商场招商计划安排.ppt

本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 1 项目各楼层业态布局回顾 招商业态分类： a类：主力店（超过1万平方米） -百货（b2要丌要做精品超市？ ） b类：次主力店（上千平方米）： - 电影院（已经完成） - 溜冰场（合作方式有待确认 - 儿童主题店 - 游艺中心 - 美食广场（是否考虑自营？ - 服饰/时尚家居旗舰店 - 运动主题店？数码主题店？ - 精品超市？ c类：重要的国际品牌客户 -世界一线服饰品牌专卖店 -高端中餐、西餐酒吧品牌 d类：其他专卖店 -各类服饰饰品 -各类休闲食品、餐饮 -其他各类服务性行业等 其中a/b/c类为本项目的招商重点。 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 2 预计项目正式开业时间：2013年12月底。 项目工程进度假设： 1.2012年第一季度出地面（正负零零）； 2.2012年9月前商场结构封顶； 3.2013年6-9月间进行竣工验收。 项目交房时间假设： 1.重点客户（a/b/c类业态）：2013年8月前 2.其他专卖店客户：2013年10月前 项目工程时间安排假设 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 3 a类客户招商完成时间：2011年年底前 b类/c类客户招商时间：2011年-2012年6月 d类客户招商开始时间：2012年6月（项目正式对外推广） 项目招商时间安排 组织开幕：2013年第四季度 a类客户（百货）的招商最为关键： 1. 该品牌将对本项目的定位产生直接的影响，同时，也将很大程度下影响本项目其他专卖店 品牌的档次。 2. 该业态的引入会对整个项目的楼层业态带来一定程度的影响，对本项目而言，是否考虑精 品百货、运动类主题店、数码 类主题店这三个业态，将取决于该百货的谈判和最终确定。 b类c类相对谈判时间可以控制的较长，以便于发展商能接触更多的客户和取得较为理想的租金 条件，但仍建议在项目正式招 商启动前完成至少大部分的此类业态的意向性谈判。 d类：是本项目中租金收入的关键部分，所以建议在项目正式招商启动后进行。启动时间在开业 前的一年到一年半即可。 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 4 2011年工作进度安排 2013年 工作范畴工作内容主要执行者123456789101112 a类业态（ 百货）的 招商 终图纸（百货界面）的确认、面积的测算 百货定位和目标品牌的确认 目标品牌接触和意向性反馈（可行性判断） 百货目标品牌的调整？ 意向性百货品牌的深入探讨（针对百货业态、平面、租金报价 ） 意向性百货品牌的商务性条件探讨 意向性百货品牌的意向书（合同）条款探讨和确认 大型客户的签约仪式（若有） 正式招商 前的准备 工作 项目最终建筑平面确定 项目各单元店铺编号 项目各单元面积核算 项目各单元目标业态和品牌清单 项目各单元硬件需求的审核和潜在的调整 savills/设计师 法律文件（意向书和合同）的确认（主要针对a/b/c类业态） 结合百货的招商，对项目单元业态组合的再次调整和最终确认 项目各单元租金和整体租金收入（第一轮招商）的最终测算 招商平面的制作和美化 第一轮招商材料的制作（ci/vi系统、单页、现场围板等） b/c类业态 的招商 目标业态和品牌的初步接触和可行性判断 意向性品牌的深入谈判（若有，若需要） 租赁中心 租赁中心的选址和确定 租赁中心的设计 招商模型的制作 租赁中心的施工和完成 其他客户登记工作（不管来自什么渠道） 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 5 2012年工作进度安排 2013年 工作范畴工作内容主要执行者123456789101112 招商材料招商材料（楼书、网站、动画等）的搭建和确认 招商准备 单元业态品牌（d类）的动态调整 单元租金的动态调整和项目整体报价体系的搭建 法律文件（意向书和合同）的确认（主要针对d类业态 ） 其他商务条款的最后确认（如物业管理费、交房时间 经营管理方式的最后确定（自营？