城市轨道交通对周边房地产价值影响研究——以大连市为例硕士学位论文.pdf

大连理工大学 硕士学位论文 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究以大连市为例 姓名：王颖 申请学位级别：硕士 专业：土木工程管理 指导教师：宋永发 20071201 大连理工大学硕士学位论文 摘要 城市轨道交通( u r r t ) 是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市公共客 运交通方式。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，大力发展u r r t ，可以解 决交通曰益拥挤和环境污染等问题。u r r t 的建设成本很高，然而其发展所带来的增值 效益在大多数城市中并没有为u r r t 的可持续发展做出贡献。因此，定量的分析u r r t 对周边房地产价值的影响，具有重要的理论意义和应用价值。 论文首先总结了国内外相关领域的研究现状及研究方法，列举了u r r t 的种类和特 点，以及对房地产价值有影响的相关因素，分析了u r r t 对周边房地产价值的影响机理。 总结了国内外几大城市的轨道交通发展现状，并详细阐述了大连市轻轨3 号线的情况， 为下文的实证分析做好准备。 第四章作为本论文的重点，首先以出行时间来描述可达性，假定选用不同方式出行 的时间相同，以大连市轻轨3 号线为例，计算出其各个站点的利益影响范围，并将选取 研究样本的范围确定为站点周边2 5 k m 。 其次将主成分分析法运用在特征价格模型中，搜集了轻轨3 号线周边2 5 k m 范围内 2 4 个楼盘的2 1 个特征属性的数据，并借助s p s s 统计分析软件进行了模型回归。主成 分分析法用较少的主成分来替代较多的特征属性，且保留了8 5 以上的原始信息，并将 所有属性都留在模型中利于下文的定价应用。从模型特征属性系数的符号可以得到如下 结论：楼盘与轻轨站点距离越近，交通的能达性越好，房价越高；绿化率高、靠近知名 大学、医院和大型超市都对房价起了正面作用。 再次，运用回归的半对数特征价格模型对轻轨3 号线沿线的2 4 个样本楼盘和3 个 新建项目进行销售均价预测。预测误差大多在1 0 以内，说明预测效果较好。接着仔细 分析了误差产生的原因，如市场处于不均衡状态，存在交易成本等条件与假设不符，特 征属性的选取问题，数据确定时带有主观性等等。 最后，论文对于轨道交通沿线的房地产项目定价所做出的探索，必将为开发商在对 轨道交通沿线的新建项目进行定价时具有一定的指导作用和实际应用价值。 关键词：城市轨道交通；房地产价值；特征价格模型；主成分分析法 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 s t u d y o nt h ei m p a c t so f r e a le s t a t ep r i c ea l o n g s i d et h eu r b a nr a i lt r a n s i t 弋a g es t u d i e si nd a l i a n a b s t r a c t u r b a l lr a p i dr a l lt r a n s i t ( u r r t ) i sas a f e ，c o m f o r t a b l e ，c o n v e n i e n t , f a s t , e f f e c t i v e ， e n v i r o n m e n t - f r i e n d l yu r b a ni n f a s t d j c t l l r es y s t e mt h a tp r o v i d e sm a s sp u b l i ct r a n s p o r t a t i o n s e r v i c e sw i t hs u b s i d i e sf r o mt h eg o v e m m e n lw i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rs o c i a le c o n o m y a n dt h es p e e d i n gu po fu r b a n i z a t i o na d v a n c e m e n t , u r r tp l a y sa na c t i v ea n dk e yr o l et o r e d u c ep r o b l e r o ss u c ha st r a f f i cc o n g e s t i o n sa n da i rp o l l u t i o nt h a tm a n yc i t i e sa r ef a c i n g h o w e v e r ，c o n s m a c t i o nc o s t so fu r r ts y s t e ma t ev e r yh i 曲a n dt h eb e n e f i t so fi n c r e a s eo f p r o p e r t i e sa r o u n ds t a