责责任公司任公司 开开发发“华华益花园益花园”建建设设工程工程 项项目申目申请报请报告告 兴兴安盟易盛房地安盟易盛房地产产开开发发有限有限责责任公司任公司 二二九年十一月九年十一月 i 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况1 1.1 项目申报单位概况.1 1.2 项目概况.1 1.3 项目报告编制的依据.5 第二章 发展规划、产业政策和行业准则 .7 2.1 发展规划分析.7 2.2 产业政策分析.13 2.3 行业准入分析.15 第三章 资源开发及综合利用分析21 3.1 资源开发利用.21 3.2 资源综合利用分析.21 3.3 资源节约措施.22 第四章 节能方案分析25 4.1 用能标准和节能规范.25 4.2 能耗状况和能耗指标.28 4.3 节能措施和节能效果.30 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .36 5.1 建设用地情况分析.36 5.2 土地合理性分析.36 ii 5.3 征地拆迁及移民安置分析.37 第六章 环境和生态影响分析38 6.1 环境和生态现状.38 6.2 生态环境影响分析.38 6.3 生态环境保护措施.40 6.4 地质灾害影响分析.45 6.5 特殊环境影响.46 第七章 经济影响分析47 7.1 经济费用效益分析.47 7.2 行业影响分析.52 7.3 区域经济影响分析.53 7.4 宏观经济影响分析.53 第八章 社会影响分析54 8.1 社会影响效果分析.54 8.2 社会适应性分析.55 8.3 社会风险分析.57 第九章 结论与建议60 9.1 结论.60 9.2 建议.61 华益花园项目申请报告 1 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 1.1.1 项项目申目申报单报单位位 兴安盟易盛房地产开发有限责任公司 1.1.2 项项目申目申报单报单位基本情况位基本情况 兴安盟易盛房地产开发有限责任公司成立于 2009 年 8 月 31 日，法人代表纪殿友，注册资金 500 万元。公司位于乌兰浩特 市爱国街红山龙小区 a34 号，是一家房地产开发有限责任 公司。 公司现下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、预算 部等部门。公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以“品质求生 存、诚信求发展、客户满意”为衡量工作的最高标准。 1.2 项项目概况目概况 1.2.1 项项目名称目名称 “华益花园”建设工程 1.2.2 项项目建目建设设地点地点 1项目选址 本项目位于内蒙古乌兰浩特市。 2项目四至 华益花园项目申请报告 2 本项目区域位于乌兰浩特市育才路以东，惠普街以南，洮儿 河北路以西，乌兰东街以北。项目建设总用地面积为 45435 平方 米。 3周边环境分析 项目紧邻城市主干道，地块市政设施配套齐全，交通便捷， 地理位置十分优越，是商业和居住建设的理想位置。 1.2.3 项项目建目建设规设规模及内容模及内容 1.2.3.1 规划目标 1、高品质的物质环境 本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局， 塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商业和居住 小区环境，满足居民的物质需求。 2、高度和谐的人文环境 项目本着创造有现代生活气息和人文情调的住区文化的宗 旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段， 建构人性化的人文商住社区环境。 3、高效能的基础设施 项目周边的不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安 全、高效、经济、耐久。 1.2.3.2 规划原则 1、注重规划设计的经济可行性 提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。 华益花园项目申请报告 3 创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住 社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、 多户型住宅类型，以满足多样性的居住要求。 2、符合均好性规划原则 规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条 件，并方便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好”。具体体 现在中心绿化景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团 绿化、带状绿化等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求， 并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。 3、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感 规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间 分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通 过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等， 进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。 4、坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民 生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据， 充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满 足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证居 民的身心健康。 1.2.3.3 主要技术经济指标 华益花园项目申请报告 4 表表 1-1 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号序号项目名称项目名称单单 位位指指 标标备备 注注 1用地面积平方米45435 2总建筑面积平方米115930 2.1住宅建筑面积平方米83115 2.2商业建筑面积平方米32815 3建筑密度%28.1 4容积率2.55 5绿地率%36 1.2.4 投投资规资规模模 该项目建设总投资为 19207.66 万元，其中工程费用 11899.96 万元，工程建设其他费用 4886.62 万元，预备费 839.33 万元，销售税金及附加 1340.26 万元，销售费用 241.49 万元。 