2014年上半年重点城市新开盘总结报告18p.pdf

中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 1 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 目录目录 摘要摘要 2 1、上半年重点城市新开盘总结、上半年重点城市新开盘总结 4 （1）开盘量：上半年开盘）开盘量：上半年开盘量较去年同期下降量较去年同期下降 2 成，城市间分化明显成，城市间分化明显 4 （2）去化情况：上半年平均去化率为）去化情况：上半年平均去化率为 60%，北京开盘售罄项目最多，北京开盘售罄项目最多 . 5 （3）定价策略：上半年平均上涨）定价策略：上半年平均上涨 1.47%，6 月新开盘平均价格由涨转跌月新开盘平均价格由涨转跌 . 8 （4）产品定位：）产品定位：8 成项目为刚需盘，主推成项目为刚需盘，主推 80-120 平米两居和三居平米两居和三居 13 （5）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为 49% 16 2、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价逐渐趋于理性，去化率可能稳中有降、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价逐渐趋于理性，去化率可能稳中有降 17 2014 年上半年年上半年重点城市重点城市新开盘总结新开盘总结报告报告 2014 年年 7 月月 1 日日 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 2 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 摘要摘要 2014 年以来全国市场普遍低迷，部分城市去化放缓，库存逐渐攀高。不同城市间新开盘去化表现差异 明显，本报告针对 2014 年上半年重点城市新开楼盘的推盘量、去化情况、产品定位、价格策略及客户情 况进行系统梳理总结，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为其及时调整营销策略提供决策支持。 1、 开盘量：开盘量：上半年开盘量较去年同期下降上半年开盘量较去年同期下降 2 成，城市间分化明显成，城市间分化明显 2014 年上半年，中国指数研究院监测的 16 个重点城市住宅类项目共计开盘 1863 次。不同城市间分 化较明显。其中重庆、上海、武汉、杭州开盘次数最多，分别为 298 次、218 次、192 次和 150 次。青岛、 沈阳、宁波、深圳开盘量较少。 从项目单次推盘量看，单盘推出量较大的项目主要集中在北京和武汉，这类单次开盘量较大的项目多 前期蓄客充足，为了防止客户流失，多将获批房源一次性推向市场。 2、 去化情况：去化情况：上半年平均去化率为上半年平均去化率为 60%，低于去年同期低于去年同期 5 个百分点，个百分点，北京开盘售罄项目最多北京开盘售罄项目最多 2014 年上半年，全国 16 个重点城市新开楼盘当天去化率均值为 60%，整体去化水平不及去年同期。 其中一季度为 61%，二季度为 59%，略低于一季度 2 个百分点。从各月走势看，呈现逐月下行趋势，1 月 延续去年底的热销局面，平均去化率为 63%，2 月降至六成以下，3 月略有回升，4 月达到上半年最高值， 为 64%，5、6 月连续下降，6 月降至 2013 年以来最低水平，为 51%。 分城市来看，北京、深圳重点调研项目开盘去化效果较好，超过 70%，杭州由于部分项目降价促销， 对提升去化水平有一定帮助，同时个盘分化明显，万科、保利、绿地等品牌开发商的项目开盘去化均较理 想，整个上半年平均去化率为 65%。重庆、天津、长沙等市场存量较大的城市开盘去化率整体较低，均在 50%以下。 从单项目去化情况看，上半年共有 19 个项目开盘售罄。开盘售罄项目主要分布在北京、杭州等城市， 其中北京占据 6 席，占比最高。 3、定价策略：、定价策略：上半年平均上涨上半年平均上涨 1.47%，6 月新开盘平均价格由涨转跌月新开盘平均价格由涨转跌 2014 年上半年， 全国 16 个城市新开盘项目价格平均上涨 1.47%， 涨幅较去年同期大幅下降。 其中 46% 的项目开盘价格上涨， 平均涨幅为 6.48%； 27%的项目开盘价格持平； 27%的项目下跌， 平均跌幅为 5.51%。 与去年上半年相比， 采取涨价策略开盘的项目占比降低了 17 个百分点， 而采取降价策略开盘的项目占比提 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 3 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 高了 14 个百分点。