2014年3月珠海房地产市场动态月报23p.pptx

二月珠海房地产市场动态 2014年3月 1行业资讯 焦点1 ： 2014年2月份全国16城房价跌幅1%以上 中国指数研究院发布2014年2月百城房价指数，数据显示，2月份，全国100个城市( 新建)住宅平均价格为10960元/m2，环比1月上涨0.54%。2月环比价格下跌的城市数量 较1月减少1个，其中跌幅在1%以上的有16个，较1月增加3个。 聚焦中国 易居分析： 年初中央及各地均未出台新的调控政策，大的调控环境平稳，时处淡季的住宅市场稍 有降温。从供需双方来看，受部分银行释放房地产信贷收紧信号等因素的影响，开发商对 推盘、定价更加谨慎，而购房者观望心理继续加重。 焦点2 ： 2014年2月全国百城房价排行榜 珠海稳居第13 中国指数研究院3月1日发布2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告， 2014年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10960元/平方米，环比上月上涨 0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨。 1行业资讯 聚焦中国 数据来源：珠海市搜房网 1行业资讯 焦点1 ：2月珠海房价微跌 网签量心海州占半壁江山 据中国指数研究院发布的中国百城价格指数报告，珠海2月一手房均价为12616元/平方米 ，环比下跌0 .89%。 据珠海市商品房预(销)售专网显示，2月珠海主城区共网签商品房439套，同比增长33%， 环比上涨2%。其中心海州网签247套，占比超过“半壁江山”。 聚焦珠海 焦点2 ：珠海综合体迎来井喷 最大规模商业街年底开放 2014年1月22日，珠海市委副书记、市长何宁卡在珠海市第八届人民代表大会第四次 会议做政府工作报告中提出：推动华发商都、富华里、心海洲等主城区商业综合体投入运 营，被列入2014年政府工作安排。政府的大力扶持将对珠海的商业综合体项目产生各种 利好，今年的珠海楼市，一个显而易见的事实是商业综合体项目将成为珠海楼市热点。 2政策分析 2014年3月两会政府报告指出：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有 产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 易居分析： 政府在本届两会上未提“房地产调控”的字眼，但增加中小套商品房和共有产权住房的供 应本身也会对房地产行业造成一定冲击，造成部分买房刚需族的流失。 政府报告：分类调控，未提房地产产调控 2014年3月两会政府报告指出：“启动不动产统一登记，做好房地产税、环境保护税立法 相关工作。” 房产税：正在推进房地产税立法 易居分析： 全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例；另外 ，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投 资空间将大幅缩小。 房信贷：珠海房贷持续收紧 利率普遍上浮改善产品受影响 3月6日，在乐居编辑咨询的14家银行中，招行、民生以及平安银行均表示停贷，招行明 确表示今年不会再开此业务。此外，包括工农建中交五大行在内的8家银行表示一手房首 套及二套房贷利率均上浮，首套上浮幅度在5%-10%，二套上浮幅度在10%-20%。 额度方面，工商银行房贷业务员表示该行额度不紧张，且审批较快。但农行与中行却表示 ，最近额度相对紧张，放款时间较慢。 二手房方面，五大行首套至少上浮5%，其中农行、中行及交行上浮10%。二套方面，中 行、农行及交行均上浮15-20%，建行及工行则上浮10%。建行表示，二手房贷需要评估 个人收入以及房子价值，放款也需要排队。 渣打尚可申请有条件基准利率 ，华润4月利率还要调 2政策分析 易居分析： 银行房贷收紧对于刚需楼盘影响不大，因为需求始终存在。较受影响的是小开发商以及投 资客，回款慢对于小开发商来说是会拖延其资金链，但对于有实业支撑或有资金保障的企 业来说，不会有太大影响。 资金链紧张的开发商则要作出相应调整，例如一次性付款折扣与按揭折扣拉开差价，或分 期付款等，以刺激有条件的客户选择一次性付款。 2政策分析 港珠澳大桥：进入攻坚阶段，完成马年首个沉管浮运安装 3城建规划 2月24日，港珠澳大桥完成了马年首个沉管 e9管节的浮运安装。建设进入攻坚阶段； 预计2016年通车的港珠澳大桥对带动珠海经 济腾飞，建成香港、澳门、珠海三地经济社 会一体化意义深远； 横琴新区：长隆海洋王国建成运营，带动横琴人 气上升 横琴的长隆国际海洋度假区自建成后成为全国乃 至全球游客关注的焦点。春节期间，长隆接待游 客超过50万人次，为珠海赚足了人气； 长隆项目的开业，也带动了横琴新区的投资热潮 ，目前，横琴长隆商业街、红旗社区步行街、励 骏友谊广场、新家园商业街等项目载体建设正在 积极推进中。 金湾互通立交：施工量过半，预计今年航展前投入使用 金湾互通立交位于金湾区红旗镇湖心路 口处，项目包括两座主线桥和7座匝道线，项 目概算批复为56169.1万元。预计将在今年 航展之前建成并投入使用； 金湾互通立交的建成，将进一步密切主 城区与西区的交通联系，在改善西部与主城 区交通的同时带动西区房价上涨和楼市的火 热升温。 