项目两期建设，第一年建设第一期，建设投资 9045.37 万元， 第二年建设第二期，建设投资 9450.50 万元。 1.2.5 资资金筹措方案金筹措方案 本项目全部资金由项目单位自筹解决。 1.2.6 工程工程进进度安排度安排 本项目总体进度为 3 年，其中建设期为两年，分两期建设 （每年一期），销售期为三年（从建设期第一年开始算起）。项目计 划于 2009 年 11 月进行前期准备工作，2010 年 5 月开工建设，整 个项目分两期建设，每期一年，到 2012 年 4 月完成竣工验收， 2013 年 5 月项目销售工作完成。 华益花园项目申请报告 5 项目建设实施进度为： 1工程的前期准备工作 2010 年 3 月之前完成项目申请报告编制及立项工作；2010 年 4 月完成施工图设计工作和工程招标工作。 2施工工期 项目计划于 2010 年 5 月 1 日开工建设，到 2012 年 4 月完成 竣工验收。项目施工工期为 2 年。 3、销售期 项目计划从 2010 年 5 月展开销售工作，到 2013 年 4 月完成 项目全部销售。 1.3 项项目目报报告告编编制的依据制的依据 1中华人民共和国土地管理法； 2中华人民共和国房地产管理法（2007 年修订）； 3国务院关于促进房地产市场健康发展若干意见的通知 4国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 【发改投资20071169 号】； 5乌兰浩特市房地产开发优惠政策暂行规定； 6乌兰浩特市房地产开发政策补充规定； 7内蒙古自治区实施西部大开发若干政策措施的规定； 8兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 9国家和内蒙古乌兰浩特市相关政策及法律、法规； 10项目单位提供的其他相关资料； 华益花园项目申请报告 6 11内蒙古统计局公布的相关经济指标和房地产指标； 12项目及周边区域市场调查资料。 华益花园项目申请报告 7 第二章第二章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准准则则 2.1 发发展展规规划分析划分析 2.1.1 国民国民经济发经济发展展规规划分析划分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解 决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协 调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适 用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价 的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住 房梯次消费”。 兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出： “十一五”时期（2006-2010 年）是我盟全面落实科学发展观，加快 做大经济总量，推进结构调整，构建和谐社会的关键时期。科学 地制定国民经济和社会发展第十一个五年规划，对于我盟紧紧抓 住机遇，促进经济社会全面、协调、可持续发展具有十分重要的 意义”。 房地产业要“引导和规范房地产健康稳定发展，抓好一级市 场调控，加快发展房地产二级市场和租赁市场。逐步规范土地划 拨和协议出让，严格执行经营性土地招拍挂，加强土地储备和合 法交易。积极推行建设经营转让、收益抵押等市场化投资方 华益花园项目申请报告 8 式，鼓励和吸引外资投资房地产业。加强经济适用住房建设和管 理，增加普通商品住房市场供应。建立和完善廉租住房制度，切 实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。加大住房公积金归集和 贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，积极发展住房消费 信贷。健全房地产咨询、评估、经纪等中介服务体系，严格执行房 地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度。规范发展住房装 饰装修市场，切实保证工程质量。” 本项目的建设符合国家及兴安盟加强和谐社会建设、推进社 会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普 通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域 布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地 产开发重点向南城转移的纲要要求。 本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求， 是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。 2.1.2 区域区域规规划分析划分析 1乌兰浩特城市总体规划 乌兰浩特城市总体规划提出“随着城市人口的集聚，势必 促进城市商业的增长，并要求城市提供较为充分的商业金融设施 用地。目前的城市商业中心主要集中于乌兰大街两侧，由于周边 住宅建筑基本成型，发展余地不大，规划在铁路以西的科尔沁路、 查干街、都林街周边地带，借铁西旧城改造之机，启动乌兰浩特 第二个商业金融中心的建设，扩大城市中心地区的商业规模。位 华益花园项目申请报告 9 于兴安路的盟行署办公区，在实施行政中心的搬迁后，原有用地 改建为商业用地”。 乌兰浩特城市中“规划商业金融设施用地 438 公顷，占城市建设用地面积的 7.8%”。 居住区的建设规划如下：居住用地应集中开发集中建设，形 成居住区和居住小区。市中区居住用地划分为 8 个居住区，其中： 城北居住区：位于省际通道以北，居住用地面积 107 公顷， 安置居住人口 2.5 万人。 行政新区居住区：位于白阿铁路以西，罕山街以北，居住用 地面积 209 公顷，安置居住人口 6 万人。 铁西居住区：位于白阿铁路以西，罕山街以南，居住用地面 积 195 公顷，安置居住人口 6 万人。 山城路居住区：位于白阿铁路与罕山之间，罕山街以北，居 住用地面积 64 公顷，安置居住人口 1.5 万人。 兴安路居住区：位于罕山街与乌兰大街之间，白阿铁路以东， 爱国路以西，另包括罕山东侧的居住用地，用地面积 149 公顷， 安置居住人口 5.5 万人。 