十一房展会专题分析.doc

2010年昆山市秋季房交会专题分析报告橙达房产2010.10目 录一、基本介绍及参展项目统计（一）基本信息（二）参展商及项目统计表二、优惠策略及活动分析（一）优惠策略统计（二）现场活动三、2008-2010年各年展会对比分析（一）销售套数对比（二）参展数量对比（三）优惠策略对比四、房展会小结一、基本介绍及参展项目统计（一）基本信息2010昆山秋季房展会于10月1日到4日在昆山科技文化博览中心召开。本届房展会启用a、b两大展区，近四十个参展企业，展出面积8000多平方米，将演绎一个购房潮流、大盘汇聚、新盘展示、行业交流的平台。各参展商都拿出看家本领，精心打扮展位，想方设法把各自特点和优势，通过这几十平方米展台充分展示给参观者。据了解本地房展会有昆山40家左右大小开发商参展，50家楼盘即将同台竞技。目前参加的房企包括世茂、中大、绿地、中航、时代、农工商等知名房企，也囊括了恒泰、大德、圆通、凯迪、星耀、元强、中楠等特色开发商，加上港龙、永恒盛开发的商业项目，以及金达利、巨达、枫叶等知名代理商携旗下的楼盘。据统计，在参加本届秋季房交会的50余家楼盘中，有13家楼盘有优惠，许多楼盘均表示目前没有优惠。从近期市场政策面来看，优惠打折等促销手段确实对拉动销售有着实质的作用。（二）参展商及项目统计表开发区隆祺丽景国际前进路和黄浦江路交叉口东南面昆山隆祺置业有限公司阳光水世界太湖南路33号昆山紫元房地产开发有限公司左岸尚海湾震川东路洞庭湖路交叉口元强开发建设（昆山）有限公司永恒盛东城商业街蓬朗新星中路311313号永恒盛置业有限公司东城世家 太湖南路东侧（近震川路）昆山神峰房产黄浦城市花园 前进中路与南后街交叉口处东之信房地产开发公司城西时代文化家园 萧林西路519号昆山时代房地产开发有限公司凯迪城 亭林路308号昆山凯迪房地产开发有限公司卡布奇诺 马鞍山路与通澄南路路口苏州龙澄建设开发有限公司香堤湾 花园路与鹿城路交汇处苏州宏泰房地产开发有限公司清风华院 苇城南路与登云路交叉口昆山同进置业有限公司森林半岛 马鞍山中路森林公园正对面昆山城市生态森林公园有限公司时代中央社区前进西路1888号昆山时代房地产开发有限公司三水萧林萧林路与江浦路交汇处往西50米昆山华昌房地产开发有限公司百乐门国际广场前进路与鹿城路交叉口昆山百乐门房地产开发有限公司城南世茂蝶湖湾昆山长江南路188号世茂蝶湖湾开发建设有限公司双星叠座312国道与城市主干道柏庐路交叉口西南处昆山恒龙地产置业有限公司 城北云山诗意昆山市横泾路633号昆山方圆房地产发展有限公司大德世家昆山市青阳北路与金浦路交汇处昆山市大德房地产开发有限公司天阔 北门路与339省道交汇处江苏振华建筑集团有限公司旺角新天地同丰东路与太湖路交叉口东200米昆山振通置业有限公司天成佳园昆太路736号昆山中基置业发展有限公司巴城北岸春天亭林路269号昆山阳澄湖房地产发展有限公司英郡古城路与城北路交界向西500米昆山城区房产开发商鼎园美墅湖滨路与民权路交汇处昆山冠鼎置业发展有限公司陆家佳茂缘商务广场金阳西路与黄浦江路延伸段交汇处昆山佳茂缘置业有限公司仕泰隆国际陆家镇312国道仕泰隆国际机械模具城昆山华瑞投资发展有限公司 湖墅帕提欧湖滨南路与民权路交界昆山市申恒房地产有限公司摩玛公社金阳西路与黄浦江路延伸段交汇处昆山佳茂缘置业有限公司周市青春岸线昆太路与横径路交汇处昆山市中楠房地产开发有限公司港龙喜临门建材家居广场339省道青阳路交界口昆山港龙置业有限公司张浦顺城名湾张浦银河路与海虹路交界处昆山沪成置业有限公司海上印象花园昆山张浦新吴街银河路口昆山联合嘉屯地产有限公司花桥中寰广场花桥镇曹安路与曹新路交叉口昆山中大房地产开发有限公司 本次展会开发区楼盘作为主力参展外，以生态文化为核心价值的城西项目也纷纷参与，来自各区的商办项目（比例约17%）也让本次的展会大放异彩，从近期市场成交来看，商业项目将会在住宅市场成交走低的情况下占领成交一席之地，成为新的投资方向。 近期房地产市场受到政策的影响，整体成交骤降，楼盘营销推广难度增加，为达到良好的销售成绩，客户积累酝酿的时期将进一步延长，从这次展会的参展项目来看，各区均有新盘亮相，甚至公开期将在8、9个月之后，显示出新盘的营销推广战略趋于保守和谨慎。附：展位分布图二、优惠策略及活动分析（一）优惠策略统计项目均价面积优惠实际成交价中大简界6760元/起90的2+1房6760元/起6760元/起帝景天成7300元/起96 139预订期优惠1万抵3万7091元/早安青城7500元/130和133房展会期间优惠35000元7230元/时代文化家园6800元/8993折6324元/顺城名湾6480 元/87-130双重优惠，一是单价优惠，每平米优惠200元；二是签约客户，可以参加抽奖活动，奖项为5种家电大奖。