2014年8月天津房地产市场月报113p.docx

天津房地产市场月报2014年8月目录part 1 月报摘要3part 2 政策背景5一、政策快讯5part 3 土地市场8一、市场综述8二、经营性土地供应分析8三、经营性土地成交分析10part 4 新房市场12一、商品住宅市场12二、公寓市场30三、商业市场分析40四、办公市场分析43part 5 二手房市场46一、二手房市场46part 6 各区域商品住宅市场48一、市内六区48二、环城四区61三、滨海新区72四、远郊区县92part 7 项目推广动态104一、报广营销104part 8 附表105一、经营性土地公告明细105二、经营性土地成交明细106三、商品房项目成交排行榜108四、各区商品住宅供销数据一览110五、各区保障房供销数据一览111六、保障房成交套数排名112part 1 月报摘要【土地市场】u 土地供应持续走低 成交反弹 单价锐减8月，天津土地市场供应量持续下降，成交量有所上涨，供应量环比下降11%，成交量环比上涨18%。8月，天津市场经营性土地供应11宗，供应面积22万平米，环比下降11%。经营性用地成交11宗，成交土地面积69.6万平米，环比上涨18%；可统计建筑面积为85.5万平米，环比下降44%；楼面单价为1576元/平米，环比大幅度下降82%。近期，土地市场陷入低迷状态，供应量及成交量处于较低的水平。虽然8月土地成交量有所上涨，但供应量仍然持续走低，预计未来一个月成交量仍将会下降。【商品住宅市场】u 供应量及成交量双双上涨 市场回升明显2014年8月，全市商品住宅供应量为117.4万平米，继6月、7月持续下跌后，8月出现上扬，环比上涨27%。其中，环城四区供应量50.8万平米，环比增涨34%，领跑全市，占到全市供应量的43%。此外值得关注的是，市内六区供应量4.1万平米，环比上涨达1倍，其中红桥区新增供应面积2.5万平米，占到市内六区的61%。成交方面，同样是在经历上两个月的下跌后，8月，全市商品住宅成交量大幅回升，环比上涨29%，各区域均出现不同程度上涨。远郊区县成交量涨幅最大，环比上涨46%。2014年8月，全市商品住宅成交均价为9955元/平米，环比下行6%，同比下行6%。环城四区、远郊区县两大区域受低价项目签约及产品成交结构变化的影响，价格有所回落，致使全市成交均价下降。 据统计，9-10月期间，天房天拖、融创中心、惠灵顿国际社区三期“河庭花苑”、金地艺华年等各区域的重点项目将会逐步开盘，预计届时，将会使现阶段不温不火的住宅市场掀起一波小高潮，市场“金九银十”的氛围将崭露头角。【公寓市场】u 供应量大幅上涨 成交量继续下滑2014年8月，天津公寓市场供应量大幅上涨，但成交量持续下滑。中低端项目成交量下降，因此成交均价微涨。 新增供应面积16.8万平米，环比上涨99%，同比上涨2.8倍；成交面积为2.3万平米，环比下降11%，同比下降60%。成交均价为12282元/平米，环比微涨0.2%，同比下降4%。【商业、写字楼市场】u 价涨量跌 市场平淡依旧2014年8月，商服类土地供应量减少，成交量大幅上涨，地块主要集中在远郊区县内。8月，办公产品共成交176套，成交面积4.3万平米，环比降低47%，同比降低28%。市场主要表现为招商钻石山项目写字楼整体重新签约以及滨海新区内项目大面积成交。在成交价格方面，受金融街南开中心、招商钻石山等市内六区项目带动，8月，办公市场成交均价为14533元/平米，较上月上涨63%，同比增涨30%。8月，商业市场共成交商业产品335套，成交面积3.4万平米，环比降低48%，同比降低51%。7月，在远郊项目成交放量的带动下，市场成交量有所回升，相比之下，8月市场成交有所回落。8月，在中海八里臺、融侨观邸、招商钻石山等高价项目的成交带动，商业市场成交均价上涨至19789元/平米，环比涨幅为20%，同比增涨55%。part 2 政策背景一、 政策快讯1. 房产政策n 杭州正式发文松限 主城区140平米以上放开限购杭州市住保房管局官方微博消息，从2014年7月29日零时起，杭州主城区140平米以上(包含140平方米)放开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。2014年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从2014年7月29日零时起，购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。n 青岛加入限购松绑大军 144平米以上住房放开限购青岛市国土资源局和房屋管理局消息，自2014年8月1日起，青岛有条件放开限购，使其成为继济南之后山东省第二个放松限购的城市。自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平米以上(含144平米)的住房放开限购政策，套型面积在144平米以下继续执行限购。