t i o n sd u et oi 瓜r td e v e l o p m e n ta l en o td oa n yc o n t r i b u t i o nt ot h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f i 珏t r t ni si m p e r a t i v et oa n a l y z et h eq u a n t i f i e de f f e e t so f u r r t d e v e l o p m e n to nt h ea d j a c e n tp r o p e r t ya n de s t a b l i s hac o m p l e m e n t a r yr e l a t i o n s h i pb e h v e 衄 u r r td e v e l o p m e n ta n dt h eu s eo f t h ea d j a c e n tl a n d f i r s t l y ，t h i sp a p e rs u m m a r i z e st h er e s u l t sa n dr e s e a r c hm e t h o d so f r e l e v a n ta n a l y s e sf r o m o v e r s e a sa n dc h i n a , e n u m e r a t e st h ec a t e g o r i e sa n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so fi i i r t t h ef a c t o r s i n f l u e n c i n gt h ep r i c eo fr e a le s t a t e a n da l s oa n a l y z e st h em e c h a n i s mo nh o wi 瓜r tb o o s t s t h ev a l u eo fp r o p e r t i e sa l o n gt h er o u t eo fu r r t t h e ns u m m a r i z e st h ed e v e l o p m e n ts t a t u so f u r r ti ns e v e r a lb i gc i t i e sh o m ea n da b r o a da n de l a b o r a t e st h es i t u a t i o no fd a l i a ne x p r e s s r a i lt r a f ! f i cn o 3g e t t i n gr e a d yf o rt h ef 0 1 1 0 谢n ge m p i r i c a la n a l y s i s 1 1 1 ec o r eo ft h ep a p e ri sc h a p t e r4 f i r s t l y u s i n gt r a v e lt i m et od e s c r i b ea c e e s s i b i l i t ya n d s u p p o s i n gd i f f e r e n tt r a v e ls t y l e sh a v et h es a m e t r a v e lt i m e t h e nt a k i n gd a l i a ne x p r e s sr a i l t i a 伍cn o 3f o re x a m p l e c a l c u l a t e st h eb e n e f i t si m p a c ta t e ao fe v e r ys t a t i o na n dc h o o s i n g 2 5 k m 嬲t h er e s e a r c h i n ga r e aw h e ns e l e c t i n gs a m p l e s p r i n c i p a lc o m p o n e n t sa n a l y s i si su s e di nh e d o n i cp r i c em o d e l ，d a m so f2 1a t t r i b u t i v e c h a r a g t e r so f2 4p r o p e r t i e sa l o n g s i d ed a l i a ne x p r e s sr a i lt r a f f i cn o 3a 把g a t h e r e d , a n d b u i l d sam o d e lw i t ht h eh e l po fs p s ss t f l t i s t i cm a y - z i n gs o f t w a r e p r i n c i p a lc o m p o n e n t s a n a l y s i su s e sl e s sc o m p o n e n t st or e p l a c em o r ea t t r i b