20120927_西安曲江汉华区域、项目价值研究 64p.pdf

华著中城华著中城 曲江领先力量曲江领先力量 2012.09.252012.09.25 1 1 2 2 区域价值挖掘区域价值挖掘 项目价值梳理项目价值梳理 核心价值梳理结构核心价值梳理结构 雁翔路雁翔路未来的大曲江中轴未来的大曲江中轴，正如经开区未央路将成为区域，正如经开区未央路将成为区域商商 业和商务新的聚集地业和商务新的聚集地 道路价值 雁翔路的在区域中的地位曲江一二期的分水岭，南北拉通曲 江二期，直通雁梦湖 雁翔路雁翔路 曲江一期曲江一期 曲江二期曲江二期 曲江中心曲江中心 雁翔路：两侧规划多个城市综合体和写字楼项目雁翔路：两侧规划多个城市综合体和写字楼项目； 曲江大道：两侧开发以住宅为主，已经基本定型。 青龙寺改造青龙寺改造 城市综合体项目城市综合体项目 博源科技广场博源科技广场 写字楼写字楼+3万平米商业万平米商业 本项目；星级酒店本项目；星级酒店+公寓公寓 +5a写字楼写字楼+5万平米商业万平米商业 华商传媒产业园华商传媒产业园 雁翔路板块雁翔路板块 中冶一曲江山，住宅中冶一曲江山，住宅 龙湖紫都城，住宅龙湖紫都城，住宅 中海碧林湾，住宅中海碧林湾，住宅 中海御湖公馆，住宅中海御湖公馆，住宅 曲江大道板块曲江大道板块 pk 类比区域：经开区未央路类比区域：经开区未央路 成为区域经济、商业的聚集地， 写字楼聚集，商业发达； 区位价值类比区位价值类比 曲江大道曲江大道 雁塔南路雁塔南路 青龙寺站青龙寺站 岳家寨站岳家寨站 （规划中）（规划中） 荣家寨站荣家寨站 （规划中）（规划中） 3# 5# 地铁交通图 1 1公里公里 项目近邻两条地铁线项目近邻两条地铁线：3#线和5#线； 地铁3#线：鱼化寨-港务区，预计预计20152015年年底建年年底建 成通车成通车；其中青龙寺站距离本项目约约1.51.5公里；公里； 地铁5#线：沣东新城（和平村）-纺织城，预计 20182018年建成通车年建成通车；暂定的岳家寨站和荣家寨站近 邻本项目。 交通通达价值 同时拥有同时拥有两条地铁线的规划利好两条地铁线的规划利好，预计到，预计到20152015年底西安地铁年底西安地铁 网络雏形将形成，对项目网络雏形将形成，对项目影响力和商业价值有影响力和商业价值有极大的提升极大的提升 来源：世联模型 对房地产价值的正向影响 可达性 到地铁站的距离 噪音 对边缘地带 对中心地带 500m500m- -1km1km 3号线于2015年通车，站点距本项目在1000米左右； 5号线2017年通车，站点距本项目300米以内； 基于世联经验，地铁范围1000米内，对项目商业项目商业 价值的提升较大；价值的提升较大； 紧邻紧邻曲江唯一集中生活服务中心曲江唯一集中生活服务中心，同时雁翔路沿线，同时雁翔路沿线教育配教育配 套十分丰富套十分丰富，未来日常生活将非常便利，未来日常生活将非常便利 城市配套价值 曲江二期各板块功能定位图 曲江二次规划将于曲江二次规划将于20152015年建成城市综合服务配套中心，年建成城市综合服务配套中心， 是曲江唯一的集中生活中心；是曲江唯一的集中生活中心；占地1.96平方公里； 城市综合配套服务中心包括商业、教育，医疗，娱乐等基础配 套，全方面提升区域的商业价值； 曲江大道曲江大道 雁翔路雁翔路 丰富的教育配套 来周边配套规划完善,种类丰富，其中以教育科其中以教育科 研用地及公共绿地规划最充分研用地及公共绿地规划最充分, ,优势最明显优势最明显； 其中教育科研用地占地约54万平米，引进了西引进了西 安交大科技园中学。安交大科技园中学。 6 4 5 3 1 2 杜陵遗址公园 曲江曲江以文化产业为基础以文化产业为基础，雁翔路紧靠动漫游戏产业区和出版，雁翔路紧靠动漫游戏产业区和出版 传媒产业区，未来将给片区传媒产业区，未来将给片区聚集大量的高知工作人群聚集大量的高知工作人群 产业经济价值 曲江的产业定位曲江的产业定位以以文化产业文化产业为支柱产业，重点发展旅游和服务业为支柱产业，重点发展旅游和服务业 产业形态产业形态 产业形态产业形态 产业形态产业形态 文化产业文化产业 旅游产业旅游产业 现代服务业现代服务业 影视戏曲 数字动漫 文化演艺 出版传媒 文化创意 酒店群产业 旅游代理 旅游商品和餐饮 文化娱乐 体育娱乐 金融 保险 通信 曲江的产业布局曲江的产业布局 曲江以文化产业为龙头文化产业为龙头，给曲江的城市发展奠定产 业基础； 项目东侧紧邻规划中的动漫游戏产业区动漫游戏产业区和出版传出版传 媒产业区媒产业区，目前以后如曲江乐雅动漫、阳光天合等 2020多家动漫企业多家动漫企业，同时陕西华商文化产业园、陕陕西华商文化产业园、陕 西广电网络产业园、陕西广播产业园已确认落西广电网络产业园、陕西广播产业园已确认落 户；户； 产业发展的同时带动区域办公物业的市场需求带动区域办公物业的市场需求。 