n 哈尔滨取消限购据哈尔滨市住房保障和房产管理局网站消息，自2014年8月16日起，购房人在哈市购买商品住房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，不再要求提供住房情况证明。n 2014年9月1日起 西安全面取消限购2014年7月27日,西安市宣布60平米以下住房取消限购后，西安市再次宣布：自2014年9月1日起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。至此，西安长达三年多的限购政策将全面取消。n 2014年9月1日起津公租房租金调整 2.34元/平米天津市发展改革委下发关于调整公有住房租金标准的通知。为贯彻落实国家深化城镇住房制度改革的有关规定，促进居民住房条件的改善，结合天津市实际，在充分听取听证会意见和建议的基础上，经天津市政府批准，自2014年9月1日起，调整公有住房租金标准。调整后的公有住房租金标准由每月每平方米平均1.80元调整到2.34元。例如：三级地段、砖混二等的成套独用住房由1.85元调整到2.41元；成套伙用住房和非成套住房由1.65元调整到2.15元。具体每套公有住房租金标准按照地段环境、楼层朝向、房屋结构等条件计算。2. 市场动态n 社科院:楼市结构性过剩 或将进入2-3年调整期2014年上半年中国大中城市房价由全面上涨到普遍微跌，中国社科院发布报告称，短期市场供应量过大，全国楼市进入结构性过剩阶段，或将进入2-3年调整期。由中国社科院财经战略研究院发布的2014年中国住房发展中期报告认为，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资猛增，这些新增供给将在2014年后集中入市，从而形成阶段性供给过剩的格局。报告对中国住房发展的短期走势作了预测，认为，中国住房市场长期拐点尚未出现，但短期下跌不可避免。房价不会出现整体崩盘，供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2-3年的调整期。n 一线城市房价恐面临调整 全国楼市结构性过剩中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年中国住房发展(中期)报告。报告指出,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场,2014年上半年销售面积跌幅却最为明显。一线城市楼市量价齐跌的重要原因是,主城区能够开发的楼盘相当稀缺,而供应集中的地方往往是远离城区的地方,这些地方由于公共服务设施建设滞后,生活和工作成本居高不下,所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远,交通不便,另一方面这些地方的房价水平,即使在开发商打折的情况下,也处历史高位。n 改善型购房或享利好政策 2014年第三季度成出手好时机当全国首个省级救市文件在福建实施开始，被业内称为“新闽八条”的文件，以公文形式把改善型购房者定义为“刚需”，并给予首套房政策待遇；其次，它为改善型购房者提供了低利率房贷的可能。“新闽八条”对改善型商品房的限定条件十分宽泛增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等，都能享受政策优惠。在楼市低迷期释放改善型购房需求，等于把潜在的投资需求提前转化为现实的居住需求，这为楼市软着陆设置了提前量，同时，释放的需求也能促进二手房市场健康发展。未来调控的主线，势必从“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”，转向更加精准和细化。一直被压抑的改善型购房需求，要在未来的调控框架中获得更健全的制度设计，让其成为房地产市场稳定的需求增长点。3. 经济信息n 房贷利率上扬趋势难现转机 二线利率普遍偏高自2014年2月以来，基准利率成为房贷市场主流利率。2014年7月全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折优惠，出现在北京农商行和中信银行北京分行；绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。其中，二线城市房贷利率普遍偏高。在360重点调查的10个二线城市中，南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、长沙等8个城市2014年7月平均房贷利率相比上月略有降低，但仍然保持在基准利率之上。数据表明，二线城市的房贷利率总体水平高于一线城市，成都、东莞、重庆的平均利率均超过了基准利率的1.1倍。4. 市政规划/城市规划n 津建设用地改革 宅基地纳入不动产统一登记国土资源部2014年8月10日公布五部门关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知。