3城建规划 土地成交：2月份，1宗商住用地，2宗工业用地成交； 4土地市场 区域地块编号宗地位置用地面积 容积 率 土地性 质 楼面地 价 成交 金额 溢价 率 成交时 间 竞得人 唐家 14018/珠 国土储 2014-11 唐家唐南路东 侧、明园新村 西侧 5900m2 2.0且 1.0 二类住 宅、商 业 3,900/m2 4602 万 2014-2 -28 珠海市高新房地 产开发有限公司 平沙 14019/gl- 2013-0017 珠海市平沙镇 东部工业片区 丰收路西侧 29115.79m2 0.8且 1.8 工业用 地 480/m2 1397. 55792 万 2014-2 -28 珠海豪城实业有 限公司 高栏港 工业区 14020/gl- 2013-0018 珠海市高栏港 经济区石油化 工区石化九路 东南侧 241600.46m2 0.5且 1.8 工业用 地 480/m2 11596. 82208 万 2014-2 -28 珠海宝塔海港石 化有限公司 数据来源：珠海市国土资源局 2月份，1宗商住用地，2宗工业用地成交，1宗在高新区，2宗在西区。 土地回收 “三清”工作开展以来，我市共收回202宗地，面积918公顷，包括港 珠澳大桥建设项目收回土地14宗面积3.26公顷，市农科中心位于前山108公 顷用地等。同时，顺利收回鹤洲南垦区2646公顷用地。 2013年全市三分之一以上用地为“三清”工作中收回的用地，促进了珠 海经济结构调整和产业转型升级，为重大项目、重点区域、“三高一特”产 业和重大民生项目建设腾挪了用地空间。 意义 4土地市场 土地供应：2月份新增土地供应1宗 日期宗地编号宗地区域宗地位置宗地面积土地用途容积率使用期限起拍价 2014-2- 13 14021/珠 国土储 2014-12 斗门 斗门区白蕉镇黄杨河 东侧、桥湖路西侧 79422.05 m2 住宅、商业 2.5且 1.0 住宅70年 ；商业40 年 2630元 /m2 数据来源：珠海市国土资源局 2月新增商住类土地供应共1宗，位于斗门区。 4土地市场 4土地市场 2月珠海土地成交市场看点 看点1：海泉湾白菜价拿下平沙33.84万商住地 看点2：格力地产首进平沙 4.5亿元拿下12.3万商住用地 2月14日，海泉湾以楼面地价1136元/平拍下平沙两宗商住用地， 总用地面积约33.84万，总价为3.88亿元，相对于目前周边不断上 涨的土地价格，无论是单价还是总价，两宗地块的成交价都可谓是 “白菜价”。 2月19日，格力地产拿下珠海平沙镇三块相连土地，占地面积合计 12万余平方米，建筑面积27万余平方米，总地价约4.5亿元，溢价 42.86%。由此，形成东有格力海岸、中有格力广场、西有新增楼盘等 多个大型超大型在建项目的全线布局。这是继时代地产后，再一次有 大型房企进驻平沙。 4土地市场 2月珠海土地成交市场看点 看点3：年内首现流拍!珠海三灶一商住用地无人“认领“ 据珠海搜房网数据监控中心监测，原本于2月26日拍卖的珠国土储2014-10号 地块因无人报价流拍，成为2014年珠海首宗流拍的商住用地。该地块位于金湾区 三灶镇鱼弄山北侧，宗地面积为14275.52平方米，规划土地用途为住宅、商业， 楼面起拍价为2360元/平方米。 易居分析： 与去年横琴新区的地王频出相比，西区的土地交易略显冷清。地价在一定程度上体现 一个地区的发展潜力与受重视程度。从这方面看，房地产开发商在西区很难在短期内获得 收益。 商品房预售：2月主城区网签数据 5商品房市场 数据来源：珠海市商品房预售网 数据来源：珠海市搜房网 商品房预售：2月主城区网签成交走势 5商品房市场 截至2月28日，2014年2月珠海主城区网签成交共439套，成交面积3.9万，环比上 涨2%，同比上涨33%。其中住宅成交376套，成交面积3.6万 心海州、清能思源府、公园里和诚丰水晶座等项目在本月网签成交量排名中名列前茅 ，可见刚需型楼盘的主导地位仍然很坚固；位于唐家的保利海上五月花虽然被定位为“豪 华海景房”，然而高实用率还是让其受到购房者的青睐。 数据来源：珠海市搜房网 5商品房市场 数据来源：珠海市搜房网 2月商铺及写字楼成交情况 2月主城区楼盘盘写字楼网签签情况 项目名称网签套数网签面积（m2） 心海州1236.96 安广世纪大厦171549.59 总计181786.55 2月主城区楼盘商铺网签情况 心海州451635.56 总计451635.56 房价情况： 数据来源： 5商品房市场 珠海二手房房价走势图（最近一年） 数据来源：珠海房价网 房价情况： 截止到3月2日珠海商品住宅成交均价12345 元/，同比去年下跌1.3%，环比上周涨上涨 0.22% 数据来源：珠海房价网 5商品房市场 珠海二手房房价走势图（本季度） 6竞品动态 项目名称 一月销售情况二月销售情况 销售套数销售总额销售户型销售套数销售总额销售户型 诚丰水晶 座 15 1+1+1，46 2+2+1,72 14 1+1+1，46 2+2+1,72 公园里26 2+2+1,72 3+2+1,89 17 2+2+1,72 3+2+1,89 招商花园 城二期 1 3+2+2，86 1+1+2,89 2 3+2+2，86 1+1+2,89 领寓1 2+2+1，76 1+1+1，42 3+2+1,85 2 2+2+1，76 1+1+1，42 3+2+1,85 竞品项目一月、二月销售情况 在1月份和2月份竞争楼盘的销售业绩中，清能思源府业绩最突出，但因其总供给180套房，现只 剩余10套库存。不存在后续竞争力，故不予考虑。 上表中诚丰水晶座和公园里的月销量达两位数，且户型与心海州相似，宜选为重点调查对象。 6竞品动态 诚丰水晶座营销动态 在售户型面积：1室1厅1卫46平米， 2室2 厅1卫72平米