u t i v ec h a r a c t e r s a n dm o r et h a n8 5 o r i 西n a li n f o r m a t i o ni sr e s e r v e d a l lt h ea t t r i b u t i v ec h a r a c t e r sa r em a i n t a i n e di nt h em o d e lt o d e f i n i t ep r i c e c o n c l u s i o n sa r eo b t a i n e df r o mt h ec o e 佑e i e n ts y m b o l so ft h ea t t r i b u t i v e c h a r a c t e r s ：t h en e a r e rt h ep r o p e r t yi sf r o mt h es t a t i o n , t h eb e t t e ro ft h ea c c e s s i b i l i t ya n dt h e h i g h e ro ft h ep r i c e ；b e t t e ra f f o r e s t a t i o n , a p p r o a c ht ot h ef a m o u su n i v e r s i t y , h o s p i t a l ，a n d s u p e r m a r k e t sd op o s i t i v ee f f e c t st ot h ep r o p e r t yp r i c e s 一i i 大连理工大学硕士学位论文 s e c o n d l y , t h es e i n i l o g a r i t h m i ch e d o u i cp r i c em o d e li su s e dt of o r e c a s tt h ea v e r a g e s e n i n gp r i c co f 2 4s a m p l ep r o p e r t i e sa n d3n e wp r o j e c t sa l o n g s i d ed a l i a ne x p r e s sr a i lt r a f f i c n o 3 f o r e c a s t i n ge r r o ri sw i t h i n1 0 a n di n d i c a t e st h ef o r e c a s te f f e c ti sg o o d a n dt h e n d e t a i l e da n a l y z e st h ec a u s e so fe r r o r , s u c ha st h ed i s e q u i l i b r i u mo fr e a le s t a t em a r k e ta n dt h e e x i s t e n c eo ft r a n s a c t i o nc o s ta r en o tm a t c h e dt h ea s s u n l p t i o i l $ ，s e l e c t i n gp r o b l e m so f a t t r i b u t i v ec b a r a c t e r s d a t ag a t h e r i n gp r o b l e m sa n ds oo i l f i n a l l y ，t h ep a p e rn l r k e ss o m ee x p l o r ei nd e f i u i t i n gp r i c eo fr e a le s t a t ep r o j e c ta l o n g s i d e t h eu r r t ，a n dh a s9 1 1 i d i n gs i g n i f i c a n c ea n dp r a c t i c a la p p l i c a t i o nv a l u ew h e nt h ed e v e l o p e r s d e f m i t i n gp r i c e sf o rn e wp r o j e c t s k e yw o r d s ：u r b a nr a p i dr a i lt r a n s i t ；r e a le s t a t ev a l u e ；h e d o u i cp r i c em o d e l ；p r i n c i p a l c o m p o n e n t sa n a l y s i s i i i 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 作者签名：至丛日期：丝丝垒：型 大连理工大学硕士研究生学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用 规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论 文。 