2014年南宁市楼市年度报告71p.pptx

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 广西中原研究中心 nanning.1.2015 中原地产：2014年南宁楼市年度报告 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市房地产市场发展概况 2014年国内经济、楼市政策及南宁市城市发展 2014年全国房地产市场发展概况 2014年南宁市供需状况分析 2014年南宁市商品房供需状况分析 part1 part2 part3 part4 part5 报告导读 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市房地产市场概况： 2014 整体 状况 商住用地供应与成交 住宅供应 与成交 商业用房供应与成交 办公楼供应与成交 供应：404万 19% 供应：658万 11% 供应： 61万 35% 供应：81万 100% 成交：338万 23% 成交： 558万 1.5% 成交：24万 20% 成交：50万145% 金额：164亿元 8% 套数：5.4万套1.8% 套数：3908套 套数：3966套 楼面价：1505元/10% 均价：6827元/1% 均价：24260元/ 15% 均价： 14067元/ 24% 西乡塘区 江南区 良庆区 邕宁区 青秀区 兴宁区 土地供应（万）2145% 成交（万）17 55% 楼面价（元/ ） 163033% 土地 供应（万）32 21% 成交（万）26 16% 楼面价（元/ ） 189610% 土地 供应（万） 75.1912% 成交（万） 63 12% 楼面价（元/ ） 142813% 土地 供应（万） 2 96% 成交（万）2 95% 楼面价（元/ ） 496974% 土地 供应（万） 56 51% 成交（万） 5651% 楼面价（元/ ） 1624125% 住宅 供应（万）87 成交（万）8814% 均价（元/）5647 住宅 供应（万）107 成交（万）128 均价（元/）6379 住宅 供应（万）139 成交（万）13021% 均价（元/）8258 住宅 供应（万）38 成交（万）24330% 均价（元/）7544 住 宅 供应（万） 165 成交（万） 1121% 均价（元/） 6489 商业 成交（万）6.2 均价（元/）22274 商业 成交（万）4.3 均价（元/）21664 商业 成交（万）6 均价（元/）27880 商业 成交（万）0.3 均价（元/）19187 商 业 成交（万）3.7 均价（元/ ） 29732 土 地 供应（万） 217143% 成交（万） 174146% 楼面价（元/ ） 137331% 住 宅 供应（万） 122 成交（万） 7698% 均价（元/ ） 6783 商 业 成交（万）0.4 均价（元/ ） 22072 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 宏观经济、政策分析part 1 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 国内经济状况： 2014年国内经济增速继续放缓 增长动力不足 投资 消费 进出口 2014年全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，同比名义增长15.7% （扣除价格因素实际增长15.1%），增速比去年同期回落3.9个百分点，比1 -11月份回落0.1个百分点。 2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实 际增长10.9%。其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3% 。 根据国家海关统计，2014 年，我国进出口总值 26.43 万亿元人民币，同比 增长 2.3% ，其中出口 14.39 万亿元，增长 4.9% ，进口 12.04 万亿元，下 降 0.6%。 gdp 根据统计局初步核算，2014年我国gdp绝对额为636463亿元，比上年同期 增长7.4%，增速继续放缓。其中第一产业增速为4.1%，第二产业增速为 7.3%，第三产业增速为8.1%。 pmi 2014年12月，中国非制造业pmi为54.1%，比上月上升0.2个百分点，连续2 个月小幅回升，表明非制造业总体保持稳中有升的发展态势。制造业采购 经理指数（pmi）为50.1%，微高于临界点，表明我国制造业保持稳定运行 的基本态势，但增长动力仍显不足。 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 经济稳中有升 规模不断扩张 南宁经济状况： 投资 消费 出口 1-3季度，全社会固定资产投资完成1794.74亿元，同比增长18.01%，其中，固 定资产投资完成1748.95亿元，同比增长17.84%。第一产业完成投资57.30亿元 ，同比增长30.67%；第二产业完成投资529.74亿元，同比增长15.88%；第三产 业完成投资1207.71亿元，同比增长18.42%。 1-3季度，全市社会消费品零售总额同比增长12.1%，与上半年持平，比1季度 的12.3%略有下降，各季度增速均保持12%以上的较快水平。 1-3季度，南宁市外贸进出口总值35.9亿美元，同比增长12.5%。