秦皇岛项目市场研究及营销策划汇报107p.pdf

瑞尔特-服务中国房地产 深圳深圳瑞尔特房地产顾问机构瑞尔特房地产顾问机构 瑞尔特-服务中国房地产 东方明珠城东方明珠城淇鑫苑项目淇鑫苑项目 市场研究及营销策划思路市场研究及营销策划思路 瑞尔特-服务中国房地产 汇报主要内容汇报主要内容 第一部分 项目的基本概况 第二部分 宏观经济分析 第三部分 区域市场竞争格局及产品特征分析 第四部分 项目的swot分析 第五部分：项目定位 第六部分：营销建议及营销计划 第七部分：产品入市时机及销售进度模拟 第八部分：案名建议及形象设计 瑞尔特-服务中国房地产 第一部分 项目基本概况第一部分 项目基本概况 本案本案 瑞尔特-服务中国房地产 项目位置及基地现状项目位置及基地现状 地理位置：项目位于秦皇岛市海港区的东部，处于 海港区居住区与工业港区的交汇处 交通状况：临城市干道、交通畅达，有14、24、 25、29、30和35公共汽车通过。 基地状况：地块相对平整，拆迁问题已顺利解决， 局部有少量地上建筑并不影响施工进场。 瑞尔特-服务中国房地产 项目总规模及联合开发状况项目总规模及联合开发状况 项目规模：项目总建筑面积为百万平方 米，各种自有生活配套齐全。 开发主体：明珠地产、淇鑫地产、圣煜地产、奥 格地产。 淇鑫部分：位于整个地块的东北部，由12栋6+1、 3栋小高、5栋18高层、2栋26层高层 组成，共22栋，建筑面积约28万平方 米。 瑞尔特-服务中国房地产 项目基本经济指标项目基本经济指标 东方明珠城鸟瞰图东方明珠城鸟瞰图 3.738二、代征用地 151158%5.9024公共绿地 09296%3.5853道路用地 133140%5.2222公建用地 579606%22.6631住宅用地 9551000%37.372一、居住用地 41.11居住区规划总用地 人均面积比例面积（h）项目 4934其他配套面积 21362商业建筑面积 3723会所建筑面积 1452幼儿园面积 10340中小学建筑面积 其 中 41811配套公建面积 865321高层住宅面积 208461多层住宅面积 其中 1073782住宅楼建筑面积 其 中 1115593总建筑面积 数量单位指数参数 瑞尔特-服务中国房地产 第二部分 宏观经济分析第二部分 宏观经济分析 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛区域经济特点秦皇岛区域经济特点 秦皇岛市开放型经济稳步发展秦皇岛市开放型经济稳步发展 各类经济均衡发展各类经济均衡发展 历史悠久，旅游资源丰富历史悠久，旅游资源丰富 城市建设发展迅速城市建设发展迅速 经济发展远景广阔经济发展远景广阔 瑞尔特-服务中国房地产 与河北省其他市区经济比较 固定资产投资增长率比较 固定资产投资比较 瑞尔特-服务中国房地产 影响各市房价的要素影响各市房价的要素 房价基本和各市的经济发展水平与居民收入水 平相关，并且差距很大。 除了与经济因素密切相关之外，房价还与城市 的地理位置、城市总体发展水平和人口因素密 切相关。 受外来人口吸引力影响较大 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛市房地产发展三个阶段秦皇岛市房地产发展三个阶段 萌芽期：2002年以前秦皇岛房地产市场以集资房 和自建房为主； 成长期：2002年2004年，这一期间秦皇岛房地 产市场处于培育时期； 调整期：2004年以后，受到北京、天津市房价的 拉动和秦皇岛城市西进的实施，区域大盘开始出 现，房地产运作进入规范化运行的轨道。 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛房地产投资走势 25.7 23 30.7 47.7 0 10 20 30 40 50 60 2003年2004年2005年2006年 亿元 瑞尔特-服务中国房地产 历年住宅投资占房地产投资比例历年住宅投资占房地产投资比例 2017 2207 2350 2734 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2003年2004年2005年2006年 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛房地产发展现状秦皇岛房地产发展现状 逐步朝着规范化、规模化的市场道路方向发展 产品及规划水平逐步提高，社区内外环境越来 越得到重视 外地购买客户所占的比例越来越重 旅游地产发展迅速 居住对市区中心的依赖心理 北戴河以别墅和投资物业为主 山海关地产发展相关缓慢 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛房地产市场发展趋势秦皇岛房地产市场发展趋势 2007年住宅商品房的放量较小，市场价格会保持稳步增长年住宅商品房的放量较小，市场价格会保持稳步增长 2008年市场投放量将增加年市场投放量将增加 6+1多层市场供应量大幅减少，将进一步拉高其市场价格多层市场供应量大幅减少，将进一步拉高其市场价格 小高层、高层逐步被接收，售价将进一步提高小高层、高层逐步被接收，售价将进一步提高 外地消费者仍是消费主体外地消费者仍是消费主体 经济适用房放量会影响中低端楼市的涨幅经济适用房放量会影响中低端楼市的涨幅 