通知明确,宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标是在实施不动产统一登记制度前提下，将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的范围，基本实现统一调查、统一确权登记、统一发证。通知要求全面加快农村地籍调查，因地制宜确定调查方法和精度,避免“一刀切”，要以针对本省实际问题，进一步细化完善有关政策和技术标准。坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。地方政府要按照2013年、2014年中发1号文件要求将确权登记颁证工作经费纳入财政预算，切实保障工作开展。part 3 土地市场一、 市场综述2014年8月，天津土地市场供应量持续下降，成交量有所上涨，经营性土地供应面积22万平米，环比下降11%；土地成交面积69.6万平米，环比上涨18%；成交均价环比大幅度下降，均价为1576元/平米，环比下降82%。供应方面，8月，土地市场整体供应量持续下降，远郊区县供应量占比为62%；其次为滨海新区，占比为34%。成交方面，远郊区县地块成交占比为79%，蓟县、静海县及武清区为主要成交区域；环城四区成交量占比为21%，所有成交均来自东丽区；市内六区及滨海新区均为“零成交”。二、 经营性土地供应分析1. 经营性土地供应情况8月，经营性土地供应量连续第3个月呈下降趋势，土地供应面积为22.0万平米，环比下降11%，相较于去年同期下降88%，同时供应量达到近一年最低点。伴随近2个月土地市场的低迷状态，8月楼面单价虽然环比上涨明显，但仍处于近期较低水平。8月，楼面单价为2034元/平米，环比上涨53%，但相较于较为火爆的去年同期仍然下降54%。2. 经营性土地供应的用途结构8月，工业类用地供应为209万平米，占比为79%，工业用地供应量占比仍为供应绝对主力，公共设施类用地供应占比为13%，经营性用地供应占比仅为8%。商业类及综合类用地占比相等，占比均为3%；居住类用地及其他类用地占比均为1%。3. 经营性土地供应的区域结构 8月，土地市场整体供应量持续下降，远郊区县供应量占比为62%；其次为滨海新区，占比为34%；环城四区供应占比较低，仅为4%。4. 经营性土地供应的面积分布8月，天津经营性土地供应中，单宗土地面积为1万平米以下及1-5万平米地块的供应量占比相近，占比分别为46%及45%，其次为5-10万平米地块，占比为9%。三、 经营性土地成交分析1. 经营性土地成交情况8月，经营性土地成交量并未延续前两个月的下降趋势，土地成交面积有所上涨，土地成交面积为69.6万平米，环比上涨18%，相较于去年同期下降40%。近期，在历经了经营性土地成交楼面单价一路上涨后，8月，经营性土地楼面单价迅速跳水，成交楼面单价为1576元/平米，环比大幅度下降82%，同比下降51%，同时到达2013年6月以来的最低点。2. 经营性土地成交的用途结构 8月，工业用地成交139.4万平米，占比超过半数，达到59%；经营性用地成交占比为30%；公共设施类用地占比为8%，安置用房类用地占比为3%。经营性用地土地成交面积为69.6万平米，其中，居住类及商业类地块成交量占比较为接近，分别占13%及12%；综合类地块占比为4%；其他类地块占比较低，仅为1%。3. 经营性土地成交的区域结构8月，远郊区县地块成交占比为79%，蓟县、静海县及武清区均有成交；环城四区成交量占比为21%，所有成交均来自东丽区；市内六区及滨海新区“零成交”。4. 经营性土地成交溢价率分析 8月，91%经营性用地以底价成交，仅1宗地块溢价成交。part 4 新房市场一、 商品住宅市场1. 供、销、存数据一览2014年8月，天津商品住宅新增供应11084套，环比上涨32%，同比下滑30%；供应面积为117.4万平米，环比上涨27%，同比下滑31%；商品住宅成交7124套，环比上涨33%，同比下滑35%；成交面积为78.1万平米，环比上涨29%，同比下滑33%；成交均价为9955元/平米，环比下降6%，同比下滑6%。2. 供销及价格走势供应量：2014年8月，全市商品住宅供应量为117.4万平米，继6月、7月持续下跌后，8月出现上扬，环比上涨27%。其中，环城四区供应量50.8万平米，环比增涨34%，领跑全市新增，占到全市供应量的43%。东丽区共5个项目相继加推新品，其供应量占到全市的14%、环城四区的33%。此外值得注意的是，市内六区供应量4.1万平米，环比上涨达1倍，其中红桥区新增供应面积2.5万平米，占到市内六区供应量的61%。成交量：继6月、7月持续下跌后，8月，全市成交量环比上涨29%，全市各区域均出现不同程度上涨。8月，天津市场存量充足，成交见涨，期待“金九银十”再发力。各大区域中，环城四区的成交量（26.7万平米）环比上涨23%。其中，东丽区受华润橡树湾及宝能城等项目成交活跃带动，环比涨幅达69%，占全市成交量的8%。远郊区县成交量涨幅最大，环比上涨46%。其中，除蓟县及静海县成交面积环比下降外，其余各区均有明显上涨，涨幅都在60%以上。滨海新区成交量环比上涨31%，其中，受海昌天澜项目成交活跃带动，中心商务区成交量环比增涨超2.5倍。