区域未来城市价值小结：区域未来城市价值小结： 依托大曲江生态，依托大曲江生态， 拥有优质教育文化产业基础的高端城市价值拥有优质教育文化产业基础的高端城市价值 雁翔路价值体系 道路价值道路价值 大曲江城市中轴大曲江城市中轴 商业办公聚集地商业办公聚集地 交通价值交通价值 双地铁规划利好双地铁规划利好 配套价值配套价值 曲江唯一城市配套区曲江唯一城市配套区 教育资源丰富教育资源丰富 产业支撑产业支撑 文化产业基础文化产业基础 高知识人群聚集高知识人群聚集 文化、产业、城市是区域形象的关键词文化、产业、城市是区域形象的关键词 思考：思考： 拥有独特优势文化产业的城市核心价值，到底对我们项目拥有独特优势文化产业的城市核心价值，到底对我们项目 的价值支撑有多大？他是否能与具有绝对生态资源的南湖相抗的价值支撑有多大？他是否能与具有绝对生态资源的南湖相抗 衡？衡？ 从案例中思考从案例中思考 案例1 北京朝阳公园与西大望路：北京朝阳公园与西大望路：20062006年朝阳公园是豪宅区，年朝阳公园是豪宅区， 西大望路是普宅区西大望路是普宅区 东二环东二环 东三环东三环 西大望路西大望路 朝阳公园区朝阳公园区 国贸国贸cbdcbd 西大望路热西大望路热 电厂城乡结电厂城乡结 合部合部 西大望路片区区位图 东长安街东长安街 东四环东四环 朝阳公园板块：朝阳公园板块：20032003年朝阳公园板块依托稀缺资年朝阳公园板块依托稀缺资 源成为北京的豪宅板块，房产价格源成为北京的豪宅板块，房产价格2 2- -3 3万元万元/ / 依托朝阳公园的景观资源和国贸与国贸cbd的便 捷距离，成为了北京的豪宅板块之一成为了北京的豪宅板块之一： 棕榈泉国际公寓（2006年）：约2.15万元/; 西大望路板块：而西大望路则处于发展初期，即西大望路板块：而西大望路则处于发展初期，即 无产业也无资源，房产价格无产业也无资源，房产价格70007000- -90009000元元/ / 2007年华贸中心建成之前，区域仍处于城乡结合区域仍处于城乡结合 部的北京老热电厂区部的北京老热电厂区；周边环境差，随处可见热 电厂旧厂房，周边生活配套低端； 远洋天地（2006年）：约8700元/； 华 贸 cbd核心区 2.3公里 东二环 东三环 东长安街 东四环 大望路 建国路 位置：华贸中心位于建国路与大望路十字东北角，东 三环外；2003年启动，2007年竣工。 2003华贸中心启动时 ，地块处于城乡结合 部的北京老热电厂区； 周边环境差，随处可 见热电厂旧厂房，周 边生活配套低端； 华贸中心启动概况： 华贸区域现状： 功能：高端商业配套、高端 商务办公 认知：已经成为cbd区域新 的核心高端消费场所，以及 大型跨国集团入驻的商务功 能中心 华贸中心启动时，由于地块处于城乡结合部的北 京老热电厂区，大部分市场研究结果都倾向于做 一个住宅加商业配套的中档产品定位。 启动前定位方向： 发展商北京国华置业立足长远，着眼于城市快速发 展的背景和要求，最终决定突破市场形成的习惯性 思维，大胆抉择，做高端定位，聘请国际一流团队 规划出代表城市建设最高境界的建筑综合体。 调整后定位方向： 位于城乡结合部的华茂中心，摈弃咨询公司做普宅的方案，坚定不移位于城乡结合部的华茂中心，摈弃咨询公司做普宅的方案，坚定不移 走顶级综合体路线走顶级综合体路线 华茂中心拥有华茂中心拥有5a5a写字楼、五星级酒店、顶级购物中心、顶级豪宅，成写字楼、五星级酒店、顶级购物中心、顶级豪宅，成 为北京及世界高端人士的生活场为北京及世界高端人士的生活场 位置：华贸中心位于建国路与大望路十字东北 角，东三环外；2003年启动，2007年竣工。 华茂中心效果图华茂中心效果图 华茂中心物业组成 华茂华茂5a5a级写字楼级写字楼 为跨国企业量身定做，以国际金融领袖 型金融公司为支撑，入住华茂中心的金融 企业享受北京cbd政府特殊津贴政策； 国际国际5 5星级酒店星级酒店 项目规划了两座顶级酒 店，分别引入了jw万豪酒 店和丽思卡尔顿酒店； 顶级购物中心顶级购物中心 约20万体量商业，包括自持的新光天地 百货，聚集如阿玛尼、gucci等国际一线 品牌，成为北京cbd最大的购物中心； 国际公寓国际公寓 采用围合式，形成社区，户型齐全，既有少 量投资型一居，又有主流的创意型二居和居 住型三居，更有20套顶层ceo至尊空中别墅； “华贸中心的竣工，标志着标志着cbdcbd东部外围商圈的初步成型东部外围商圈的初步成型；同时，随着全 球第3000家jw万豪酒店和第57家丽思卡尔顿酒店的落成，以及德意志银行、 渣打银行、东方汇理银行、巴西航空公司等6060多家跨国公司的入驻多家跨国公司的入驻，华贸中 心的商务服务功能、产业促进功能、环境提升功能和外围辐射功能将日益显 现，势必提升势必提升cbdcbd的核心竞争力的核心竞争力、朝阳的区域国际化水平和北京的城市发 展活力。” 