作者签名：垄劫k 导师签名： 丞蠡垒 2 型2 年_ 三月丛日 大连理工大学硕士学位论文 1绪论 1 1 研究背景与研究意义 城市中的交通与运输犹如人体中的血管与血液循环系统，是城市社会经济可持续发 展的关键因素之一。在大城市发展轨道交通将直接影响城市的土地利用形态、布局与规 模。因此，城市轨道交通( u r b a n r a p i d r a i lt r a n s i t ，简称i 瓜r t ) 的发展具有显著的外部 效应，研究轨道交通的发展与其站点周边房地产开发的关系一直受到国内外学术界和政 府的重视。从2 0 世纪7 0 年代以来，这二者之间的关系就已成为相关领域的前沿课题之 一 1 1 1 课题研究背景 1 、城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段 最近几年，我国城市交通发展正处于转折阶段。随着社会经济的发展和城市化进程 的加快，城市汽车的增长速度远远超过城市道路交通基础设施的增长速度。交通拥挤、 停车无地、环境恶化等已成为大城市的通病。 几乎所有的国家在经历了痛苦曲折之后，都鲜明地选择优先发展公共交通的政策， 并创造了很多值得推广的经验。因此，我国应借鉴国外的经验教训，建立以u r r t 为骨 干，常规公共交通为辅助的城市公共交通体系，才能够在未来有效地解决大城市的交通 出行问题。 近十多年来，北京、天津、上海和广州等大城市，已率先加快发展u r r t 。据统计， 截止2 0 0 5 年1 2 月底，我国建成并投入使用的u r r t 大约4 4 4 k m ，已获得国家批准正在 建设的i 瓜r t 大约3 9 0 k m ，规划中的i 瓜r t 总里程2 2 8 0 k m 左右。由此可见，我国的 i ) i i r t 建设已经进入高速发展阶段。 2 、资金约束成为城市轨道交通发展的主要障碍 u r r t 是一个城市最大型的基础设施，是资本密集型行业。即使在发达国家，发展 u r r t 仍然会面临建设资金不足的问题。我国还是一个发展中国家，资金约束成为i 承r t 发展的主要障碍【1 1 。北京从2 0 世纪6 0 年代到现在，平均每年修建轨道不足1 5 k m ；上 海市从1 9 5 8 年开始酝酿轨道交通，地铁一号线首期工程1 9 9 0 年1 月开工，1 9 9 4 年1 2 月1 2 日工程完工进入通车调试，历经了三十几年的时间；天津市从2 0 世纪8 0 年代开 始建设地铁到2 0 0 3 年底也只不过是7 4 k i n ；深圳市地铁一期2 0k m 修4 年，每年修5 公里，按照这样的速度，建设3 6 5 k m 轨道系统需要约7 0 年时间。由此可见，再好的规 划如果没有资金的落实也只能是纸上谈兵，无法实现。 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 3 、城市轨道交通建设产生的效益并未得到合理分配 u r r t 具有高度能达性，能够促进站点周边土地的优化利用，提高土地的开发强度， 推动沿线经济的繁荣与发展。因此，u r r t 能够给周边房地产带来明显的增值效益。 1 9 8 1 年华盛顿地铁投资达到3 0 亿美元( 占总投资的4 0 ) 时，引起的土地增值效益 就达到2 0 亿美元；2 0 0 1 年1 月地铁累计投资达到9 5 亿美元时，新增的土地价值达到 1 0 0 1 5 0 亿美元。一些地方的商业用地增值幅度达到1 0 0 3 0 0 2 1 。 在2 0 世纪五、六十年代建设的加拿大多伦多地铁，1 9 5 9 年1 9 6 4 年间9 0 的新建 写字楼和4 0 的新建公寓都集中在地铁沿线；市中心和郊区地铁车站周围的房地产评估 值增值分别为4 5 和1 0 7 ，而非地铁影响区的增值为2 5 ；连接地铁车站的写字楼租 金比全市平均租金多增加3 0 ，车站周围5 0 0 m 范围内的写字楼租金比平均租金多增加 1 0 3 1 。 上海地铁l 号线1 9 9 5 年5 月通车前后，给房地产价格带来明显的变化。地铁1 号 线的莘庄站，2 k m 圈内平均房价1 9 9 1 年为6 0 0 元m e ，2 0 0 1 年为3 4 0 0 元m 2 ，增长了 4 7 0 ；2 k m 圈外平均房价1 9 9 1 年为9 2 9 元m 2 ，2 0 0 1 年为1 8 0 0 元m 2 ，增长了1 0 0 。 可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其它地区的房地产多增长了3 7 0 4 。明珠线 周边区域的房地产价格由过去的1 8 0 0 2 5 0 0 元m 2 上升到3 0 0 0 4 5 0 0 元m ：，增长了 6 7 8 0 1 5 1 。广州市的地铁物业比其它物业的价值高2 0 3 0 ，有的地方房地产涨 幅也在1 0 0 1 5 0 之间例。 可见，无论在国外还是在国内，u r r t 建设带来的经济效益都是非常显著的。但是， 目前国内u r r t 建设产生的效益并未得到合理分配。这些效益被周边房地产的所有者和 使用者所无偿占有，并没能有效的为u r r t 本身或其他公用事业的发展做出贡献。 