从各月走势看，上半年新开盘项目价格涨幅先升后降，1-2 月涨幅在 2-3%之间，3-5 月涨幅回落至 1.2%以下， 6 月新开盘项目平均价格由涨转跌，平均跌幅为 0.2%。 从产品类型看，纯新盘开盘价格较周边同质项目平均下降 1%。低价开盘项目占比最大，为 47%，高 价开盘、平价开盘各占 29%、24%。老推新项目定价仍以上涨为主，但涨幅明显放缓。 4、产品定位：、产品定位：8 成项目为刚需盘，主推成项目为刚需盘，主推 80-120 平米两居和三居平米两居和三居 上半年 16 个重点城市开盘项目中， 其中 80%的项目为刚需盘， 15%的项目为中高端改善盘， 仅有 5% 的项目为不限购投资型楼盘。 刚需项目主推 80-120 平米两居和三居， 一线城市刚需盘平均去化率 （74.3%） 明显高于二线城市（53.4%） 。中高端改善盘上半年平均去化率为 55%，比去年同期略低 4 个百分点。投资 型楼盘主打小户型、低总价，平均去化率为 60%，低于去年同期近 10 个百分点。 5、客户情况、客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为整体蓄客情况较好，客户平均转化率为 49% 上半年 16 个重点城市新开盘项目累计积累有效户与累计推盘量的比值为 1.33，比去年同期低 9%。其 中刚需盘最高为 1.36，中高端改善盘为 1.3，不限购投资盘为 1.21。上半年平均客户转化率为 49%， 投 资类项目客户转化率明显高于刚需、改善类楼盘。 刚需客户购房主要关注交通、 价格和户型等因素。 中高端改善楼盘的客户更关注居住品质和升值潜力。 投资客户多关注项目地段优势，部分购买房源用于出租的项目对于公共交通、周边配套较为看重，政府规 划惠及区域多受到投资客追捧。 6、下半年展望：、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价将逐渐趋于理性，推盘量将加大，开盘定价将逐渐趋于理性，部分城市部分城市去化率可能稳中有降去化率可能稳中有降 根据传统经验，由于“金九银十”和年底企业抢收集中推盘，下半年市场推盘量往往高于上半年，总 体比例接近四六开。因此预计今年下半年重点城市开盘量仍将会高于上半年。 定价方面，今年上半年全国多数城市成交放缓，成交量创历史新低。下半年开发商为快速跑量，将会 推出一系列促销措施， 因此定价策略将逐步趋于理性， 价格整体涨幅将趋于平缓。 天津、 武汉等供应充足、 甚至供大于求的城市，房价上涨动力不足，中小房企为加速销售，快速回笼资金，甚至可能降价跑量。 价格是影响去化的关键因素，随着定价策略的逐渐趋于理性，部分城市开盘去化会有所提升，但更多 城市因为库存压力， 整体去化水平将受到一定影响。 上半年 16 个重点城市新开盘项目平均去化率为 60%， 预计下半年整体去化率将呈现稳中有降的趋势，但仍将保持在 50%以上。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 4 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 1、上半年上半年重点重点城市新开盘总结城市新开盘总结 2014 年上半年， 中国指数研究院监测的 16 个重点城市住宅类项目共计 开盘 1863 次，不同城市间分化明显。其中重庆、武汉、上海、杭州开盘量 较大。而深圳、宁波、青岛开盘量相对较小。 本报告针对 2014 年上半年重点城市新开楼盘的推盘量、去化情况、产品 定位、价格策略及客户情况进行系统梳理总结，帮助企业实时、准确地了解 最新市场动态，为其及时调整营销策略提供决策支持。 （1）开盘量：）开盘量：上半年开盘量较去年同期下降上半年开盘量较去年同期下降 2 成成，城市间分化明显，城市间分化明显 2014 年上半年，中国指数研究院监测的 16 个重点城市住宅类项目共计 开盘 1863 次。不同城市间分化较明显。其中重庆、上海、武汉、杭州开盘 次数最多，分别为 298 次、218 次、192 次和 150 次。青岛、沈阳、宁波、 深圳开盘量较少。 图：图：2014 上半年上半年重点重点城市开盘次数城市开盘次数 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 从项目单次推盘量来看，单盘推出量较大的项目主要集中在北京和武汉， 分别有 3 个和 5 个项目。 其中北京金融街融汇 3 月 2 日开盘推出 1009 套位 居榜首；广州中海誉城 4 月 18 日开盘推出 896 套位居第二位，另外武汉名 流人和天地、重庆国兴北岸江山、北京中国铁建国际花园等项目推盘量也较 大，均超过 800 套。