北京市朝阳区委书记陈刚 由于华茂中心的成功，政府终于承认由于华茂中心的成功，政府终于承认cbdcbd东扩，成功取代国贸的黄金地东扩，成功取代国贸的黄金地 段，其二手房价格与国贸中心区基本一致段，其二手房价格与国贸中心区基本一致 西大望路 建国路 国贸大桥 华茂中心 二手房（公寓）： 4.5万元/ soho现代城 二手房：3万元/ 国贸 建外soho 二手房：3.2万 富力城 二手房4.5万/ 珠江帝景 二手房（公寓）：3-4万元/ 同时华茂中心带动整个西大望路价值提升，使其直逼朝阳公园顶级豪宅价同时华茂中心带动整个西大望路价值提升，使其直逼朝阳公园顶级豪宅价 格格 华贸区域现状： 功能：高端商业配套、高端商务办公 认知：已经成为cbd区域新的核心高端消费场所，以及大型跨 国集团入驻的商务功能中心 东二环东二环 东三环东三环 西大望路西大望路 朝阳公园区朝阳公园区 国贸国贸cbdcbd 北京北京cbdcbd 新核心新核心 西大望路片区区位图 东长安街东长安街 东四环东四环 朝阳公园区二手房价格实现： 棕榈泉国际公寓：约4-5万元/； 观湖国际：约4万元/ 华茂中心带动下的西大望路片区二手房价格实现：华茂中心带动下的西大望路片区二手房价格实现： 华茂中心国际公寓：约华茂中心国际公寓：约4.54.5万元万元/ /； 珠江帝景：约珠江帝景：约3 3- -4 4万元万元/ / 截至目前截至目前(2012(2012年），华茂中心周边二手房年），华茂中心周边二手房 vs vs 朝阳公园片区二朝阳公园片区二 手房价格手房价格 华茂中心改变了北京华茂中心改变了北京cbdcbd的格局，实现了与朝阳公的格局，实现了与朝阳公 园豪宅区相当的价值！园豪宅区相当的价值！ 标杆项目带动区域的发展，推动区域价值的兑现标杆项目带动区域的发展，推动区域价值的兑现 那么，西安有没有这样的例子？那么，西安有没有这样的例子？ 高新路高新路vsvs唐延路：高新路十字已经成为高新核心的代名词，其市场价值和唐延路：高新路十字已经成为高新核心的代名词，其市场价值和 形象价值要高于唐延路形象价值要高于唐延路 唐延路拥有老高新管委会、唐城墙遗址公园的双重价值唐延路拥有老高新管委会、唐城墙遗址公园的双重价值，而高新路却没有任何景观和政府资，而高新路却没有任何景观和政府资 源的倾斜，唐延路和高新路的价值谁大呢？源的倾斜，唐延路和高新路的价值谁大呢？ 高新国际高新国际 财富中心二期财富中心二期 旺座国际城旺座国际城 唐沣国际唐沣国际 旺座现代城旺座现代城 classclass 橡树街区橡树街区 洛克大厦洛克大厦 数字大厦数字大厦 汇金国际汇金国际 招行大厦招行大厦 尚品国际尚品国际 新长安广场新长安广场 唐唐 延延 路路 沣沣 惠惠 南南 路路 唐延路板块唐延路板块 核心核心cbdcbd板块板块 高新路写字楼二手房价格 高新国际：高新国际：1.81.8- -2 2万万 高新路住宅二手房 枫林绿洲：9000-1万元/ 唐延路写字楼二手房： 旺座国际城：旺座国际城：1.51.5- -1.81.8万万 唐延路住宅二手房： 新西兰小区：8000元/ 高新国际（世纪金花高新国际（世纪金花+5a+5a写字楼写字楼+ +天幕阔景）顶级综合体，成就西高新地标，天幕阔景）顶级综合体，成就西高新地标， 带领区域发展，实现超越唐延路的价值带领区域发展，实现超越唐延路的价值 核心核心cbdcbd板块板块 标杆项目带动，商务价值高地标杆项目带动，商务价值高地 唐延路板块唐延路板块 缺少标杆项目带动，价值实现不及传统核心区板块缺少标杆项目带动，价值实现不及传统核心区板块 标杆项目：高新国际商务中心标杆项目：高新国际商务中心 等级：超高层甲级写字楼超高层甲级写字楼+ +世纪金世纪金 花高端商业花高端商业+ +天幕阔景住宅天幕阔景住宅 入住率：95% 客户印象：以超高层及甲级硬件标 准，树立高端形象； 价格：价格：售价售价20000/20000/平米，租金平米，租金120120 元元/ /月月/ /平平; ; 标杆项目：枫林绿洲标杆项目：枫林绿洲 二手房价格：均价二手房价格：均价1000010000元元/ /平米平米； pk 唐延路沿线典型写字楼项目： 迈克国际：乙级标准，租金实现90元/平米天； 新长安广场：乙级标准，租金实现60元/平米天； 旺座现代城：商住公寓，租金实现60元/平米天； 二手房价格： 写字楼项目：写字楼项目： 旺座国际城：旺座国际城：1500015000- -1800018000元元/ /平米；平米； 新长安广场：新长安广场：1200012000元元/ /平米；平米； 