其中，出口 19.33亿美元，增长11.6%；进口16.63亿美元，增长13.7%。 gdp 1-3季度，南宁市实现地区生产总值（gdp）2004.87亿元，同比增长8.0%， 较上半年回落0.2个百分点。增速相比全国高0.6个百分点，相比于广西要低0.3 个百分点。 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 楼市政策： 2014年政策性调整频频 ，取消限购、央行新政、公积金调整和购房补贴政策成为楼 市政策调整主旋律 首个取消限购城 市出现 1月3月2月4月7月8月 6月 5月 加快不动产登记工作 ，建议房地产调控长 效机制平台 央行加快信贷结构 调整，继续缩减信 贷 两会提出针对房地产行 业采取分类调控，抑制 投机投资性需求 国资委试点“央企”退 房、实施房地产统一 登记制度 央行坚持稳健货币政策 ，采取定向降准，采取 差别化政策 调整存贷比 口径 降低融 资成本 建筑面积计算新规实施 赠送面积或将成历史 央行坚持稳健货币政 策，采取定向降准， 采取差别化政策 广西壮族自治区新型城镇化规划 （2014-2020年）发布 南宁：10月1日 起正式取消限购 9月 广西适当放宽二套房贷政策 调整公积金贷款最高额度 中 央 地 方 2014 央行房贷新政 11月 央行降息，存款下 调0.25，贷款下调 0.4。 10月 多地公积金政策 收紧 多个城市开始酝酿楼 市调控松绑 南宁：放开北部 湾其他城市限购 部分城市公积金贷款政策开始 松绑，购房补贴政策开始出现 公积金政策、购房补贴在 全国方位内铺开 住建部、财政 部、央行发文调 整公积金政策 12月 南宁：放宽北部湾 经济区落户条件 国务院签发不动 产登记条例 取消限购：从2014年4月南宁市放松限购，到6月份呼和浩特正式取消限购，截止到年底，全国仅剩下北上广 深及三亚5个城市尚未取消限购。 央行新政：2014年9月份30日央行发布五条新政，在很大程度上刺激了房地产市场的升温，2014年11月份央 行宣布降息降准，在一定程度上减轻了按揭购房者的购房成本，对房地产市场也起到一定的促进作用。 公积金贷款及购房补贴：从2014年5月份开始，开始有部分城市进行公积金政策的松绑，至下半年，公积金 贷款政策在全国范围内铺开，至年底已进入尾声。此外，5月份开始，部分城市开始通过购房补贴的方式刺 激本地楼市发展，至年底，已经有相当城市特别是三四线城市开始实行。 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 楼市政策趋势 预判 一，2015年国内房地产行业将进入市场调整为主的阶段，2014年楼市经历了取消限购、930新 政、央行降准等利好政策，以各地地方为主的公积金贷款政策调整也已经进入到尾声，预计到 2015年，房地产行业将会进入市场化调节的轨道。 二，以降息为主的金融政策或仍将会在2015年进行，目前，中国经济的发展面临着通缩压力不断 上升、融资成本居高不下等问题，根据国内多家研究机构的推测，2015年中国货币政策会继续定 向宽松，降息降准将会在2015年再出现2次。而降息将会对房地产行业带来利好，低利率将刺激更 多的潜在购房者入市。 三，各地方进行楼市微调将呈现分化的趋势，2014年下半年各地政府实施的购房财政税费补贴政 策有可能在2015年上半年继续实施，特别是在三四线城市铺开的可能性较大；在一二线城市以及 部分热点三线城市，对楼市调整将会趋紧，购房落户门槛等将会提高。 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 南宁市城市建设 2014年高铁密集开通 北部湾核心城市的影响力和辐射力不断加强 将有 力促进房地产市场的发展 骨干交通网络不断升级 进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力 地铁：2014年南宁市地铁2号线、3号线相继开工建设； 机场：2014年9月，吴圩国际机场新航站楼启用，空港新区规划也于当年出台； 高铁：12月份南宁火车东站正式启用，南广、贵广高铁正式通车。 城市外环高速公路正式建成通车，南宁城市或将加速向原环城高速周边拓展 12月26日，南宁市外环高速建成通车，原环城高速将成为南宁市的二环路，完善的交通或将使得南宁 市加速向2环路周边拓展，从而带动周边房地产市场的升温。 区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展 珠江-西江经济带发展规划 上升为国家战略：2014年8月，国务院印发实施珠江-西江经济带发展 规划，使其上升为国家战略，规划范围包括南宁、柳州、梧州、贵港、百色、来宾、崇左7市和广东 省广州、佛山、肇庆、云浮4市。 北部湾经济区同城化加速：2014年，北部湾经济区同城化工作已经开启第二阶段工作，自治区政府先 后发布了通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）、户籍同城化 （社保、购房、医疗等）实施措施。 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 2014年全国商品房市场状况part 2 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 土地供需全面下降 成交金额维持稳定 2014年全国楼市：土地市场 2014年全国40个大中城市宅地合计供应约11064公顷，同比下降31%，虽然年末两个月供应走高，但全 年土地市场受到住宅成交降温波及，整体供应量减少明显。 