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第六章 假 设 开 发 法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节节 假设设开发发法的基本公式 第三节 现现金流量折现现法和传统传统 方法 第四节 假设开发法计算中各项的求取 * * 1 1 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 一、假设开发法的概念和理论依据 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值 ，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理 论依据与收益法相同，是论依据与收益法相同，是预期原理预期原理。 datedate 2 2 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 为了得到一块土地，首先得仔细分析这块土地的内外为了得到一块土地，首先得仔细分析这块土地的内外 条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许 的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件 ，知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种，知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种 用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建 写字楼或住宅。写字楼或住宅。 愿意为这块土地支付的最高价格等于预测的未来开发愿意为这块土地支付的最高价格等于预测的未来开发 完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、 税费和利润等之后所剩的数额。税费和利润等之后所剩的数额。 datedate 3 3 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 成本法与假设开发法的主要区别是： 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完 后的房地产价格； 假设开发法中开发完后的房地产价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理 （可详见第九章第五节（可详见第九章第五节“地租理论和地租量的地租理论和地租量的 计算计算”）。只不过地租是每年的租金剩余，假）。只不过地租是每年的租金剩余，假 设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法 的倒算法。的倒算法。 datedate 4 4 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛 地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用 途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建 就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地 产”。 二、假设开发法适用的对象和条件二、假设开发法适用的对象和条件 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的代开发对于有规划设计条件要求，但尚未明确的代开发 房地产，难以采用假设开发法估价。房地产，难以采用假设开发法估价。 datedate 5 5 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳 使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利 用方式（包括用途、规模、档次等）。 2是否根据当地房地产市场行情或供求状况， 正确地预测了未来开发完后的房地产价值。 在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性 如何，关键取决于下列如何，关键取决于下列2 2个预测：个预测： 当估价对象具有潜在的开发价值时当估价对象具有潜在的开发价值时 ，假设开发法几乎是惟一实用的估，假设开发法几乎是惟一实用的估 价方法。价方法。 datedate 6 6 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发 法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好 的社会经济环境，如：的社会经济环境，如： （1 1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2 2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3 3）要有完整、公开及透明度高的房地产资料库；）要有完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4 4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资 开发和交易的税费清单；开发和交易的税费清单； （5 5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让 ）计划。）计划。 datedate 7 7 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 1调查待开发房地产的基本情况； 2选择最佳的开发利用方式； 3估计开发经营期； 4预测开发完后的房地产价值； 5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费 、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的 税费； 6进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 三、假设开发法的操作步骤三、假设开发法的操作步骤 在中国大陆现行情况下，政府开展国有土地使用在中国大陆现行情况下，政府开展国有土地使用 权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让 土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。 datedate 8 8 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 1弄清土地的位置。 2弄清土地的面积大小、形状、平整程度、 基础设施通达程度、地质和水文状况等。 3弄清政府的规划限制。 4弄清将拥有的土地权利。 调查待开发土地的基本情况主要包括下列调查待开发土地的基本情况主要包括下列4 4个个 方面：方面： 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次 等的确定。在选择最佳的利用方式中，最重要的等的确定。在选择最佳的利用方式中，最重要的 是选择最佳的用途。是选择最佳的用途。 datedate 9 9 房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 第二节第二节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式 一、最基本的公式一、最基本的公式 待开发房地产的价值待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投 资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地 产应负担的税费产应负担的税费 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投 资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地 产经营方式。产经营方式。 对于公式中具体应减去的项目，如果是已经投入的费对于公式中具体应减去的项目，如果是已经投入的费 用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为 扣除项。扣除项。 datedate1010房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建 成房屋的开发成本管理费用投资利息销售成房屋的开发成本管理费用投资利息销售 税费开发利润买方购买熟地应负担的税费税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 datedate1111房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 式中：式中： v v 待开发房地产的价值；待开发房地产的价值； v v vpvp用比较法或长期趋势法估算的开发用比较法或长期趋势法估算的开发 完成后的房地产价值；完成后的房地产价值； c cc c 应扣除项目。应扣除项目。 三、按开发后的经营方式细化的公式三、按开发后的经营方式细化的公式 v=v=vpvp-c-c datedate1212房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即 不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加 减，但要计算利息，利息期通常到开发完成时止，即减，但要计算利息，利息期通常到开发完成时止，即 既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现 法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要 将它们折算到同一时间上的价值。将它们折算到同一时间上的价值。 第第三节三节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法与传统方法的区别一、现金流量折现法与传统方法的区别 datedate1313房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出 来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出 来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折 现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利 率），又包含风险收益部分（利润）。这样处理率），又包含风险收益部分（利润）。这样处理 是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径 一致，便于比较。一致，便于比较。 