复兴街居住区：位于新桥大街与乌兰大街、白阿铁路与爱国 路之间，居住用地面积 70 公顷，安置居住人口 3 万人。 滨河居住区：位于爱国路以东，新桥大街以北，居住用地面 积 116 公顷，安置居住人口 3.5 万人。 城南居住区：位于白阿铁路以东，新桥大街以南，居住用地 华益花园项目申请报告 10 面积 143 公顷，安置居住人口 4 万人。 河东区以红城大街和新桥大街划分为 3 个居住区，其中： 北新街居住区：位于红城大街以北，居住用地面积 150 公顷， 安置居住人口 4 万人。 安澜路居住区：位于红城大街和新桥大街之间，居住用地面 积 81 公顷，安置居住人口 2.5 万人。 榆林街居住区：位于新桥大街以南，居住用地面积 50 公顷， 安置居住人口 1.5 万人。 城市居住用地以二类居住用地为主，并按人均住宅建筑面 积 35 平方米确定人口容量。其住宅建筑形式以多层为主，市中 区可适当采用高层或小高层建筑，建筑层数以不超过 18 层为宜。 2项目 swot 分析 优势： 地块地处乌兰浩特市区中心商业地段，商场比较多。 通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业管 理、建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业 附加值，给客户信心。 蒙元文化一条街的建造和形成，提高自身价值、增加商业 氛围，对客户形成足够的吸引力。 周边新建住宅密集，未来人流量和车流量也比较大。 项目地块位于市政府北侧，容易聚敛客源，能减少销售压 华益花园项目申请报告 11 力。 劣势 项目地位置相对较偏，配套设施不是很齐全（医院、银行、 购物、学校都比较少），生活休闲、娱乐设施缺乏。 外地开放商在本地开发，购买者心理存在不信任，对项目 有一定影响。 项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。 片区认知度较低。项目所处片区相对于市中心区有一定距 离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。 机会 项目周边现有楼盘档次不是很高，商铺缺乏特色，相比之 下蒙元文化一条街的自身优势明显。 政府的大力支持和给予的大量优惠政策，增加项目的可操 作性。 周边商业大都是百货的形式与本项目的商铺形式不同，如 将新型的经营管理模式以及超市、酒店的引入将会使将整个项目 得到提升。 威胁（风险） 项目地块周边的在建在售楼盘是同质竞争个案，其较好居 住环境和工程进度会造成客户分流。 由于乌兰浩特市人口有限，经济不是很发达，对我们的住 宅和商铺的销售有一定风险。 华益花园项目申请报告 12 房地产政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生一 定影响，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望 期。 2.1.3 专项规专项规划分析划分析 内蒙古自治区人民政府办公厅转发国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展若干意见的通知中指出：全自治区“加大廉 租住房建设力度，通过完善租赁补贴制度和实施城市棚户区改造 等方式，主要以实物方式结合发放租赁补贴，逐步扩大保障范围。 2009 年对设区城市和旗县(市、区)城区人均住房建筑面积 13 平 方米以下的低保家庭实现应保尽保，并使实物配租比例累计达到 当年应保家庭的 40以上。按照国家 2009 年到 2011 年廉租住 房保障规划的要求，从 2009 年起要逐步把低保以外的其他低收 入住房困难家庭纳入廉租住房保障范围。优先解决无房低保边缘 家庭住房困难，争取用 3 年时间，到 2011 年基本解决现有城市 低收入住房困难家庭的住房问题。”；“各盟市、各旗县按国家的 有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金。要将廉租住房保障资金 纳入年度预算安排，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金、 自身建设资金和管理费用后全部用于廉租住房建设。要采取有效 措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的资金不低于 10。同时要积极拓宽资金筹集渠道，从城市基础设施配套费中 每平方米提取 5 至 10 元，作为廉租住房保障制度建设资金。对 符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持 华益花园项目申请报告 13 力度。自治区人民政府将加大对盟市旗县建购廉租住房和租赁补 贴的资金投入。各盟市比照中央和自治区的做法加大对财政困难 旗县(市、区)廉租住房建设投资补助力度。” 2.2 产业产业政策分析政策分析 房地产业与 50 多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻 重。内蒙古兴安盟房地产市场，多年来受宏观调控政策累积效应 和全球金融危机的影响，2008 年进入了全面深度调整期。统计数 据显示，2008 年全盟房地产市场呈现出五个方面的特点： 一是房地产投资增幅回落； 二是市场观望气氛浓厚、销售低迷； 三是房价涨幅虽有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎 是逐月回落，但总体仍在高位运行； 四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下 滑或出现负增长； 五是受 2008 年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住 房用地集中入市等因素影响，全市商品房新开工面积前涨后跌， 竣工面积大幅减少。 今年政府将采取积极政策措施促进房地产市场稳定健康发 展”、“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳 定房地产投资，推动房地产平稳有序发展”报告中的这些字眼都 表明了中央政府对房地产业的态度，“维稳”成为针对房地产的清 晰而明确的基调，政府对房地产出现的较大波动及房价过高导致 华益花园项目申请报告 14 百姓购房困难抑或是部分房企出现危机引起的连带社会问题都 不会坐视不管。政策实施的目的在于维护房地产市场的稳定健康 发展。为此，各方需要在 131 文件的框架下共同努力，政府要支 持，税收要减免缓转；企业要让利降价；信贷要积极落实；消费者 要有信心和能力。只有各方一起出力才能稳定房地产市场，才能 树信心，扩内需，保增长，最终实现房地产市场的健康稳定发展。