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22 物业的接管验收 接管验收接管验收 物业管理企业在接受委托物业 管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验 收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣 工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足 使用功能为主要内容的验收。 接管验收的对象 ： 新建房屋，即开发商对已完成竣工验收的 建设项目，其交接人为开发商； 原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并 已投入使用的房屋，其交接人为业主委员 会。 物业的接管验收的作用： 是物业管理企业在接管物业前发现隐患、规避风险 的机会。 接管验收的重点： 对物业的使用功能的验收 对物业资料的接收 221 物业接管验收的条件与 准备工作 1物业接管验收的条件 接管验收的首要条件是竣工验收合格 （1）物业验收的常规条件 1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平” 。一般包括：通水、通电、通路、通讯、通气 、场地平整。 2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防 疫部门核发的用水合格证。 3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发 安全运行合格证。 4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部 门检验合格。 5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能 可靠，手续完备。 （2）新建房屋接管验收条件 1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收 合格。 2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备 和设施能正常使用。 3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。 （3）原有房屋接管验收条件 1） 房屋所有权、使用权清楚。 2）土地使用范围明确。 3）原物业管理企业已解除合同关系。 2物业接管验收的准备工作 （1）成立物业接管小组 1）抽调业务骨干组成物业接管小组； 2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成 ： 办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产 权、工程、设备资料的验收移交工作； 公共关系部抽调人员负责业主资料的验收 移交以及协助楼宇的验收移交工作； 工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设 施和机电设备的验收移交工作。 （2）接管验收前的准备 1）与开发商联系好交接事项、交接日 期、进度、验收标准等； 2）派出先头技术人员前往工地现场摸底 ，制定好接管验收计划； 3）提前参与竣工验收和机电设备最终安 装、调试工作，做到心里有数； 4）准备好接管验收记录表格。 3物业接管验收应提交的资料 （1）新建房屋接管验收应提交资料 1）产权资料： 项目批准文件； 用地批准文件； 建筑执照； 拆迁资料。 2）技术资料： 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备 、附属工程有隐蔽管线的全套图纸； 地质勘察报告； 工程合同及开、竣工报告； 工程预决算； 图纸会审记录； 工程设计变更通知及技术核定单位（包括质 量事故处理记录）； 隐蔽工程验收签证； 沉降观测记录； 竣工验收证明书； 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； （2）原有房屋接管验收应验交的资料 1）产权资料： 房屋所有权证； 土地使用权证； 有关司法、公证文书和协议； 房屋分户使用清册； 房屋设备及其定、附着物清册。 2）技术资料： 建筑竣工图纸资料全套； 设备设施图纸资料全套； 环境绿化竣工资料全套。 222 物业接管验收的程序 1物业接管验收的程序 1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应 的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申 请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内 签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及 标准进行验收。 4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处 理。 5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收 合格凭证，并应及时签发接管文件。 （1）新建物业的接管验收程序 （2）原有物业的接管验收程序 1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料 进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时 间。 3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估 房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题， 按危险和损坏问题处理办法处理。 5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的 使用状况。 6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签 发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无 需办理）。 2接管验收的内容及标准 （1）新建物业接管验收的内容及标准 1）主体结构 2）屋面与楼地面 3）装修 4）水电设备设施的验收 5）供暖系统的验收 6）附属工程及其他 （2）原有物业接管验收的内容及标准 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承 接。 属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可 约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。 1）质量与使用功能的检验 以cj13和国家有关规定作为检验依据。 从外观检查建筑物整体的变异状态。 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。 2）危险和损坏问题的处理 3接管验收遗留问题的处理 （1）遗留问题的登记确认 （2）遗留问题的解决 223 物业接管验收中 应注意的问题 1人员选配要精干 2验收立场要明确 3遗留问题要备案 4保修事宜要落实 5特殊信息要收集 6管理配套要关注 7产权界定要证明 8管理权限要清楚 9验收手续要齐全 业主入住是指业主或使用人收到书面入住 通知书并办理接房手续的过程，即业主领 取钥匙，接房入住。 1健全管理处 （1）竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管 员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子。 （2）管理处各类人员可按以下程序和时间到位（ 以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟 定） 1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人， 给排水1人，电梯1人）进入现场。 2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，参加 竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。 3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的 守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。 