城市运营成功案例研究.ppt

项目借鉴城市运营案例研究 华侨城 保利公园.198 麓山国际社区 欢乐 谷主 题公 园 后期 住宅 开发 用地 纯水 岸 项目概况： 成都华侨城占地3000亩， 由1200亩主题公园“欢乐谷 ”、50万的都市娱乐商业 及1500亩人文社区构成， 其中1500亩的地产项目由 东区、西区两个板块构成 ，先期开发西区成都 华侨城纯水岸。成都华侨 城纯水岸是成都华侨城首 先启动也是率先亮相的项 目，占地面积约600亩，容 积率1.80，以占地5万平方 米的人工湖为主要景观和 中心。项目建成后，将成 为成都主城区内不可多得 的低容积率、超大规模亲 水住宅项目。 （一）案例分析华侨城 项目配套： 有“多功能会所”、“水岸商业”、“幼 儿园”、“小学”等。多功能会所，面 朝5万平米湖畔，拥有健身房、网 球场、室内恒温泳池、室外景观泳 池等设施，给人至高无上的居住生 活体验，商业也将引入多类型的品 牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休 闲和特色零售等商业形态，为居住 者打造一个完善的生活城区。 交通状况： 44路、64路、88路、73 路、503a路等多条公交 路线 建筑风格： 建筑外立面采用北欧现代主义建 筑风格，外观简约、通透，立面 结合欧式经典三段式设计，色彩 以黑、白加本色的组合方式。 （一）案例分析华侨城 总用地(亩) 建筑面积 (万) 住宅 建面( 万) 商业建 面(万) 总栋 数 总户数层数容积率绿化率% 162亩16.1万/151199 4f、5f、 18f、25f 1.47（ 一期） 39% 工程分期车位(个) 车位 说明 辖区环域方位 首次开盘时 间 / / 纯水岸共分 三期 机动车位 1100 地下 停车 金牛羊 西线 3环外城西 预计08年8 月16日 / / 物业管理建筑施工 景观 设计 建筑设 计 策划 公司 营销代 理 售楼电话号 码 / / / / 正合正合86868888/ / （一）案例分析华侨城 一期产品概况：成都华侨城纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、 5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓 构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所 环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区 间约在150355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围 合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88155平 米 （一）案例分析华侨城 8.16开盘推出户型配比 开盘当天情况：开盘推出364套房源，当天开盘销售95%。开盘前期约2000位客户办理会员 卡，累计摇号867为客户，当天当场参加选房客户约600余组，优惠措施：1.开盘当天会员 卡1%优惠；2.一次性付款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在100万以下： 赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价100万（含100万）以上赠送3张成 都欢乐谷终身卡或一年物管； （一）案例分析华侨城 8.16日开盘价格列举 （一）案例分析华侨城 开盘情况：开盘推出房源369套，当天成交322套房源。均价5400元/平米；开 盘当天累计摇号831组客户，当天当场参加选房客户约500余组优惠措施：1.开 盘当天会员卡1%优惠；2.一次性付款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优 惠后总价在60万以下：赠送1张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价 60万（含60万）以上赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管,其剩余房源多为1号 楼和三号楼临规划道路和三环路的房源。优惠后均价5346元/ 9月20日推出情况 （一）案例分析华侨城 9月20日开盘价格列举 （一）案例分析华侨城 畅销户型：洋房171-174平米 入户花园进深3.3 米预留可变空间 6米挑高户错景 观阳台 阳光餐厅 连接阳台 储存室 转角阳台 （一）案例分析华侨城 畅销户型：洋房169-175平米 入户花园 入户花园 储存室 客厅开间5.1米 （一）案例分析华侨城 品牌效应： 由深圳欢乐谷在地产界一举奠定旅游地产领导地位的华侨城 ，直接将深圳华侨城复制到成都，进行品牌嫁接。同时华侨 城拥有丰富的客户资源，客户积累渠道多样化 配套完善： “多功能会所”、“水岸商业”、“幼儿园”、“小学”，拥有健身房 、网球场、室内恒温泳池、室外景观泳池等设施，商业也将 引入多类型的品牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休闲和特色 零售等商业形态，为居住者打造一个完善的生活城区 超大规模社区： 总占地3000亩，形成欢乐谷主题公园和华侨城住宅两大部分 ，规模化社区 核心竞争力：旅游地产、丰富资源、9层电梯多层洋房 华侨城洋房产品分析 产品户型设计： 9层电梯景观多层洋房，首次把9层纳入多层范畴内：不 论是经济实用的中小户型还是阔绰大气的亲水豪宅都精 心布局，融入了入户花园，两层高阳台，阳光房，双主 卧、储藏室、退台等丰富多变 1.