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出： 房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房 地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量， 满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大 内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措 施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现 房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社 会主义现代化具有十分重要的意义。 2003 年起，为控制投资过快增长，央行 121 号文和国务院 18 号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005 年， 房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行 为和落实政府责任制。2006 年是实行宏观调控政策的延续年，从 “国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 1新旧“国八条” 2005 年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要 大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济 华益花园项目申请报告 15 住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构” 放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面 的倾斜。 2“9070”政策 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积 90 平方米 以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总 面积的 70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型 商品房，对 2007 年和未来的住房供给结构将产生重要影响。 2.3 行行业业准入分析准入分析 2.3.1 行行业业市市场场分析分析 2008 年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链 条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房 价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。 1房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显 回落，个人按揭贷款已出现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在 2007 年第四季度达到 一个顶峰，2008 年较 2007 年环比开始出现下降。同时，资金供 给的增长率从 2007 年第四季度已经开始大幅下降，从 12 月份 的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 个百分点。这种 趋势估计第四季度仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、 华益花园项目申请报告 16 自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008 年以来，开发 企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型 的资金来源增幅均有显著下降。到 2008 年 7 月，原本第一季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为 15.7%，与上年 30%40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为 9.7%，也和前 期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商 品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到 7 月份已经为负增长，同 比减少 5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行 贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对 房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷 款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求 的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷 款的减少。 2房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面 积增速回落 房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008 年第一季 度，三者的同比增幅达到 25.9%、26.9%和 27.5%，较上年同期增 幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地 产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同 比增幅下降到了 19.1%、13.8%和 24.1%；7 月份，三者的增幅已 下降至 15.1%、13.6%和 22.5%。 华益花园项目申请报告 17 2008 年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象 日益严重，土地交易价格同比却分别上升 16.5%和 10.1%，土地 储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到 7 月份，土地购置面积大幅下滑，由 12 月份同比增长 35.8%，降 到 17 月份的 5.2%。 