2014年全年，全国40个大中城市宅地合计成交约9602公顷，较前一年下降33%。从成交金额来看，受到 成交结构影响，2014年土地成交额并未出现大幅下降。 2014年，各线城市楼面地价进一步分化：一线城市受到部分优质地块出让以及众多房企追捧的影响，全 年楼面地价震荡上行，二线及三四线城市则地价相对平稳，在经济及人口增长平稳的情况下，房企拿地 亦趋于理性。 溢价率方面，各线城市同样存在明显分化，一线城市2014年溢价率明显高于其他城市，这进一步体现了 一线城市地块竞争更为激烈。二线及三四线城市溢价率则呈现小幅走低趋势。 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 新房供应呈先低后高走势 成交年底翘尾 全年位居近年高位 2014年全国楼市：商品住宅成交 2014年新房供应呈现先低后高走势， 40城市商品住宅成交面积合计约30767万平方米，较前一年上升5%。 其中一线城市增长明显，达到21%，而三四线城市则下降2%。 2014年新房市场表现抢眼，成交总量位居近年高位。在经历上半年急速转冷之后，新房市场于年中开始筑 底回升，在央行“930新政”等利好因素刺激下，第四季度成交节节攀升。12月重点城市成交总量更是创下 2010年以来的近五年新高，呈现出明显的翘尾行情。 一线城市消化周期延续逐月缩短的趋势，而从存量数据来看，由于近期房企推盘积极，京沪两地存量较前期 有不同程度增加。 二线重点城市中，消化周期同样呈现逐月缩短的趋势，且整体均控制在10个月以内，从 存量数据来看，二线重点城市整体保持平稳，并无明显波动。 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 标杆房企2014年购地金额同比降3成 全年融资金额同比增2成 2014年全国楼市：标杆房企 2014年全年，标杆房企合计购地金额约2152亿元，较2013年下降35%，标杆房企购地量在年初高位回落之 后，3月至10月基本处于低位徘徊，年末出现明显反弹。十家标杆房企中，除华润、招商、绿城购地金额较 前一年增加之外，其余七家房企都有不同程度减少，其中雅居乐、富力及恒大减少最为明显。 2014年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2013年增长23%，全年除个别月份较低之外整体尚属 平稳，而11月作为融资窗口期今年冲高尤其明显。十家标杆房企中，四家融资金额较前一年较少，恒大减少 最为明显；而在六家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 房价看涨人群减少 购房意愿正在减弱 2014年全国楼市：市场需求 央行发布2014 年第4季度城镇储户问卷调查报告。其中房价预期方面，仅17.3%的居民对下季度房价 预期“上涨”，52.5%的居民预期“基本不变”，16.4%的居民预期“下降”，13.8% “看不准”。对于 房价预期上涨人群比例，已连续五个季度减少，去年第3季度有32.5%的居民预期“上涨”，目前减少了 15.2%。 购房意愿方面，未来3个月内准备出手 购买住房居民占比为14.5%，较上季提 高0.3个百分点。虽然有购房意愿者的 占比数据环比增加，但该数据近年整 体呈现小幅走低趋势，这与房价预期 的变化也紧密相关。近年来，在自住 型的刚性需求主导下，我国房地产市 场已经陷入了增长的瓶颈。而对房价 上涨预期的变化，也预示着购房意愿 正在减弱。 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市土地供需分析part 3 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 2014年整体土地市场供需状况： 数据来源：南宁市国土局 2014年，南宁市整体土地市场供应839.5万，同比下降约2%；其中全年南宁市商住办公用地供应403.9 万，占比48%，比重相比2013年上升3个百分点。受到房地产市场整体低迷的影响，今年南宁市整体 土地供应与需求的增速要远低于2013年同期。 2014年南宁市整体土地市场供应下滑 商住办公用地供应占比略升 数据来源：南宁市国土局 2014年南宁市土地供应分布状况 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 2014年整体土地市场供需状况： 2014年南宁市整体土地市场成交751万，同比增长8%，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿 元，降幅达到10%。整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7%，相比去年同期降幅收窄。 其中2014年南宁市商住办公用地成交约338万，占总成交量的45%；工业用地成交387万，成交金额 17.6亿元，成交楼面价209元/；仓储（含少量商业）用地成交25万，成交金额2.1亿元，成交楼面单 价660元/。 