2011楼市PEST分析及苏安商业中心SWOT分析.ppt

LOGO “ Add your company slogan ” 2011楼市PEST分析 苏安商业中心SWOT分析 何宏焘 新国四条及细化 1对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家 庭，贷款首付比例不得低于30%。 2对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得 低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 3加快研究制定合理引导个人住房消费，调节个人房产 收益的有关税收政策。 4对捂盘惜售、限制土地的房企，限购土地，暂停批准 上市、再融资和重大资产重组，不得发放新开发项目 贷款。 结合以上种种，我们发现当前调控政策主 要针对于住宅类开发企业，商业地产特别 是持有型的商业地产收到的影响会较小， 公司的现金流也比较宽裕。 个人观点：虽然典型城市成交持续低位， 一线城市房价明显松动。调控最大的可能 性仍在于，一大部分的资金量流向二三线 城市。 从国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制，我们 可以预见有很大的一部分资金将流入商铺市场。 相关信息： 上海2012年前将再推进100万平米的商业设施建设 万科进军北京CBD开启商业地产征程 万达集团目前开业的万达广场为27个，计划在2012年将增至 80个 保利地产3年内增持商用物业至300万平方米 但是我们需要看到的是政策可能所带来的一部分 负面效应： 前面所说到的，因为一线城市遭到相当大的调控 ，致使一部分资金量流入二三线城市，举个例子 ，一千个亿，可能在一线城市可能起不到作用， 但一千多个亿可以进入十多个二线甚至是三四线 ，完全可以当地的房地产市场搞乱。 所以，该政策只是暂时性的遏制。而不是可以作 为长久的一条政策， 综上所述，短期内住宅受到强力的打压，很难有 所建树，但对于市场仍有一定影响力。商业地产 此时应把握时机有所建树。 经济增速回稳向好，CPI仍处高位 GDP、固定资产投资、消费、工业增加值等主要经济指标 均出现不同程度的增幅回升，反映出我国宏观经济增速高 位回稳态势基本确立。虽然12月CPI小幅回落，但依然处 于高位运行态势。在物价持续高位，信贷投放节奏依然过 快，市场流动性充裕，通胀预期不减反增的态势下，迫使 央行年内第二次加息以及新年第一次提高存款准备金率。 切实贯彻中央经济会议提出的稳健货币政策，加速回归稳 健。未来央行还将继续频繁使用紧缩性组合拳来调控，稳 定物价上涨和管理通胀仍是当前和今后一段时期的核心首 要任务。 节选自克而瑞公司报告 中部现状与预期信心倒挂，东部现状满意度较低 根据克而瑞的调研报告指出，自2010年第四季度起，消费者信心指数 持续走低。 对于区域现状的满意度，中部满意度高于东部地区。原因在于东部是 全国住宅均价较高的区域，过高的价格令购房者承受压力较大；而中 西部区域相比而言均价要低许多，而从收入水平来看，虽然东部区域 的收入较高，但其与中西部区域之间的差距，远不及市场价格上的差 异来得大，而市场价格的差异直接导致了三地购房者对市场现状满意 度的不同。 从预期指数角度来看，中部区域虽然现状满意度较高，但其预期信心 出现倒挂，购房者对于未来房地产市场的信心存有疑虑。而东部和西 部区域均能保持预期指数高于现状满意度指数，其中东部区域的预期 -现状差值最大，也表现出购房者对后期的良好信心预期。西部区域 作为国家重点建设区域，受到的关注较多，同时当地房价也较东部和 中部趋于更为合理，使得西部区域的购房者对未来预期有着良好的信 心。 商业地产的春天还是泡沫伊始 二三线城市的住 宅市场 但是二三线城市存在一 个发展时间和期望值的 差异。 投资方向 一线城市的商业 地产市场 泡沫何时出现？风险随 之而来 苏安商业中心 分析 需要警惕的商业地产泡沫 商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全 球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系便已 现尴尬。2009年初，几乎所有地产机构的数据都 认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超 过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空 置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线 城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。 以北京为例，未来23年内各类商业地产项目将 出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商 业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商 业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危 险 。 直接辐射到的小区 塘坊苑塘坊苑 约360户 梧桐花园梧桐花园 192户 苏安新村苏安新村 1704/2=852户（截取靠近东 环路的老苏安部分） SWOT分析 威胁 机会 优势 劣势 SWOT分析 现房销售 投入小，低总价 原经营户回流（对收益影响不明显） 市内稀缺商业地块 优势优势 不远处开盘在即的万宝生活广场 前期失败的负面影响 开发商知名度不高劣势劣势 商业地产作为政策调控的最大受益者 小型的社区商业综合体 大区位而言，位置相对较好机会机会 区位优势不明显 较之其他商铺价格无显著优势 经营户更多偏向小型化运作威胁威胁 针对苏安商业中心的一次性返还21%的回 报。可能会需要规避的问题： 假定每年商铺每平米市值增长1000元为基 准，物