2012金辉尚璟项目沟通报告74p.pdf

金辉尚璟项目沟通报告 广州泰盈置业房地产顾问有限公司沈阳分公司广州泰盈置业房地产顾问有限公司沈阳分公司 二二o一二年二月一二年二月 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 报告目录报告目录 一、区域介绍一、区域介绍 二、市场简析二、市场简析 三、区域竞品三、区域竞品 四、营销建议四、营销建议 附、泰盈简介附、泰盈简介 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 区域介绍篇区域介绍篇 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 地块位于城市规划生活区中，宜居氛围好，市政配套完善 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 开发区现已形成： 装备制造业产业集群： 以沈重、沈鼓、远大等近200家企业； 汽车整车及零部件产业集群： 沈飞日野、华晨e2发动机等150多家企业； 医药化工产业集群 ： 东药巴斯夫、石蜡化工等60多家企业； 食品饮料及包装产业集群 ： 可口可乐、中富包装等30家 企业； 纺织服装及染整产业集群： 印染工业园等20多家企业； 摩托车及零部件产业集群 ： 天利摩托、麦科特摩托等企业； 沈阳经济开发区日趋成熟，大批知名企业在区域内落户，星罗棋布400多户 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 15分钟：西站、劳动公园及工 人村地区（沈阳成熟老居民区） 25分钟：铁西广场、铁西家乐 福（城市核心区） 3分钟：地铁1号线换乘站 本案位于沈阳经济开发区南部，通达条件良好 15分分钟钟 金辉尚璟 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 沈辽路版块沈辽路版块 均价均价5000 环内版块环内版块 均价均价7000 客源分析:按照区域价格走势，地缘性客户+铁西老区外溢人群会进入本版块 地铁沿线版块地铁沿线版块 均价均价6500 铁西老城区外溢人群与地缘性客 户，是区域内主要客户来源； 同期项目较多，版块内竞争激烈， 压力大； 多为本土开发商，品牌度不高，开 发规模、品质均不高； 产品多是经济实用型为主，高层、 小高层产品为主流。 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目简析篇项目简析篇 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 项目名称项目名称金辉尚璟金辉尚璟 位置沈阳经济开发区浑河六街4号 占地5万 建面10万 栋数8栋电梯洋房（6层）7栋小高层（18 层） 主力面积80- 120（洋房） 主力户型两室 三室 项目均价6500 绿化率40% 容积率2.0 总户数/当期910/238 开发商辽宁金辉置业有限公司 金辉尚璟是金辉集团在沈阳首个重金打造的高端 项目。本项目位于沈阳经济开发区沈辽西路与浑 河六街交汇口南侧400米，静逸的环境中彰显托 斯卡纳风格的尊贵与华美，是品质生活的典范。 金辉尚璟 沈阳经济开发区区域内品质最高的托斯卡纳风格楼盘 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 厂区厂区 厂区厂区 一府两院一府两院 化工学院 工业大学 厂区 本案 本项目体量适小，位于城市规划中的生活区，宜居氛围好，市政配套较完善 一府两院 工业大学 化工学院 生活区 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 区域内配套分析 较为完善，能满足日常生活需求 休闲：熙湖公园、世纪高尔夫公园 购物：荣信财富广场、鸿隆世纪商业广场、宁官市场、三隆商场 、东方家园 学校：小哈津幼儿园、育才双语幼儿园、勋望小学、宁官实验学校、洪庆高中、 广全中学、北大青鸟、化工学院、沈阳工业大学 医院：友谊医院、于洪区医院 其他：开发区政府、法院、检察院、五星级酒店、麦当劳 交通： 283、206、 261、101、地铁1号线 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目规划图 8栋洋房和7栋高层 浑 河 六 街 8栋6层电梯洋房已封顶 7栋18层部分基坑挖完 售楼处 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 鲜 项目施工进度 项目8栋6层电梯洋房目前已封顶，高层基坑已完成；东侧目 前是奶牛场，夏季空气质量差 项目北侧南望项目南侧北望 项目售楼处项目东侧奶牛场 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目户型面积段比例分析 100平：120平：80平=5:2:1 项目名称面积段套数占比 金辉尚璟 100平14761.76% 80平3012.61% 120平5824.37% 42、64平31.26% 合计238 住宅合计238套，其中： 80平以下和80平面积段33套，占总体 13.87%,此类产品在同期销售价格上相对高 一些，不超过5%； 100平面积段147套，占总体61.76%，此类 产在销售价格上不超过3%； 120平面积段58套，占总体24.37%，在价 格上以区域均价起步，5500元每平。 