唐沣国际广场：唐沣国际广场：1500015000元元/ /平米平米； 住宅项目：住宅项目： 新西兰（住宅）：均价新西兰（住宅）：均价80008000元元/ /平米；平米； 高新国际成就了高新路十字的核心地段，高新国际成就了高新路十字的核心地段， 成为西高新顶级综合体的代名词成为西高新顶级综合体的代名词 华著中城，西安顶级综合体新标杆，代言曲江城市价值的新标签华著中城，西安顶级综合体新标杆，代言曲江城市价值的新标签 本项目商业地块效果图，未来将成为雁翔路，乃本项目商业地块效果图，未来将成为雁翔路，乃 至整个大曲江的标杆项目至整个大曲江的标杆项目 本项目商业地块部分涵 盖五星级酒店五星级酒店，顶级住顶级住 宅宅，5a5a写字楼写字楼和顶级顶级 商业商业四种城市业态，共 同组成典型的城市综合体； 项目立面设计有国际一 流设计院院凯达环凯达环 球球操刀，追求设计的独 创性和审美性，城市感城市感 和现代时尚感超强和现代时尚感超强； 以本项目为代表，未来 大曲江的城市地标城市地标将出 现在雁翔路上，雁翔路的 城市价值更加凸显。 华著中城华著中城 北京的华茂中心，西安的高新国际北京的华茂中心，西安的高新国际 雁翔路雁翔路 北京的西大望路，西安的高新路北京的西大望路，西安的高新路 1 1 2 2 区域价值挖掘区域价值挖掘 项目价值梳理项目价值梳理 核心价值梳理结构核心价值梳理结构 项目价值体系梳理项目价值体系梳理 项目组经过华著中城与西安豪宅的比较，发现华项目组经过华著中城与西安豪宅的比较，发现华 著中城的产品力超越西安任一豪宅价值，成为著中城的产品力超越西安任一豪宅价值，成为西安西安 唯一的无瑕疵顶级豪宅！唯一的无瑕疵顶级豪宅！ 项目价值项目价值 体系体系 b e c d a 规划布局 建筑立面 园林景观 精装修 本体配套 第一部分：项目价值点分析第一部分：项目价值点分析 社区核心景观轴社区核心景观轴 组团景观节点组团景观节点 规划价值：社区内部规划价值：社区内部1616个差异化组团空间规划，塑造多样化生活场景，个差异化组团空间规划，塑造多样化生活场景， 并实现户户有景的景观价值并实现户户有景的景观价值 本项目实现了全国性顶级豪宅星河湾在规划布局上的价值诉求本项目实现了全国性顶级豪宅星河湾在规划布局上的价值诉求 组团庭院资源的分配采取平均主义的原则， 做到户户有景户户有景。 浦东星河湾浦东星河湾 北京星河湾北京星河湾 太原星河湾太原星河湾 规划突出整体性、向心性、均好性整体性、向心性、均好性，以高层 板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，灵灵 动、韵律、节奏动、韵律、节奏，使多数住户南北朝向，避免 了南北行列式的呆板和单调 。 项目价值项目价值 体系体系 b e c d a 规划布局 建筑立面 园林景观 精装修 本体配套 项目价值体系梳理项目价值体系梳理 立面平台扫描立面平台扫描本项目立面风格跳出市场竞争，树立差异化形象本项目立面风格跳出市场竞争，树立差异化形象 中海御湖公馆：中海御湖公馆：现代简欧现代简欧 中海紫御华府：中海紫御华府：现代简欧现代简欧 中冶一曲江山：中冶一曲江山：经典欧式经典欧式 荣禾曲池东岸：荣禾曲池东岸：地中海地中海 曲江华著中城：曲江华著中城：artdecoartdeco artdeco价值解读 在全球在全球art decoart deco以高耸挺拔、傲然屹立的气势，成为注解全球各以高耸挺拔、傲然屹立的气势，成为注解全球各 国国地标建筑的经典风格地标建筑的经典风格 artdeco 即艺术装饰风格，发源于法国，偏偏 爱贵重的材料爱贵重的材料，注重优雅、精致、奢华优雅、精致、奢华。 柔美 多于阳刚，具有法国式的浪漫色彩和高贵优雅 气质，装饰性更强，更繁复。 artdeco 兴盛于美国，风行于上世纪30年代的 纽约、上海，诞生了众多国际性的地标建筑众多国际性的地标建筑， 成为一个时代的精神图腾，如纽约帝国大厦、 上海锦江饭店、百老汇等。 运用运用art decoart deco这一经久不衰的建筑风格能为建筑注入这一经久不衰的建筑风格能为建筑注入高贵、典雅、内敛的人文气质高贵、典雅、内敛的人文气质 起源法国 兴起美国 纽约帝国大厦纽约帝国大厦 上海锦江饭店上海锦江饭店 百老汇百老汇 洛克菲勒中心洛克菲勒中心 在中国在中国art decoart deco以精致高贵、优雅奢华等建筑特点成为以精致高贵、优雅奢华等建筑特点成为城市豪宅城市豪宅 首选首选建筑风格建筑风格 北京北京. .霄云路霄云路8 8号号 上海上海. .翠湖天地翠湖天地 城市城市 项目项目 销售均价销售均价 平台均价平台均价 北京 北京霄云路8号 13万/平米 2.8万/平米 北京唐宁one 6万/平米 上海 上海翠湖天地 16万/平米 3.1万/平米 杭州 杭州.