其余行政区中，超过半数区域的商品住宅销量出现不同程度上涨，涨幅在2%-59%之间。8月，市内六区成交量环比上涨了4%，除和平、河东及红桥区成交量下行外，其余各区涨幅在5%-15%之间。成交价格：2014年8月，全市商品住宅成交均价为9955元/平米，环比下行6%，同比下行6%。其中，环城四区中，东丽及北辰区降幅明显，成交均价较上月下降超过1000元/平米；而远郊区县中，蓟县别墅产品成交乏力，致使成交均价环比下降12%，两大区域均价回落，致使全市成交均价下降。3. 供应结构（1）供应的区域结构8月，环城四区新增15个项目，总供应量达到50.8万平米，居于各大区域之首，占到全市供应量的43%。其中，东丽区及西青区供应量分别占到环城四区的33%和30%，领先于其他各行政区，东丽区的天津华侨城供应量近9万平米，西青区的旭辉御府及社会山项目新增供应接近或超过4万平米。滨海新区供应量占到全市的29%。其中，汉沽区、开发区及中新天津生态城供应量相对较大，分别占到滨海新区的30%、20%和16%。汉沽区的泰达美源供应量突破6万平米，开发区的招商贝肯山和中新天津生态城的宜禾红橡公园项目供应量均超过4万平米，。远郊区县供应量占到全市的24%。其中，武清区和宝坻区供应量相对较大，分别占到远郊区县的39%和29%，武清区的孔雀城项目供应量突破2万平米，宝坻区的鸿坤颂泉小镇项目供应量接近5万平米。市内六区供应量仅占全市的3%，其中，红桥区新增供应量占区域的61%。（2）供应的面积段结构2014年8月，100平米以下户型占到60%：其中80平米以下户型供应占比为11%，较7月上涨6个百分点；80-90平米和90-100平米户型供应占比分别为21%和28%，80-90平米户型较7月降低5个百分点。100平米以上的各面积段中，100-120平米和120-144平米的房源供应占比均为16%，较7月分别上涨3个和2个百分点； 144平米以上的大户型供应占比则由7月的13%降至8%，市场供应主要来自于武清区的孔雀城、北辰区的融创半湾半岛和西青区的富力津门湖等项目。4. 成交结构（1）成交的区域结构 2014年8月，环城四区成交量占全市的34%，领先于其他区域。其中，西青区旭辉御府、远洋万和城等项目成交活跃，成交量达2.3万平米，带动西青区商品住宅销量占比攀升至环城四区的35%。津南区天津碧桂园、金地艺境等项目成交活跃，成交量达2万平米，带动津南区商品住宅销量占环城四区的31%。远郊区县成交量占全市的31%。其中，武清区成交量的区域占比达37%，较7月成交占比上涨5个百分点，依旧领先其他各区。保利香颂湖项目成交量接近1.5万平米。另外，宝坻区裕和家园项目集中签约，成交量近6万平米，带动宝坻区成交量区域占比达36%。滨海新区成交量占全市的25%。其中，中新天津生态城的首创红树湾项目成交活跃，成交量近0.8万平米；而塘沽区成交量仍然最大，占到滨海新区的22%、全市的6%。市内六区成交量占全市的9%。其中，在中海八里臺及万科新梅江柏翠园项目成交活跃的带动下，河西区成交量环比增涨15%，占市区的33%、全市的3%，依旧领先于市区。（2）成交的面积段结构8月，144平米以上户型成交占比12%，较7月占比下降2个百分点。其中，西青的富力津门湖和武清的首创国际半岛项目为主力成交；100平米以下户型成交占比达到60%，较7月上涨了1个百分点。（3）成交的总价段结构8月，商品住宅市场中，成交总价均在100万元以下的房源占比达66%，较7月增涨了6个百分点。同时，100-150万元房源的成交量占比为18%，较上月下降了3个百分点。其余各面积段房源较上月变化不大。（4）成交的均价段结构2014年8月，均价在万元以下的房源的成交占比升至71%，较7月上浮了6个百分点。而均价在10000-15000元/平米的房源成交占比降至19%，15000元/平米以上各价段成交量占比变化不大。5. 存量结构（1）存量的区域结构截止至2014年8月末，天津商品住宅总存量为2345.3万平米，按照近7个月的平均成交水平，全市存量的去化周期为27个月，存量的区域分布结构与7月末基本一致。目前，远郊区县存量超过680万平米，占全市的29%。其中，武清区存量高达292.2万平米，占到远郊区县的42%、全市的12%，按照该区近7个月的平均成交水平推算，武清区存量的去化周期为15.7个月。滨海新区存量仍然最大，占到全市的34%。其中，塘沽区存量占到滨海新区的27%，按照其近7个月的平均销量推算，塘沽区存量的去化周期高达41.6个月，消化过于迟缓。环城四区存量面积占全市的26%。其中，津南存量较大，因此存量按近7个月的平均水平测算，去化周期为21.2个月。市内六区占到全市的11%。（2）存量的面积段结构2014年8月末，商品住宅存量共20万套，其中55%的存量在100平米以下：90-100平米户型占比最大，为23%；80-90平米、80平米以下户型存量占比分别为15%和17%；目前，144平米以上大户型的存量占比高达17%，去化压力较大。6. 项目成交排行榜（1）商品住宅成交套数排名注：上表统计范围为各项目商品住宅产品，不含公寓、商业、办公等产品。