工程管理毕业设计（论文）-汉中邮政大酒店价格评估.docx

大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 本 科 毕 业 设 计（论 文）学 院（系）： 建筑工程学院 专 业： 工程管理 学 生 姓 名： 学 号： 200822003 指 导 教 师： 评 阅 教 师： 完 成 日 期： 2012年5月6日 大连理工大学城市学院 dalian university of technology city institute大连理工大学城市学院本科毕业设计（论文）题目名称汉中邮政大酒店价格评估总计 毕业设计（论文） 页 表格 表 插图 幅摘 要随着我国房地产业、房地产市场的蓬勃发展，房地产估价这一最重要的中介业亦得到了迅速发展。为了客观反映房地产的市场价值，估价人员除了认真分析房地产价格形成及其影响因素外，还必须通过一定的途径来测算其价格水平。论文对房地产评估进行了简单的概述，介绍了房地产估价的原则和房地产估价方法，并结合估价方法的特点，介绍了估价方法的使用范围。本论文中，根据有关法律、法规、政策和标准、规范和委托方提供的资料，以及估价人员实地勘察、调查获取的资料，采用市场比较法和成本法两种房地产评估基本估价方法，对汉中市邮政大酒店进行了评估。综合分析估价对象，根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4、5号地块及地上建筑物（即房地产）采用成本法和假设开发法进行估价；对1、2、3号地块（即空地）采用成本逼近法和市场比较法进行估价。通过毕业设计，不仅掌握了房地产估价的基本方法及估价程序，熟练估价方法的实际应用，还能够独立完成房地产估价报告的撰写。关键词：房地产评估；评估方法；市场比较法；成本法abstractreal estate appraisal growing rapidly with the development of real estate industry. to reflect the marketable value of real estate, professional real estate appraiser have to measure the price level besides price formation and influencing factor. this paper have a introduction of real estate, the principles and methods of appraisal,featrues and applicability of appraisal. introduction of market comparison involves the comparison price correction and relative price of three cases. introduction of law of cost make a appraisal with the calculation of land value and building value portion. comprehensive analysis evaluation objects, according to the appraisal method of the applicable condition, the appraisal of the object characteristics and appraisal purpose, appraisal researchers of 4, 5 date plot and the earth buildings (namely estate) the cost method and assumptions kaifafa price; on 1, 2, 3 date plot by cost approximation method and the market price comparison method.by graduation design, i master the basic methods of real estate valuation and valuation procedures, the practical application of skilled valuation methods and the ability of accomplish the real estate appraisal report independently.key words：real estate appraisal； real estate assessment； market data approach； cost approach 目 录大 连 理 工 大 学 城 市 学 院i本 科 毕 业 设 计（论 文）i摘 要iiiabstractiv1 房地产评估概述11.1 房地产评估概述11.2 房地产估价原则11.3 房地产估价的必要性91.4 房地产估价方法111.4.1 成本法111.4.2 市场比较法121.4.3 剩余法121.4.4 收益法121.4.5 假设开发法121.4.6 基准地价法121.4.7 路线价法121.4.8 