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 北京 广州 上海 深圳 杭州 南昌 南京 宁波 苏州 天津 武汉 长沙 重庆 成都 青岛 沈阳 一线城市 二线城市 2014年上半年 2013年上半年 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 5 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 这类单次开盘量较大的项目这类单次开盘量较大的项目前期前期蓄客充足蓄客充足， 项目开盘去化效果具有保障， 项目开盘去化效果具有保障， 为了防止客户流失，多将获批房源一次性推向市场。为了防止客户流失，多将获批房源一次性推向市场。 表：表：2014 年年上半年项目单次开盘推出套数排行榜上半年项目单次开盘推出套数排行榜 城市名称城市名称 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 推出套数推出套数 去化率去化率 北京 金融街融汇 3 月 2 日 1009 95% 广州 中海誉城 4 月 18 日 896 66% 武汉 名流人和天地六期 4 月 25 日 890 48% 重庆 国兴北岸江山 5 月 25 日 869 49% 北京 中国铁建国际花园 4 月 12 日-13 日 828 71% 武汉 恒大御景湾 1 月 19 日 793 45% 武汉 金地自在城 6 月 8 日 782 55% 武汉 保利城 1 月 25 日 764 100% 北京 首创新悦都 3 月 23 日 750 100% 武汉 南国大武汉家装江南店 soho 4 月 26 日 741 51% 数据来源：数据来源：creis 中指数据、中指监测中指数据、中指监测 （2）去化情况：上半年平均去化率为）去化情况：上半年平均去化率为 60%，北京开盘售罄项目最多，北京开盘售罄项目最多 上半年重点城市新开盘去化率均值为上半年重点城市新开盘去化率均值为 60%，二季度略低于一季度二季度略低于一季度 2 个个 百分点；不同城市分化明显百分点；不同城市分化明显 2014年上半年， 全国 16个重点城市新开楼盘当天的去化率均值高达 60%。 但从整体来看，住宅项目开盘去化效果有所下滑，今年上半年整体去化水平不 及去年同期。 其中一季度为 61%， 二季度为 59%， 略低于一季度 2 个百分点。 从各月走势来看，1-6 月平均去化率整体处于平稳下行趋势，1 月延续去 年底的热销局面，平均去化率为 63%，2 月降至六成以下，3 月有所回升，4 月平均去化率为 64%，达到上半年最高值，5 月、6 月连续下降至 51%。相比 于 2013 年平均 65%左右的去化率，今年上半年去化水平整体不及去年同期。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 6 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 图：图：2013 年年以来以来全国重点城市新开盘项目平均去化率全国重点城市新开盘项目平均去化率 注：重点城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、天津、武汉、南昌、苏州、青岛、长沙、沈阳、宁波、成 都和南京 16 个城市 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 分城市来看，不同城市开盘去化效果分化明显。分城市来看，不同城市开盘去化效果分化明显。仅有 7 个城市平均去化 率超过平均水平（58%） 。其中北京、深圳重点调研项目1开盘去化效果较好， 超过 70%，杭州由于部分项目降价促销，对提升去化水平有一定帮助，同时 个盘分化明显，万科、保利、绿地等品牌开发商的项目开盘去化均较为理想， 整个上半年平均去化率为 65%。重庆、天津、长沙等市场存量较大的城市开 盘去化率整体较低，均在 50%以下。 图：图：2014 年上半年全国年上半年全国城市城市重点重点调研调研新开盘项目平均去化率新开盘项目平均去化率 1本报告所提及重点调研项目可以有效反映市场整体状况。具体调研标准：1、距离本城市核心（如北京天 安门） 30 公里/25 公里以内 （其中一线城市 30 公里以内； 二线城市 25 公里以内） ， 推盘 50 套以上的项目； 2、距离本城市核心 30 公里/25 公里以外（其中一线城市 30 公里以外；二线城市 25 公里以外） ，单次开盘 200 套以上的项目。 