土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房 地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延， 预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必 将会影响到以后年度房地产市场供应量。 3需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅 下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币 政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发 商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种 促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行 8 月中下 旬在全国 50 个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第 三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未 来增收信心不足；未来 3 个月打算买房的居民人数占比为 13.3%，分别比上季度和上年同期降 1.8%和 2.8%，创 1999 年调 查开始以来最低水平。2008 年年初以来，商品房销售面积急剧下 降，12 月份，同比下降 4.2%，17 月份，同比下降已经达到 10.8%， 与 2007 年同期上涨 20%30%的水平形成天壤之别。 华益花园项目申请报告 18 4全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已 出现房价回落 在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落， 需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步 放缓，由 2008 年 1 月份同比上涨 11.3%，到 8 月份同比上涨 5.3%， 涨幅下降了 6 个百分点，同时，8 月份，环比首次出现下降，降 0.1%。 “珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳 房屋销售价格同比增速从 6 月份出现下降，8 月同比下降已达到 6.4%，二手住房下降幅度更大，8 月份，同比增速下降 14.9%。8 月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降 1.8%。 5地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看， 占到固定资产投资的 25左右，在有些城市超过 50。对于地 方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到 地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二 线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例如，西安市政府 出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，按照规定，西安市 民在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31 日期间，购买商品房均 可在办理房产证时获得购房款总额 0.5%1.5%的政府补贴；沈阳 市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提 高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自 9 月 1 华益花园项目申请报告 19 日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付 房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最 优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税 降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽 回楼市的颓势。 2.3.2 行行业业准入条件分析准入条件分析 根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设 立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业 设立条件外，还应当具备下列条件： 1有 100 万元以上的注册资本； 2有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业 的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管 理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应 当自收到申请之日起 30 日内予以登记；对不符合条件不予登记， 应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行 审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 2009 年是经济危机深入影响的的一年，受国家宏观调控影 响，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税 收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达 到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面 华益花园项目申请报告 20 的宽松政策，带来的是房地产行业准入壁垒的降低。这对大部分 实力不强的房地产企业意味着市场空间的开放，而对实力强大的 房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。 