中关村文化广场商业规划建议及合作方案.doc

中关村文化广场 目 录一、 前言1二、 本案之初步分析2 2.1本案之基本资料.2 2.2本案开发所必须注意之课题.2三、 高力所提供之服务内容 3 3.1商场前期策划阶段.3 3.2商场推广招商顾问阶段.4 3.3商场营业期管理顾问阶段.6 3.4招商期间涉及的部门配合 7四、 服务费用及付款. 8 4.1合约服务期限. 8 4.2 服务费用 8 五、 总结. 9 商场规划建议(一) 市场定位根据项目市场研究对商业的市场定位，结合区域的环境特性，我司建议商场部分确立的鲜明主题，为“大型产权式文化主题商场”。项目位于中关村科技商务核心区边缘，商务氛围浓厚，周边写字楼和酒店林立，诸多高等院校科研机构云集，另外,教育,科研,it等为重心的产业在本地区是占主要领导地位. 所以, 在此基础上发展本项目应成为北京主题文化消费场所。而目前区域市场中高档商业及休闲娱乐餐饮供应相对于消费需求不足，此区域的消费结构模式和资源证明创建中关村文化体验商业城的商业主题是可行的。 城市约会地a、 以消费的方式来传播文化.我们要通过商品自身的贩卖,以消费者购买的方式来接受文化的价值与体验文化的意义.b、 以产品和服务的方式来凝聚文化, 我们要通过商品自身的价值和商品的销售模式来深化文化的价值.c、 发现文化的价值.我们要在文化已有的基础和内涵上,让消费者更加发现了文化的价值存在.结合这三种形式会让我们的项目更加符合了文化精神, 文化培养及凝聚文化本身的价值.本区域在图书和文化用品需求有良好的传统和稳定的客户源，在中关村甚至在全北京范围都是一个文化交聚点和集散地，应充分发挥这一优势。本区域整体人口素质较高，而对图书文化用品的需求却很活跃，但海淀图书城相对于西单图书大厦和王府井新华书店等图书大厦，在规模、档次和消费环境上都存在一定差距，有进一步改进和提升的空间。 满足北京人的精神需求, 引领休闲型的文化消费形态与业种. 以第三极书城为旗舰,吸引巨大人潮,带动多种文化,复合经营的大型文化主题商场.北京最大的一个图书城将是以一种凝聚文化,体验文化的活动方式来吸引巨大的人潮, 去带动我们项目的其它文化商业的发展, 为消费者培育一个文化休闲、文化娱乐、特色餐饮的商业市场.在我们的调查研究中,虽中关村地区商务环境在不断完善之中，因目前该区域缺乏相应的中高档的消费场所，而市场供应上休闲、娱乐、餐饮商业设施在商业总面积上却不足20%，故我们具有较高的市场发展机会。目标消费客层分析:中关村,这个令世人瞩目的地方,云集了众多高科技精英,科技园区内企业承1.2万家,从业人员33万人,在以下是针对于对本项目的四种主要消费人群的调查:a) 核心消费群体.以本项目为中心,半径二,三公里之内的消费群体,约200万人口的消费需求.例:中关村西区,西北四环,例:78所高校,院所的在校生和职工. 例:北大,清华,院所,区域居民.(基础资源)b) 至全北京市的消费辐射. c) 至全中国的文化消费辐射.全中国的文化消费辐射.北京市的消费辐射 基础客源: 核心消费群体 本项目四种消费人群的消费能力体现.目标客层客层构成消费力水平消费需求商业形态业态种类 基础客源在校师生-低收入但出入频率大及稳定且不会过时, 是支持本项目的基本和主要客流力量 中低文化教育生活购物休闲娱乐生活购物、文化教育需求、中低档餐饮、休闲、娱乐、例:书店文化音像店中低档餐档&餐厅其他特色中低档价位文化精品店其他中低档价位休闲文化娱乐 主力消费群体本地居民,其中包括: 本区域内一般居住居民,高校教职工本区域内高档公寓内的居住居民,购物的方便会使他们成为我们的主要客流力量中档文化教育休闲娱乐 