70% 65% 68% 63% 62% 65% 65% 65% 68% 67% 63% 65% 63% 59% 61% 64% 57% 51% 65% 64% 66% 65% 61% 57% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2013年 2014年 全国重点城市平均去化率 78% 73% 69% 65% 64% 62% 59% 57% 56% 55% 54% 50% 47% 42% 40% 58% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 北京 深圳 南京 杭州 苏州 上海 广州 青岛 成都 南昌 武汉 重庆 天津 长沙 宁波 全国重点城市平均去化率 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 7 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 上半年共有上半年共有 19 个项目开盘售罄，北京占近一半，个项目开盘售罄，北京占近一半，超半超半数为刚需类楼盘数为刚需类楼盘 从从单单项目去化情况来看，项目去化情况来看， 2014 年上半年共有年上半年共有 19 个项目开盘售罄， 去化率个项目开盘售罄， 去化率 达达 100%。这些开盘当天售罄的项目主要分布在北京、杭州等城。这些开盘当天售罄的项目主要分布在北京、杭州等城市，其中北京市，其中北京 占据占据 6 席，占比近五成。席，占比近五成。 表：表：2014 年上半年部分开盘售罄年上半年部分开盘售罄项目项目 城市名称城市名称 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 推出套数推出套数 销售均价销售均价 去化率去化率 杭州 景瑞御华府 1 月 11 日 90 7500 100% 南京 金尧首府 1 月 11 日 158 12500 100% 武汉 保利城 1 月 25 日 764 9500 100% 北京 保利首开熙悦春 天 2 月 16 日 528 23000 100% 上海 绿城上海御园 2 月 22 日 251 44200 100% 上海 花木绿城锦绣兰 庭 3 月 8 日 303 54450 100% 北京 住总万科橙 3 月 16 日 333 21000 100% 天津 旭辉御府 3 月 15 日 84 10000 100% 北京 首创新悦都 3 月 23 日 750 21800 100% 北京 亦庄金茂悦 3 月 29 日 60 40000 100% 杭州 万科良渚文化村 七贤郡 4 月 27 日 108 11000 100% 南昌 莱蒙都会 4 月 26 日 130 12000 100% 武汉 王家湾中央生活 区 4 月 26 日 256 9500 100% 北京 金域东郡 4 月 26 日 222 29000 100% 北京 住总万科橙 4 月 27 日 334 21800 100% 杭州 绿都南江壹号 5 月 8 日 60 11180 100% 杭州 富力西溪悦居 5 月 25 日 66 17000-18000 100% 广州 万科金色梦想 5 月 31 日 264 14000 100% 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 从开盘售罄项目的产品类型来看，超半数项目为刚需楼盘，另有少量中高 端改善项目。刚需楼盘在较大的需求支撑下，部分项目开盘前积累有效客户量 远远超过推盘量，开盘效果十分理想；top20 中改善楼盘多位于主城区，区 位优势及定价较为合理助其热销，如 2 月 22 日开盘的绿城上海御园位于外高 桥板块森兰国际社区，6 号线东靖路地铁站边，临自贸区，地理位臵优越，且 开盘价格较上期以及周边同类项目均价略低。 另有少量中高端改善项目和投资型项目也开盘售罄， 由于推盘量不大或总 价较低等优势最终实现开盘售罄， 如北京亦庄金茂悦推出 60 套实现开盘售罄。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 8 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 （3）定价策略：上半年平均上涨）定价策略：上半年平均上涨 1.47%，6 月新开盘平均价格由涨转跌月新开盘平均价格由涨转跌 上半年全国新开盘项目价格平均上涨上半年全国新开盘项目价格平均上涨 1.47%，涨幅较去年同期涨幅较去年同期大幅下大幅下 降降 2014 年上半年，全国 16 个城市新开盘项目价格平均上涨 1.47%（纯新 盘与周边同类产品相比，老推新项目与上次开盘价格相比） 。其中 46%的项目 开盘价格上涨，平均涨幅为 6.48%；27%的项目开盘价格持平；仅有 27%的 项目下跌，平均跌幅为 5.51%。总体来看，上半年全国重点城市项目开盘价格 以上涨为主。与去年上半年相比，采取涨价策略开盘的项目占比降低 17 个百 分点，而采取降价策略开盘的项目占比提高 14 个百分点 图：图：2014 年上半年年上半年重点城市新开盘项目价格变化情况占比重点城市新开盘项目价格变化情况占比 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 从各月来看，上半年新开盘项目价格涨幅先升后降，1-2 月涨幅在 2-3% 之间，3-5 月涨幅回落至 1.2%以下，今年以来多数城市成交量下降明显，部分 城市价格出现调整，市场观望氛围浓厚，部分供求压力较大城市开盘项目价格 涨幅放缓甚至出现下降。 