二手房市场更加活跃，市区旧楼成交价格会高于新楼盘二手房市场更加活跃，市区旧楼成交价格会高于新楼盘 旅游地产分化加剧，部分楼盘销售会遇到阻力旅游地产分化加剧，部分楼盘销售会遇到阻力 将有大量外地资本涌入，加剧市场竞争和土地市场化运作将有大量外地资本涌入，加剧市场竞争和土地市场化运作 瑞尔特-服务中国房地产 秦皇岛二手房市场特点秦皇岛二手房市场特点 较为活跃，但竞争无序 空置房源较多 大部分地点较好，价格相对较高 对二级市场的冲击力度加大 瑞尔特-服务中国房地产 第 三 部 分第 三 部 分 房地产竞争格局及产品特征分析房地产竞争格局及产品特征分析 瑞尔特-服务中国房地产 相对独立的行政板块相对独立的行政板块 秦皇岛市行政区板块的划分 瑞尔特-服务中国房地产 港城东板块港城东板块 本案本案 港城北板块港城北板块 市中心板块市中心板块 港城南板块港城南板块 大汤河板块大汤河板块 燕大板块燕大板块 开发区板块开发区板块 瑞尔特-服务中国房地产 北戴河区板块特点北戴河区板块特点 以低密度住宅为主，代表楼盘有御墅龙湾、 红屿别墅、长岛别墅、里维埃拉等。 有少量投资类物业，如浪淘沙公寓。 销售价格在7000-11000元/平方米左右。 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、紧邻海滩2、环境较好3、位置稀缺 劣势：1：卖场组织、围氛营造较差。 综合点评 中心会所、健身中心、 超市 社区配套 百年名墅魂 一脉续龙湾 聚人杰 融天下 中国北戴河稀世藏品别墅 主广告语 公寓：1元/平方米/月 别墅：2元/平方米/月 物业费用 秦皇岛兴龙物业管理 有限公司 物业公司毛坯房交房标准公寓：30-75平方米面积区间 公寓：约7000元/平方米 叠拼：约7300元/平方米 联排：约8500元/平方米 双拼：约11000元/平方米 独栋：价格未定 销售均价7000元-11000元/平方米价格范围 约60%销售率已经封顶工程进度2007年底交房时间 2006年初开盘时间51%绿化率1.0容积率 北京源树景观规划设计事务所园林景观 建筑：美国贝禾设计 规划：五合国际 北京九源三星建筑师事务 所 建筑规划 一期：独栋别墅：2栋 双拼别墅：10套；联排别墅：16 套 叠拼别墅：64套；公寓：3栋 二期：独栋别墅：64套 建筑形式新古典主义建筑风格 48，250平方米（一期）建筑面积47，390平方米（一期）占地面积 秦皇岛兴龙房地产集团有限公司 秦皇岛正元房地产开发有限公司 开发公售电话 北戴河东经路1888号项目地址御墅龙湾御墅龙湾项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、建筑立面设计风格新颖； 2、项目周边路网纵横，交通便捷； 3、紧临三大生态公园，占地50余万亩“北戴河湿地”、奥林匹克大道公园、鸽子窝公园。 劣势：1、产品细节处理不够细腻； 2、物业管理较为一般。 综合点评 北戴河圣地 罕世别墅/中国北戴河独栋别墅代表作主广告语/项 目定位 豪华双会所、欧式入口广场、旱冰场等社区配套 北京中实杰肯道夫物业管理有限公司物业公司2.3元/平方米/月物业费用 无车位价格1：1（总户数120户）户车比一次性付款优惠2%优惠政策 毛坯房交房标准400平方米的别墅相对卖的多 些 主力户型面积260平方米-750平方米面积区间 200万-750万/栋 起价6000元/平方米价格范围 65%销售率封顶工程进度 2006年7月交房时间2006年7月开盘时间 58.3%绿化率0.53容积率 中国风景园林规划设计研究中 心 园林景观建筑：加拿大ads建筑规划设 计事务所 室内：深圳森喜设计有限公 司 建筑规划 双拼别墅、联排别墅建筑形式北美现代风格/西班牙风格建筑风格 88，200平方米建筑面积167，400平方米占地面积 北京天泽锦程房地产开发有限 公司 开发公售电话 北戴河区单赤路项目地址红屿别墅二期云上红屿别墅二期云上项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 山海关板块特点山海关板块特点 山海关区房地产市场供应体量较小，楼盘不 多，品质较为一般，代表楼盘有古御新苑、 南海花园、斌扬花园等。 销售价格在2600-3000元/平方米左右 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、紧邻山海关风景核心区； 2、周边配套完善，生活便利； 3、屋顶太阳能系统、雨水回收利用； 劣势：1、道路建设不完善； 2、建筑质量一般。 综合点评 创造品质生活空间主广告语 社区医院、超市、菜市 场 社区配套秦皇岛市众馨物业公司物业公司0.5元/平方米/月物业费用 未定车位价格1：0.7户车比无优惠政策 毛坯房交房标准170、229左右两种主力户型 面积 主要集中在171-229平方米 （50、256平方米） 面积区间 2500元/平方米销售均价2100-2960元/平方米价格范围 90%（仅剩30套）销售率已现房入住工程进度 2006年10月交房时间2005年12月开盘时间 30%绿化率0.8容积率 无园林景观秦皇岛市建筑设计院建筑规划 联排多层（3f+1）：20栋 商业：3栋 建筑形式中式古典建筑风格 45，492平方米建筑面积68.25亩占地面积 秦皇岛市东方房地产开发有限 公司 开发公售电话 山海关古御路和关城东路交叉 口 项目地址古御新苑古御新苑项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 南戴河板块南戴河板块 南戴河板块楼盘以多层项目为主，如避暑花 园、碧海嘉园、圣水乐园等等。 