房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、 健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存 的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为 行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新 一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣 汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩 良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模 效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优 势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 兴安盟易盛房地产开发有限责任公司是以房地产项目开发、 销售商品房为主营业务的现代企业。依据工商行政管理局 2009 年 8 月 31 日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为 500 万元， 符合国家相关行业准入标准。 华益花园项目申请报告 21 第三章第三章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析 3.1 资资源开源开发发利用利用 本项目不属于资源开发类项目，因此，对此问题不作阐述。 3.2 资资源源综综合利用分析合利用分析 3.2.1 土地土地资资源的源的综综合利用分析合利用分析 随着我国城市化进程的不断加速，土地资源的极度紧缺和不 敷使用的问题日益凸显。解决这一问题的方法是：坚持提高银行 的国民储蓄利率和相应的贷款利率，逐步建立经济调控的刹车机 制控制房价；严格垄断土地的一级市场，控制二级市场，规范三 级市场，避免城市土地利用失控和城市环境的日益恶化；加大向 小城镇的投资力度，尤其应注意发展当地具有优势的密集形地方 产业，使之具有集约和规模效益，减少大城市与小城镇间收入的 差距，有效抵御大城市的“回波效应”。 本项目用地面积 45435 平方米。本项目建设以节约、集约使 用土地为原则，从项目整体空间形态和现状用地布局等方面进行 综合考虑，整合土地资源，利用现有的土地资源、功能分区合理 布置建筑物。从而有效控制土地资源利用规模，加强绿化用地的 建设。本项目绿化率达到 36%，绿化率较高。 3.2.2 水水资资源的源的综综合利用合利用 华益花园项目申请报告 22 本项目为居住建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的 利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。 1给水 给水系统从市政自来水干管上接两根 dn200 进水管，并在 建筑周围敷设成环状布置。三层及以下楼层由市政直接供水，四 层以上由无负压设备供水，泵房设置在地下车库水泵房内。 2中水 本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、 绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 3雨水、污水 排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水经汇集后， 排入市政管网。雨水经汇集后，排入市政雨水管网。 3.3 资资源源节约节约措施措施 本建设项目严格按照节约能源法要求，建设资源节约型、 环境友好性社会，最大程度的节约资源、提高能源利用率，减少 施工现场对环境造成的不利影响。 1节约土地措施 贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本 国策，坚持“在保护中开发、在开发中保护”的总原则，妥善处理 项目开发与资源环境保护、转变土地利用方式，促进土地集约利 用和优化配置，提高土地资源对对项目的影响程度，节约利用土 地。 华益花园项目申请报告 23 本项目按照规定建设工程施工总平面规划布置应优化土地 利用，减少土地资源的占用。施工现场的临时设施建设禁止使用 黏土砖。土方开挖施工应采取先进的技术措施，减少土方开挖量， 最大限度地减少对土地的扰动，保护周边的自然生态环境： （1）调整优化的各个功能区的土地资源配置，在发挥体育休 闲公园的主题下，结合项目功能分区要求，合理确定项目不同功 能区用地面积，提高土地、交通等基础设施的使用效率。 （2）结合当地旅游业的发展，按照“布局集中、用地集约、产 业集聚”的原则，调整现有土地的数量和布局，适当合并，重点向 部分有利于当地大众健身的方面发展，发挥体育休闲公园的主题 优势，促进土地资源集约利用，提高土地使用效率。 （3）制定和完善建设用地定额指标和土地集约利用评价指标 体系，利用现有的土地利用指标，按照国家公园建设规范要求来 提高该项目用地的集约利用水平。 （4）对建设用地规模、布局、建设时序的控制，遏制低水平、 重复建设以及盲目圈占土地。按照数量和质量并重的原则，通过 土地整理、复垦、开发等方式补充该体育公园占用的耕地，促进 土地整理的市场化、产业化，实现耕地的占补平衡。 2节水措施分析 项目坚持“节流、开源、保护水源并重”的方针，统筹考虑水 资源保护、节水、雨洪利用、再生水利用、进行统一规划和科学管 理，合理利用多种水资源。通过雨水回收、再生水利用，合理配置 华益花园项目申请报告 24 资源，提高用水效率，形成优水优用，一水多用的水循环系统。 施工现场优先采用中水搅拌、中水养护，有条件的地区和工 程应收集雨水养护，处于基坑降水阶段的工地，宜优先采用地下 水作为混凝土搅拌用水、养护用水、冲洗用水和部分生活用水， 现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面、绿化浇灌等用水，优先采 用非传统水源，尽量不使用市政自来水。 华益花园项目申请报告 25 第四章第四章 节节能方案分析能方案分析 能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的 根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节 能降耗，提高能源利用效率，建设节约型社会。本项目严格按照 有关用能标准和节能规范进行规划设计，力争建设成为节能节水 型的小区。 