半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引 进“9层多层洋房”理念 2.10米面宽，户户均带入户花园，最打3.3米进深超大入 户花园，中西餐厅结合，局部挑高 3.6米挑高错景阳台 产品布局设计 ：住宅分组团布置，其中洋房和叠墅享受 最好的资源（沿湖岸布置多层洋房，叠加别墅位于中心 湖绿岛）达到每户均有很好的视觉效果 华侨城洋房产品分析 项目借鉴城市运营案例研究 华侨城 保利公园.198 麓山国际社区 项目概况： 保利公园198位处成都北三环外蜀龙 大道西侧，15平方公里北郊风景区核 心区与“198生态走廊”交汇处。总占 地面积约3000亩，总建筑面积超过 100万平米，绿化用地高达75%。规划 有五星级酒店、约2200亩超大型生态 山景公园等。 成都熊猫生态公园（大熊猫研究基 地）、成都植物园、银杏园、泥巴坨 风景区等众多公园环侍四周。内庭院 别墅、宽景电梯洋房等优质产品深入 公园，“家在公园中”的生活理念得以 充分体现。保利公园198将重新定义 蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就 城市公园地产典范！ 目前项目配套合计为约53800平米， 一期入住人数4万人 （二）案例分析保利公园198 项目区位：主干道有：三环路、外环路、川陕路（蓉都大道）、成绵高速公路、蜀 龙大道，以及熊猫大道，较远一点还有：北新干线、成彭高速、成青快速通道以及成 南高速等。可直接辐射成都城北、城东北和新都，甚至可以辐射青白江、金堂、广汉 、广元、南充以及绵阳 （二）案例分析保利公园198 项目配套： 40000平方米五星级酒店 5000平米社区超市 1500平米冷餐饮（现为项目销售中 心） 3000平米临街底商 2500平米幼儿园 1800平米配套设施 交通状况： 临近地铁3号线；蜀龙路 三期直接通三环路， 2009年打通；规划中四 期直接连接二环路建设 北路 建筑风格： 项目整体建筑风格为现代简约风 格，立面简洁温馨，韵律感极强 （二）案例分析保利公园198 项目规划： 项目规划用地约5700亩，建筑面积逾百 万平方米，包括高端别墅区、电梯洋房 区、大型商业配套、超五星级国际酒店 、18洞标准高尔夫球场、网球中心、幼 儿国际学校以及2250亩超大型郁金香休 闲主题公园等。 整体规划由国际知名的澳大利亚柏 涛建筑设计事务所担纲设计，项目的规 划将大型公园引入社区，形成高档住宅 、主题公园休闲景观、高尔夫网球等高 尚运动配套、大型社区商业等相互融合 的新型都市社区。 园林设计： 项目园林景观由泛亚国际担纲设计，园林 景观细腻精致，结合地势的起伏，融合了 高尔夫果岭景观、保利国宝级艺术藏品、 壮观的叠水景观等景观元素，以及郁金香 、银杏等高贵花卉植物。 （二）案例分析保利公园198 物业现状:总建筑面积:2000000平方米 容积率：洋房3.0；别墅1.55 总数：4113个 比例：85:4113 车位：地上：85个，地下：4028个 停车位:别墅1：2 开发周期:8年 开工时间:2008-3-26 总户数: 一期3645户（其中叠拼别墅 占7%） 物业管理附 加信息: 电梯1.5元/平方米月，别墅 3元/平方米月 开发商:保利（成都）实业有限公司 物管理公司:保利广州物业管理公司 建筑单位:富利建筑安装工程有限公司 景观设计单 位:泛亚国际 项目基本指标 注：联排别墅为2期产品 （二）案例分析保利公园198 叠拼别墅243套 双拼别墅8套 项目一期用地总平图 项目一期别墅总平图 （二）案例分析保利公园198 产品：项目首期住宅部分别墅产品面积区间约在222338平方米，分为双拼别墅和“品” 字形叠拼别墅。别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯、地热系统、 新风系统等配套设施。电梯洋房产品面积区间约在80189平方米，其中主力户型为130 平方米左右的宽景电梯洋房。电梯洋房为一梯两户，两梯四户，底层挑空，南北通透， 并赠送了大量面积的花园露台和可变空间。 （二）案例分析保利公园198 10.5开盘情况 开盘推出：1、2、5、7号楼（其中1.2号楼为11层小高层；5.7号楼为18层高层）共电梯 350套，双拼别墅8套，叠拼别墅243套，户型面积区间：电梯80-189，双拼别墅均为 368，叠拼别墅234-375，开盘表面均价：电梯4529元/，别墅价格区间6900-9000 元/。销售：开盘当天售出电梯201套、别墅124套。优惠：电梯交2.5万诚意金抵4.5万 房款，别墅交5万诚意金抵10万房款，一次性优惠3%，按揭优惠2%。 （二）案例分析保利公园198 一期户型配比 （二）案例分析保利公园198 畅销产品（一）：叠 拼1.2楼住户234平米 地下一层 地下夹层 优点:1.地下室客厅局部挑高形成夹层 2.独立私家车位，直接入户 表示全赠送表示半赠送 （二）案例分析保利公园198 一层 二层 花池挑高 表示全赠送表示半赠送 卫生间 卫生间 错 层 主卧大露台 庭院挑 高 入户花园 入户花园 次卧大露台 畅销产品（一）叠拼 1.2楼住户234平米 （二）案例分析保利公园198 畅销产品（二）叠拼 3.4楼297平米套四 挑高客厅 赠送入户 花园露台 挑空 赠送双露台赠送双露台 豪华主卧带 阳台，卫生 衣帽间，书 房 挑空 主卧玄关 天井 挑空 天井 表示全赠送表示半赠送 （二）案例分析保利公园198 优点： 1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好 2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米 3客厅挑高，彰显大气 顶层 赠送160平米屋顶花 园 畅销产品（二）叠拼 3.4楼297平米套四 （二）案例分析保利公园198 品牌效应： 保利作为大型中央企业，品牌号召力强和政府支撑给客户强势保障。