户户赠送面积高成本、价格增加二次装修问题、采暖费问题、后期限价 消化消化 主力主力 上客上客 主力主力 任务任务 主力主力 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 项目小结项目小结 优势：优势： 产品优势，高品质，6层电梯洋房，区域内，其他住宅品质均不高，缺乏标志性代表项目， 区域内稀缺，所以对于本项目是很好机会； 工业大学、化工学院均已搬迁之区域内，人文气息浓，教师人群成为本案潜在客户； “一府两院”即是“开发区政府，检察院，法院”即将搬迁至区域内； 区域内大型企业很多，其高学历80后中高层人员是本项目潜在客户； 劣势：劣势： 地段位于沈阳西南部经济开发区，位置在三环以外，地段价值低，极具发展潜力； 项目均价高，在周边竞品中无优势； 区域内基础配套较完善，属于初级阶段，无高端商业配套，马路宽阔，属于工业附属区； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 10万平万平 金辉金辉 规模小规模小 操作周期短操作周期短 营销费用少营销费用少 辐射区域小辐射区域小 客户数量少客户数量少 品牌品牌 高品质高品质 高价格高价格 好口碑好口碑 市场？ 项目客观情况简析 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 区域竞品篇区域竞品篇 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 项目名称项目名称实华新鼎花园实华新鼎花园 位置沈阳经济开发区浑河六街1号（金辉 尚璟南500米） 占地3.7万 建面9.4万 栋数9栋多层（5、6层） ， 5栋小高层 （18层） 主力面积多层70- 80 高层40- 120 均价多层4600- 4700 高层4200- 4300 主力户型两室 三室 绿化率35% 容积率2.0 总户数/当期809/198 开发商沈阳实华置业发展有限公司 实华新鼎花园是辽宁实华集团的沈阳实华置业发展 有限公司在沈阳首个项目，本项目属于现代风格， 产品是属于经济实用型。 实华新鼎花园 现代风格经济实用型住宅项目 实华新鼎花园实华新鼎花园 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 在建在售部分在建在售部分 项目规划 项目东侧紧邻宁官实验小学 浑浑 河河 六六 街街 未动工部分未动工部分 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目售楼处紧邻沈辽路内部包装差2栋多层在建中，部分基础已完成 项目售楼处与施工进度展示 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 多层热销户型是70-119平 ，高层产品销售为0 70平二室二厅一卫119平三室二厅一卫 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 优势： 产品面积区间大，户型中规中矩，符合大众口味； 学区房，宁官实验小学学区； 项目已经建设中，对于销售有很大帮助； 距离主马路远，环境安静； 劣势： 没有公交车，并且离住马路沈辽西路1000米； 外地开发公司在沈阳知名度低，品质那以保证； 售楼处包装差，代理公司销售人员能力一般； 项目优劣势分析项目优劣势分析 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称项目名称连泰美域连泰美域 位置沈阳经济开发区沈辽西路21号（宁管 市场斜对面） 占地3.2万 建面6.5万 栋数4栋多层（6层） ， 6栋小高层（18 层） 主力面积多层82- 123 高层39- 78 均价多层5000- 5500 高层4500- 5000 主力户型两室 三室 绿化率35% 容积率2.0 总户数/当期804/324（3栋高层） 开发商沈阳连泰房地产开发有限公司 托斯卡纳建筑风格的连泰美域位于沈辽西路与浑河 二街交汇处，紧邻沈辽路南，地理位置优越，项目 由多层、小高层两种业态组成，产品丰富，户型是 其主要卖点之一。 连泰美域 托斯卡纳风格临街项目 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目整体规划 6栋高层，4栋多层 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 高层72平二室二厅高层68平二室二厅多层123平三室二厅多层82平二室二厅 项目主力户型展示 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目周边展示 包装粗糙，品质低，项目目前未开工 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 优势： 产品户型好，南北通透，布局合理； 交通便利，紧邻沈辽西路； 购物方便，宁官市场斜对面； 劣势： 噪音污染严重，紧临沈辽西路； 本土小开发，知名度低，品质难以保证； 现场包装差，对开发实力与项目本身品质影响很大； 项目优劣势分析项目优劣势分析 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称项目名称三一新境界三一新境界 位置沈阳经济技术开发区十四号路23号 占地6万 建面12万 栋数8栋8层多层、8栋18层高层、4栋17 层高层（含1栋17层公寓） 主力面积多层80- 90 高层80- 130 均价多层5500 高层4500 主力户型两室 三室 绿化率35% 容积率2.0 总户数/当期1100/998 开发商沈阳竹胜园地产有限公司 三一新境界位于沈阳经济技术开发区十四号路23 号，项目毗邻一府两院，与全省最美的大学校园 沈阳化工学院仅一路之隔， 15万平米熙湖，70 万平米世纪高尔夫球场及浑河环伺四周。 