datedate1414房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 从理论上讲，现在流量折现法估算的结果精确，但比从理论上讲，现在流量折现法估算的结果精确，但比 较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些 。就他们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如。就他们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如 此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“ 先知先觉先知先觉”，具体需要做到下列，具体需要做到下列3 3点：（点：（1 1）开发期和）开发期和 租售期究竟多长要估计准确；（租售期究竟多长要估计准确；（2 2）各项支出、收入）各项支出、收入 在何时发生要准确；（在何时发生要准确；（3 3）各项支出、收入在其发生）各项支出、收入在其发生 时所发生的数额要估计准确。时所发生的数额要估计准确。 二、现金流量折现法与传统方法的优缺点二、现金流量折现法与传统方法的优缺点 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实 际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜 采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时 可采用传统方法。可采用传统方法。 datedate1515房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 第四节第四节 假设开发法计算中各项的求假设开发法计算中各项的求 取取 一、开发经营期一、开发经营期 起点起点是（假设）取得估价对象（待是（假设）取得估价对象（待 开发房地产）的时间，即估价时点开发房地产）的时间，即估价时点 终点终点是将开发完成后的房地产全部是将开发完成后的房地产全部 租售完毕的时间。租售完毕的时间。 开发经营期开发经营期 datedate1616房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 开发期开发期 租售期租售期：是从开始租售开发完成后的房：是从开始租售开发完成后的房 地产，到将其全部租售完毕的时间。地产，到将其全部租售完毕的时间。 开发经营期开发经营期 前期前期：是从取得待开发土地到：是从取得待开发土地到 施工开始的这段时间施工开始的这段时间 建造期建造期：是从施工开始到开发：是从施工开始到开发 完成的这段时间完成的这段时间 开发经营期开发经营期 开发期开发期 前期前期建造期建造期 租售期租售期 datedate1717房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 确定开发经营期的目的：确定开发经营期的目的： 确定开发经营期的方法：确定开发经营期的方法： 可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、 同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营 期来估计。期来估计。 是为了把握开发成本、管理费用、销售税是为了把握开发成本、管理费用、销售税 费等发生的时间和数额，预测开发完成后费等发生的时间和数额，预测开发完成后 的房地产售价或租金，以及各项收入和支的房地产售价或租金，以及各项收入和支 出的折现或计算投资利息等服务。出的折现或计算投资利息等服务。 datedate1818房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 二、开发完成后的房地产价值二、开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房 地产状况的市场价值。地产状况的市场价值。 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取 。对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考。对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考 虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用比较虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用比较 法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见 第八章），即根据类似房地产过去和现在的价格第八章），即根据类似房地产过去和现在的价格 及其未来变动趋势来探测。及其未来变动趋势来探测。 datedate1919房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即 通过当地同类房地产开发项目当前的开发和管理费用通过当地同类房地产开发项目当前的开发和管理费用 大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人 工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材 料价格、建筑人工费等的变化对开发成本及管理费用料价格、建筑人工费等的变化对开发成本及管理费用 的影响。销售税费根据当前政府的税费政策和其他类的影响。销售税费根据当前政府的税费政策和其他类 似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常是似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常是 按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。 三、开发成本、管理费用、销售税费三、开发成本、管理费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实 际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可 根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的 方法也与成本法中的相同，所不同的是需求预测。方法也与成本法中的相同，所不同的是需求预测。 datedate2020房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 1 1应计息的项目应计息的项目。应计息的项目包括：未知。应计息的项目包括：未知 、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购 买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管 理费用。销售税费一般不计息。理费用。销售税费一般不计息。 2 2计息期的长短计息期的长短。 3 3计息的方式计息的方式。 4 4利率的高低利率的高低。 5 5计息周期计息周期。 6.6.名义利率和有效利率名义利率和有效利率。 四、投资利息四、投资利息 datedate2121房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 五、开发利润五、开发利润 开发利润估算也只有在传统方法中才需开发利润估算也只有在传统方法中才需 要。估计开发利润的方法与成本法中的要。估计开发利润的方法与成本法中的 相同，通常是以一定基数乘以同一市场相同，通常是以一定基数乘以同一市场 上类似房地产开发项目所需求的相应平上类似房地产开发项目所需求的相应平 均利润率。在估算时要注意计算基数与均利润率。在估算时要注意计算基数与 利润率的对应。利润率的对应。 datedate2222房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 六投资者购买待开发房地产应负担的税费六投资者购买待开发房地产应负担的税费 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦 购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有 关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根 据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算 。 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重 要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应 等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均 收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。 七、折现率七、折现率 datedate2323房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳 市市19871987年年1212月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测 的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数 额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖 的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一 些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施 的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者 起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是 较自然的（当时该块土地的最后成交价是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525525万元，万元， 比政府确定的拍卖底价比政府确定的拍卖底价200200万元高了很多）。万元高了很多）。 八、计算中的其他问题八、计算中的其他问题 datedate2424房地产评估房地产评估王阿忠王阿忠 第五节第五节 假假设设设设开开发发发发法运用法运用举举举举例例 例例7 71 1 有一成片荒地需要估价。获得该成片有一成片荒地需要估价。获得该成片 荒地的面积为荒地的面积为2 2平方公里，适宜进行平方公里，适宜进行“五通一平五通一平” 的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率 为为6060；附近地区与之位置相当的；附近地区与之位置相当的“小块小块”“”“五五 通一平通一平”熟地的单价为熟地的单价为800800元元/ /平方米；开发期需平方米；开发期需 要要3 3年；将该成片荒地开发成年；将该成片荒地开发成“五通一平五通一平”熟地的熟地的 开发