销售价格在2200-3100元/平方米左右，投资 类物业，如倚海45度，销售价格在4000起到 6000元/平方米左右 瑞尔特-服务中国房地产 优势1、价格优势2、紧临戴河3、交通便捷综合点评 滨海岸的风景 花园中的家主广告语/项 目定位 小区内无配套，周边配套较 完善 社区配套秦皇岛市博辉物业管理有限 公司 物业公司0.4元/平方米/月物业费用 2250元/平米车位价格1：0.4户车比简单装修交房标准 无优惠政策60-90平方米主力户型 面积 60-140平方米面积区间 50-100元/平方米楼层差价2500元/平米销售均价2100-2700元/平方米价格范围 45%左右销售率已现房工程进度 2006年11月交房时间2006年3月开盘时间 35%绿化率2.21容积率 无园林景观秦皇岛市科信建筑设计有限 公司 建筑规划 多层（6+1）：12栋 商业楼：1栋 建筑形式现代风格建筑风格 66，400平方米建筑面积30，000平方米占地面积 秦皇岛市博辉房地产开发有 限公司 开发公售电话 南戴河旅游区前进路与宁海 路交汇处 项目地址滨海花园三期圣水乐园滨海花园三期圣水乐园项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、位于南戴河商业中心，交通便利； 2、周边配套齐全； 3、仿希腊建筑立面风格优美； 4、距离南戴河海水浴场仅500米，户户看海； 劣势：1、楼距近，有压迫感； 2、户户望海，户户都不正面面海。 综合点评 商务中心、健身房、便利店、 餐饮中心 社区配套什么建筑让所有人看海/濒海 成品建筑群落 主广告语/项 目定位 自管物业公司2.0元/平方米/月物业费用 未定车位价格车位595个户车比 无优惠政策30-50平方米主力户型面 积 精装修交房标准28-130平方米面积区间 100、150元/平方米楼层差价 约5200元/平方米销售均价4000-6000元/平方米价格范围 约30%销售率地上十层左右工程进度 2008年8月交房时间2006年10月开盘时间 35%绿化率2.9容积率 园林景观北京华茂中天建筑设计有限 公司 建筑规划 高层(24f):3栋建筑形式地中海式风格建筑风格 64，000平方米建筑面积22,000平方米占地面积 秦皇岛市明星房地产开发公司开发公售电话 南戴河前进路中段项目地址倚海倚海45度度项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 行政板块竞争综述行政板块竞争综述 山海关区房地产市场发展较慢，在售楼盘较少，水平不高； 南戴河旅游风景区人口较少，房地产发展速度较快，在售楼 盘较多，供应体量大，投资类客户占有；较大比例，销售上 有一定压力； 北戴河产品以低密度别墅、花园洋房为主，该类物业较为集 中在2006年面市，总体品质较高，销售情况尚可。 南戴河旅游风景区和山海关区普通商品住宅价格均在3000元 /平方米以下，北戴河别墅类产品价格约在7000-11000元/平 方米之间。 瑞尔特-服务中国房地产 开发区板块范围开发区板块范围 102国道以南，西环路以西，燕大新区以北。 瑞尔特-服务中国房地产 开发区板块特征 产品形态：以多层住宅为主，兼有部分高层及别墅。产品 装修以毛坯房为主。 户型特征：户型以70-110平方米左右中小户型为主。 核心卖点：紧邻森林体育公园，空气清新，环境优美；紧 邻秦皇岛市教育学院，学术氛围浓厚；小区众 多，居住氛围浓厚；配套完善，生活极为便 捷；数条公交线路通过，交通极为便利。 主要客群：以该区域居民为主，并辐射市中心区域。 价格区间：目前在售楼盘价格已在3300-4000元/平方米左 右。 瑞尔特-服务中国房地产 板块前景分析板块前景分析 板快内大部分为早期开发项目均为已入住项目， 销售接近尾声，该区域鲜有大盘入市，当前市场 供应体量较小。 未来该区域，居住氛围以及配套将会更加成熟完 善，受地域局限，新开发项目体量不会很大，在 品质难有很大提升空间，板块竞争力总体趋弱。 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、紧邻秦皇岛第一中学、教育学院、教育氛围浓厚； 2、环境优美； 3、周边配套完善； 4、交通便捷。 综合点评 名门府邸 尚层风范/升级版宽house 主广告语/项 目地位 中央绿地广场、亲水景观、 大型地下停车场、社区医疗 保健站，以及各类健身器材 等娱乐休闲设施 社区配套兴龙物业有限公司物业公司 叠拼：0.8元/平方米/月 高层：1元/平方米/月 物业费用 毛坯房交房标准 小高层：2700元/平方米 多层：2500元/平方米 车位价格 别墅：1：1 多层与高层：1：0.6(平均) 户车比 无优惠政策70-90平方米 主力户型面 积 高层：70-140平方米面积区间 小高层：30-50元/平方米 多层：100元/平方米 楼层差价 小高层：3600元/平方米 多层：3900元/平方米 销售均价 小高层：3300-3800元/平方米 多层：3600-4100元/平方米 价格范围 85%销售率主体工程3-4层工程进度 2007年8月交房时间2006年5月开盘时间 