6月新开盘项目平均价格由涨转跌， 平均跌幅为 0.2%。 2014 年上半年新开盘价格平均涨幅为 1.47%，涨幅较去年同期大幅下降。 涨价开盘涨价开盘, 46% 降价开盘降价开盘, 27% 持平开盘持平开盘, 27% 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 9 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 图：图：2013 年年以来以来全国重点城市新开盘项目价格平均变化幅度全国重点城市新开盘项目价格平均变化幅度 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 城市间分化明显，城市间分化明显，上海上海、北京、北京开盘价格涨幅最大，开盘价格涨幅最大，广州、广州、杭州开盘价杭州开盘价 格下降格下降 图：图：2014 年上半年各城市新开盘项目价格平均变化幅度年上半年各城市新开盘项目价格平均变化幅度 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 分城市来看，2014 年上半年上海、北京新开盘项目价格涨幅最大，分别 高达 3.6%和 3.3%，深圳、南京、成都、武汉的涨幅均在 2%以下，广州、杭 州新开盘项目平均价格下降，跌幅分别为 1.2%和 1.5%。 纯新盘纯新盘开盘定价较周边同质项目开盘定价较周边同质项目微幅下微幅下跌跌，老推新项目老推新项目开盘价格涨幅开盘价格涨幅 有所下降有所下降 3.3% 2.5% 5.2% 5.8% 3.7% 3.8% 4.3% 3.6% 2.9% 3.0% 1.4% 1.2% 1.8% 2.8% 1.2% 0.9% 0.4% -0.2% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2013年 2014年 全国新开盘项目价格平均变化幅度 3.6% 3.3% 1.8% 1.1% 0.9% 0.8% -1.2% -1.5% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 上海 北京 成都 南京 武汉 深圳 广州 杭州 新开盘项目价格平均变化幅度 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 10 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 纯新盘：纯新盘：以低开策略为主以低开策略为主，低开项目占比低开项目占比近一半近一半；纯新盘开盘定价较周纯新盘开盘定价较周 边同质项目平均低边同质项目平均低 1% 2014 年上半年，全国 16 个城市纯新盘开盘价格较周边同质项目平均 下降 1%。定价策略分化，低价开盘占比最大，为 47%，高价开盘、平价开 盘各占 29%、24%。 表：纯新盘项目定价策略占比及价格涨跌幅度表：纯新盘项目定价策略占比及价格涨跌幅度 定价策略定价策略 项目占比项目占比 价格涨跌幅度价格涨跌幅度 高价开盘高价开盘 29% 7.9% 平价开盘平价开盘 24% 0.0% 低价开盘低价开盘 47% -7.1% 数据来源：数据来源：creis 中指数据中指数据，中指监测，中指监测 从各月占比来看，2014 上半年纯新项目首次入市采取低价开盘策略的比 例明显扩大，1 月开盘项目整体价格呈现上涨趋势，3 月开盘项目多数持平或 略低于周边同类产品价格，6 月达到最高，为 60%，主要因为今年以来市场成 交回落，观望氛围浓厚，部分城市库存量居高不下，供过于求态势明显，为消 化库存，一些项目采取平价或低价入市，以价换量实现快销。 图：图：2014 年上半年纯新盘项目定价策略占比年上半年纯新盘项目定价策略占比 注：2 月纯新盘项目开盘量较小，不具代表性，故此图不包括 2 月数据 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 高价开盘项目平均涨幅为 7.9%。涨价幅度前十的项目较周边同类产品售 价平均高出 17%以上，但其中仅 3 个项目开盘去化率在 80%以上，其他 7 个 项目去化率均在 50%以下。 