梧桐公寓 2万/平米 1.6万/平米 北京北京. .唐宁唐宁oneone 目前，包括万科、绿地、和记黄埔、龙湖地产等20家 左右的开发商正开始研究并且营造artdeco风格的建 筑群。 合生合生. .霄云路霄云路8 8号：号：城市中心最成熟宜人的“国际化富人生活区”，以城市中心最成熟宜人的“国际化富人生活区”，以 art decoart deco建筑美学将力与美、装饰与功能完美融于一体建筑美学将力与美、装饰与功能完美融于一体 立面赋予的豪宅标签立面赋予的豪宅标签 用材用材九栋公寓建筑全部为高档天然石材饰面高档天然石材饰面，全景玻璃 幕窗； 线条线条竖向线条挺拔俊朗，气势高昂，展现景观豪宅挺拔 的王者风范； 细节细节顶层皇冠造型，精工铜饰外装皇冠造型，精工铜饰外装，傲瞰京城； 合生.霄云路8号进行规划与设计之前，合生创展的 高层就专程奔赴美、英、法等发达国家，通过全球 范围内的豪宅考察并研究了纽约中央公园、伦敦海 德公园等世界级豪宅的经验。 物业属性：物业属性：城市精装景观豪宅城市精装景观豪宅 占地面积：占地面积：7070万平米万平米 总建面：总建面：108108万平米万平米 产品面积：四居产品面积：四居 450450平米平米 520520平米平米 龙湖龙湖. .唐宁唐宁oneone：以“定制城市高尚居住方案”的时代手笔定制出堪当以“定制城市高尚居住方案”的时代手笔定制出堪当 传世的全精装府邸传世的全精装府邸 立面赋予的豪宅标签立面赋予的豪宅标签 线条线条整个产品开发的过程，都依据了经典的建筑法则 与空间法则，干净利落，傲然屹立干净利落，傲然屹立； 细节细节 采用了art deco的建筑风格，细节处理上中西细节处理上中西 融汇，注重几何元素运用融汇，注重几何元素运用； 用材用材“100年都不会过时的建筑”，楼体外立面为全全 石材石材，开发商在法国腹地买断两座矿山，选取世界石材经典 “法国石灰石”“法国石灰石”作建筑用石，是法国财务部、著名卢浮宫等法国财务部、著名卢浮宫等 建筑用材，外观美观坚实。 颜色颜色运用古铜金属色系古铜金属色系，炫彩夺目； 干净利落、大块渐成的风格干净利落、大块渐成的风格 底部细节线条的处理，底部细节线条的处理， 体现精致的工艺体现精致的工艺 物业属性：高层人文豪宅物业属性：高层人文豪宅 占地面积：占地面积：5 5万平米万平米 总建面：总建面：1717万平米万平米 产品面积：产品面积：160160ceoceo官邸官邸 230230- -360360世家大宅世家大宅 550550“一层一宅”空中别墅“一层一宅”空中别墅 4040- -6060 精装公寓精装公寓 杭州杭州. .梧桐公寓：梧桐公寓：杭州首次将源于美国纽约大都会杭州首次将源于美国纽约大都会artddcoartddco风格与住宅风格与住宅 融为一体的市中心高级公寓融为一体的市中心高级公寓 杭州首座完整体现以优雅、唯美见长的杭州首座完整体现以优雅、唯美见长的art art decodeco社区社区 立面赋予的豪宅标签立面赋予的豪宅标签 用材用材主体墙面采用仿石面通体瓷质面砖，宽大的基座基座 饰以天然石材饰以天然石材； 线条线条立面竖向线条简洁流畅简洁流畅、显现建筑高贵而内敛高贵而内敛， 整体建筑体现一种强烈的向上感强烈的向上感； 细节细节通过窗的不同比例、外墙的凹凸变化和楼高的跌 落来强调建筑外墙的变化和丰富外墙的变化和丰富； 颜色颜色 选取纯色基调的鲜黄金属色，华美绚烂的华美绚烂的印象； 物业属性：城市高级公寓物业属性：城市高级公寓 占地面积：占地面积： 2 2万平米万平米 总建面：约总建面：约7 7万平米万平米 产品面积：主要以两室、三室、四室为主，部产品面积：主要以两室、三室、四室为主，部 分“分“2+12+1”创意空间，户型面积由”创意空间，户型面积由100100至至200200 不等，主力户型不等，主力户型100100- -120120 一线城市豪宅案例总结一线城市豪宅案例总结artdecoartdeco赋予的豪宅标签体现在赋予的豪宅标签体现在华贵线条华贵线条、 品质石材品质石材、质感色彩质感色彩、精致化细节精致化细节 art deco 豪宅标签 品质用材品质用材 精致化细节精致化细节 竖向线条简洁流畅简洁流畅，强调建筑物的 高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲 然屹立的非凡气势非凡气势，表达出不断超不断超 越的人文精神和力量越的人文精神和力量； 昂贵天然石材昂贵天然石材，外观美观坚实， 沉稳大气沉稳大气； 成本控制下，主体墙面主体墙面选择高 品质仿石材面砖仿石材面砖； 注重各种几何构件、元素的比例和位元素的比例和位 置的对应关系置的对应关系，及具体表现形式； 注重基地和顶部构件，在线条、层次、线条、层次、 