三一新境界 新古典主义风格风格项目 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 未售未售 未售未售 项目规划 8栋多层、8栋高层、4栋高层（含1栋17层公寓）在售6栋 高层，7栋8层洋房 在售 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 80平二室二厅一卫90平三室二厅二位130平三室二厅二位 户型展示 现有户型面积 80、90、130平，南北通透 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目进度 多层几乎全部封顶，高层建设到一半 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势： 本土开发公司在沈阳有过成功开发项目，三一新天地有一定影响力； 产品户型格局好，南北通透，南明厅； 环境安静，距离中央大街400米； 将来购物方便，项目南边就是财富广场（在建中）； 距离一府两院500米距离； 劣势： 距离中央大街400米； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称项目名称乐城乐城 位置铁西沈辽西路（宁官大市场对面） 占地17万 建面40万 栋数32栋6层多层、12栋11层高层、3栋 18层高层 主力面积多层81- 88 高层63 均价多层5200- 5300 高层4300- 4400 主力户型两室 三室 绿化率35% 容积率2.4 总户数/当期3300/500 开发商沈阳鹏臣房地产开发有限公司 乐城的含义热爱一座城，快乐在一起。这是我 们的主题，也反应出项目定位大社区，希望每一位 住在乐城的普通百姓，都能在这个属于他们的小城 里让爱和快乐伴随他们的一生。 乐城 现代都市风格大规模项目 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 回迁区回迁区 项目规划 售罄4栋11层，在售3栋多层2栋18层高层，现只2栋11层有销许 未售 在售 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 p 项目户型 在售主力户型格局好南北通透 高层63平二是二厅多层 73平二是二厅多层86平二是二厅 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目进度有周边 在售部分大部分已封顶 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势： 交通便利，紧临马路； 购物方便，宁官市场对面； 有样板间； 教育配套好，七巧板幼儿园，广全中学 劣势： 大部分没有销许，合同签不了； 噪音污染严重； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称项目名称西城逸景西城逸景 位置沈阳经济开发区中央南大街35号（工 业大学东侧） 占地3.7万 建面6.6万 栋数12栋多层（5、6层） ， 2栋小高层 （18层） 主力面积多层70- 90 高层（仅剩顶楼) 均价多层5100 主力户型两室 三室 绿化率30% 容积率1.8 总户数/当期708/708 开发商沈阳达城昊海房地产开发有限公司 西城逸景位于铁西新区中央南大街35号，沈阳工业 大学的东侧。由沈阳达城昊海房产开发有限公司开 发。西城逸景是达诚昊海公司重点打造的高品味、 高品质的英伦风情小区。 西城逸景英伦风情风格的小体量项目 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目整体规划 2栋高层仅剩顶楼，现多层热销中 仅剩顶楼仅剩顶楼 在售多层在售多层 北 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目主力户型 70、80双室，90三室 ，布局合理明厅 78平二室二厅85平二室二厅86平二室二厅90平三室二厅 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目现场 高层封顶，洋房部分封顶 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 西城逸景去化分析 产品类别未售已售总数去化率 18f4117121280.66% 6f16411027440.15% 5f1655522025.00% 37033670647.59% 西城逸景总货量706套，去年8月份开盘至今已经销售336套占总货量的47.59% 小结： 项目开发量已经完成，从开盘至今6个月，整体去化率达到47.59%； 