39% 17% 22% 39% 24% 13% 26% 30% 27% 16% 48% 57% 48% 33% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1月 3月 4月 5月 6月 高开 平开 低开 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 11 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 图：图：2014 年上半年高价开盘和低价开盘项目价格涨跌幅度排行榜年上半年高价开盘和低价开盘项目价格涨跌幅度排行榜 定价策略定价策略 城市城市 名称名称 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 (元元/) 价格涨跌幅度价格涨跌幅度 去化率去化率 高价开盘高价开盘 深圳 名门华府 4 月 11 日 36000 33% 90% 杭州 世茂之西湖 1 月 11 日 24500 27% 90% 杭州 紫玉福邸 1 月 19 日 23500 18% 84% 上海 同济融景雅苑 3 月 16 日 23500 15% 46% 成都 华润凯旋天地 4 月 27 日 10500 15% 40% 长沙 清溪川九号 1 月 11 日 8000 14% 41% 南京 竹山华庭 1 月 18 日 16000 14% 60% 上海 旭辉亚瑟郡 3 月 15 日 32687 14% 40% 上海 保利西岸 2 月 23 日 73700 13% 27% 广州 江山国际 6 月 15 日 40000 11% 25% 低价开盘低价开盘 成都 大有智慧广场 4 月 13 日 7500 -28% 68% 成都 天悦国际 3 月 15 日 5400 -20% 53% 杭州 天鸿香榭里 2 月 27 日 13800 -19% 80% 深圳 坪山首座 1 月 18 日 11000 -18% 76% 成都 天香 3 月 22 日 8900 -18% 65% 宁波 恒威君雅苑 3 月 1 日 12100 -16% 31% 杭州 恒基旭辉府 4 月 27 日 8800 -15% 90% 武汉 保利城 1 月 25 日 9500 -14% 100% 宁波 维科东院 3 月 15 日 17500 -14% 36% 深圳 星航华府 4 月 19 日 19000 -14% 98% 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 低价开盘项目的平均跌幅为 7.1%。成都大有智慧广场和天悦国际首次开 盘价较周边同类产品售价分别低 28%和 20%，位居一、二位，另外杭州天鸿 香榭里、深圳坪山首座和成都天香开盘定价跌幅也较大。总体看低价开盘项目 开盘当天去化率有所分化， 部分项目虽然低价开盘却并未收到良好的去化效果。 老推新项目：五成项目开盘价格上涨，平均涨幅老推新项目：五成项目开盘价格上涨，平均涨幅为为 6% 2014 年上半年，全国 16 个城市老推新项目定价以上涨为主，涨价项目占 比达 52%，平均涨幅为 6.2%；开盘价格保持平稳的项目占比为 27%；21%的 项目价格下跌，平均跌幅为 4.4%。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 12 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 表：表：老推新老推新项目定价策略占比及价格涨跌幅度项目定价策略占比及价格涨跌幅度 定价策略定价策略 项目占比项目占比 价格涨跌幅度价格涨跌幅度 涨价开盘涨价开盘 52% 6.2% 持平开盘持平开盘 27% 0.0% 降价开盘降价开盘 21% -4.4% 数据来源：数据来源：creis 中指数据中指数据，中指监测，中指监测 从各月占比来看，今年 1-6 月，老推新项目开盘涨价的比例均在 50%左 右，其中 2、3 月最高，达 54%。4、5 月涨幅占比有所收窄，6 月涨幅占比收 窄至最低，为 43%。 图：图：2014 年年 1-6 月老推新项目价格走势占比情况月老推新项目价格走势占比情况 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 从单项目价格涨幅来看，3 月 8 日开盘的上海新虹桥首府开盘价格为 25500 元/平方米，涨幅达 49%，位于上半年涨幅首位。上海湖山在望花园和 北京富力金禧花园涨幅高达 38%，位居上半年老推新项目价格涨幅第二位。 表：表：2014 年上半年老推新项目价格涨跌幅度排行榜年上半年老推新项目价格涨跌幅度排行榜 定价策略定价策略 城市城市 名称名称 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 (元元/) 价格涨幅价格涨幅 去化率去化率 涨价项目涨价项目 上海 新虹桥首府 3 月 8 日 25500 49% 66% 上海 湖山在望花园 2 月 28 日 62000 38% 0% 北京 富力金禧花园 3 月 22 日 28000 38% 92% 深圳 信义嘉御山 3 月 30 日 25500 37% 67.40% 上海 鹏欣一品漫城 4 月 12 日 毛坯 34500 精装 36000“ 31% 60% 武汉 武汉中国健康谷 4 月 12 日 6300-6500 24% 65% 杭州 