（2）商品住宅成交金额排名注：上表统计范围为各项目商品住宅产品，不含公寓、商业、办公等产品。7. 企业成交金额排行榜注：上表统计范围不含限价房和经济适用房, 包含各企业商品房项目成交的住宅、公寓、商业、办公等全部产品。8. 重点项目案例中信城市广场（1）项目简介项目地址河东区海河东路与九经路交口物业类型住宅、写字楼、商业开发商中信保利达地产（天津）有限公司总建面积120万平米销售价格洋房产品：2-4层优惠后：35000-36000元/平米；5-6层优惠后：41000-42000元/平米。（2）项目看点 区位优势：项目位于海河畔，坐拥海河景观，是天津市海河沿线六大节点工程之一。地标综合体：项目将建设成为集高端商务、居住、休闲中心于一体的大型综合体，包含甲级写字楼、高端酒店、公寓、3座6层“藏海”洋房、4栋41-54层高层住宅、购物中心及“海纳荟”沿河商业街区等。 （3）项目规划概况中信城市广场占地面积约为13.5万平米，总建筑面积120万平米。项目将建设成为集高端商务、居住、休闲中心于一体的大型综合体，包含甲级写字楼、高端酒店、公寓、3座6层“藏海”洋房、4栋41-54层高层住宅、购物中心及“海纳荟”沿河商业街区等。（4）开盘房源户型配比项目首开推出信和苑1楼，为6到顶洋房产品，1梯1户或1梯2户设计，共11个单元，毛坯交付。其中，1层为商铺，层高7.2米；2-4层为平层住宅，层高3.5米，顶层买5层赠6层。（5）主力户型b1户型：约205平米，四室户型 南北通透； 中西双厨设计； 南向面朝海河。d户型：约305平米，三室户型 南北通透； 一梯一户设计； 南面朝向海河。（6）开盘跟踪二、 公寓市场注：“公寓”统计范围为产权年限40-50年的公寓产品。注：以下数据和图表皆根据个别项目的实际用途，对备案数据做出细微调整。1. 供、销、存数据一览 2014年8月，公寓市场新增供应2520套，环比上涨1倍，同比上涨3.6倍；供应面积16.8万平米，环比上涨99%，同比上涨2.8倍。公寓市场共成交327套，环比下降7%，同比下降68%；成交面积为2.3万平米，环比下降11%，同比下降60%；成交均价为12282元/平米，环比上涨0.2%，同比下降4%。2. 供销及价格走势供应量： 8月，公寓供应量大幅上涨，共计16.8万平米，环比上涨99%，同比上涨2.8倍。除远郊区县外，其余各区域均有新增供应，滨海新区供应面积环比暴涨7.7倍。新增项目分别为河西区中海八里臺、北辰区北辰红星国际广场、津南区信恒锦园及中心商务区力勤金融广场项目。成交量：8月，公寓成交量为2.3万平米，环比下降11%，连续3个月呈下降趋势持。除市内六区成交量环比小幅上涨外，其余各区域均有不同程度下降，加之各主力项目成交乏力，拉低公寓市场整体成交量。成交价格：8月，公寓市场整体成交均价为12282元/平米，环比上月基本持平。3. 供应结构（1）供应的区域结构2014年8月，全市共有4个项目新增供应，分别为市内六区的中海八里臺项目，占市场供应量的20%；环城四区的北辰红星国际广场及津南区信恒锦园项目，分别占市场供应量的23%及12%；滨海新区的力勤金融广场项目，供应占比为45%。（2）供应的面积段结构2014年8月，公寓市场新增房源中，50-60平米户型占比较高，占比为36%；60-70 平米户型占比为18%；100平米以上户型占比为8%。4. 成交结构（1）成交的区域结构2014年8月，公寓产品共成交2.3万平米，其中，市内六区成交量达到1.1万平米。市内各区成交表现均为良好，北宁湾、天津大悦城及招商钻石山等项目共同发力，带动区域成交量上涨。环城四区成交量较上月上涨1个百分点，滨海浙商蓝庭国际继续表现活跃，领跑东丽区成交。滨海新区及远郊区县公寓的成交量占比较上月均有所下降，分别为16%和8%，其中，滨海新区除yoho湾项目成交良好外，其余项目均未能发力；远郊区县成交量持续走低。（2）成交的面积段结构2014年8月，50-60平米户型成交套数在市场总成交量中占比最高，占比32%；其次为40-50平米户型及60-70平米户型，占比分别为21%及13%；100平米以上户型成交占比下降至14%。（3）成交的总价段结构8月，公寓市场中，百万以下房源成交套数占比达到79%，其中总价50-100万元和的房源占比为51%，50万元以下房源成交套数占比为28%。（4）成交的均价段结构从成交单价来看，2014年8月，公寓市场成交均价在15000元/平米以内的房源占比81%。其中10000元/平米以下和10000-15000元/平米的房源占成交套数的比例分别为40%及41%。5. 存量结构（1）存量的区域结构截止至2014年8月末，公寓市场可售存量面积达到314.2万平米，按照近6个月的去化速度，预估去化周期约为81个月，市场压力较大。截止8月末，滨海新区为存量占比最大的区域，比例为34%，其中，滨海新区中心商务区占到17%。市内六区和环城四区公寓存量分别占到全市的27%和26%；远郊区县的存量的占比为13%。