其中高层去化率最高达到80.66%，现在剩余产品主要是5层和6层产品有329套； 从均价走势看，从开盘的4500一路上涨至4900后 跌落至现在均价4600； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 优势： 交通便利，283、206、101（通往地铁1号线） 工程进度快，几乎都封顶； 人文气息浓，工业大学东侧； 户型好，南北通透，明厅； 劣势： 开发知名度低 项目优劣势分析项目优劣势分析 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称项目名称荣盛幸福大道荣盛幸福大道 位置沈阳经济开发区中央大街29 占地21.2万 建面52万 栋数11栋18层高层 主力面积多层81- 88 高层63 均价多层5100 高层4700 主力户型两室 三室 绿化率38.47% 容积率2.0 总户数/当期4138/1801 开发商沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司 荣盛幸福大道位于沈辽路与中央大街黄金交点之 上的50万平成熟大盘，毗邻一府两院，交通便 利，配套完善。 荣盛幸福大道 现代都市风格成熟大盘 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 售完 在售 项目规划 已经部分入住，在售部分几乎封顶 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目户型 产品户型格局不合理，北卧室太小不足10平 89平 三室 二厅一卫98平三室二厅一卫77平二室二厅一卫 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目施工进度 在售大部分已封顶 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 幸福大道去化分析 项目名称产品类型栋数销售套数 总套数 未售套数 去化率 幸福大道 18f1158493735362.33% 8f82723386680.47% 6f61922283684.21% 11f13642685.71% 15f2105112793.75% 9f21441440100.00% 301333180146874.01% 小结： 幸福大道从2010年8月8日开盘至今，历时18个月，推出1801套，销售1333套，未售468套，去化率74%； 现主力产品类型是18层产品，937套；其次是8层产品，338套； 从上表中看，其中去划率最高的是9层产品是100%其次是15层产品93.75%； 从价格走势上看 ，从开盘起3500均价，稳步上涨到均价4900，涨幅达到40%；由于11年大环境影响，均价回落到 4700； 幸福大道现已开发约16万平，约占总体量的三分之一 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势： 成熟大盘，生活配套完善 交通便利，283、261、206、101（直达地铁1号线） 劣势： 户型布局不合理，北卧室过小不足10平； 项目原址是刑场和火葬场，风水不好； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 项目名称开盘时间今年推货量建筑面积类别均价主力面积区间开发商 金辉尚璟未定2.5万平10万平 电梯洋房：6层 小高：18层 6500元/平 80-120平沈阳金辉居业房地产有限公司 实华新鼎花园2011.113.7万平9.4万平 多层：6层 小高：18层 4700元/平 4400元/平 70-120平沈阳实华置业发展有限公司 三一新境界2011.910万平12万平 电梯洋房：8层 小高：18层 5500元/平 4700元/平 88-130平（多层） 80平（小高） 沈阳竹胜园地产有限公司 西城逸景2011.86.6万平6.6万平 多层：5、6层 小高：18层（顶楼） 5100元/平 85平 90平 沈阳达诚昊海房产开发有限公司 乐城2011.35万平40万平 多层：6层 小高：18层 5200-5300元/平 4300-4400元/平 81-88平（多层） 63平（小高） 沈阳鹏臣房地产开发有限公司 荣盛幸福大道2010.6约10万平52万平 多层：8层 小高：18层 5100/平 4800元/平 60平-180平荣盛房地产发展股份有限公司 连泰美域未定7000平6.5万平 多层：6层 小高：18层 5000-5500元/平 4000-4500元/平 82平123平 39平-68平 沈阳连泰房地产开发有限公司 区域综合分析 多层均价在5000/平左右，高层均价4500元/平为主，洋房均价在5500左右 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 区域综合分析小结区域综合分析小结 铁西老城区外溢人群与地缘性客户，是区域内主要客户来源；而区域内地铁版 块，环内版块因为价格等因素，会进入沈辽路沿线版块； 区域内项目品质均不高，缺少高品质产品；本项目主旨打造区域内高端品质产 品，口说无凭，看不到；示范区要以高品质，最快的速度作好，配合开盘销售； 同期项目较多，版块内竞争激烈，本项目价格比市场均价高出1000元，压力大； 多为本土开发商，品牌度不高，金辉地产是全国30强开发公司，具有很大优势， 但本地市场无展现，品牌知名度低；所以在营销推广上侧重于品牌形象； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 营销建议篇营销建议篇 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 周边市场竞争激烈 我们的价格没有优势 客户不听宣导 营销费用有限 客户积累少 资金及回款要求 如何提升性价比？ 