35%绿化率1.9容积率 北京源树景观规划设计事务所园林景观 建筑：秦皇岛市建筑设计院 规划：北京九源三星建筑师事务所 建筑规划 小高层：4栋 多层：3栋 叠拼：15栋 建筑形式现代风格建筑风格 118，250平方米建筑面积62，000平方米占地面积 兴龙房地产集团有限公司开发公8519099销售电话 长江道与峨眉山南路项目地址青馨家园青馨家园5期期-兴龙尚府兴龙尚府项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘板块内其他楼盘 大秦世家、海韵家园、世纪家园 瑞尔特-服务中国房地产 港城北板块范围港城北板块范围 海阳路以东，燕山大街以北，建国路以西 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征板块特征 产品形态：以高层住宅为主，兼有多层。产品装修以毛坯 房为主； 户型特征：户型以100-130平方米左右偏大户型为多； 核心卖点：交通便利，道路宽敞；环境较好，价格适中； 主要客群：以该区域内自住居民为主，辐射市中心，东部 区域自住人群；以及部分投资人群； 价格区间：2800-4000元/平方米左右。 瑞尔特-服务中国房地产 板块前景分析板块前景分析 板块楼盘品质整体水平较好，销售形势都很好， 如金舍鑫苑与天洋新城等，已经全部进入扫尾阶 段，销售阻力较小，入市即售大半。 由于该区域环境较好，交通便利等一系列优势， 该区域发展潜力巨大，未来将成为港城东板块最 有力的竞争者。 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、交通便捷2、周边环境较好综合点评 小区智能化，商场，学校等社区配套给你一个放心的家主广告语/项 目定位 东华物业物业公司13-14元/平方米/月（含电梯费）物业费用7万/个车位价格 1：0.5户车比18%公摊率一次性优惠2-3%；优惠政策 毛坯房交房标准主力户型有100、113平方米两种主力户型面 积 100-113平方米面积区间 20-50元/平方米楼层差价高层：3600元/平方米 多层：4300元/平方米 销售均价3191-3998元/平方米价格范围 共702套，仅剩22套 多层全部是回迁户 销售率已封顶工程进度 2007年6月交房时间2006年5月开盘时间 40%绿化率 2.4容积率 北京九圆园林景观北京九源三星建筑师事务所建筑规划 小高层（18f）：8栋 多层：7栋 建筑形式中式简约建筑风格 100,000平方米建筑面积77亩占地面积 秦皇岛德大房地产开发有限公司开发公3661766销售电话 民族路和秦山路交叉口西侧项目地址金舍鑫苑金舍鑫苑项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、规模优势 2、价格优势 劣势：1、位置偏远，周边配套不完善； 2、紧邻火车道，噪音污染严重； 综合点评 自由 自我 现代城主广告语 会所、智能化设 施 社区配套自管物业公司0.8元/平方米/月 电梯费：5元，每层加1元 物业费用 无优惠政策4万元/个车位价格1：0.4（总户数1728户，车位690 余个） 户车比 毛坯房交房标准70-90平方米主力户型面积56-190平方米面积区间 平均30元/平方米楼层差价目前均价3600元左右销售均价2800起，最高约4200元/平方米价格范围 约1728户，已售1300左右，余400套左 右。 销售率主体到3-4层工程进度 2008年9月交房时间2006年12月开盘时间 30.2%绿化率3.26容积率 园林景观上海勘测设计研究院建筑规划 高层（18+1）：13栋建筑形式现代简约建筑风格 177，900平方米建筑面积49，100平方米占地面积 秦皇岛广顺房地产开发有限公司 鹤岗工农房地产开发有限公司 开发公3405555销售电话 海港区海洋路与北环路交叉地带项目地址广顺现代城广顺现代城项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘板块内其他楼盘 天洋新城、华盾凤凰城、广顺青年城 瑞尔特-服务中国房地产 港城东板块范围港城东板块范围 建国路以东，河北大街以北 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征板块特征 产品形态：多层为主，兼有高层、小高层。产品装修以毛 坯房为主； 户型特征：户型以100平方米以下中小户型为主； 核心卖点：低总价，高性价比，较大升值空间； 主要客群：本区域居民自住较多，及周边区域投资者； 价格区间：2700-3900元/平方米左右； 板块内楼盘：东方明珠城、东盛世家、华夏军安小区 瑞尔特-服务中国房地产 板块前景分析 板块楼盘分布较为分散，缺少领导板块发展趋势 的超级大盘； 价格低是该板块楼盘的主要竞争手段； 产品品质尚停留在较低水平； 环境较差是该板块最大不利，制约了该板块品质 的提升，较难形成高品质的居住氛围。随着东方 明珠城项目的开发， 未来该板块整体形象上会有较大幅度的提高。 瑞尔特-服务中国房地产 港城南板块范围 河北大街以南，大汤河以东 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征 产品形态：以多层住宅为主、兼有高层； 户型特征：户型以100平方米左右偏大户型为主； 核心卖点：观海；交通便利； 主要客群：以本区域自住人群为主，辐射市中心 区域，及部分投资人群； 价格区间：整体销售价格约在3000-4500元/平方米 左右。