兴耀星悦湾 1 月 1 日 8100 21% 80% 上海 恒盛豪庭 1 月 25 日 28800 21% 72% 北京 中国铁建国际花园 4 月 12 日、4 月 13 日 21990 21% 71% 51% 54% 54% 51% 51% 43% 37% 27% 31% 20% 26% 26% 12% 19% 15% 28% 23% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 高开 平开 低开 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 13 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 定价策略定价策略 城市城市 名称名称 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 销售均价销售均价 (元元/) 价格涨幅价格涨幅 去化率去化率 上海 中信泰富朱家角新城 4 月 19 日 多层 14600 联排 18400 20% 74% 降价项目降价项目 杭州 天鸿香榭里 2 月 27 日 13800 -19% 80% 杭州 恒基旭辉府 4 月 27 日 8800 -15% 90% 武汉 纯水岸东湖 4 月 20 日 11000 -13% 33% 广州 雅居乐君域公馆 5 月 31 日 10700 -12% 80% 武汉 融侨城 2 月 22 日 9500 -11% 70% 上海 金地松江艺境 6 月 14 日 19000 -10% 80% 重庆 约克郡 4 月 19 日 9400 -10% 53% 天津 社会山 2014 6 月 14 日 9500 -10% 50% 武汉 保利清能西海岸 3 月 16 日 6350 -9% 76% 武汉 福星惠誉汉阳城 4 月 19 日 两房 10500 三房 11500 -9% 9% 数据来源：数据来源：creis 中指数据中指数据，中指监测，中指监测 降价项目平均跌幅为 4.4%， 跌幅较大项目主要是由于上次开盘时间较早、 时间跨度较大或前期开盘定价过高、产品存在一定差异等原因所致。跌幅位居 首位的是杭州天鸿香榭里，该项目 2 月 27 日开盘均价 13800 元/平方米，本 次开盘价格下降 19%。 总体来看，2014 年上半年老推新项目价格以上涨为主，部分项目两次开 盘时间间隔较长，涨幅较为突出，但也不乏一些项目因产品结构调整等因素， 开盘价格有所下跌，跌幅普遍在 10%以内。 （4）产）产品定位：品定位：8 成项成项目为刚需盘，主推目为刚需盘，主推 80-120 平米两居和三居平米两居和三居 上半年 16 个重点城市开盘项目中，其中 80%的项目为刚需盘，较去年同 期下降2个百分点； 15%的项目为中高端改善盘， 较去年同期提高5个百分点； 仅有 5%的项目为不限购投资型楼盘。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 14 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 图：图：2014 年上半年全国重点城市开盘项目产品定位占比年上半年全国重点城市开盘项目产品定位占比 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 刚需盘：主推刚需盘：主推 80-120 平米两居和三居，平米两居和三居，一线城市平均去化率明显高于一线城市平均去化率明显高于 二线城市二线城市 刚需项目主要面向中低端自住型客户，推出产品多为 150 平米以下的一 居至三居，其中以 80-120 平米的二居和三居为主，二居和三居合计占比多在 70%以上。 上半年 16 个城市新开刚需楼盘的平均去化率为 61%，比 2013 同期下降 4 个百分点。分城市来看，分城市来看，一线城市刚需盘平均去化率（一线城市刚需盘平均去化率（74.3%）明显高于二）明显高于二 线城市（线城市（53.4%） 。） 。 图：图：2014 年上半年年上半年重点监测重点监测城市刚需楼盘平均去化率城市刚需楼盘平均去化率 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 从单个项目来看，上半年共有 14 个刚需盘开盘售罄，包括武汉保利城、 北京首创新悦都、住总万科橙、广州万科金色梦想、杭州富力西溪悦居等。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 北京 杭州 深圳 上海 南京 苏州 广州 南昌 青岛 成都 武汉 重庆 天津 长沙 宁波 一线城市 二线城市 2014 年上半年全国主要城市新开盘总结报告年上半年全国主要城市新开盘总结报告 15 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 中高端改善盘：中高端改善盘：2014 年年上半年平均去化率为上半年平均去化率为 55% ，比去年同期略低，比去年同期略低 4 个百分点个百分点 中高端改善类楼盘一般分为两大类， 一类位于城市中心区或者副中心区的 高层房源，多推出 150 平米以上的三到五居室，这类项目单价高、区位优势明 显、配套完善。