（2）存量的面积段结构2014年8月末，全市公寓存量套数为37630套，其中50-60平米户型占到总数的26%；40-50平米户型及60-70平米户型存量占比均为16%；大户型产品存量较小，160平米以上户型占比为6%；30平米以下户型存量大幅减少，占比仅为1%。6. 项目成交排行榜（1）成交套数排名（2）成交金额排名三、 商业市场分析1. 市场供需走势注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整2014年8月，天津商业产品新增12.6万平米，环比降低17%，同比降低4%。市场供应主要集中在滨海新区及远郊区县内。商业产品共成交335套，环比下降14%，同比增加4%。成交面积3.4万平米，环比降低48%，同比降低51%。7月，在远郊项目成交放量的带动下，市场成交量有所回升，相比之下，8月市场成交有所回落。在成交价格方面，8月，商业市场成交均价为19789元/平米，较上月上涨20%，同比增涨55%。主要受中海八里臺、融侨观邸、招商钻石山等高价项目成交带动。2. 市场供应结构（1）8月市场供应结构注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整8月，共14个项目新增商业产品，主要集中在滨海新区内，占到全市供应量的44%，较7月占比增加42个百分点。远郊区县供应占比为39%，较上月减少26个百分点。市内六区及环城四区项目商业产品供应量占比较少，均为配套商业。（2）8月市场主要供应明细3. 商业成交结构注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整8月，商业市场成交区域中，远郊区县成交量占到全市的30%，环比上月，减少15个百分点，市场成交多集中在宝坻、武清两个区域。市内六区商业产品成交量占全市的25%，其中，招商钻石山项目再次签约，北辰及河东红星国际广场集中成交。环城四区及滨海新区成交占比分别为23%、22%，较7月均有不同程度上涨。四、 办公市场分析1. 市场供需走势注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整2014年8月，天津新增办公产品3.4万平米，环比降低2%，同比降低75%。全部来自于静海县的政华欣悦华庭及蓟县的天津渔阳国际物流园区两个项目。8月，市场共成交办公产品176套，环比上涨21%，同比减少4%。成交面积4.3万平米，环比降低47%，同比降低28%。市场主要为招商钻石山项目重新签约以及滨海新区项目大面积成交。在成交价格方面，受金融街南开中心、招商钻石山等市内六区项目的成交带动，8月，办公市场成交均价为14533元/平米，较上月上涨63%，同比增涨30%。2. 市场供应结构（1）8月市场供应结构注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整8月，全市供应依然集中于远郊区县内，静海县的政华欣悦华庭及蓟县的天津渔阳国际物流园区两个项目新增供应，分别占到整体供应的71%、29%。（2）8月市场主要供应明细3. 办公成交结构注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整8月，办公产品的成交量主要集中于市内六区，占全市的57%，较7月上涨38个百分点。其中，招商钻石山项目写字楼整体重新签约，成交量占到市内六区的84%。滨海新区成交占比为25%，较上月减少38个百分点，以空港商务园、滨海国际企业大道等项目为主力成交。而环城四区及远郊区县成交占比与上月持平，分别为16%、2%。part 5 二手房市场一、 二手房市场1. 成交数据一览2. 成交量价走势成交量：2014年8月，全市三级市场住宅共成交5953套，环比下降5%，同比下降9%；成交面积59.7万平米，环比下降11%，同比下降9%。成交价格：2014年8月，三级市场成交均价为8681元/平米，环比上涨8%，同比上浮3%。3. 成交区域结构2014年8月，各个区域成交量占比，相比7月均未有较大浮动。市内六区及环城四区三级市场成交量占比分别为32%及23%，较7月均上涨1个百分点；滨海新区成交量占比为26%，较7月下降2个百分点；远郊区县的成交量较7月持平，占比仍为19%。part 6 各区域商品住宅市场一、 市内六区1. 和平区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，和平区无新增商品住宅供应。成交量：8月，商品住宅成交30套，成交面积0.4万平米，环比下降20%，同比下降71%，再创月度新低。金融街和平中心及府上和平为主力成交项目，其他项目成交平淡。成交价格：和平区商品住宅成交均价25865元/平米，环比下降2%，相较于去年同期下降6%。（3）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。2. 河西区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，河西区商品住宅新增供应0.3万平米。