外包？ b/c类业态 的招商 意向性品牌的深入谈判（单元确认、商务条款等） 意向性品牌的意向书（合同）条款探讨和确认 室内设计 商场室内设计的启动和期间的顾问工作 （包括标示系统、灯光系统等） 前期经营管 理工作 营运财务预算和财务管理体系 租赁招商管理（人员对接、文件管理等） 经营管理团队人员架构搭建 交房手续的安排和文件模板准备 d类业态的 招商 大规模资料发放（文件、电邮等多渠道） 租赁中心的使用和现场推广 意向品牌资格的审核和选择 组织实地看楼和各类谈判会议 客户登记工作（不管来自什么渠道） 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 6 2013年工作进度安排 2013年 工作范畴工作内容主要执行者123456789101112 d类业态的 招商 租赁中心的使用和现场推广 意向租户资格审批 组织实地看楼和各类谈判会议 确定租赁条款并签署意向书及合同 前期经营管 理工作 项目管理守则、交房手续 项目收银体系的建立 经营管理架构和管理中心的搭建 推广预算和推广活动的确定 租户交房装 修 准备完整的成套的单元图纸和其他材料 装修期间的收费标准确定 租户装修审图 a/b类客户交房及装修 c/d类交客户交房及装修 组织开幕 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 7 近期招商重点：百货 招商策略： 第一阶段（2011年上半年）：通过我司的接触，了解此类品牌进驻本项目的可能性及对品牌做出筛选。 第二阶段（2011年下半年）：意向品牌的重点谈判、签约。 可能出现的问题： 1. 百货定位的调整； 2. 百货业态的调整？ 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 8 近期招商重点：精品超市 招商策略： 先接触，在百货市场情况基本明朗以后再做重点谈判。 可能会出现的问题：设计上的微调（此类业态对后场要 求较高，每个品牌有一定自己的要求） 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 9 正式招商前的最后准备工作 版块一：与“平面和工程”相关的 店铺编号和各店铺租赁面积计算 各单元业态和目标品牌拟定 各单元硬件需求确认：电量/上下水/燃气或天然气/排烟/隔油等 根据主力店和次主力店招商情况的平面微调 版块二：与“商务条款”相关的 版块二：与“商务条款”相关的 确认租金体系，细化至各楼层各单元，制定底价租金、目标租金及报价租金 物业管理费水平确认 其他商务条款，如押金收取方式、免租装修期、pos机使用费等 法务文本（租赁合同和意向书版本）和其他文本（租户手册、交房标准等）确定 招商工具的准备：招商手册、围板、模型、现场租赁中心等 商场推广预算和活动安排：媒体发布、公关推广预算、广告牌使用等 商场经营管理人员框架搭建 配合单位： u设计院 u室内设计公司 u机电顾问 usavills 配合单位： usavills u物业管理公司 配合单位： usavills u经营管理公司 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 10 招商和交房流程 招商资料的准备招商人员的 项目推广/目标零售沟通 （以电话、emnail的方式 商家来访/ 沙盘推介、实地看楼、选址 报价条件 签订承租意向书、交易定金 商务谈判（意向 合同签约） 租赁合同签约 审查租户装修方案 交房 进场装修 开业 保持沟通/通报最 新招商进展 第二、三.次看 楼 结束 无意向有意向 调整谈判 不接受 接受 接受 不接受 结束 取得预售许可证 商场结构 封顶 达到竣工验 收标准 政府规定 绿化、卫生防疫、环卫 、电梯、管线等部门验 收 环保验收消防验收 竣工规划验收竣工档案验收人防验收 办理竣工备案 实际情况 完成竣工验收 大产证 政府规定 建筑面积测绘 根据实测面积 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。 11 招商过程中的人员架构示意 项目 招商小组 招商部/经营部 法务部 物业