购物健身生活购物、文化教育需求、餐饮、休闲、娱乐、例:书店,文化音像店中档特色餐饮店其他特色文化精品店其他休闲文化娱乐高端消费群体本区域内高档公寓内的居住居民,他们的购物行为使我们的项目不只是服务单一消费群体中高文化教育生活购物休闲娱乐生活购物、文化教育需求、中高档餐饮、休闲、娱乐、例: 书店,文化音像店中高档特色餐饮店其他特色文化精品店其他中高档价位休闲文化娱乐国际性消费群体市内的或来旅游的外国人他们的购物行为会使我们的项目通往国际化低-高档*只要是能吸引他们的特色的文化业态特色文化休闲娱乐 文化、餐饮、休闲、娱乐、例: 特色餐饮店特色文化精品店其特色休闲文化娱乐由上表内我们可以看得下图的结论,随着收入水平提高，居民消费升级特征十分明显，住房、汽车、通讯、教育和健康成为消费的主要热点。最为突出的是汽车,购房和其他休闲文化娱乐的消费.最为突出的是餐饮消费快速增长的趋势，在休闲娱乐市场规模不断扩大的同时，文化休闲娱乐等服务消费渐成新的时尚，各种消费在不断的增加。而且这种消费倾向更加衬托了我们是国际性大都市的特征。 传统消费倾向（金字塔型）我们的基础客源体现自我价值追求个性享乐家庭幸福方便实惠过渡型消费倾向&高端客源方便实惠家庭幸福享 乐追求个性体现自我价值体现自我价值追求个性享乐家庭幸福方便实惠国际消费倾向&高端客源四类消费人群的消费水准评测价格国际客源主力客源高基础客源中高端客源低品质本项目 低 中 高我们可得出结论, 目前来讲,随着本区域的高级住宅和商业写字楼的逐渐增多,消费水准将更行增高.故我们不但要满足基础&主力客源的消费水准,也要符合高端&国际化人群的消费特征.故我们应创造到以以上这四类为主要客流的定位和业态组合. 档次定位于中高档 未来的主力消费者具有高收入的特征，消费者的消费去出主要表现在饮食和娱乐上，主要消费人群为区域办公商务人流、高校师生及电子产品吸引的人流。目标客户群具备的特征是高素质高学历，教育程序较高，有文化品味，收入较高且稳定。由于本项目紧临中关村西区和八大学院.整体人口素质较高完全体现出此区域消费者对文化商务娱乐等的需求活跃性较大, 因此该区域消费特征表现为精神文化产品消费观念浓郁，但不奢华。本项目商品层级价格餐饮娱乐文化休闲配套服务品质 (二)商品组合商品的组合应遵循项目整体规划和商场的主题定位，围绕“体验文化”建立商业模式。主力业态确立为文化产品及其强相关产业，其它与主力业种的关系为延伸和互补。通过对市场的研究，业种业态组合初步确定如下：主力业态: 大型图书文化零售商。（确定为f4-f7），所占面积约16000平米，约为商业总面积的40%。休闲娱乐：休闲娱乐是整体商业的有力补充。在业态选择上，主要考虑、特色餐厅、高档咖啡厅、高档茶社等。主要分布在1f-3f。另外,特色餐厅的设计装修更能满足消费者对追求新事物的欲望，因此建议应将各国特色餐厅配置于1-3层，展现本项目的特色文化主题和吸引更多的人流.此外,我们的特色餐厅更可结合我们项目的教堂去吸引此地区更多的外国消费者,作为通往国际化的贯穿. 而高级茶社可作为茶道文化的推广来配合我们的文化主题. 另网吧, ktv 等业态也将有十分强的娱乐及聚客效应.休闲文化产业延伸:此业态是融合本项目定位之重要延伸及主力承租户的配套服务.因为本案的4-7层将作为北京最大的图书城,所以每天都会吸引一定的人流.而我们可利用这个特点去加强此业态比重,塑造成混然天成,与众不同的文化商业特质,已区隔于其它周边的商业项目.休闲文化可考虑精品画廊,高档文化精品店等.体育产业延伸:时尚休闲运动是一种体育文化业种的延伸时尚概念产业。体育方面主要考虑把时尚健身运动业态引进。另外,可搭配一些美体,美容等服务或新式时尚塑体课堂.健身可考虑“瑜珈”、“拉丁操”、等健身俱乐部。配套服务：银行、邮政、航空服务会作为必要的配套服务商业设施。