6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的 房间进行清。 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月 ，维修班组成立，人员配齐到位。 （1）核实物业管理方案中拟定的管理处人员配 备情况。 （2）根据接管项目的实际情况和物业管理方案 中的管理要求以及要达到的标准拟定入住后在加 强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见 或整改措施。 （3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案 。 （4）根据物业管理方案的开办采购计划，拟定 分步购置计划。 （5）制定入住工作计划。 （6）制定入住流程。 （7）根据入住工作计划应提前发出入住通知书。 （1）编写和印制住户手册、业主公约、 房屋使用说明书、防火公约等。 （2）编写和印制住户装修管理规定、临时 用电管理规定等。 （3）印制入住通知书、收楼须知、入 住手续书、缴款通知书及入住所需各类表格。 （4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意 图）和空调架的式样图。 （5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附 式样平面示意图）。 （6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。 （1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“ 一条龙服务”程序。 （2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等 单位，保证入住后水、电、气等的供应。 （3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号， 方便业主。 （4）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩 转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话 ，入住时公告。 通过登报或寄发通知书的形式。提前一个月向业主 发出入住通知。寄发通知应包括以下资料： （1）入住通知书 （2）收楼须知 （3）入住手续书 （4）缴款通知书 （1）区内环境。入口处挂横幅、插彩旗等，营造热 烈气氛；设置由入口处到管理处的指路牌；入口处标明 管理处办公地址和办公时间。 （2）管理处办公环境。摆放花篮、盆景等，营造喜庆 气氛；张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口 设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目 了然。管理人员着装整洁，精神饱满；办公室内资料摆放 整齐有序。 入住手续文件是指业主在办理入住手 续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。 入住通知书就是关于通知业主在规定时间 办理入住手续的文书。 制作入住通知书时应注意如下问题： （1）一般情况下，一个管理项目内入住的业主是几百 家甚至上千家，在通知书上应注明各幢、各层分期分批办 理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。 （2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注 明补办的办法。 入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了 解办理入住手续的具体程序而制定的文件。一般在 入住手续书上都留有有关部门的确认证明，业主每 办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。 收楼须知是物业管理企业告知业主在办理收 楼过程中应注意的事项，以及应携带的各种证件 、合同和费用的文件。 缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入住 手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。 （1）用户登记表 （2）住户家庭成员登记表 （3）业主（租户）入住验房表 1核清购房款 （1）业主携带已缴款的各期收据交开发商财务部 验证，验证无误后由开发商财务部收回并开具总发 票。 （2）付清购房余款后，开发商财务部在入住手 续书（1）上盖章。 （1）物业管理员要求业主提供并审查开发商出具 的入住通知、身份证及其复印件。业主是单位的，还 应提交营业执照副本。 （2）业主委托他人办理入住事宜的，物业管理员 应要求受托人提供其身份证及其复印件和业主的书面 委托证明。 （3）物业管理员验明业主身份后，将身份证原件退 还业主，复印件存档。 （1）入住说明； （2）住户手册； （3）业主公约； （4）前期物业管理协议； （5）预交费用标准； （6）装修须知； （7）住户登记表； （8）装修审批表； （9）验收交接表。 （1）对业主提交的入住须知上提及的资料进 行查验，确认无误后，在入住登记表中登记。由业主 填写并提交的资料 1）身份证复印件； 2）工作证复印件； 3）购/租房合同的正本及复印件； 4）业主登记表； 5）过后签署的业主公约、前期物业管理协议。 （2）上述发放的资料应在入住登记册中由业主 签收，或由管理人员注明。 （1）表格填写是否完整、正确和清晰； （2）签署业主公约、前期物业管理协议； （3）身份证明文件与购/租房合同及业主登记表是否 一致。审查通过后，管理人员收取购/租房合同复印件 、业主登记表、业主公约一份、前期物业管理协议一 份，在入住手续书（2）上盖章。 物业管理公司财务部根据寄发给业主的缴款通知书 中的款项，收取业主各项费用，并开具相应票据给业 主。其费用项目包括：预交管理费、水电管理备用金 、装修保证金、垃圾清运费及其他杂费等。财物应建 立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表 中注明，并在入住手续书（3）上盖章。 （1）物业管理员按业主要求的时间陪同业主(或受托 人)一起验收房屋及其配套设施等，登记水、电、气表 底数。业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认 ，并要求其填写入户声明，在入住手续书（4）上盖章 。 （2）业主认为存在质量问题的，由业主(住户)填写返修 申请表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工 程质量问题的返修工作。物业管理员按照业主验房维修 工作规程，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决 或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为 合格。 （1）上述手续完成后，物业管理处查验入住登记表及 已签署的(管理协议)及各项收费票据后向业主发放钥匙， 并在钥匙发放登记表上登记。 （2）业主在签收钥匙时提出暂不入住，要求管理处代为出 租的，物业管理员应向业主提供房屋委托出租申请表要求其 填写并签名。 （3）租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，凭与业主签 定的租赁合同到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、 负责人和工作人员身份证复印件。 （4）对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签定租赁 合同，并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件 。 （1）入户声明、业主登记表、房屋委托出租申请表 、业主公约等，由财务内勤人员永久保存。 （2）供(停)水(电)申请表由财务内勤人员保存至业主/ 住户入住后两年。 （1）给排水系列 上下管是否有渗漏 坐便器下水是否顺畅 是否有足够的水压 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜 上面的邻居家是否漏水 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅 水池等是否有渗漏现象 （2）门窗系列 门窗与混凝土接口有否缝隙 （2）门窗系列 门窗与混凝土接口有否缝隙 门窗在开启、关闭的时候是否灵活 门间隙是否太大（缝隙必须小于三毫米） 窗户玻璃是否完好 窗台下面有无水渍 （3）供电系列 户内电源柜拉闸后户内是否完