部分单元达到5000元/平方米； 瑞尔特-服务中国房地产 板块未来前景 该板块接近秦皇岛货运码头，火车道环绕板块， 大部分项目均受铁路影响； 板块偏北靠河北大街部分形象较好，板块南部形 象较差，使得该板块难以形成高尚居住板块，难 以形成较好的居住氛围， 该板块由于地域特点局限，鲜有高品质大盘出现， 在未来，板块竞争力较弱。 瑞尔特-服务中国房地产 优势:1、位于河北大街繁华地段,配套完善； 2、交通便捷。 综合点评 1：0.5（总户数2520户）户车比幼儿园，中心花园社区配套标注港城未来主广告语 10万/个车位价格北京亿展物业管理有限公司物业公司0.9元/平方米/月物业费用 毛坯房交房标准15层以上一次性付款优惠 6%按揭优惠4%,15层以下无优 惠。 优惠政策49-68平方米销售最好 81-125平方米销售较好 主力户型面 积 51-268平方米面积区间19%公摊率低层20-30元/平方米 高层80元/平方米 楼层差价 4100元/平方米销售均价3280-5080元/平方米价格范围 60%销售率主体已封顶工程进度 2008年10月交房时间2006年8月开盘时间 36.8%绿化率4.6容积率 正在招标园林景观北京中铁工程设计院建筑规划 高层（28-32f）：10栋建筑形式现代风格建筑风格 350，000平方米建筑面积88亩占地面积 秦皇岛嘉太房地产开发有限公司开发公销售电话 河北大街四道桥汽车站项目地址渤海明珠渤海明珠项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、观海2、规模大 劣势：1、项目周边形象一般；2、配套不很完善。 综合点评 活动中心、健身房、幼儿 园、诊所、超市、银行 社区配套滨海城水晶生活/34万平米新都市主义复合型海景社区主广告语/ 项目定位 一次性付款1%的优惠优惠政策深圳天安物业管理公司物业公司多层：0.65元/平方米/月 小高层：0.94-1.1元 物业费用 94、138平方米主力户型面积10万/位车位价格1：0.6户车比 已完工工程进度毛坯房交房标准多层：90-140平方米 即将开盘的三栋高层面积为 110平米以下小户型 面积区间 90%销售率多层4380元/平方米 高层3900元/平方米 销售均价小高层：3100元起 多层：3900元起（砖混） 4100元起（框架） 价格范围 三期：07年1月交房时间第一期：2005年1月 第二期：2005年10月 第三期：2007年1月 开盘时间 35.5%绿化率163容积率 大连老撒园林环境设计公司园林景观四川省建筑设计院建筑规划 多层：60栋 小高层：7栋 高层：3栋 建筑形式德式简约建筑风格 340，000平方米建筑面积195，000平方米占地面积 秦皇岛港方大房地产开发有 限责任公司 开发公售电话 海港区文化南路与光明路交 叉口西 项目地址滨海城滨海城项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘板块内其他楼盘 海安里、广顺法国小镇、渤海家园 瑞尔特-服务中国房地产 市中心板块范围市中心板块范围 海洋路以东，燕山大街以南，建国路以西 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征板块特征 产品形态：高层、精装修小户型公寓、商业； 户型特征：高层以80-110平方米左右户型为主， 公寓以40-90平方米左右小户型为主； 核心卖点：成熟的商业地段；便捷的交通；完善 的社会配套； 主要客群：以市中心区域居民为主，投资人群为 辅，辐射整个海港区其他板块； 价格区间：住宅：4000-4700元/平方米左右； 公寓：4500-7000元/平方米左右。 瑞尔特-服务中国房地产 板块前景分析板块前景分析 板块西北部的必玉小区群开发较早，目前基本形成了以商住为主的， 集群规模的地域格局； 板块中部的中央胜境与和苑构成了市中心板块中较为稀缺的纯居住格 局； 板块东南部的嘉远soho公寓、兴龙国际城等构成了太阳城商业中心 格局； 该板块受地域局限，纯居住类的大盘将会较少，面积将多为10万方以 下，楼盘品质将会迅速提升； 2006年市中心板块有为数不少的土地进入市场，板块对周边投资人群 的吸附力将会更强； 由于市中心独有的稀缺性，在未来竞争中，该板块纯住宅将始终保持 强大的竞争力。 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、周边配套完善； 2、交通便捷； 3、完美的城市中心地段； 综合点评 人居中央 上层领地 主广告语金茂物业物业公司未定（不超过1.2元/平方米/月）物业费用 37-333平方米 面积区间9万/个车位价格约为1：0.7（地下车位693个）户车比 毛坯房 交房标准无优惠政策80-130平方米主力户型面 积 主体接近封顶 工程进度16%公摊率20、30、100元/平方米楼层差价 80%以上 销售率4300元/平方米销售均价4000-4600元/平方米价格范围 2.3 容积率2008年8月交房时间2006年9月开盘时间 35%绿化率 北京源树景观规划设计事 物所 园林景观香港何显毅恩菲建筑工程设计有限公司 北京中建建筑设计院 秦皇岛市建筑设计院 秦皇岛市永生建筑工程咨询有限公司 建筑规划 