估价方法的选用132房地产估价报告142.1项目名称：142.2委托方：142.3估价方：142.4估价人员：142.5估价作业日期：142.6估价报告编号：143致委托方函154估价师声明165估价的假设和限制条件175.1估价假设175.2本报告使用的限制条件176估价结果报告196.1估价委托方196.2受理估价方196.3估价对象与范围196.3.1估价对象界定196.3.2估价对象区域因素196.3.3估价对象交通条件216.3.4估价对象环境状况226.3.5估价对象规划限制226.3.6估价对象实体状况226.3.7估价对象权属状况266.3.8估价缘由276.4估价目的286.5估价时点286.6价值定义286.7估价依据306.7.1法律依据306.7.2技术规范依据316.7.3市场依据316.8估价原则316.8.1合法原则326.8.2最高最佳使用原则326.8.3替代原则326.8.4估价时点原则326.8.5公平原则326.9估价方法336.9.1本次估价所采用方法336.9.2方法思路及公式336.10估价结果356.11估价人员356.12复核人356.13估价作业日期356.14估价报告有效期限367估价技术报告377.1估价对象个别因素分析377.2估价对象区域因素分析377.3市场分析377.4估价技术路线及方法选用397.5估价测算过程407.5.1测算土地价值407.5.2测算邮政大酒店项目房地产价值（包括4、5号宗地，邮政大酒店主楼及裙楼、办公楼和锅炉房）427.5.3汉中邮政大酒店土地、房地产总价值497.6评估结论50viii1 房地产评估概述1.1 房地产评估概述房地产估价，也称房地产价格评估或房地产评估。是指房地产专业估价人员，根据估价对象的估价目的，遵循房地产估价的原则和程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。1.2 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时，在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项：1) 合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价过程中，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：（1）合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。当前，我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。因此，现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种，房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等。（2）合法使用应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。通常所说的“规划即地价”，在一定程度上反映了这一要求。（3）合法处分应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：. 法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。. 中华人民共和国城市房地产管理法第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。. 中华人民共和国担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（4）其他方面相关政策方面的考虑，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改房出售的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。2) 最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，这是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。3) 替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格应是相近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是与类似房地产的价格相互牵制，相互接近。 替代原则对于具体的房地产估价，要注意以下两点：（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此估价过程中，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行的，然后根据各种条件的差别对价格做适当的调整修正。（2）不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵制。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。4) 估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格（实际上，房地产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时）。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，这既无必要，也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。确立估价时点原则的意义在于估价时点是评估房地产价格的时间点。例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同（通常都是这种情况），就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况之间的内在联系。