背景 项目打造力图展现保利“公园地产品牌”，整个规划布局借助地势差呈现坡园 公园生态居住区，别墅区域三面临近公园，给别墅最好的资源 叠拼产品联排化 对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅， 单独 叠拼别墅呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米 形成层次感，放大视线。 规划配套完善：别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯 、地热系统、新风系统等配套设施 产品设计：突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。 1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，户 户入户均独立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设 立信报箱。 核心竞争力 保利公园198叠拼产品分析 区位，资源优势。项目位于三环与绕城高速之间，从距离来看 其实属于市区项目范畴，也是绕城以内最大的地产项目，通过 规模优势、生态环境和高端配套(如高尔夫）吸引了众多不愿远 离成都置业的优质客户； 高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45 -93平米；3-.4楼屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多- 9000多元/平米，大多房源折扣前在200万元左右。实得价仅 5000元/平米左右； 启动示范区彰显大气：售楼部与样板间示范区跨度较大，且电 梯与别墅分别设立示范区，以达到区别产品品质，从师范区突 出别墅区域的尊贵私属感 项目的推广力度大：在9月份较短的时间内连续投放了大量的报 广，在户外、公交站牌等其他媒介上也斥重资密集投放；保利 的圆明园国宝展也发挥了一定的作用，避免了常规性活动策略 给客户带来的重复刺激，为吸引关注度和聚集潜在客户提供了 重要的途径； 保利公园198叠拼产品分析 项目借鉴城市运营案例研究 华侨城 保利公园.198 麓山国际社区 项目介绍： 在麓山国际社区，麓镇拉佩维 尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅 共320套，它位处社区的腹地，既 拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇 商业小镇相邻，畅享便利生活， 麓山国际社区的天时地利，它皆 占之。叠拼别墅户型建筑面积约 为215-238平米，带入户花园及前 后露台，并赠送半地下阔绰私家 车位；拥有8.35米罕有面宽，局 部挑高约6米；内有精心打造的超 大规模水溪园林，仿若是把家安 在了公园里。麓镇拉佩维尔叠拼 别墅延续了麓山别墅无可挑剔的 高品质，“美式乡村风格”与现代风 格相结合，形成了富有特色的建 筑风格，让您尊享别墅级生活品 质。 叠拼别墅介绍 （三）案例分析麓山国际社区 项目配套： 高尔夫球场和练习场、完全学校、 光亚学校、康体中心、spa会馆、 超市、图书馆、美术馆、室内剧场 、电影院、老幼活动中心、会议中 心、花园度假酒店、菜市、中西餐 厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳 池、网球中心、健身房 交通状况：地铁一号线 、人民南路南延线、红 星路南延线、站华路、 元华路、新成仁路、成 仁快速路、麓山大道 建筑风格： 巴洛克风格圆顶型建筑、西班牙 式绿色城堡、美式风格、南加州 风格，风格多异 （三）案例分析麓山国际社区 （三）案例分析麓山国际社区 3期二批次拉佩维尔开盘情况说明： 推出量：麓镇拉佩维尔一批次推出73-82栋（没有74栋）9栋共60套叠拼别墅， 面积区间为：216-240， 售价：包括车库后销售均价为12380元/，价格区间为9898-16628/，其中75、76 栋由于临球道，单价为15000-16628/ 销售情况说明：开盘当天推出60套叠拼别墅当天销售41套，销售率达70%。从销售 情况来看，1跃2户型销售20套，3跃4跃5户型销售21套，基本持平。 2008.8.16叠拼别墅开盘情况 （三）案例分析麓山国际社区 畅销产品（一)叠拼 1.2楼216平米套三 楼道入户 花园入户 入户花园 露台 露天花园，设置壁炉，烧烤台 储藏室 优点：1.双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间 2.每个卧室均享受一个卫生间，层层退台 超大面积主卧，功能齐全 （三）案例分析麓山国际社区 畅销产品（二）叠拼 3.4楼234平米3室4厅 入户花园 餐厅外接露台 露台连接餐厅、 客厅 会客厅 私 家 厅 主卧同时享受双露 台，配置独立卫生 间，衣帽间 景观露台 景观露台 优点：1.入户层前庭