成交量：8月，商品住宅成交204套，成交面积2.4万平米，环比增涨15%，同比下降58%。受中海八里臺及雅境花语城等项目成交活跃带动，河西区成交量领跑市区，占全市的33%。成交价格：8月，河西区商品住宅成交均价22932元/平米，受雅境花语城等低价项目成交活跃的影响，成交均价环比下行6%，但相较于去年同期仍上涨15%。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。3. 南开区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，南开区商品住宅无新增供应。成交量：8月，商品住宅成交75套，成交面积1万平米，环比上涨11%。其中，裕达花园和融创王府壹号项目成交活跃，成交量达南开区的50%。成交价格：8月，裕达花园低价项目签约热潮减退，加之融创王府壹号等高价项目成交活跃，带动南开区商品住宅成交均价攀升至18123元/平米，环比上涨5%。（3）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。4. 河东区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，河东区商品住宅无新增供应。成交量：8月，河东区商品住宅成交77套，成交面积1.3万平米，较上月下降3%。其中，中粮大道和万达公馆项目成交活跃，成交量占河东区的64%。成交价格：8月，河东区商品住宅成交均价为18679元/平米，环比微涨1%。（3）区域项目推盘动态（4）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。5. 河北区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，河北区商品住宅新增供应122套，新增面积1.2万平米，环比涨幅超2.5倍，同比下降31%，所有供应均来自仁恒河滨花园项目的高层产品。成交量：8月，河北区商品住宅成交97套，成交面积1.1万平米，环比上涨5%。仁恒河滨花园项目为市场主力成交，成交量占河北区的63%。成交价格：8月，受仁恒河滨花园热销影响，河北区商品住宅成交均价攀升至21308元/平米，环比上涨11%，同时较去年同期上涨24%。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。6. 红桥区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，红桥区商品住宅新增供应252套，新增面积2.5万平米，领跑市区供应，占市区新增供应的61%。所有供应均来自玺岳项目的高层产品。成交量：8月，红桥区商品住宅成交88套，成交面积1万平米，环比下降3%，再次刷新2014年以来的最低成交量。泰达城板块领跑区域成交，其成交量占红桥区的47%。成交价格：8月，红桥区商品住宅成交均价19001元/平米，环比上涨2%，同比上涨7%。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。二、 环城四区1. 东丽区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：8月，东丽区新增商品住宅1584套，新增商品住宅面积16.7万平米，环比增长1.1倍，同比增长51%。新增供应房源主要集中在东丽湖和华明镇板块，其供应面积分别占该区域的60%和34%。成交量：8月，东丽区商品住宅成交571套，成交面积5.9万平米，环比上升69%，同比下降32%。相比7月，8月，东丽区华明镇的华润橡树湾和恒大名都，东丽湖的恒大绿洲和天津华侨城等主力项目成交发力，引领东丽区整体成交量上行。此外，于8月下旬首次开盘的宝能城项目成交亦有不俗表现。成交价格：8月，东丽区商品住宅成交均价9249元/平米，环比和同比均下降12%。由于诸如天津华侨城等主力项目成交产品的变化，以致区域整体价格出现下滑。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。2. 津南区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，津南区新增商品住宅660套，新增面积6.6万平米，环比下降35%，同比上升4%。新增供应分布在小站、辛庄和北闸口板块，分别占津南区总供应面积的59%、28%和13%。成交量：8月，津南区商品住宅成交690套，成交面积8.2万平米，环比上升2%，同比下降41%。辛庄的首创城、金地艺境和阳光波士顿，以及八里台镇的天津碧桂园等主力项目较7月份成交量均有所上升，带动了津南区整体成交量上行。成交价格：8月，津南区商品住宅成交均价为9040元/平米，环比上升7%，同比上升0.01%，价格有小幅上升。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。3. 