（1）估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，原产权人对被强制拍卖的房地产拍卖底价评估结果有异议，此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点，相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现在已不存在）和损毁后的状况的对比来评估。（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。 （6）估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。5) 公平原则公平原则要求房地产估价应站在中立第三者的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。如果评估出的价格不够公平合理则必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价格比客观合理的价格高，则出卖人得利，购买人受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价格比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价格比客观合理的价格低，则政府受损，这对其他纳税人来说也有失公平。为求出一个公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的，即买者不肯多花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。其次，估价人员应以各方当事人的位置或心态，又称“换位思考”，来考量价格：在交易中，各方当事人的心态是不同的，例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格；卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本出售。然后，估价人员再以专家的身份精细地权衡价格：首先想像评估价格的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的位置，评估价格的高低会对自己有何影响，例如作为买者会怎样，作为卖者又会怎样，在此基础上自然就全权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价格。此外，估价人员还必须公正清廉，决不能受任何私心杂念的影响：如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属，应当回避；必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的因素，同时还要不断地提高估价技能、丰富估价经验和遵循严谨的估价程序。6) 供求原则供求原则是指进行房地产估价，必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。房地产商品价格的形成，与其他一般商品价格的形成一样，取决于市场公平的供求竞争关系。当供给小于需求，则市场呈现供不应求的局面，价格将上升；当供给大于需求，市场呈现供过于求的局面，价格将下降。但是，房地产商品的价格形成又与其他一般商品有所不同，由于房地产商品具有特殊性，无法形成完全竞争的自由市场，也无法遵循一般商品的供求均衡法则。房地产商品价格的形成遵循其特有的供求原则，其特殊性主要体现在下面几点：（1）房地产商品的市场供给与需求都局限于某地区，且我国实行由政府垄断土地一级市场，市场竞争不容易在供给方展开，而主要是在需求方展开，即房地产无法实现完全竞争的统一市场，而只能是价格垄断性较强的地区性市场。（2）作为市场交易客体的房地产具有较大的差异性，这主要体现在地理位置、建筑风格、装修水平等方面，由于商品不同质，使其相互替代性较差，从而不容易形成同类产品无差别的完全竞争市场。（3）一个完全竞争的市场，要求有完备的市场信息，要求生产者和消费者均对市场现状和可能出现的变化有足够的知识，并且可以自由、迅速地进出某一行业，以免遭受欺骗和损失。而房地产市场却由于商品的固定性，无法形成大规模的集市交易，而使市场供求双方不容易具有完备的市场信息。一般情况下，市场供求竞争对于替代性较小的房地产的价格影响较大，对替代性较强的房地产的价格，则可能因需求转移而产生较小的影响。前者如繁华地段的商业店铺，后者如一般居民住宅。房地产估价人员无论是进行市场分析，还是进行价格顶测，都必须充分认识到房地产市场的这一特点，关注当地同类房地产市场的供给与需求状况。7) 预期原则预期原则是房地产现时价值由该房地产在未来能给所有人带来的预期效用和收益所决定的，也就是说，预期收益的多少是房地产价格的决定因素，对于价格的评估，重要的并不是过去，而是未来。过去收益的多少只为推测未来的收益变化趋向提供依据，而不是决定因素。对房地产估价要以对将来收益的预测为基础，受预期收益形成因素的变动所左右。因此，房地产估价者必须能熟练地分析影响房地产未来收益或效用的国家、地区、当地和邻近区域的变化趋势。同时，也需要把握市场主体对某类房地产或某宗土地的预期，它们的预期是影响供求变化、价格波动的重要因素。这就要求估价者既要了解过去的收益情况，又要对房地产市场供求现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定耐市场的影响进行细致分析和预测，才可能准确推算房地产价格。当然，应排除脱离现实的使用或因投机及违法行为所获取收益的预测。对于房地产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定，预期原则显得极为重要。假设开发法和收益还原法中土地收益的确定，都是预期原则的具体运用。1.3 房地产估价的必要性房地产估价的必要性主要表现在房地产本身特点、房地产市场、房地产价格影响因素、房地产管理和房地产交易行为或目的等方面。 