哪里找客户？ 何时开盘？ pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 一线反馈：客户少，一问价格就走 营销部门：可能是大环境不乐观，竞争激烈 客户：价格贵，再看看别人家 开 发 商：品质好，成本价，肯定是哪里有问题呢？ 谁对？ 肯定都是真事！ pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 价格调整？ 加强包装？ 提升策略？ 提升品质？ 加强推广？ 加强景观？ 提升形象？ 提升品牌？ 活动促销？赠送xx？ 降低销售难度提升销售能力 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 在销售环节解决问题在销售环节解决问题 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 值或者不值？ “熊猫陷”包子，要先听我说要先听我说！ pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 其实 我们的房子并不贵，看你如何算！我们的房子并不贵，看你如何算！ 好房子住几十年，当然要买品质好的啊！好房子住几十年，当然要买品质好的啊！ 纯正电梯洋房，比别墅还少！纯正电梯洋房，比别墅还少！ 金辉地产中国地产金辉地产中国地产30强，实力超越所有地产品牌强，实力超越所有地产品牌！ pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 说的有质量 or 听的人多 泰盈模式 系统的销售培训 + 直销模式 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 有什么特别？谁不“说”自己家销售行！ 九大步骤三板斧 500页销售标准管理细则 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 ! 有什么特别？谁不“说”自己家销售行！ 师傅带徒弟师傅带徒弟 口口相传、无标准口口相传、无标准 教会徒弟饿死师傅教会徒弟饿死师傅 系统、标准化管理系统、标准化管理 可考核、可快速复制可考核、可快速复制 团队的均好性团队的均好性 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 有什么特别？谁不“说”自己家销售行！ 泰盈执行年泰盈执行年 2012年年 标准体系贯彻年标准体系贯彻年 在传统销售的基础上，有了更高的要求在传统销售的基础上，有了更高的要求！ pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 有什么特别？谁不“说”自己家销售行！ 好销售 能力 + 经验 + 激情 金辉企 业项目 总监亲自负责总监亲自负责、七七年销售年销售经理经理、46名两名两年年以上以上销售销售 人员人员，总部及总部及分分公司重公司重要节要节点全力支持。点全力支持。 富有富有竞竞争争的的佣佣金金体系体系、两支团队内部两支团队内部pk、泰盈文化泰盈文化 培训培训、升值及淘汰机制。升值及淘汰机制。 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 有什么特别？谁不是都发单子！ 登记、分析登记、分析 及时调整及时调整 泰盈发单表象泰盈发单表象 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 駿 锦联锦联经经典典名名座座 1、经典名座商业属性，税费较高； 2、精装销、精装销售均价售均价需达到需达到8500元元/平平，高出市场同类，高出市场同类产产品近品近700元元/平平； 3、底商无预留，大堂位于园区内，可调整空间很小； 4、336套产品，消化期为1年； 5、正值冬季销售淡季，各项工程停滞，无法充分展示高品质； 6、商业用房不能落户学区房； 7、投资门槛较高； 8、大堂设于园区内，且园区外侧无大堂预留，不利于多元化操作； 9、项目主力销售期可能处在政策收紧期。 客客观条件（观条件（2009年年11月月） 项目借鉴项目借鉴 皇姑首席皇姑首席皇姑首席皇姑首席5a5a级铂级铂金公金公馆馆级铂级铂金公金公馆馆 pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 锦联锦联经经典典名名座座项目借鉴项目借鉴 4个月时间300批客户电话回访还剩余90批”准客户“。 开还是不开？降价还是不降价？ 开！锦联经典名座1月30内部认购 共计排号98个，客户摸底34套； 当日到访客户67组；释放房源64套； 当日成交26组；共销控房源45套； 前期累积客户仅成交6组； pdf 文件使用 “pdffactory pro“ 试用版本创建 锦联锦联经经典典名名座