造型造型等方面的推敲设计 色彩强调纯色、对比色和金属纯色、对比色和金属 色系色系，包括鲜黄、金属色例如古 铜、金、银等色彩，造成华美绚华美绚 烂烂的视觉印象，运用注重色彩体 现的质感、光泽质感、光泽； 华贵线条华贵线条 质感色彩质感色彩 华著中城立面之华贵线条华著中城立面之华贵线条：竖向线条体现建筑肌理和层次感，提升项竖向线条体现建筑肌理和层次感，提升项 目目整体挺拔气势和形象档次整体挺拔气势和形象档次 华著中城立面之品质用材：华著中城立面之品质用材：基座选取高端石材，提升项目品质感和尊基座选取高端石材，提升项目品质感和尊 贵感贵感 高层产品高层产品 1-4层基座为全石材，用材为花岗岩， 提升项目品质感； 4层以上为真石漆； 小高层产品小高层产品 1-3层基座为全石材，用材为花岗岩， 提升项目品质感； 3层以上为真石漆； 华著中城立面之质感色彩：华著中城立面之质感色彩：选取经典的选取经典的金属色系金属色系，呈现华丽绚烂的光，呈现华丽绚烂的光 泽，提升泽，提升高档社区形象高档社区形象 华著中城立面之精致化细节：华著中城立面之精致化细节：运用独特线条和几何造型体现精制工艺，运用独特线条和几何造型体现精制工艺， 细节之处见品质细节之处见品质 顶部细节：顶部细节：运用独特的线条、廊 架、较大面积玻璃窗来体现，逐 层缩进的外轮廓可体现层次感； 底部细节底部细节：选用比立面主色调厚重 的材质，精细化细节处理，特别是 横向线条的运用； 横向线条勾勒层次感横向线条勾勒层次感 竖向线条细节打造品质感竖向线条细节打造品质感 逐层缩进的轮逐层缩进的轮 廓线，体现几廓线，体现几 何美学何美学 细致的竖向线条细致的竖向线条 在顶部与楼体主在顶部与楼体主 线条呼应线条呼应 项目价值项目价值 体系体系 b e c d a 规划布局 建筑立面 园林景观 精装修 本体配套 项目价值体系梳理项目价值体系梳理 现代风格现代风格 英伦风格英伦风格 泰式风格泰式风格 地中海式风格地中海式风格 叠彩式古典园林叠彩式古典园林 五重叠景演绎社区的生态感五重叠景演绎社区的生态感 百米树阵迎宾大道，立体景观百米树阵迎宾大道，立体景观 独具异域风情的元素和水景打造独具异域风情的元素和水景打造 全球同纬度纯正地中海园林全球同纬度纯正地中海园林 利用水系利用水系+ +绿植营造生态生活环境绿植营造生态生活环境 英式古典风格英式古典风格 广场喷泉等元素打造休闲优雅生活场景广场喷泉等元素打造休闲优雅生活场景 园林平台扫描：以园林平台扫描：以地中海、英伦风格地中海、英伦风格主题为主，大多诉求异域风情的生主题为主，大多诉求异域风情的生 态园林景观态园林景观 园林主题风格 园林核心卖点 项目名称 中铁建国际城中铁建国际城 中冶一曲江山中冶一曲江山 万科金域曲江万科金域曲江 荣禾曲池东岸荣禾曲池东岸 中海御湖公馆中海御湖公馆 中海紫御华府中海紫御华府 华著中城项目：法式皇家园林，华著中城项目：法式皇家园林，皇家贵族专属园林风格皇家贵族专属园林风格，一线顶级豪宅园，一线顶级豪宅园 林的共同选择林的共同选择 法式突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系，突出尊贵感与奢华感法式突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系，突出尊贵感与奢华感 城市 商品房均价 项目名称 项目均价 上海 2.2万/平米 蓝色钱江 6万元/平米 华润外滩九里 15万元/平米 绿城玉兰花园 3.8万元/平米 深圳 2.1万平米 金地天悦湾 6万/平米 杭州 1.8万/平米 绿城留庄 3.4万/平米 蓝色钱江 3.7万/平米 绿城云栖玫瑰园 5万/平米 华著中城法式园林华著中城法式园林极致仪式感演绎尊贵气度极致仪式感演绎尊贵气度 （1 1）仪式感：）仪式感： 30*18030*180米，曲江具仪式感的主景观轴视觉通廊，传递皇家气质米，曲江具仪式感的主景观轴视觉通廊，传递皇家气质 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 华著中城法式园林华著中城法式园林极致仪式感演绎尊贵气度极致仪式感演绎尊贵气度 （1 1）仪式感：）仪式感： 30*18030*180米，曲江具仪式感的主景观轴视觉通廊，传递皇家气质米，曲江具仪式感的主景观轴视觉通廊，传递皇家气质 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 华著中城法式园林华著中城法式园林极致仪式感演绎尊贵气度极致仪式感演绎尊贵气度 （2 2）仪式感：）仪式感： 西安首创入口下沉式立体罗马泳池花园景观，前所未见的尊贵身份标签西安首创入口下沉式立体罗马泳池花园景观，前所未见的尊贵身份标签 