4 、定量研究城市轨道交通对房地产价值的影响成为迫切需要解决的理论和现实问 题 诺贝尔奖获得者、经济学家w i l l i 锄v i c k r e y 认为，u r r t 应该按照其边际成本来收 费经营( 运行良好的系统其边际成本接近于零) ，通过对其周边的土地的销售收入来筹集 建设资金【7 1 。从“公平”和“效率”出发，为了补偿u r r t 的建设投资和营运成本，促 进u r r t 的可持续发展，必须采取某些措施，在i 瓜r t 发展带来的社会经济效益中收 取一定的比例，从而将u r r t 的这种外部效益部分地转化为其内部效益。另外，吸引民 营资本和其他社会资本参与u r r t 的建设和营运，也是实现u r r t 良性发展循环的重 要方法。在不同的城市，u r r t 发展产生的房地产增值效益是不一样的。因此，定量研 究u r r t 对房地产价值的影响成为城市轨道交通建设可持续发展迫切需要解决的理论 和现实问题。 大连理工大学硕士学位论文 1 1 2 课题研究的意义 1 、丰富和完善理论研究的成果 首先，能推动交通经济学的发展，有助于全面客观地评估u r r t 的效益和成本，为 u r r t 的融资及其可行性研究提供理论依据。第二，研究u r r t 和周边房地产价值的定 量分析模型与方法有助于完善房地产评估理论及其方法体系。 2 、为城市轨道交通与土地一体化开发提供解决方案 u r r t 与周边房地产一体化开发，有利于吸引社会和民间资本投资于u r r t 行业， 实现投资主体多元化；有利于改善u r r t 企业所有制结构和公司治理结构，实现其营运 的商业化，从而可以减少政府对于u r r t 的投资和改变政府财政为u r r t 企业长期补 贴的状况。u r r t 与土地一体化开发的核心问题之一就是必须科学分析u r r t 与周边房 地产价值的定量关系。因此该研究具有重要的理论意义和实践意义，能够为一体化开发 提供解决方案。 3 、面向重大实践问题提出具有操作性的政策建议 i 瓜r t 对周边房地产价值影响的定量分析，可以为政府在制订下列相关政策时提供 参考：确定u r r t 的发展模式；编制各个层次的城市规划，协调u r r t 规划和城市土 地利用规划；评估u r r t 项目的成本和效益，研究其项目的可行性；客观科学地评估土 地的价值，确定与u r r t 联合开发的土地面积；确定城市土地使用费标准，修编城市基 准地价体系；制订房地产税收政策，改革房地产税收体系等。 1 1 3 课题的应用价值 l 、对于政府： 在确定及修编城市基准地价体系时有参考之用；在新建线路时，同时注重周边土地 的联合开发利用，以引进民间资本和外资对轨道交通项目进行投资和运营，以此来减轻 政府建设u r r t 时的财政压力，促进城市快速、稳定的发展。 2 、对于房地产开发商： 对于开发商来说，在新建或待建轨道交通的沿线购买土地、制定开发策略或者对商 品房进行定价的时候，需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估，作为项目 开盘定价或其销售策略的参考。 3 、对于普通消费者： 购房者主要有投资和自住两种目的。对于待价而沽的投资者来说，购房后房价能否 上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标；对于购房出租的投资者，租金的定价也 和周边住宅的售价有紧密的联系；而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。正因为购 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注，很多位于运营中的、正在施工的 甚至规划中的轨道交通线旁、甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。 1 2 轨道交通与周边房地产价值关系的研究现状 1 2 1 国外的研究现状 国外有关城市轨道交通对其沿线房地产价值影响的研究起步很早，在上个世纪7 0 年代末就已经开始了。 美国和加拿大的研究很多，而且集中于商业地产市场，原因可能是来自北美的数据 的质量和实用性好，便于使用复杂的分析方法。研究最多的是位于加利福尼亚州的旧金 山海湾地区的轨道交通系统( b a r t ) ，b a r t 系统始建于1 9 6 4 年，1 9 7 2 年9 月投入使用。 对b a r t 的研究可分两个阶段：第一个阶段为b a r t 开通运营的初期( 和5 年内) ；第二 个阶段为b a r t 开通运营2 0 年后。 在第一阶段，w e b b e r 8 】等学者认为，旧金山海湾地区的轨道交通系统刺激了人口和 就业岗位的离心化，意味着内城区的土地价值有下降的趋势，原因是b a r t 比公交车快 一点，而比其主要的竞争对手( 私家车1 慢得多。 在第二阶段，c e r v e r or 和l a n d i sj 9 】研究了b a r t 在开通2 0 年后对城市发展模式 的影响，结果与最初的影响研究结果相似。在过去的2 0 年里，b a r t 对土地利用的影 响极具区域性，只限在旧金山的商业区、奥克兰和一小部分郊区的车站。而在其它地方， 因为距离太远和萧条的地方房地产市场，b a r t 对其土地价值几乎没有影响。 l e w i s w o r k m a n 1 0 】认为b a r t 对土地价值有积极的影响。