1) 房地产市场的不完全性决定了房地产估价的必要性由于房地产空间位置的固定性等特点，房地产市场是一类不完全市场。在这个不完全市场中，交易双方在市场进出、市场信息等方面均存在较大的限制。从房地产市场信息而言，房地产投资开发过程中涉及各种政策、法规，涉及多个管理部门，投资开发费用类别多、数量不一，加之房地产本身的不可移动性，房地产市场信息的掌握一般不易客观而全面，使房地产交易不能像普通商品一样方便地进行比较和选择，形成公平的市价。这就又需要对其价值进行评估或鉴定。 2) 房地产产品的非均质性决定了房地产估价的必要性 房地产具有地区性、个别性、特殊性和差异性。因此，要进行正常的各类房地产的各种形式的交易，就必须有一个价格基础，供交易双方参考。这一价格基础本质来自于市场，其表现来自于专业机构和专业人员对其价值的鉴定和评价，即房地产估价。 3) 房地产价格形成的复杂性决定了房地产估价的必要性首先，从房地产物质构成来看，由房和地两部分组成，而这两部分尽管从财产的物理标准来分均属于不动产，但价格形成机制并不相同。其次，就房地产权属而论，房地产交易并不是房地产物质实体的交易，而是对房地产所具有的权益的交易。再次，从房地产价格影响因素而言，房地产价格深受经济、社会、政策等宏观因素的影响，也受区位、市场、交通、基础设施等区域因素的影响，还受具体位置、大小、面积、形状、朝向、楼层、装修、临界条件等微观因素的影响。正是由于房地产价格影响因素众多，加之市场的不完全性和产权交易，使房地产交易价格存在较大的随机性，或可能存在较大的偏差，有必要对其市场价值进行评估或鉴定。 4) 房地产估价在房地产管理中的作用随着我国土地使用制度和住房制度改革的不断深入，房地产市场逐渐建立并迅速发育，房地产业在国民经济中的比重不断上升，已经成为国民经济的支柱产业，其作用愈益明显。房地产业的产业链长，其发展将影响和带动许多相关行业的发育和发展。 5) 房地产股价在房地产交易中的作用房地产估价师房地产开发、投资、经营、管理等方面不可缺少的重要组成部分，是房地产市场正常发育的客观要求。随着我国市场经济的不断发展，土地、房地产估价中介机构的脱钩改制以及房地产业的不断发展、房地产管理要求的不断提高和房地产市场的不断发育，房地产估价也将日趋重要和活跃。1.4 房地产估价方法为了客观反映房地产的市场价值，估价人员除了认真分析房地产价格形成及其影响因素外，还必须通过一定的途径来测算其价格水平。这种途径就是我们所说的房地产估价方法。房地产价格主要可从市场、收益和成本这三个角度或三种思路来反映，并由此形成比较法、收益法和成本法三种估价方法，分别折射出供需价格论、效用价值论和劳动价值论之房地产估价理论对估价方法的作用。除了上述的三种基本估价方法之外，还有另一种估价方法，其基本原理是系统论中的最优化原理。由最优化原理而形成的估价方法称影子价格法。尽管方法所依据的估价原理而言，影子价格法是一种基本估价方法，但它并不是一种常用的估价方法。特征价格法，也是房地产估价中的一种基本方法。这一方法较多地应用于房地产价格的研究，如房地产价格指数的研究与编制等。与影子价格法一样，尽管是一种房地产估价方法，但在一般的房地产估价实务中，应用不多，不是常用的估价方法。当然，房地产估价方法还有很多，但其思路不外乎三种基本估价思路的某一种，只是其形式略有变化而已。如基于收益法预期收益原理的倍数法、购买年法、残余技术；基于比较法替代原理的基准地价修正法、路线价法；基于成本法生产费用原理的假设开发法等。这类估价方法是针对特定应用条件而形成的，也是常用的估价方法，称之为应用估价方法。1.4.1 成本法1) 成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。2) 重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。1.4.2 市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 1.4.3 剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价土地使用权价值房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 1.4.4 收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值房地产纯收益收益还原利率。 1.4.5 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。1.4.6 基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。1.4.7 路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。1.4.8 估价方法的选用根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。综合分析估价对象，根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4、5号地块及地上建筑物（即房地产）采用成本法和假设开发法进行估价；对1、2、3号地块（即空地）采用成本逼近法和市场比较法进行估价。2房地产估价报告2.1项目名称：汉中市邮政大酒店房地产估价报告2.2委托方：汉中市汉台区人民法院2.3估价方：汉中正信房地产评估有限责任公司2.4估价人员：宋晓宇2.5估价作业日期：2012年3月4日至2012年4月26日2.6估价报告编号：二一二年五月3致委托方函汉中市汉台区人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对邮政大酒店股份有限公司所有的，位于汉中市汉台区的“邮政大酒店”房地产项目进行了现场实地勘察，收集了有关资料，并对其市场价值进行评估，估价时点为2012年4月16日。