高层（10-23f）：11栋 写字楼：2栋 酒店式服务公寓：1栋 建筑形式现代简约建筑风格 440，000平方米建筑面积190亩占地面积 金龙房地产/金道房地产开 发；河北金茂实业集团投 资 开发公3075666销售电话 秦皇岛市文化路建设大街 交叉口 项目地址金龙中央胜境金龙中央胜境项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、位于市中心最繁华商业地段，交通便捷； 2、周边配套完善； 综合点评 自由生活 自己选择主广告语/项 目定位 商场、医院、银行、 邮局、餐厅、超市 等 周边配套博维物业物业公司写字间：2.97元/平方米/月 公寓：0.97元/平方米/月 商业：无 物业费用 住宅40-70平方米 商业：180-290平方 米 面积区间7-12万/个车位价格地下车位90个户车比 精装修交房标准无优惠政策40-50平方米主力户型面 积 现房工程进度29%公摊率100元/平方米楼层差价 90%销售率5500元/平方米销售均价住宅：4650-6000元/平方米 写字间：4000元起 商业：3500-7000元/平方米 价格范围 秦皇岛市永生建设 工程咨询有限公司 建筑规划2006年12月交房时间2005年9月开盘时间 无园林景观312%绿化率3.4容积率 地下1、2层：车库 地上1、2层：商业 地上3、4、5层：写字间 地上6 -19层：复式公寓 建筑形式现代简约建筑风格 28，000平方米建筑面积8，200平方米占地面积 博维房地产开发有限公司开发/海港一 建承建 开发公售电话 海阳路与文化南路交汇处海港医院对 面 项目地址博维博维27度空间度空间项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、周边配套完善； 2、商业氛围浓厚，位于秦皇岛市cbd； 3、交通便捷；4、全市最高楼； 劣势：1、周边小商贩聚集，形象与环境较差； 2、停车问题难以解决。 综合点评 地下一层准备建 车库,还未确定 户车比超市、银行等社区配套我的商务、办公室、生活、家主广告语 对面广场已租下, 但价格未定 车位价格自管物业公司(不超过)1元/平方米/月物业费用 贷款无优惠 一次性可以谈 优惠政策40-50平方米主力户型面 积 菜单式装修交房标准37.9-87.61平方米面积区间 110元/平方米楼层差价 7370元/平方米销售均价5900元起,价格范围 70%销售率主体封顶工程进度 2007年8月交房时间2006年3月开盘时间 高层（20f）：1栋 1-3层：商场 4层：办公区 5-20层：公寓 建筑形式现代简约建筑风格 17，242平方米建筑面积占地面积 秦皇岛市嘉远房地产开发有限公 司 开发公3236444销售电话 河北大街137号金三角商业区项目地址嘉远嘉远soho公寓公寓项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、智能化，电子保安系统、信息网络系统、远程抄表系统； 2、位于海港区腹地，紧临城市主干道建设大街，交通便利，位置极佳； 3、周边配套完善，居住氛围浓厚； 综合点评 人生亦变 和苑永恒/港城中产阶层的尊享领地主广告语/项 目定位 音乐中心广场、休闲康 体设施、 社区配套自管物业公司1元/平方米/月物业费用 毛坯房交房标准8万/个车位价格1：0.7（总户数877户，地下车位624个）户车比 小高层：88-229平方米 公寓：40-80平方米 面积区间一次性：优惠1% 按揭：无 优惠政策88、104、126平方米主力户型面 积 4500元/平方米销售均价4000-4700元/平方米价格范围20-100元/平方米（沿街板楼100元）楼层差价 30%绿化率一期6栋（不含公寓）： 约80% 二期2栋：未售 销售率工程速度快的已到四五层工程进度 2.78容积率2008年8月交房时间小高层：2007年1月 公寓：未开盘开盘时间 r-land 北京源树景观规划 设计事物所 园林景观建筑：秦皇岛永生建设工程咨询有限公司 规划：北京林正坦建筑设计事务所 秦皇岛永生建设工程咨询有限公司 建筑规划 小高层（12f-18层）：7栋 公寓（25f）：1栋（1-9为 写字楼，10-25为公寓） 建筑形式德式建筑风格建筑风格 约100，000平方米建筑面积36，000平方米占地面积 秦皇岛市瀚升房地产开发 有限公司 开发公3280555销售电话 海港区建设大街东段项目地址和苑和苑项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘板块内其他楼盘 必玉文博城、香格里新中心、兴龙国际城、昌德城 瑞尔特-服务中国房地产 大汤河板块范围大汤河板块范围 西环路以东，北环路以南，海阳路以西，河北 大街、小汤河以北围合区域。 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征板块特征 产品形态：以高层为主，兼有多层； 户型特征：以90-150平方米户型偏中大户型为 主； 核心卖点：以大汤河景观，便捷的交通，成熟的 地段为主要核心卖点； 主要客群：以该区域及市中心区域及燕大区域自 住型客户为主，投资客户为辅，辐射 西部开发区； 价格区间：3400-4500元/平方米左右。 