c e r v e r o 】以b a r t 的一个车 站为研究对象，得出在距轨道交通4 0 0 m 处的房租上升了1 0 1 5 。 d e w e e s | 2 】在加拿大多伦多的2 1 k i n 的地铁建设的前后，对位于城市c b d 的地铁沿 线的住宅物业价值进行了调查。结果发现，地铁站口附近的房地产价值比其沿线的变化 更为深刻，地铁对站口附近的物业价值产生了轻微的积极影响。b a j i e 1 3 】对多伦多轨道交 通建设历程的研究，揭示了城市轨道交通廊道经历了快速的发展，而且轨道交通附近的 房地产价值远远高于其它地区( 轨道交通沿线的住房价值比其它地区平均高2 2 3 7 美元) ， 是因为可达性提高了，并且通勤时间缩短了。 美国俄亥俄州的铁路局在2 0 0 1 年2 月2 7 日公布了一份研究报告，里面对美国的轨 道交通与沿线房地产价值的关系研究进行了详细的总结【1 4 1 。其中，涉及到的轨道交通类 型有快速铁路、通勤铁路和轻轨交通，不同的交通类型对房地产价值的影响也就不同。 现将轻轨交通对房地产价值的影响总结如表1 1 ： 大连理工大学硕士学位论文 s a n t a c l a r a c o u n t r y ( 2 0 0 1 ) p o r t l a n d ( 1 9 9 9 1 p o r t l a n d ( 1 9 9 8 ) p o r t l a n d ( 1 9 9 7 ) l r t ： g u a d a l u p el i n e l r t ：m a x e a s t s i d el i n e l r t “ m a x e a s t s i d el i n e l r t ：h i a x e a s t s i d el i n e p o r t l a n dl r t ：m a x ( 1 9 9 6 ) w e s t s i d el i n e s a nd i e g o ( 1 9 9 5 ) s a c r a m e n t o ( 1 9 9 5 ) l r t ：s a n d i e g o t r o l l e y 与车站距离为o 2 5 英里的商业 + 。 地产，每平方英尺的价值会比 两业 距离为o 7 5 英里处平均高2 3 至5 0 美分， 中等收入家庭的单套房价随离 住章 车站距离的减少而按一定比例 。增加，最大增值为2 3 0 0 美元， 发生在距离车站2 0 0 英尺处 从距离车站1 0 0 米起，每远离 住宅车站1 米，房价平均降低3 2 2 0 美元 在距离车站2 5 0 0 英尺至5 2 8 0 住宅 英尺的环状区域内t 平均每接 一。近车站1 0 0 英尺，房价增加7 5 美元 位于沿线0 5 英里范围内地块 。 的价值，随着与沿线距离的增 一。 加而提高，随着与车站距离的 增加而降低 。典型住宅，每靠近轻轨车站1 0 0 = ：= 米，售价提高2 7 2 美元。对商 两业 业地产没发现影响 l r t 住宅没发现影响 篙l r t p o r d d ( 1 9 9 3 ) 能案产薯赛芸篙射0 0 l r t ：m a x 住毫 典型房屋，每靠近轻轨车站1 0 0 e a s t s i d el i n e “。 英尺，售价提高6 6 3 美元 在本郡范围内分析，测量范 围是0 2 5 英里的环状区域 分析比较了公交汽车线路 和轨道交通线路两侧地带 的资产价值 对1 9 9 3 年所作研究的改进， 研究区域延伸至1 0 0 0 米 研究范围定义在1 英里的半 径内，但是2 5 0 0 英尺以外 的3 个车站区域，测定量为 与车站的地面距离 分析全市，采用与车站的地 面距离 分析全市，采用与车站的地 面距离 分析全市，采用与车站的地 面距离。轻轨位于商业工业 区，附近住宅较老，产生租 金也较少 研究了郊区住宅区的7 个车 站，但只考察距离车站o 2 5 英里范围内的房价 一5 一 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 注1 ) ：“地面距离”指在地面行走的距离( 例如步行、骑自行车或开车) ，这是与“空间距离”相对 比的。“空间距离”测量的是问题中地产与车站间的直线距离。第二种方法是在测量与车站 的实际距离时，非精确的( 四舍五入的) 。第三种方法是以车站为中心画圆( 以0 2 5 英里、0 5 英里为单位) ，所有环状内的地产都认为与车站距离是相同的。 欧洲的轨道交通建设当属世界最早的，其对土地价值的影响也受到了各界专家学者 的关注，欧洲学者比较关注轨道交通对土地价值影响的时效性。l a a k s o 1 5 】对芬兰首都赫 尔辛基地铁的研究发现，离地铁站口1 0 0 0 m 范围内的土地有6 的价格溢价。 h e n n e b e r r y i l 6 1 对英国的谢菲尔德的轻轨系统( 1 9 9 5 年建成) 进行了跟踪研究发现：1 9 8 8 年， 轻轨规划线附近的土地价值上升了4 ；但1 9 9 3 年，情况发生了改变，土地价值上升的 幅度变小了，到了1 9 9 6 年，情况更糟，轻轨附近的土地价值不增反降。该轻轨系统在 建设期间住房价格下降了，其原因可能是轻轨交通建设过程中的一些负面影响造成的。 