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 华著中城法式园林华著中城法式园林西安唯一西安唯一观景泳池观景泳池演绎尊贵感的新高度演绎尊贵感的新高度 尊贵感：尊贵感： 会所泳池私享社区下沉花园景观，无尽惬意生活享受会所泳池私享社区下沉花园景观，无尽惬意生活享受 会所地下泳池剖面会所地下泳池剖面 社区入口下沉园林剖面社区入口下沉园林剖面 从地面上欣赏下沉花园及泳池景观从地面上欣赏下沉花园及泳池景观 从泳池观赏下沉花园景观从泳池观赏下沉花园景观 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 华著中城法式园林华著中城法式园林极致细节雕琢考究品质极致细节雕琢考究品质 “刺绣工法”雕琢社区无处不在的小品，细节演绎浓郁的皇家特色和恢弘的气势“刺绣工法”雕琢社区无处不在的小品，细节演绎浓郁的皇家特色和恢弘的气势 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 华著中城法式园林华著中城法式园林极致细节雕琢考究品质极致细节雕琢考究品质 仪式感仪式感 尊贵感尊贵感 品质感品质感 极具品质感材质演绎法式园林的开阔感、铺展感和尺度感，凸显高贵典雅品质极具品质感材质演绎法式园林的开阔感、铺展感和尺度感，凸显高贵典雅品质 项目价值项目价值 体系体系 b e c d a 规划布局 建筑立面 园林景观 精装修 本体配套 项目价值体系梳理项目价值体系梳理 配套平台扫描配套平台扫描高端生活全配套体系高端生活全配套体系，全面超越竞争对手，为业主，全面超越竞争对手，为业主 提供更舒适便捷的生活提供更舒适便捷的生活 项目名称项目名称 会所会所 教育教育 商业商业 酒店酒店 重要竞品项目 荣禾曲池东岸 无 无 社区底商 超五星级酒店 万科金域曲江 真爱会所3500 蒙特梭利幼儿园 3000商业街 无 中海御湖公馆 无 无 2层底商 无 中海紫御华府 无 无 2层底商 无 中冶一曲江山 约3000 无 2层底商 无 中铁建国际城 约4000 3000幼儿园 2层底商 无 一般竞品项目 紫薇曲江意境 有 有 无 无 紫汀苑 约7000 吉的堡幼儿园 15000平商业街 无 华著中城 5200高端会所 国际标准幼儿园 3万高端百货+1.5 万超市+3万社区商 业 4万国际五星酒 店 酒店、商业的配套价值解读 五星级酒店价值解读五星级酒店价值解读1 1国际酒店地标性的时尚外观设计，能提升住国际酒店地标性的时尚外观设计，能提升住 宅的宅的高端形象价值，建立项目影响力高端形象价值，建立项目影响力 水准高的星级酒店的引入，对于住宅价值的提升也是很明显的，尤其是国际五星级的酒店，赋予住宅更高的赋予住宅更高的 档次感和身份感。档次感和身份感。 保利华南实业有限公司副总经理张亮 北京希尔顿酒店北京希尔顿酒店 上海世博洲际酒店上海世博洲际酒店 广州希尔顿酒店广州希尔顿酒店 高端服务高端服务 权益享受权益享受 物业服务物业服务 特色体验特色体验 安保系统 一键式管家服务 医疗顾问 家政服务 日常代管 代租代售 环境维护 温泉spa 高尔夫 红酒会所 雪茄吧 各式餐饮 商务功能 会议功能 一年定期免费入住 客房优先预订 连锁酒店特殊待遇 所有配套均享受优惠折扣 国内外案例总结出酒店通过多种特国内外案例总结出酒店通过多种特 色服务和享受体验提升住宅的居住色服务和享受体验提升住宅的居住 价值。价值。 五星级酒店价值解读五星级酒店价值解读2 2高端酒店提供高端服务配套，提升同项目高端酒店提供高端服务配套，提升同项目 住宅住宅尊贵体验的居住价值，品位高端生活尊贵体验的居住价值，品位高端生活 华著中城引进华著中城引进全球最具影响力全球最具影响力的顶级五星酒店的顶级五星酒店希尔顿大酒店希尔顿大酒店，赋予项，赋予项 目目尊贵的标签价值尊贵的标签价值 希尔顿大酒店 华著中城引进华著中城引进华联新光三越可与美美时代相媲美华联新光三越可与美美时代相媲美，打造顶级品牌“零打造顶级品牌“零 时差”购物体验中心，时差”购物体验中心，赋予项目赋予项目高品质便捷生活价值高品质便捷生活价值 简介新光三越百货是台湾一家连锁型百货公司，由新光集团与日本三越百货在1989年共同合资成立， 总部位于台北市，主要经营销售各项百货商品买卖、餐饮娱乐及生鲜超级市场等内容。 经营理念為消费者打造打造与国际时尚零时差与国际时尚零时差的购物天堂，国际级的零售商品及美轮美奂的硬件设计， 只求为消费者带来全新的购物形态及国际性的消费视野全新的购物形态及国际性的消费视野。 