瑞尔特-服务中国房地产 未来前景分析未来前景分析 板块北部楼盘开发较早，目前均已开发完成并入住，该板 块以汤河景观为依托，以环境与配套为辅助，以打造产品 为核心，早期开发的北部楼盘品质较高，为该板块良好形 象奠定了基础。 南部目前以在水一方为代表的项目，集科技、节能、环保 等优势，以大、小汤河为卖点，销售形势很好，进一步提 升了板块的形象与人气。 籍着在水一方后两期的开发，该板块正处于强势上升阶段， 辐射客户群范围较广，市场竞争力较强。 瑞尔特-服务中国房地产 工程较快已至六层工程进度 优势：1、环保节能（太阳能利用、中水回收利用、雨水收集利用）；2、智能化系统； 3、规模优势,号称秦皇岛市第二大盘；4、环境优势（两大人工湖贯穿社区）。 综合点评 升华德式经典 尽享水岸人生/21世纪换代住宅主广告语/项 目定位 医院、双语幼儿园、小学、中学,足球场、儿童娱乐带、健身设施、小型休 闲广场 社区配套10万/个车位价格 毛坯房交房标准30-150平方米面积区间30-50最快 80-90较快 100-130也可 70、150也有部分需求 主力户型面 积 155%公摊率无优惠政策一期销售90%以上销售率 10-30元/平方米楼层差价4100元/平方米销售均价3496-4500元/平方米价格范围 2008年12月交房时间2007年2月开盘时间 35%绿化率2.1容积率 德国依德尔城市规划设计 有限公司 园林景观建筑：北京高能筑博建筑设计有限公 司 北京中建建筑设计院 秦皇岛市建筑设计院 规划：德国依德尔城市规划设计有限 公司 北京高能筑博建筑设计有限公司 建筑规划 高层、小高层、别墅建筑形式德式现代主义建筑风格 1，300，000平方米建筑面积840亩占地面积 秦皇岛市五兴房地产有限 公司 秦皇岛市房地产经营开发 公司 开发公售电话 和平大街中段道南项目地址在水一方在水一方项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、位置优越，交通便利，8余条公交线路途径； 2、周边配套完善； 3、小户型，低总价，置业门槛较低；4、倚河观海，环境优越； 劣势：1、陷入诉讼纠纷，几易开发商，项目形象极差，销售陷入困境。 综合点评 商务中心、会议厅、健身中心、银行、超市、娱乐场所社区配套/领海 爵版 全精装酒店式 服务公寓 主广告语/项 目定位 顾问：第一太平戴维 斯 管理：自管 物业公司288元/平方米/月物业费用 未定车位价格(总户数620户)户车比 无优惠政策30-40平方米主力户型面 积 精装修交房标准37-64平方米面积区间 100、150、200元/平方米楼层差价 约6000元/平方米销售均价4500-8000元/平方米价格范围 不到50%销售率现房销售工程进度 2006年10月交房时间2006年9月开盘时间 30%绿化率5.0容积率 高层（23f）：2栋建筑形式欧式风格建筑风格 31000平方米建筑面积10672平方米占地面积 辰星地产开发公售电话 河北大街西段汤河西 侧 项目地址维多利亚海湾维多利亚海湾项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘板块内其他楼盘 滨河湾、丽水家园、自然花园等； 瑞尔特-服务中国房地产 燕大板块范围燕大板块范围 西环路以东，小汤河以南 瑞尔特-服务中国房地产 板块特征 产品形态：以高层为主、兼有多层与别墅。 户型特征：户型以90-130平方米左右偏中大户型为主。 核心卖点：燕大等众多学府云集，文化氛围浓厚；奥 体中心；新澳海底世界；森林公园、海滨 浴场；户户观海等。 主要客群：该区域内自住居民为主，同时辐射整个海 港区，投资类客户占有较大比例。 价格区间：约为3500-5000元/平方米左右 瑞尔特-服务中国房地产 板块前景分析板块前景分析 新崛起的实力板块。 凭借金海湾森林逸城对板块形象的强力带动作用， 以及金色海洋花园对区域板块价格的拉动作用， 目前该区域住宅销售价格已迅速飚升到5000元/平 方米以上。 依托优越的自然环境，地理区位，人文居住氛围， 未来该板块发展空间巨大，市场竞争力较强。 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、规模优势； 2、开发商品牌优势；3紧邻380亩森林公园与海湾浴场； 劣势：1、一条客运，一条货运铁路自项目周边穿过，噪音污染较为严重； 2、周边配套一般。 综合点评 产权式公寓、森林公园、海湾浴场、幼儿园、小学、会所社区配套/百万平米近海社区主广告语/项 目定位 一次交付优惠2%。按 揭优惠1% 优惠政策自管物业公司未定物业费用 销售均好主力户型面积2800元/平方米车位价格1：0.6（车位5770个）户车比 多层：3780元 高层：约4000元 销售均价毛坯房交房标准多层：69-134平方米 高层：79-172平方米 面积区间 多层：3500 - 4200元/平方米 价格范围15%公摊率20-60元/平方米楼层差价 36.5%绿化率一期：90%（一期多层团购约60%，剩余部分 多为顶层） 销售率多层大部分封顶。