完工后，这些负面影响就消失了。 韩国、日本、芬兰和瑞典等国家，在这方面也都有一定的研究成果。 韩国的b a e c h c 等f 】7 】采用结构、环境和可达性3 个变量，运用标准效用估价模型 ( h e d o n i c 模型) 对汉城地铁五号线附近的房地产价格的研究发现，距离五号线车站的远近 对住房价格有重要的影响，但这个影响仅仅是在五号线开通运营之前才有。而且，一般 来说，轨道交通对住房价格的影响比其它因素f 如住房面积、住房所在区的教育环境、 是否比邻高等院校的分支机构、是否有丰富的休闲资源以及是否与汉河相邻等) 的影响 小。 k i m k c 【l8 】的最大贡献是把轨道交通的影响区域分为3 部分：( 1 ) 在地铁站影响最主 要的区域( 小于2 0 0 m 范围内) 土地价格上升9 1 0 倍；( 2 ) 在地铁站影响第二重要的区域 ( 2 0 0 - - 5 0 0 m ) 土地价格上升1 1 1 2 倍；( 3 ) 在地铁站间接影响的区域( 5 0 0 1 0 0 0 m ) 土地价 格上升9 2 8 倍。 在日本，s a s a k i 等【1 9 1 研究了日本新干线对经济活动和人口空间扩展的影响，以及对 区域结构和区域系统的影响，新干线的建设在某种程度上引导了城市发达区域的人口和 经济活动向周围地区扩散，但仅靠新干线则不能解决其过分集中的问题，因为新干线主 要是为发达地区服务，即使它延伸至郊区，也只能提高中心区的可达性。 d a l u w a t t es 等【2 0 】研究了日本干线( 包括新干线) 发展的长期影响效应，利用日本主要 交通廊道沿线区域6 5 年( 1 9 2 0 1 9 8 5 ) 的数据，得出新干线的主要影响是节约了旅行时 间，从而改变了沿线区域的区位潜力，进而改变了经济活动的空间分布。 国外研究学者们从不同的方面分析了不同城市、不同轨道交通系统对沿线不同类型 资产价值的影响，但是研究结果有很多不同之处，有些甚至相差很大。分析其主要原因， 大连理工大学硕士学位论文 首先每条线有其自身不同的区域性特点，随着线路所处区域经济、服务等条件的影响而 不同。同时，分析方法和数据质量的不同也造成了最终结果的差异。虽然如此，绝大多 数研究成果都表明了随着城市轨道交通的开通运营，沿线资产价值都产生了一定程度的 增值效果。 也有专家指出由于轨道交通本身的振动和噪音等不良因素可能会对住宅资产的价 值有负面的影响，但目前还没有关于这方面的确定性研究。p e t e r f 【2 l 】和k e n n e t hj 等嘲 分别于1 9 9 5 年和1 9 9 8 年对波特兰的o r e g o n 轻轨线和b a r t 线所产生的负面影响进行 过研究。结果表明只要轨道、车辆设计合理，加上必要的减振降噪措施，则负面影响可 以减少到最低甚至可以忽略。此外，即使负面效应不可以忽略，但是其影响的区域不会 超过轨道交通沿线1 0 0 m 范围之内，而在1 0 0 m 范围之外，轨道交通的正面影响效应还 是显著的。 虽然国外对于轨道交通沿线资产的影响，特别是对住宅项目的影响研究己经很多 了，并且得出了一些定性、定量的研究成果，但是通过采集需要的时间序列数据和截面 数据来定量计算分析的却很少，多数研究只探讨了一些简单的指标。据了解，英国皇家 特许测量师协会和代理首相办公室目前正委托a t i sr e a lw e a t h e r a l l s ( a r w ) 、伦敦大 学( u c l ) 和西蒙德集团( s y m o n d so r o u p ) - - 起完成“土地利用、地价和公共交通之间的关 系”的大型咨询课题。 1 2 2 国内的研究现状 国内逐渐认识到轨道交通与沿线房地产相关问题研究的重要性，但对这个问题的研 究还比较薄弱，相关文献也较少，而且大多数只是以特定的住宅项目的价格上升为例来 说明问题，或者根据住宅价格平均值的对比等简单的定量计算，对结果进行粗略的分析。 2 0 0 2 年4 月、6 月，在北京市先后举办了两次以“轻轨建设对房地产开发的影响” 为主题的研讨会，两次研讨会对北京市轨道交通对房地产开发的总体规划和价值增值影 响都作了有益的探讨。然而，这两次研讨会都只停留在定性讨论阶段。 同济大学的叶霞飞、蔡蔚( 2 0 0 2 ) 【2 3 牿鉴日本有关轨道交通开发利益定量计算的方法， 推定了1 9 9 1 2 0 0 0 年间，上海地铁莘庄站2 k m 圈内、圈外( 大约6 k m 处) 多层住宅平均 价格的房价差函数，并以此作为上海地铁l 号线对该房地产商带来的开发利益计算模型。 得出了城市轨道交通对沿线地价和房价的升值存在重要影响、并且在时间上超前于轨道 交通线通车而发生的结论。 近年来，国内对这方面的研究也在深入化，借鉴国外学者的研究方法与思路，对我 国某些大城市的轨道交通进行了定量的研究。 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 我国学者黄慧b f j ( 2 0 0 1 ) 1 2 4 1 研究了广州地铁对商品住宅的空间效应。通过对不同区域 的住宅项目的均价平均值和价格离散度进行对比，得出了下列的定性结论：轨道交通沿 线商品住宅价格绝对值整体上升，但长期看升幅不大；沿线商品住宅价格差趋向缩小， 且城市周边地区比市中心区明显；市中心区商品住宅价格整体下降，周边地区价格整体 提升。 