(三) 业种业态规划及组合建议 针对本案之区位特性、开发特性及商业特性，我们所作的业种比例及租户组合建议是基于下述规划与原则, 力求按照此宗旨引导最合适的业种组合, 为本案创造最大的综合经营效益。1. 以强调文化.休闲娱乐的业种组合覆盖主客层.提供消费满足的方便.高档文化精品店及特色餐饮设施等业种应该是扮演配合本案主力承租户之理想选择。2. 以主力承租户搭配各类专卖店，强化商场集客力主力承租户除了是带动商场人潮之主要动力外，更会影响此商场的商业定位、商业层级、商业特性。3. 强化本案环境特性之业种业态，塑造与众不同之商业特质本案北邻北四环,南临华海等商场,东接中关村西区,西临苏州街,区位优势非常突出.而且本项目紧临中关村西区和八大学院.整体人口素质较高完全体现出此区域消费者对文化商务娱乐等的需求活跃性.但介于本区域的餐饮娱乐休闲比例较小的原因,而我们图书城是可以给本案带来固定的人群,因此本案除应规划休闲文化空间外，另可加强特色餐饮等业种比重，有助于充份发挥本案之区位特质. 项目名称建面楼层分布各层面积业态入住客户租金售价(以人民币建筑面积报价)左岸工社7万地下1层地上15层地下1层1000m2地下2层1000 m2地上1层2000 m22层1000 m23-5层600 m26-15层写字楼餐饮、饰品、图书、音像制品屈臣氏、海盗船、面爱面、新华书店左岸咖啡不售首层租金10元/ m2/天地下1层 6元/ m2/天地上2层 7元/ m2/天理想国际大厦7万地下1层地上20层地下一层2000地上1-3层各20004-20层写字楼汽车展厅银行餐厅宝马汽车展厅、中行、员工餐厅不售首层租金11元/平米/天地上2层 9元/ m2/天地上3层 8元/ m2/天辉煌时代6.6万地下1层地上13层地下一层2000地上1层2000地上2-3层各层40004-13层写字楼银行、餐厅、咖啡厅太子轩、招行、华厦不售租金1层12元/平米/天2层10元/平米/天3层9元/平米/天中关村科贸中心20万地下4层地上23层地上1-5层各层20006-23层写字楼it卖场电子产品专卖场售价3-8万/平米租10-14元/平米/天银谷大厦7万地下3层地上22层地上1-2层各20003-22层写字楼展示厅、银行（不做餐饮）佳能展厅、中行地上1层只租不售租10元/平米/天地上2层8元/ m2/天财智中心6.2万地下3层地上20层地上1-2层各3000 地上3-20层写字楼主要餐饮日本料理金泰丰餐厅售价2万/平米租5.5元/平米/天银网中心5.3万地下3层地上20层地上1-2层共4000 3层以上写字楼餐饮、银行万龙洲、上岛、深发展、民生一层售价2.9万/平米租7元/ m2/天二层售价2.4万/平米租6元/ m2/天长远天地12.7万地下2层地上21层1-3层各5000 4层以上写字楼银行、办公用品（不做餐饮）中行、工行、眼镜店一层售价1.8-2.6万/平米二层售价1.3万/平米三层售价9500/平米银科大厦5.5万地下3层地上18层地上1-3层底商各2000平米4-18层写字楼餐饮、银行kfc、必胜客、永和、农行不租售价3.万/平米世纪科贸大厦9.9万地下4层地上25、24、22层地上1-2层各3000三层40004层以上为写字楼一层专卖店二层餐饮三层主题店三层已定青鸟健身（招商中）售价一层3万二层2.5万三层2万恒兴大厦3.6万地下2层地上25层底商地上1-4层共6000 5层以上写字楼招商中招商中6000平米总价1.2亿学院国际7.6万地下4层地上22层地下1层2000；上1层1000；上2层1800；上3层2000；地上4层2400；层以上写字楼招商中招商中租一层12元/天/ 平米，二层10元/天/平米，售1层3.5万2层3万，3层2.5万，4层2万周边商业项目以上是我司对于周边商业项目的调查结果, 可以得出结论,餐饮,办公用品,配套服务,始终在领导着本区域业态的主要方向.