我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房产价格因素分析，综合确定估价对象在估价时点（2012年4月16日）的市场价值为：总价13506.65万元人民币（大写：壹亿叁仟伍佰零陆万陆仟伍佰元整）房地产，土地评估价值详见下表：序号内容面积（）价值（万元）备注1邮政大酒店52306.78建筑物及土地11772.26包括证号为渡国用2149、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地1258114.35土地证号：渡国用21473土地13492.51238.61土地证号：渡国用18434土地4155381.43土地证号：渡国用21575合计13506.65 汉中正信房地产评估有限责任公司 （签字 、盖章） 2012年4月26日4估价师声明我们郑重声明：1.估价报告中对事实的陈述，是真实、完整和准确的。2.估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3.我与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。4.我是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。6.我在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。注册房地产估价师xxx（注册号xxx） 签名： 注册房地产估价师xxx（注册号xxx） 签名：5估价的假设和限制条件5.1估价假设1.本次估价利用了委托方提供的评估委托书、国有土地使用证、土地出让合同及房屋建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的，或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2.估价对象中房地产（包括邮政大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等）目前属在建工程，未办理房屋所有权证。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对评估对象进行重新评估。3.估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价对象进行重新评估。4.估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、通讯、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。5.2本报告使用的限制条件1.根据“邮政大酒店”工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地（汉台区天汉大道中段11号地块，面积1258m2，土地证号为渡国2010字第2147号）、2号宗地（汉台区天汉大道中段41号地块，面积13492.5m2，土地证号为渡国2010字第1843号）和3号宗地（汉台区天汉大道中段41号地块，面积4155m2，土地证号为渡国2010字第2157号）均作为独立空地，按土地单独进行估价（因1、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建筑物）；对4号宗地（汉台区天汉大道中段19号，面积3833m2，土地证号为渡国2010字第2149号）和5号宗地（汉台区天汉大道中段新华三社，面积16382.8m2，土地证号为渡国2010字第1842号）及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。2.对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。3.未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。4.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。5.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。6.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。7.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6估价结果报告6.1估价委托方名 称：汉中市汉台区人民法院联 系 人：联系电话：6.2受理估价方名 称：汉中正信房地产评估有限责任公司地 址：天荡山路房地产大厦法定代表人：陈红梅估价资格等级：房地产国家壹级估价资格证书：建房估证字2009049号6.3估价对象与范围6.3.1估价对象界定本次估价对象为汉中邮政大酒店股份有限公司所有的位于汉台区天汉大道中段的“邮政大酒店”房地产项目，具体包括大酒店主楼及裙楼、办公综合楼、锅炉房和所占用4号、5号宗地以及1号、2号、3号宗地。6.3.2估价对象区域因素估价对象位于汉中市汉台区汉中市地处秦蜀交界，南邻巴山，北依秦岭，气候温和，地理位置优越，人文资源丰富，历来为陕南政治，文化，经济的中心。“东塔花苑”小区地处汉中市内的老城区东关正街，该区域内住有汉，回，满多个民族，因历史原因，此处基础设施，生活条件，居住环境欠账较多。但它有利因素和优势却很多。首先，区内有重点保护文物：净明寺，东塔，东关正街，典型居民保护院落。自然形成历史文化内涵及仿古建筑品牌效应。其次，小区四面环路，西河北有交通主干道北团结街和莲湖路，东是东塔路，南是规划中的历史文化步行街东关正街。小区位于市中心，交通方便，地理位置优越，给人形成一种城中城的感觉。