工程进度 1.77容积率多层：2007年10月 高层：2008年8月 交房时间一期：2006年8月 二期：预计2007年7月 开盘时间 美国凯勒建筑设计有限公司园林景观德国欧博迈亚设计咨询 有限公司 建筑规划 一期：（6+1）多层+2栋高层（21f、22f） 二期：高层；三期：独栋、叠拼、联排、双拼 别墅 建筑形式现代简约建筑风格 1，100，000平方米建筑面积900亩占地面积 秦皇岛市金屋房地产开发有限公司开发/海三 建承建 开发公3819998销售电话 河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以 西 项目地址金海湾森林逸城金海湾森林逸城项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 优势：1、名校遍布四周，文化氛围浓厚； 2、奥运场近在咫尺； 3、交通便利； 4、环境良好，亲绿近海。 综合点评 健身广场、儿童游戏场、喷泉环岛、林荫广场社区配套 海景第一城主广告语/项目定位世纪星物业管理有限公司物业公司0.7元/平方米/月物业费用 7.5万/个车位价格1：0.5（总户数2058，车 位1105个） 户车比 按揭2%，一次性3%，燕大内部优惠 13 优惠政策40平方米最快 90-110平方米较好 主力户型面积 普通装修交房标准46-139平方米面积区间 18%公摊率50-100元/平方米楼层差价 4850元销售均价4200-5500元/平方米价格范围 90%以上销售率部分单元已封顶工程进度 2007年12月交房时间2006年6月开盘时间 55%绿化率3.12容积率 中外园林建设总公司园林景观建筑：维拓建筑设计有限 公司 规划：天津大学城市规划 设计研究院 建筑规划 高层(19-33f)：10栋 商业：2栋 建筑形式现代简约建筑风格 190，000平方米建筑面积91.68亩占地面积 秦皇岛世纪星房地产开发有限公司 秦皇岛燕大房地产开发有限公司 开发公售电话 文盛路与河北大街交汇处项目地址世纪海洋花园世纪海洋花园项目名称 瑞尔特-服务中国房地产 板块内其他楼盘 海洋新城等 瑞尔特-服务中国房地产 海港区竞争格局综述海港区竞争格局综述 板块之间竞争日趋激烈； 品质较高的中小型楼盘主要集中在城市中心区域板块； 大盘主要分布在城市外围板块； 大盘对板块领导作用越来越强； 西、北部板块居住氛围要优于东南部，主要原因是环境； 东、南部板块销售均好的主要原因是价格。 瑞尔特-服务中国房地产 从规划看房地产产品特征从规划看房地产产品特征 高水平的国内外规划设计公司的进入，引领提升了 秦皇岛市整体水平； 大面积绿化水景的营造及天然景观的利用，如在水 一方，提升了整个小区的规划档次； 大部分房地产产品水平较为一般，特别是对于内部 规划及景观的营造上，这给我们项目在运作上提供 了一定发挥空间。 瑞尔特-服务中国房地产 从户型房地产产品特征从户型房地产产品特征 小户型供不应求； 两居室、小三房需求也较为突出； 户型设计兼收并蓄，种类繁多； 住宅装修标准多为毛坯房； 客厅普遍较大，多为朝阳设计； 户型方正、传统； 封闭阳台； 多配有储藏间 。 瑞尔特-服务中国房地产 从物管看房地产产品特征从物管看房地产产品特征 各楼盘在物业管理还局限在门卫和清扫卫生方面， 物业管理费较低； 多数为开发商自行管理，对品牌物业管理公司缺 少认识； 部分公司开始引入品牌物业公司做为物业顾问。 瑞尔特-服务中国房地产 从开发理念房地产产品特征从开发理念房地产产品特征 具有开发远见的发展商并不多，多数发展商没有 将项目与品牌很好的结合起来，达到双赢； 策划水平上，秦皇岛市专业的营销策划机构并不 多，已有的一些公司水平较为一般，整体上使得 整个秦皇岛市开发理念较为落后； 目前秦皇岛品牌开发商数量不多，仅有寥寥数家 如金屋、兴龙、金龙等尚有些知名度，这些公司 品牌度并不很成熟，并不为广大市民所认知。 瑞尔特-服务中国房地产 第四部分 项目分析第四部分 项目分析 瑞尔特-服务中国房地产 建 设 大 街建 设 大 街 港 城 大 街港 城 大 街 兴兴 电电 路路 新新 开开 河河 项目周边状况项目周边状况 兴电路兴电路 路东热电厂路东热电厂 厂厂 新开新开 河河 新新 开开 河河 建 设建 设 大街大街 火 车火 车 东站东站 热电里小区热电里小区 港城大街港城大街 瑞尔特-服务中国房地产 项目优势分析项目优势分析 规模优势； 竞争优势； 价格优势； 增值潜力； 交通优势； 地块优势； 舆论优势； 本项目最大的优势是价格优势。 瑞尔特-服务中国房地产 项目劣势分析项目劣势分析 东方明珠城由四家发展商合作开发； 位于项目东北角，紧邻热电厂与兴电路； 兴电路东侧形象较差，配套不完善，对淇鑫公司组团影响 较为不利； 东方明珠城以明珠地产冠名； 体量不足整体1/4，占地不足整体1/2，盘量规模相对较小。 小结：本项目最大的劣势是区位环境。 瑞尔特-服务中国房地产 项目机会点分析项目机会点分析 东方明珠城是区域内目前唯一的超级大盘； 秦皇岛市房地产市场良好发展契机； 坚持走差异化道路； 产品品质的打造最为重要； 小结：本项目最大的机会是秦皇岛宏观房地产市 场环境 瑞尔特-服务中国房地产 项目威胁点分析项目威胁点分析 1、东方明珠城由四家发展商合作开发，运作不善， 易形成恶性竞争； 2、如不能在第一时间拿到预售许可证，对淇鑫公 司组团推广将较为不利； 3、对于淇鑫公司前期操作的部分客户，应尽量避 开媒体视线，否则对组团将较为不利； 小结：本项目最大的威胁是四家发展商之间的沟 通及协作效果。 瑞尔特-服务中国房地产 （优劣势）战略（优劣势）战略 把握项目紧邻交通要道，交通便捷、物美价廉等 优势； 紧抓组团闹中取静，脏中取净等优势做为营销卖 点； 充分利用价格优势； 绿化上多做文章。 瑞尔特-