由此来看,这些业态在市场上仍有庞大的需求.而我们需将本商场塑造成与众不同的商业特质.4. 强调目的型消费业种及设施，吸引目标客层有鉴于本案所在的区位特性，为吸引目标商圈内之客源，就必需引进集客力强、能提供足够之目的型消费业种及相关消费设施, 例如健身美容美体中心,特色风味餐饮,文化精品,原创精品等，以吸引人潮，创造多元功能,目的性消费较强的和适宜本区域的消费环境。基于以上业种组合规划目的, 并参考一些主力厂商的可能需要之面积、及各业种相融性的综合考虑和研究，高力提出可行之业种组合方案及楼层配置建议如后。 (四)业种组合方案及楼层配置建议本报告汇总了方案一和方案二的大多数业种, 数据尽量做到准确和具代表性,当然报告本身也有诸多不足之处需要我们共同讨论.业种名称业种名称优点分析缺点与建议文化休闲主 题餐饮类 属目的型消费业种，具集客效力 特色餐饮为主导，主配置各国风味餐饮. 餐厅经营分档次，且必须独具特色可配合休闲娱乐设施开设咖啡，茶室及甜品屋等可营造整体 付租能力中等，且有聚客力 目前中关村商圈缺乏足够的餐饮集中效应 建议结合文化主题,特色餐饮内容将和其他业态接二为一，以经营特色吸引本身和周围建筑群的主力客层及有效的提高本项目档次。休闲健身运动类 可吸引中青各客层 作为次主力承租户可吸引大量年轻人群. 提高项目档次并融合文化主题 单品号召力不够，因此建议开发初期仍以把握市场畅销品为主 可结合spa或新式休闲时尚运动来吸引更多的高消费人群.文化延伸主 题高档文化精品类 融合此项目文化主题 可和4-7层图书城联合而相互促动商机. 和周边商业项目定位的差异性. 付租能力中等 皆一些高档文化精品店是以高级消费者为凝聚力.而本区多以学生和教育为主,恐难以做到高档品牌专卖店. 可结合画廊,高档文化用品,主题玩具店来配合项目主题和提升项目档次.提供足够呈现丰富商品种类及商店概念之面积，以塑造本主题之鲜明形象及聚客力 亦建议引进具设计趣味文具礼品及生活杂货,或文化精品类为之次主力租户，以补强本案所能提供之娱乐休闲功能，并满足尤其是单身贵族及青少年视听影音产品类 本业种兼具娱乐功能，对本案而言具补强性价值。. 科技数码产品可吸引白领贵族及其他高级消费者的购买力 数量不足与专业大卖场抗衡 建议以形象店为主（例如sony, panasonic），并引进国际流行音乐趋势。以加强本案对单身贵族及青少年之吸引力.配套服务主 题银行类 本业种能提高此案的定位功能 医药及银行理财服务为综合商业的必需加入,银行,健诊中心、教育中心（例如：华尔街英语）及美疗美体中心，以强化高档经营主题业种组合方案:1-3f门面宽敞即可 独力门面 50-70千瓦电50-80立方米煤气 中餐-80千瓦电50立方米的煤气 特殊店铺的要求 sony, panasonic形象店35-502-570-150数码体验 音像专卖 英太画廊,百视达唱片店 20-301-3 100-300 怀旧商品展卖黑冰,法国巴梨摄影18-251-2250-350 艺术摄影 展现各国特色纪念品,可由各国旅游处推荐.如:澳洲的棉羊油等,非洲挂饰装饰品等 ,德国城及印巴城等20-25 8-1020-300各国特色工艺品&收藏品长安藤, simply lifeoffice no.1 施美文仪800平方米（加盟店100-200平方米） 18-308-1520-300新奇文具/礼品/杂货novelties 高档文化精品类 名特红酒,fina 巧克力25 2-340-200品味馆-雪茄馆/红酒坊星巴克、breadtalk林宝坚尼、水果捞 仙棕林 . 