第三，汉台区东关从古至今，人文商贸就聚集于此，是汉中有名的商品集散地，经贸交易兴旺，所以在此置业，升值潜力大。第四，东关正街仿古商业一条街项目完成后，既带动了旅游业发展，社会效益显现。公司相中了这个风水宝地，积极运作。市长专门批示：“此事是好事，若符合城市规划，请从速办理有关手续”。领导重视，政府部门鼎力支持，所以工程项目的各项工作进展顺利，本项目即可开工。汉中两汉三国文化底蕴厚重，自然风光独特秀丽，有“秦巴天府”之称，全市现有各级文物保护单位一百余处，其中国家重点文物保护单位10处（截止2006年第六批1），省重点文物保护单位45处（截止2008年第五批2）；世界人与自然生物圈1个（截止2004年），国家自然保护区6个（截止2009年），国家水利风景区3个（截止2009年第九批），国家森林公园4个（截止2009年）。时任汉中市市长的田杰曾说：汉中的特色不仅仅在于汉文化，之所以能成就刘邦的汉室大业，则是因为它特殊的地理位置和气候、生态的多样性。汉中北依秦岭，南频巴山，中间为汉中平原。汉中盆地是中国著名的粮仓，也承载著汉中绝大多数的人口。这里是中国南北气候分界线、江河分水岭，四季分明、气候温润、冬无严寒、夏无酷暑，并因此造就了物种的多样性。“汉中的森林覆盖率为52%，林草的植被率达60%，这在全国也是不多见的。汉中境内有汉江、嘉陵江等567条河流，是国家南水北调中线工程的水源地。”田杰认为，“南水北调不仅有利于调入水的地区，也有利于调出水的地区。为保证调往京、津、冀地区的水质，我们必须对汉江流域进行水土流失治理，防止污染，加大城市基础设施建设力度，这实际上就提升了汉中的文明水平、生活质量以及现代化水平，让汉中古城更具品味！”2009年全市完成地区生产总值416.16亿元，增长14.5 %。其中，第一产业增加值91.71亿元，增长6.4%；第二产业增加值153.00亿元，增长13.6%；第三产业增加值171.45亿元，增长19.3%。地区生产总值中第一产业增加值所占比重22.0%，比上一年减少2.9个百分点，第二产业增加值所占比重36.8%，比上一年减少1.8个百分点，第三产业增加值所占比重41.2%，比上一年增加4.7个百分点。初步形成了以飞机（亚洲最大飞机生产基地）、汽车、机械制造、医药化工、建材建筑、冶金采矿、烟酒食品、包装装潢等大中型企业为骨干的多门类现代化工业体系，建成了一批高新技术产业，创出了一批名优特产品，全年工业总产值增加139亿元。城乡市场发育日渐完善，纵横交织的流通网络基本形成。社会消费品零售额达80.4亿元。农村经济稳步增长，农业产业化初具雏形，乡镇企业成为汉中三大经济支柱之一，总收入达270亿元。县域经济实力不断壮大。6.3.3估价对象交通条件汉中地处中国中西部两大经济区域的结合部，是汉中地区通往西南、中原、西北、华东和华北的门户和交通枢纽。汉中铁路站是中国链接西南和西北重要的铁路枢纽，联结西康（西安-安康）、宝成（宝鸡-成都）、阳安（阳平关-安康）等铁路线。汉中火车站不仅是中国重要客运站之一，如今汉中的铁路建设已日趋成为连接华东地区、华南地区，西南地区，铁路交通枢纽。目前正在积极准备开工建设阳安铁路复线工程，西成高速快速铁路穿城而过，汉中火车站正在积极扩建二期工程。汉中有直达北京、上海、广州、成都、武汉、南阳、西安等各个方向开的列车。西成客运专线2009年11月开工，4年后西安、成都之间乘火车行程不到3小时。西成客运专线是陕西中长期铁路网规划中的重点项目，2009年5月可行性研究报告通过铁道部审查：西成铁路客运专线自西安铁路枢纽西安北站，穿秦岭入汉中，越大巴山过宁强，经米仓山入四川广元、剑阁、青川，接入江油成（都）绵（阳）乐（山）城际铁路至成都。改扩建完成后，日办理列车对数可增至120对左右，其中每日往返于汉中至西安间城际列车可达20对。预计到2020年，汉中车站年发送人数将由现在的150万人左右增至600万。汉中西关机场，简称汉中机场，目前是陕西省重要的航空港，隶属于西部机场集团，二期机场扩建正在有序进行，汉中与西安每天都有航班，多条航线正在积极拓展，市中心到汉中西关机场仅1公里。公路建设形成了一个以汉中为中心，贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路108国道，316国道、210国道比邻，有3条国道干线通过。所有乡镇和71%的村通了公路。特别是西汉高速公路、十天高速的全面贯通使汉中快速融入全国高速公路网，宝巴高速、西汉高速二通道也即将开工建设。6.3.4估价对象环境状况汉中地处祖国大西南，北界秦岭山脉，南界大巴山，总面积27246平方公里。其间是由汉江冲积而成的汉中平原。属亚热带气候。汉中市位于汉水上游，汉中盆地中部，东经1065110710、北纬3323322之间。地形特点南低北高，市内有平原、丘陵和山地等三种地貌，平原区为汉江冲积平原的一二阶梯，海拔500600米之间，地势平坦，土壤肥沃，占全市面积的34.62%；丘陵为山前洪积扇形成的宽谷浅丘地带，海拔601800米之间，地势起伏较大，约占全市面积的28.1%；山地区是秦岭南坡形成的浅山和中山地区，地势较为复杂，土壤贫瘠，海拔在7012038米之间，约占全市总面积的37.2%。6.3.5估价对象规划限制天汉大道区域环境较好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污染高科技工业为主，估价对象所处地区环境状况较好，规划符合城市规划要求。6.3.6估价对象实体状况1.建筑物实体状况本次估价对象房屋由邮政大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房4部分组成其实体状况分为：1）邮政大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，其中地下1层，地上21层。裙楼部分为1层至6层，主楼部分为7层至21层。该大厦于2010年