6380元/风景英伦9200元/88、113、1281赠送价值60000元地下车位一个2、两房送价值10000元家电，三房送价值15000元家电3、按时签约立减100元/8436元/凯迪城8500元/高层面积88、99，小高层面积86、114、125、13196折优惠,特价房61.5万元/套起。8160元/天阔7300元/8089认购可享受总价5000元的优惠，并且赠送太阳能。7220元/景秀丽都广场8500元/88136总价优惠20000元8353元/世茂蝶湖湾8000元/90140推出40套特价房源,均价7700元/起7700元/青春岸线(中楠双水湾)-8612510月10号将发布vip卡,2万可抵5万。-绿地21新城7500元/70、1101-4号楼1+1房源：送2万元新居欢乐基金，送2万元装修基金，免5千元契税1-4号楼2+1房源：送2万元新居欢乐基金，送2万元装修基金，免7千元契税1-4号楼3房：送2万元新居欢乐基金，送2万元装修基金，免1万元契税11号楼：送1万元新居欢乐基金，送1万元装修基金，免7千元契税7072元/东城世家7600元/88、108、137购三房送4万7230元/馨座预计价格7000元/7200元/8789“老带新”感恩回馈活动火热进行中，交诚意金5000元，房展会现场成功认筹即享单价100元/优惠6900元/鼎园美墅12500元/350 500购双拼别墅，送价值15万元的黄金；购350独栋别墅，送价值25万元黄金；购500及以上独栋别墅，送价值35万元的黄金-北岸春天3460元/-2套特价房,为12号楼603和604，价格为3460元/3460元/早安青城7500元/130和133总价优惠35000元7230元/从现场优惠来看，近1/3楼盘都推出各自不同的优惠促销方案，除去商业项目及目前未推案项目之外，将近50%比例的住宅项目都享受不同程度的优惠。从优惠幅度来看，1-5万元的总价优惠为各家参展楼盘的主力优惠范围。附：优惠楼盘方案 （二）现场活动：图：单车跳绳表演图：小提琴独奏图：古筝独奏图：独唱图：琴箫合奏图：萨克斯独奏三、2008-2010年各年展会对比分析（一）销售套数对比从各展会期间楼盘周成交的数量来看，市场成交量与整体市场景气指数成正比关系，2008年房地产市场受到宏观金融危机的影响，成交量逐步下滑，下半年起逐步进入观望的状态。2009年在政府和开发商的携手努力下，包括送契税和送购房券等方式推动的成交量的一路走高，至10月1日达到1261套的成交高峰。2010年4月17日下达的国十条和9月30日下达的执行细则对2010年两次展会形成了强烈的冲击，从成交量上来看，两次展会均呈现出不尽人意的效果。（二）参展数量对比 从参展数量上来看，市场的景气程度也是决定参展数量的主要因素。2008年参展数量走低，至2009年政府推动开发商共同参与救市，参展楼盘历史性达到160套，同时体育中心与科博馆同步开展，在市场上形成了较大的影响力，为后期成交量和楼市价格攀升奠定了基础，也是2009年房市回暖的重要动力。（三）优惠策略对比从监测楼盘的参展及优惠幅度来看，2009年参展楼盘的优惠力度最小，而经历了2010年4月的新政到10月新政持续半年的时间，秋季的展会优惠幅度也达到最大，在促销楼盘中优惠的幅度普遍达到总价减1-5万元。四、房展会小结1.从类型来看，商办地产比例放大，投资价值受关注从中航城国际大厦、隆祺丽景的商业和办公、新项目东城商业街、世茂东壹号的大型商业cosmo、仕泰隆国际、佳茂源商务广场等，2010年参展的商务办公楼盘的比例成为展会的一道风景，比例达到历年之最，反映出住宅地产收到政府打压之后，商业地产稳定的投资回报逐渐受到市场关注。2.从营销角度来看，新案前期亮相较多，酝酿期拉长除近期新开盘的项目如馨座、香堤湾、云山诗意等之外，将于2011年面世的项目也纷纷亮相本次展会，如位于城西的百乐门乐府、中航城城北项目等，对于市场处于观望的情况下，提前亮相有助于增加市场关注度和影响力。3.从销售策略来看，折扣力度较以往加大，开发商普遍促销 从促销力度上来看，本季房展会比其他展会的优惠折扣力度有所加大，但是本次的优惠和2009年的春季展会优惠有所不同，本次政府并没有参与展会的促销，从展会促销效果来看，促销已经成为近期开发商推盘的主要策略。4.从区域和品牌来看，各区大型品牌开发商集中参展本次展会各区域主力楼盘和大型开发商仍然占据主力，比如世茂集团、时代集团、农工商