哈根达斯18-25 3-650-100 高档咖啡店及高档茶坊 亨利酒吧、元绿寿司粉酷泰餐、南非美食阿根廷美食20-40 5-10200-500主题餐厅中式/美式/欧式/东洋式/南洋式 餐饮类特色各国风情美食主题,设计装修风格,配合整体定位 建议厂商名称市场参考租金美金/每月/每平米店数 配置面积(平米)业种组合 主题注: 可增加高趣味性、设计性之文具礼品、生活杂货之生活梦工厂，并以休闲、运动、音乐、艺文、 旅游为主题的概念餐饮/caf搭配各类商品，以更完整的商品内容及设施，创造独特的休闲购物环境。业种组合方案: 8 -10f10f9f 9f9f9f8f8f8f8f8f楼层上下水,电星巴克、breadtalk林宝坚尼、水果捞 7-101-240-120咖啡/水吧国航,东方5.5-81-240机票代理处5.5-8140快递服务处北京北星国际旅游公司,oferil travel5.5-81-21000-1500旅行咨询中心上下水,电tony guy, hair+, 王磊形象公社7-111300-400形象公社上下水,电维健智康诊所, 维世达诊所,固瑞齿科6-81800-1000健康诊所上下水, 照明电上下水, 照明电上下水,特殊店铺的要求 华尔街英文学校, 英尔特思商学院5.5-81-22000培训中心betty nails salon, nan nan neils, neil+7-101-280-140neil bardan z center, 蝉周瑜珈, western ballet school5-8 1300-400 时尚运动馆美丽田园, 思妍丽专业美容健康中心, 凤巢靓颜美容减肥中心5-81800-1000美容美体spa建议厂商名称市场参考租金人民币/每天/每平米店数 配置面积(平米)业种组合 楼层配置: 1-3f 工艺礼品国际美食廊时尚食品专卖时尚饮品或甜品屋国际文化精品展卖数码体验 音像专卖 时尚饮品或甜品屋影像器材国际美食廊高档文化精品 & 工艺礼品3f2f1f楼层配置: 8-10f文化教育10f 2间培训中心旅游咨询服务 机票代理处9f2间旅行社代理处时尚体育馆 neil bar 形象公社个人护理美容健康馆健诊中心健康水吧8f 女子美容美体spa(五)租金预测:下面是我司针对于本项目的定位以及我司在多年的招商经验和前一段时间针对于本项目的客户访谈后做出的一份关于本项目1-3层和8-10未来租金收益的预测总结。北京*物业服务有限公司a 各楼层租金收益试算楼层业态租赁套内面积店铺数量单位平均租金 rmb/per day/per sq.m各业态每日平均租金rmb 各楼层每日平均租金rmb 各楼层每年租金收益rmb10f培训中心1,95025-711,700.00642705009f快递4015-7240.0064,117,200.00机票代理4015-7240.00旅游咨询中心800-150025-710,800.00total:1,950411,280.008f形象公社30016-8.52,100710,836,850健康诊所1,00016-8.57,000时尚运动馆35016-8.52,450美容健体spa90016-8.56,300休闲饮品&甜品屋8016-8.5560.00total:4,580929,6903f流行饰品 & 礼品类1,127218.3-1110,363.989.26312334.82摄影器材27967.5-112,569.28休闲饮品&甜品屋47437.5-9.74,360.80total:1,8803017,294.072f国际特色美食2,1731111-1427,162.5012.59,914,312.501f国际文化精品1,0901213.8-1817,76716.310,623,903 数码体验& 音像制品303613.8-184,934 