中国大陆第一家引进生鲜农产品现代超市 华著中城引进华著中城引进永辉超市永辉超市，国内顶级原装进口国内顶级原装进口品质日用品超市，赋予项品质日用品超市，赋予项 目目高品质便捷生活价值高品质便捷生活价值 项目价值项目价值 体系体系 b e c d a 规划布局 建筑立面 园林景观 精装修 本体配套 项目价值体系梳理项目价值体系梳理 精装设计团队精装设计团队御用万科精装战略合作伙伴千载室内设计公司，御用万科精装战略合作伙伴千载室内设计公司，精装工精装工 艺品质保障艺品质保障 主要合作伙伴有：万科地产、招商地产、万科地产、招商地产、卓越地产、珠江地产、法 国欧博建筑与城市设计公司、澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公 司、泰国leo国际设计事务所等等。 成立于2002年，是一家集室內外建筑装修设计、室内空间飾品表现、 样板间后期软装装饰设计及饰品布置、装饰品采购与现场摆放、施工 图纸绘制等业务的专业室内设计公司。 华著中城从开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕 着土建装修一体化的概念展开，在图纸设计阶段投入了大量的时间和人力，解决了大部分的系统综合问题， 确保精装品质。 精装设计流程精装设计流程学习星河湾“装修前期介入，土建装修一体化”，前期学习星河湾“装修前期介入，土建装修一体化”，前期 户型设计户型设计解决后期精装大部分系统综合问题解决后期精装大部分系统综合问题，确保精装品质，确保精装品质 预应力结构，厅房无梁无 柱,大空间的连续感更强大空间的连续感更强。 天花多设计有发光灯槽， 由于层高（层高基本上都在 3.2米左右）选择合适的空调 通风系统，为多级吊顶的实多级吊顶的实 现提供了很好的保障现提供了很好的保障 。 案例：星河湾案例：星河湾 精装品牌精装品牌比肩西安客户认知度最高的万科金域曲江精装品牌体系比肩西安客户认知度最高的万科金域曲江精装品牌体系 装修标准装修标准 地板地板 墙面墙面 洁具洁具 五金五金 开关开关 华著中城 1500元/平米 德尔、蒙娜丽莎 厨房：摩恩 卫生间：toto、科勒 西蒙 万科金域曲 江 1500元/平米 生活家、马可波 罗 多乐士 厨房：摩恩 卫生间：toto 西蒙 装修标准装修标准 地板地板 墙面墙面 洁具洁具 五金五金 开关开关 华著中城 3000元/平米 北美枫情、 蒙娜丽莎 厨房：弗兰卡 主卫：汉斯格雅、杜拉维特 西门子 万科金域曲 江 2500元/平米 生活家、马 可波罗 多乐士 厨房：摩恩 卫生间：科勒 西蒙 43% 12% 3% 8% 12% 13% 5% 4%复式产品类型 户型 精装修省事 精装修 万科品牌 万科物业 真爱 赠送比大 万科金域曲江成交客户关注因素万科金域曲江成交客户关注因素 精装修作为万科金域曲江 核心竞争力之一，重新建立 起西安客户置业逻辑体系， 提升客户对精装修的强烈认 知。 完美豪宅配置品质精装大宅 价值支撑价值支撑 顶级酒店+ 高端mall+ 会所 artdeco 风格 皇家法式 园林 精装修 项目价值体系总结项目价值体系总结 高端生活配套 尊贵标签价值 豪宅首选风格 高贵品质气势 豪宅共同选择 彰显优雅尊贵 比肩万科精装 体系的高品质 规划规划 多级组团 户户有景 实现顶级豪宅星河 湾规划价值诉求 建筑建筑 园林园林 配套配套 精装精装 项目价值项目价值 西安完美豪宅配置品质精装大宅西安完美豪宅配置品质精装大宅 “西安完美豪宅配置品质精装大 宅”与西安顶级豪宅的比较（湖 城大境、金域曲江、荣禾曲池东 岸、海柏兰轩、紫薇公园时光等） 第二部分第二部分 让我们来看曲江甚至西安市场拥有高认知度、美誉度的金地湖城大境和万科金域曲江让我们来看曲江甚至西安市场拥有高认知度、美誉度的金地湖城大境和万科金域曲江 金地湖城大境，通过营销极致放大强势湖景资源，成为西金地湖城大境，通过营销极致放大强势湖景资源，成为西 安首家集合住宅售价过万的城市豪宅安首家集合住宅售价过万的城市豪宅 项目地址项目地址 城南曲江南湖畔 建筑面积建筑面积 180万m2 容积率容积率 1.0 建筑形式建筑形式 小高层、联排别墅、独栋别墅 入市时间入市时间 2009年12月 实现价格实现价格 小高：1.5万/； 叠加：2.3万-2.5万/ 南 湖 湖城大境完全依托南湖一线景观资源，实现价值提升 观湖小高层价格高达2万元/，与市场别墅价值相近； 未观湖小高层的价格仅在1-1.2万元/，价值提升难度大。 观湖顶层 小高层 金地.湖城大境 选取和华著中城销售期重叠的8#地分析 湖城大境强调自身景观生态豪宅时，在湖城大境强调自身景观生态豪宅时，在组团规划、产品舒组团规划、产品舒 适度、园林细节处理适度、园林细节处理等维度等维度没有做足豪宅品质没有做足豪宅品质 湖城大境8#地项目价值全面分析 1 1、规划布局、规划布局：传统兵列式排