何宁( 1 9 9 8 ) p 5 根据上海市地铁l 号线从常熟路站到锦江乐园站和莘庄站的交通成本 及沿线车站附近的房价数据，建立了一个交通成本的分析模型，并确定了交通成本与房 价之间的定量关系方程。 陈雪明( 1 9 9 3 ，1 9 9 5 ) 阢”】根据美国的经验提出了我国联合开发的策略建议；全允桓和 翁东风( 1 9 9 4 ) 【2 s 1 以北京市为例提出了联合开发的发展模式；田莉和庄海波( 1 9 9 8 ) 2 9 爿) - 析 了广州市联合开发中存在的问题及发展策略；叶霞飞和蔡蔚( 2 0 0 0 ) 【3 0 】等提出了轨道交通 车站与城市建筑物的一体化开发和轨道交通与城市物业的一体化开发问题：李文翎和阁 d , 培( 2 0 0 2 ) j 研究了广州市轨道交通与土地复合利用的问题。 2 0 0 3 年底北京市交通发展研究中心和北京交通大学城市轨道交通研究中心进行了 城市轨道交通沿线房地产价值增值的定量化分析研究，以北京市地铁1 3 号线沿线7 0 个 楼盘为研究对象，采用h e d o n i c 方法进行定量化计算，地铁1 3 号线对其沿线2 公里范围 内房地产的增值效果如表1 2 【3 1 】所示： 表1 2 北京地铁1 3 号线定量计算结果 t a b 1 2 q u a n t i t a t i v er e s u l t o f b e i j i n g m e t r o n o 1 3 郑捷奋进行了目前国内比较深入的研究 3 2 1 。他考察了深圳地铁一期周边的住宅、商 业、办公三种房地产类型，结果显示房地产价值提升的范围是地铁站点周边5 0 0 m 半径 内区域。在此范围内，住宅价值上涨了1 7 ，3 0 0 m 半径范围内住宅价值更是上涨3 1 。 深圳地铁一期建设对周边房地产增值效益达到3 6 9 亿元，为地铁一期总造价1 1 5 亿元的 3 2 倍。这一研究结果为深圳市实施轨道交通与房地产联合开发和制定利益返还政策提 供了有力的依据。 大连理工大学硕士学位论文 1 3 国内外研究方法现状 英国副首相办公室在2 0 0 2 年1 0 月的时候，公布了一个题为土地价值和公共交通 的报告1 3 引，里面对研究方法进行了总结，如表1 3 所示： 表1 3 研究方法总结 t a b 1 3m e t h o d su s e dt 曲l o 从上表可以看出，由于各篇文献研究问题时采用的方法不同，所以难以将研究结果 进行比较，但还是可以得出一些关键性的规律： l 、文献都研究了轨道交通对不同类型土地和地产价值的影响。 2 、对于可达性有不同的测量方式( 距离或时问) 。距离可能是直线距离或是通过网络 测量。或者在一些案例中，受影响的区域被描述为特殊的土地地带或邻近地区。使用了 不同的界限，以不同的单位来度量，公制的或法定标准的。有时也用简单的术语进行描 述，如“近的”、“邻近的”等。 3 、货币价值可以以绝对价格( 如每栋房子) 或租金( 每平方米、每平方英尺、每月或 其它的) 的形式标定。价格会以英镑、美元或美分来计量。价格每年都会发生变化。 4 、价值的增加或减少一般以绝对值( 如4 0 0 美元) 或价值百分比( 如1 3 4 ) 来表示。 5 、价格或价值的影响与什么相关也很重要。 城市轨道交通对周边房地产价值影响研究一以大连市为例 对文献的回顾提出了许多评论性的材料，但是很少有对方法将来的改进方向提出建 议的。有效的分析需要完成一系列时间点上数据的搜集。最合适的分析方法就应该在定 性说明的基础上继续进行定量的度量。 1 4 研究的主要内容与思路 1 4 1 研究的主要内容 论文研究了u r r t 与周边房地产价值之间的关系，重点是建立了u r r t 周边房地 产的基于主成分分析法的特征价格模型，并将其应用于新建房地产项目的定价上。论文 全文共分为五章： 第一章绪论。论述了课题研究的背景、研究的目的和意义，以及课题的应用价值。 对国内外的研究现状进行了综述。介绍了研究的主要内容和方法，以及技术路线。 第二章城市轨道交通与房地产价值。介绍了u r r t 的概念和种类，分析了u i 汛t 的特点和房地产价值的影响因素，阐述了u r r t 对周边房地产价值的影响机理。 第三章城市轨道交通的发展现状。总结了东京、伦敦、北京、上海等国内外几大城 市的轨道交通的发展现状，并详述了大连市轨道交通的发展历史以及大连市轻轨3 号线 的规划方案。 第四章轨道交通对沿线房地产开发影响的实证分析。首先分析了城市轨道交通沿线 的受益对象及利益形式，并以出行时间来描述可达性，假定选用不同方式出行的时间相 同，通过公式推导，从理论上测算出轻轨3 号线各个车站开发利益的影响范围。接着简 述了特征价格模型的发展过程和使用方法，总结了模型在国内外房地产领域的应用。随 后介绍了主成分分析法，并将其与特征价格模型联合应用，建立了基于主成分分析法的 特征价格模型，并将模型应用于预测轨道交通沿线房地产项目的销售均价。 第五章是结论与展望。 1 4 2 研究方法 本文研究采用的方法主要是： 1 、文献分析法 国外对轨道交遥与周边房地产价值关系的研究起步较早，也有了较为成熟的理论方 法，但国内的研究还比较少，特别是很少有针对大连市轨道交通的研究。本文在总结国 内外的研究成果和研究方法的时候采用了文献分