烟酒及时尚食品专卖237413.8-183,863休闲饮品&甜品屋156116.6-182,542.80total:1,7862329,107以上部分年租金合计： rmb 46075100.48* take 8.3 as the exchange rate from usd into rmb 46075100.48b租金年递增情况第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年平均值方式一46,075,10046,075,10048,378,85650,797,79854,607,63358,703,20663,105,94667,838,89271,230,83774,792,37858,160,5755.00%5.00%7.50%7.50%7.50%7.50%5.00%5.00%方式二46,075,10047,457,35349,830,22153,318,33757,050,62061,044,16465,317,25569,889,46373,383,93675,585,45459,895,1903.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%(六)租金规划:根据北京市目前市场上普遍使用之租金收取方式, 并结合我们所完成的主要厂商调查中关于厂商可负担租金水平或抽成比例，建议较适于本项目可执行之租金收取方式如下。目前北京市场零售租金的计算有方式主要为以下三种: 种类主要适用业种优点缺点固定租金一般而言，租金做法以个别一楼店面租赁个案里使用较多。押金一般为三至六个月的租金，另外，租金每年平均调整3%5%。 大卖场、沿街店铺、餐饮店、购物中心业主收取业主收取固定租金,无需参与经营，降低投资风险 业主无法分享租户高业绩所业主无法分享租户高业绩所带来之利益 营业额提成% 百货业已采纯抽成居多。以抽取月营业额220%35%作为租金， 百货公司、大型专业店（健身、娱乐类） 业主能同时分享高业绩时之收入并能提高现金流量提提高现金流量业主与租户共同分担经营的风险.收银系统投入成本管理困难，顾客不便 保底租金或营业额提成（二者取高） 亦随品牌不同而付不同的租金。 百货,餐饮、购物中心 既可分享租户高业绩既可分享租户高业绩所带来之利益,也可保证某程度稳定租金收入 基本租金收银系统投入成本大管理困难，顾客不便 管理困难，顾客不便 考虑到本项目为文化商场开发的项目，结合业主方对购物中心后续经营，建议采用固定租金形式，以下租金试算均以固定租金形式计算。 另外租金的订立，除了是根据市场行情，市场的承接力和整个零售业的景气这些外围因素做深入探讨外，至于各店铺租金之差别就是根据以下内部整体因素而订立：l 承租面积l 店铺在当层座落之区域l 与内部各楼层之运输设备之距离，如电梯、电扶梯l 与主力承租户或非主力但使用面积相当的承租户的距离l 与内部公共设施 (如洗手间、公用电话、贩卖机等) 之距离l 与停车场之电梯的距离l 角地店铺，l 享用双橱窗之单位店铺座落于很不明显的地区或走廊的尽头等 (七)招商工作建议 本商场部分招商建议主要分两大部份及步骤:（一） 每层的主力承租户a 主要招商方式：采直接拜访洽谈意愿，并配合至现场洽谈沟通。b、目前初步锁定之客户，初步列举如下：1f-香港设计精品廊：其旗下拥有多个香港名设计师设计的新型趣味文化精品,非常结合我项目的主题定位兼具有聚客能力.及有特色的1-2家主题异国餐厅.2f-主要引进异地有特色的1-2家主题异国餐厅及代表精品商家.3f-会有针对性的对3-5家国内一或二级品牌商家招商.（二） 其它承租户a、主要招商方式：仍藉以高力的海外招商资源，寄发本项目的招商资料，必要时，则采一对一亲自说明。