4.1 用能用能标标准和准和节节能能规规范范 本项目建设地点为兴安盟乌兰浩特市，应遵循国家以及内蒙 古自治区的如下合理用能标准及节能设计规范： 4.1.1 相关法律、法相关法律、法规规、 、规规划和划和产业产业政策政策 1中华人民共和国节约能源法； 2中华人民共和国可再生能源法； 3中华人民共和国电力法； 4中华人民共和国建筑法； 5中华人民共和国清洁生产促进法； 6中华人民共和国计量法； 7国务院关于加强节能工作的决定（国务院令 28 号）； 8清洁生产审核暂行办法（国家环境保护总局令第 16 号）； 9节能中长期专项规划（国家发改委发改环资【2004】2505 华益花园项目申请报告 26 号）； 10“十一五”十大重点节能工程实施意见（国家发改委发 改环资【2006】1457 号）； 11重点用能单位节能管理办法（国家经贸委 1999、3、10）； 12节能用电管理办法（国家经贸委 国家发展计划委 【2000】1256 号）； 13建设工程质量管理条例（国务院令 279 号）； 14民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）； 15建设部关于贯彻的 实施意见（建科【2006】231 号）； 16建设工程勘查设计管理条例（国务院令 293 号）； 17关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见（建 质【2007】1 号）； 18能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局 2004 年 17 号令）； 19中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办 法（1987 年 4 年 15 日国务院颁布）。 4.1.2 建筑建筑类类相关相关标标准及准及规规范范产业产业政策和准入条件政策和准入条件 1中国节能技术政策大纲（计交能1996905 号）； 2国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国 家发改委200565 号令）。 华益花园项目申请报告 27 4.1.3 建筑建筑类类相关相关标标准及准及规规范范 1公共建筑节能设计标准 gb50189-2005； 2绿色建筑评价标准 gb/t50378-2006； 3通风与空调工程施工质量验收规程 gb50243-2002； 4民用建筑热工设计标准 gb50176-93； 5建筑照明设计标准 gb500034-2004； 6建筑采光设计标准 gb/t5003-2001； 7城镇燃气设计规范 gb50028-93； 8生活锅炉热效率及热工试验方法 gb/t10820-2002； 9空调通风系统运行管理规范 gb50365-2005； 10绿色建筑技术导则（建科【2005】199 号）； 11寒冷地区居住建筑节能设计标准 jgj134-2001； 12民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） jgj26- 95； 13采暖通风与空调设计规范； 14外墙外保温工程技术规程 jgj144-2004； 15采暖居住建筑节能检验标准 jgj132-2001； 16地面辐射供暖技术规程 jgj142-2004； 17民用建筑电气设计规范 jgj/t16-92； 18建筑给水及采暖工程质量验收规范 gb50242-2002； 19锅炉房设计规范 gb50041-92（2001 年版）； 20绿色照明工程技术规程 dbj01-607-2001； 华益花园项目申请报告 28 21全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇； 22高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005 年版）； 23建筑给水排水设计规范 gb50015-2003； 24建筑中水设计规范 gb50336-2002； 4.2 能耗状况和能耗指能耗状况和能耗指标标 4.2.1 项项目能源品种目能源品种选选用原用原则则 本项目根据国家的相关节能与环保政策，本着节能、环保、 因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部 条件等具体情况选择能源形式。 4.2.2 项项目所在地能源供目所在地能源供应应状况状况 本项目位于目位于乌兰浩特市中心区。该区域已具备一定市 政设施的接口，市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行 必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设 和使用要求，能源供应条件（上水、电力、热力及天然气市政配套） 初步具备。 供水：给水系统从市政自来水干管上接两根 dn200 进水管， 并在建筑周围敷设成环状布置。经计算知，该地区供水服务压力 在 0.2mpa 以上，水量水压安全可靠。 天然气：由周边小区高中压调压站供气。本项目采用市政供 热管线供本项目住宅及配套建筑采暖使用。 电力：本项目的电源为双路 10kv 电源，引自周边小区的高 华益花园项目申请报告 29 压开闭站，项目的用电等有保证，采用 10kv 电缆埋地引入本项 目配电室，可供应空调、照明等用电。 4.2.3 能源消耗种能源消耗种类类及数量及数量 1给排水 本项目市政给水压力按照 0.2mpa 考虑；给水系统从市政自 来水干管上接两根 dn200 进水管。 2电力系统 本项目的能源消耗种类主要为电能，主要用于满足建筑物的 通信系统、照明系统、动力系统等。电源引自周边小区 10kv 高 压开闭站. （1）空调负荷及耗电量 住宅部分夏季运行分体空调，配套商业部分采用变制冷剂流 量多联分体式空调系统。 根据民用建筑暖负荷估算，按照建筑面积估算（取 50w/ m2）， 项目建筑面积 115930 m2，地上住宅空调年耗电量834.70 万千 瓦时 （2）照明耗电量 照明的功率密度，住宅取 7.00w/ m2，商业建筑取 10.00w/ m2。 住宅建筑面积 83115 平方米，商业建筑面积 32815 平方米。 住宅照明年耗电量127.42 万千瓦时 商业建筑部分照明年耗电量47.25 万千瓦时 华益花园项目申请报告 30 故本项目总照明年耗电量174.67 万千瓦时 （3）电器耗电量 电器（电插座）的功率密度，住宅取 15.00w/ m2，商业取 30.00 w/ m2。 住宅电器年耗电量91.01 万千瓦时 商业电器年耗电量53.16 万千瓦时 故本项目总电器年耗电量144.17 万千瓦时 （4）年总消耗电量为：1153.54 万千瓦时/年（折算为 1417.70 吨标煤/年）。 3、热力耗能 项目的供暖单位耗能按照民用建筑节能设计标准（jgj26- 95）中规定，内蒙古地区供暖单位面积耗能 21.3w/m2,供暖天数 166 天，则供暖耗能为 1209.06 万千瓦时/年。 4.2.4 单单位建筑面位建筑面积综积综合能耗和合能耗和总总能耗分析能耗分析 本项目用能总量为 2626.75 吨标准煤/年，单位建筑面积的 综合能耗为 22.67 千克标准煤/年。