西青区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，西青区新增商品住宅1308套，新增面积15.1万平米，环比下降9%，同比下降近5倍。市场供应来自于张家窝（占比43%）、中北镇（占比26%）、大梅江（占比21%）和杨柳青（占比10%）板块。成交量：8月，商品住宅成交835套，成交面积9.3万平米，环比上升26%，同比下降1%。西青区中北镇的霞飞路63里弄、大寺的远洋万和城、张家窝的万科四季花城和星河荣御，以及大梅江板块的富力津门湖等主力项目的成交量较7月份均有所增长，因而带动西青区整体成交量的提升。成交价格：2014年8月，西青区商品住宅成交均价12304元/平米，环比下降6%，同比上涨2%。由于部分成交项目产品结构的变化，致使区域整体价格出现下滑趋势。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。4. 北辰区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，北辰区新增商品住宅1102套，新增面积12.4万平米，环比上升2.7倍，同比上升6%。市场供应来自于天穆和双街板块，其供应面积分别占北辰区总供应的63%和37%。成交量：8月，商品住宅成交303套，成交面积3.2万平米，环比上升23%，同比下降66%。双街的融创半湾半岛和柴楼新庄园，以及瑞景的珑著等主力项目，较上月成交量有所上升，因而北辰区成交量整体上升。成交价格：8月，北辰区商品住宅成交均价为8663元/平米，较7月下降11%，较2013年同期上升25%。由于低价项目（如大张庄的凤凰小镇）成交量占比的提高，致使8月北辰区价格呈现下滑趋势。（3）区域新增项目供应明细（4）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。三、 滨海新区1. 塘沽区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，塘沽区商品住宅新增供应186套，新增面积2.9万平米，环比下降69%。8月，塘沽城区板块的惠安里及融创洞庭路壹号项目供应小高层及高层产品2.2万平米，占到塘沽区供应量的79%；黄港板块的滨海湖项目新增别墅产品0.6万平米。成交量：8月，塘沽区商品住宅成交448套，成交面积4.4万平米，环比上涨19%。其中，胡家园板块远洋城及新河板块南益名士华庭项目相继发力，拉动成交量上涨。成交价格：8月，塘沽区商品住宅成交均价9283元/平米，环比下降4%。（3）区域新增项目供应明细（4）区域项目推盘动态（5）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。2. 开发区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，开发区商品住宅供应量大幅上涨，新增555套，供应面积6.9万平米，环比上涨7.1倍。招商贝肯山项目新增多层、小高及高层产品共计4.6万平米，占到开发区市场供应量的67%。成交量：8月，开发区商品住宅成交196套，成交面积2.3万平米，环比上涨59%。万科双子座、招商贝肯山等项目成交良好，拉动区域内市场整体成交量大幅上涨。成交价格：8月，开发区商品住宅成交均价为16171元/平米，环比下浮8%。万科双子座、联发第五街等低价项目的集中成交，拉低8月市场成交均价。（3）区域新增项目供应明细（4）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。3. 汉沽区（1） 区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，汉沽区商品住宅新增供应套数1032套，新增供应面积10.1万平米。新增供应中，66%的房源来自于汉沽河东板块的泰达美源项目。成交量：8月，汉沽区商品住宅成交106套，成交量1.0万平米，环比上涨2%。学仕府花园、香水湾、旭辉朗悦湾等项目成交尚可，带动汉沽区市场成交量整体微涨。成交价格：8月，汉沽区商品住宅成交均价5881元/平米，环比下降5%。（3）区域新增项目供应明细（4）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。4. 大港区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，大港区无新增供应。成交量：8月，大港区商品住宅成交104套，成交面积1.1万平米，环比下滑17%，同比下降53%，延续下滑趋势。成交价格：8月，大港区商品住宅成交均价6942元/平米，环比小幅下降0.3%，与2013年基本持平。（3）区域成交套数排名注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。5. 空港经济区（1）区域供、销、存数据一览（2）区域供销及价格走势供应量：2014年8月，空港经济区无新增供应。成交量：8月，空港经济区成交41套，成交面积0.7万