预计可寄之客户100-200份（以符合本项目商场之业种为主）。b、举行大型厂商说明会：包含寄发资料，客户/厂商的联络，说明会内容的制作等等。建立快速的招商网络，费用将在另外声明。 (八)招商工作流程图 第一阶段规划阶段 商业及经营主题定位 正式开幕 筹备开幕事宜 使执照及点交 分阶段签定承租意愿书及正式合约 设立现场办公室带看现场 大规模行销推广 商场规划建议 租金规划 第二阶段 订定主力承租户群(anchor tenants)并探讨设店意愿 与目标主力承租户研讨图面 整体整体招商之展开：业种比例订定设定承租户组合订定统一租赁条件准备招商文件予主力承租户订定相关合约书签订主力承租户（草约订金阶段） 招商之展开： 签订主力承租户（草约订金阶段） 执行阶段第三阶段第四阶段 承租户进场装璜 (九)招商策略规划一个完善的商场，需要具备一完整并积极的招商行销策略，而这部份的工作必须按步就班以配会整策略的系统。以下是各不同步骤的解说：1.主力承租户(anchor tenants) 2.个别店铺(1) 招商工作处理主力承租户的租赁业务可以在规划阶段开始动作，但一般个别店铺却必须在以下的项目完全确定后方能开始进行。l 招商工具(如说明书、墨线图等)l 所有相关租赁条件l 租金表l 承租户组合l 内部装璜设计和商场形象设计(如命名、色调、logo) 商场在招商计划里，有一个百年不变的原则，那就是在推动个别小店铺之前，首先把适当的主力承租户锁定。如前所述，主力承租户功能在于吸引人潮，带动整体线的运作。(2) 预先筛选厂商进行正式的行销工作之前必须先筛选厂商，以便于作业上更为准确。以下就是筛选的数个重要基础：信誉优良和受大众欢迎l 信誉优良和受大众欢迎l 拥有长期市场实际经验和财力背景良好l 优良的橱窗设计和产品系列丰富并整齐 l 内部管理结构完善在筛选出优秀厂商后，高力将立即作直接拜访，并以最短的时间完成招租工作。(3) 区域之分配以租金的份量来区分店铺之优缺等级，未必是最好的方式。商场是整体经营体系，故以长期投资而言，应以永续经营的理念把最佳的区域租予最适合而不是能付最高租金的厂商使用，以带动人潮和出租率。3. 招商步骤招商步骤示意图当本项目招商工作和所有的广告或宣传正式开始时，高力将积极把本项目所订之目标厂商组合所有信息，并以最具效率的情况完成任务，就是整个行销工作的重点所在。以下之图表清楚显示整个工作的作业流程 电话接洽直接拜访 寄发资料 提高本项目之知名度提高宣传广告之效用进一步沟通选择位置 第三极安排工程之进度表提高日后经营之策略协助业主与厂商签订协议书和租约 财务回收 4 制定统一租赁条件本项目以目前市场状况及高力过往丰富的招商经验,我司已拟定最符合行情且最有利的租赁条件,其中包括:租期,条幅,保证金和装潢期等招商工作架构示意图:第三极开发商 決策中心中心高力公司零零售物业代理部主力承租戶次主力承租戶承租戶1-10f招商工作时间表 时程项目2005年2006年1-2月3-5月30% 6-8月50 %9-10月70%10-12月80%-90%1-3月招商完毕商业及经营主题定位已完成招商说明文件准备已完成1-3f主力承租户洽谈与签订进行中8-10f主力承租户洽谈与签订其它承租户签订配合交屋/开幕(十) 1-10f不同时期的招商计划购物中心的生命周期流动现金利 润租赁a招商前期出租前期准备拟定商场招商计划，包括商业组合、租户组合、租务招商策略、 与商户磋商策略及审批流程、租务管理及员工架构及各类合约拟定。适当前期宣传策略，如广告。b导入期阶段特点:新购物中心：附近设施不齐备市场定位有待验证目标:避免空置商铺提高市场注意力增强市场定位避免空置商铺以租金优惠吸纳具质素的商户,为了后期的经营和整合市场的调整.建议:租约年期：两至三年着重灵活性(个别零