另一类是位于城市郊区的别墅项目，其中以 200 平米-400 平 米之间的联排、双拼、叠拼别墅为主，少量为大户型的独栋。 上半年中高端改善项目上半年中高端改善项目平均去化率为平均去化率为 55%，二季度平均去化率（，二季度平均去化率（49%） 明显低于一季度（明显低于一季度（58%） 从单项目来看， 2014 年上半年上海花木绿城锦绣兰庭、 北京亦庄金茂悦、 上海绿城御园三个中高端改善类楼盘实现开盘售罄。从 2014 年上半年中高端 改善类楼盘去化率排行榜不难看出，有 8 个项目是一季度开盘的，二季度仅有 2 个项目。统计数据显示，中高端改善楼盘二季度平均去化率为 49%，明显低 于一季度（58%）近 10 个百分点。 表：表：2014 年上半年中高端改善楼盘去化率排行榜年上半年中高端改善楼盘去化率排行榜 城市城市 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 主力户型主力户型 销售均价销售均价(元元/) 去化率去化率 上海 花木绿城锦绣兰庭 3 月 8 日 95-128 平 2 房、 123-165 平 3 房，195 平 4 房 54450 100% 北京 亦庄金茂悦 3 月 29 日 130 平三居半、160 平四 居半 40000 100% 上海 绿城上海御园 2 月 22 日 100-132 平 3 房， 140 平 4 房 44200 100% 南京 中海凤凰熙岸 2 月 23 日 97 平米两居、197 平米 四居和 231 平米四居 32000 99% 上海 保集澜湾 3 月 8 日 125-161 平花园洋房， 163-177 平叠加别墅 花园洋房 28000/ 叠加别墅 35000 97% 南京 凤凰和熙 3 月 22 日 88 平米两居、120 平米 三居和 135 平米三居 24000 95% 北京 龙湖双珑原著 5 月 18 日 208 平大平层 680 万/套起 95% 南京 朗诗玲珑屿 3 月 29 日 132 平米三居 19999（毛坯价） 90% 北京 泰禾北京院子 5 月 18 日 165 平大平层、200-323 平叠墅 650 万/套起 90% 杭州 龙湖春江彼岸 1 月 18 日 101、138 24000 90% 数据来源：数据来源：creis 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 投资型楼盘：主打小户型、低总价投资型楼盘：主打小户型、低总价，平均去化率为，平均去化率为 60%，低于去年同期，低于去年同期 近近 10 个百分点个百分点 投资型项目多为不限购商住立项项目，多主推酒店式公寓、loft 或开间， 户型面积多位于 30-80 平米之间。这类项目通过不限购、总价低等优势吸引投 资者和部分不符合限购条件、支付能力较低的刚需客户。 2014 年上半年全国重点城市新开盘总结报告年上半年全国重点城市新开盘总结报告 16 本报告数据来自 creis 中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询 或致电 400-630-1230、 上半年商住不限购项目的平均去化率为上半年商住不限购项目的平均去化率为 60%， 低于去年同期近低于去年同期近 10 个百分个百分 点，点，高于改善盘的高于改善盘的 55%，与刚需盘平均去化率基本持平，与刚需盘平均去化率基本持平。受限购政策影响， 重点城市开发商不断推出不限购的商办类项目。 这类项目一方面受投资客青睐， 另一方面也受到部分受限购条件约束的刚需客户喜欢。 但商住类项目整体供应 有限，需求量较大，因此一经入市，开盘效果还比较乐观。 投资型项目多具备地段、公共交通、配套、区域规划等优势，未来升值潜 力较大，对于投资客户的吸引力较强。 （5）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为均转化率为 49% 蓄客情况：蓄客情况： 新开盘项目整体蓄客情况较好，新开盘项目整体蓄客情况较好，蓄客量与推盘量比值有所蓄客量与推盘量比值有所 下降下降 上半年上半年 16 个个重点重点城市新开盘项目城市新开盘项目累计积累有效户与累计推盘量的比值为累计积累有效户与累计推盘量的比值为 1.33，比去年同期低，比去年同期低 9%。其中刚需盘最高为 1.36，中高端改善盘为 1.3，不 限购投资盘为 1.21。 不同城市间蓄客情况不同城市间蓄客情况分化明显。分化明显。北京、杭州、深圳等城市部分刚需盘和投 资型楼盘前期积累的有效客户量