（没有计算燃气耗能量） 4.3 节节能措施和能措施和节节能效果能效果 本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有 关节约能源的法规和政策，严格执行寒冷地区居住建筑节能设 计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能 措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环 华益花园项目申请报告 31 境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率； 最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现 可持续发展的目标。 4.3.1 节节能措施能措施 1建筑节能技术 断桥铝合金达到降低能耗效果 外观：断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防 噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半， 隔声量达 29 分贝以上，水密性、气密性良好。 地板采暖节省空间提高使用率 室温由下而上逐渐递减给人以脚暖头凉的良好感觉，较散热 器供暖方式热效率更高，符合人体要求的热环境。 屋面：选用 150mm 厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密 度 280-300kg/m3。屋面传热系数=0.60w/（m2k）。 外墙：360 厚加气混凝土砌块，外贴 60 厚聚苯板，外饰面 系统涂层，外墙传热为 k=0.77w/（m2k）。 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 gb7106 第 2 级， 空气渗透性能属标准 gb7108 第 3 级，雨水渗透性能属标准 gb7108 第 4 级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=2.56w/（m2k），采用保温分户门，其传热系数为 k=1.70w/（m2k）。 楼梯间：普通内墙抹灰，240 厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一 华益花园项目申请报告 32 侧加抹 20 厚保温砂浆，其传热系数为 k=1.67w/（m2k）。 2采暖系统的保温节能措施 小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根 据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网 敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避 免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅， 安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不 影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创 造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室 外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂 直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控 制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条 件。房间散热器选用铝合金暖气片。 3建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建 设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业 的发展起到一定的作用。 地基处理采用 cfg 桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚 氨脂涂料防水技术；排水管采用 upvc 管件；水嘴采用瓷片水嘴； 坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 sbs 防水做法；塑钢 门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三 华益花园项目申请报告 33 防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲 系统；燃气采用 pgm2.51 磁卡燃气表；电表为 ddy-17 磁卡电表； 水表采用 zs-2 远程控制装置；grc 隔墙板、硅美轻质隔墙板应 用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术；利用太阳 能为建筑物提供生活热水。 4电气节能 （1）所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选 择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型， 并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。 （2）本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明 设计标准执行。 （3）每个开关控制不超过一个灯具，地下室等公共场所采用 声光控自熄开关，利于节能。 （4）本工程采用紧凑型荧光灯、t5 高效节能灯管等高效光源 和高效灯具，配电子镇流器。 在结合项目价格因素和市场消化度的基础上，对项目产品进 行筛选和功能优化，并最终完成项目产品的相关设计建议。 4.3.2 节节水措施水措施 1小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水 处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改 善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生 华益花园项目申请报告 34 要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污 水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规 定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用 水量估算资料。提