2014年南宁市土地市场量升价跌 成交金额及楼面价同比均下降 历年南宁市土地成交状况 数据来源：南宁市国土局 土地类型 成交面积 （万） 同比 增长 成交金额 （亿元） 同比 增长 楼面价（ 元/） 同比 增长 商住办公用 地 33823%164.3-8%1505-10% 工业用地38750%17.691%20944% 仓储用地25-81%2.1-70%660152% 总体7518%184.4-10%937-7% 数据来源：南宁市国土局 2014年南宁市土地成交分布 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 2014年商住办公土地市场供需状况： 数据来源：南宁市国土局 2014年，南宁市商住办公用地供应403.9万，同比增长19%，经营性用地供应占比48%，比重上升3个 百分点。与2014年南宁市房地产市场整体先抑后扬的局面相反，商住办公土地供应与需求在上半年保持 两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。 2014年南宁市商住用地供应338.4万，占商住办公用地供应总量的84%，同比增长22%。商业办公用地 供应65.5万，同比增长9%。 2014年商住办公用地供应同比略增 增速比2013年上升3个百分点 数据来源：南宁市国土局 2014年南宁市商住办公土地供应分布 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 2014年商住办公土地市场供需状况： 2014年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域， 全年供应商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。兴宁区2014年供应商住 办公用地56万，而青秀区2014年仅供应一幅地块约1.7万，同比下降96%。 从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143% ，兴宁区同比增长51%。其他四区均出现不同程度下降，其中青秀区同比下降96%，西乡塘区也同比下 降速度高达45%。 五象新区供应比重超七成 青秀区全年仅供应一幅地块 数据来源：南宁市国土局 区域供应面积（ 万/） 占比同比增速 江南区32.42 8%-21% 良庆区217.35 54%143% 青秀区1.74 0%-96% 西乡塘区21.07 5%-45% 兴宁区56.13 14%51% 邕宁区75.19 19%-12% 合计403.90 100%19% 2014年南宁市商住办公用地供应区域分布 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 2014年商住办公土地市场供需状况： 2014年南宁市商住办公用地成交总面积约338万，同比增长18%；成交金额为164亿元，比去年同期 减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8%。分 类别来看，商住用地量升价跌、商办用地量跌价升。 2014年南宁市商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918万，同比增12%；成交金额 约142亿元，同比微降2%，成交楼面价1543元/，同比跌13%。商办用地成交面积、成交建筑面积和 成交金额同比去年均下降，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3%，商办用地成交下降的主要原 因是因为五象新区总部基地内商办地块出让从2012-13年的高峰已经接近尾声阶段，导致供应下降。 2014年商住用地成交量升价跌 商业办公用地用地量跌价升 项目 商住 用地 同比 增速 商办 用地 同比 增速 合计 同比 增速 成交面积 （万/） 28224%56-5%33818% 建筑面积 （万/） 91812%174-39%1092-1% 成交金额 （亿元） 141.6-2%22.7-37% 164.3-9% 楼面单价 （元/） 1543-13%13053%1505-8% 2014年南宁市商住办公用地成交分布 数据来源：南宁市国土局 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 良庆区、兴宁区成交量大涨 青秀区诞生单价地王拉升楼面单价 数据来源：南宁市国土局 2014年商住办公土地市场供需状况： 从区域成交情况来看，良庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比 增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成 交量降幅达到95%，西乡塘区降幅达到55%，江南区和邕宁区降幅均超过10%。 从各区域经营性用地的成交楼面价来看，青秀区地价最高（由于仅有一块地以4969元/成为南宁年度 单价地王）。综合来看，兴宁、青秀、良庆和邕宁区的成交楼面价同比上升，其中兴宁区本年平均成 交楼面价为1624元/，同比增幅达到125%，其次是青秀区，同比增长74%，良庆区今年平均楼面价 1373元/，同比增长31%。西乡塘区和江南区平均楼面价均下降，其中西乡塘区降幅最大，达到33% ，江南区由去年的2109元/的高位回落至1896元/，降幅为10%。 区域成交面积 （万/） 同比增 幅 建筑面积 （万/） 成交金额 （亿） 楼面单 价(元/ ) 同比增 幅 江南区26 -16%102 19.4 1896 -10% 良庆区174 146%597 81.9 1373 31% 青秀区2 -95%6 2.8 4969 74% 西乡塘区17 -55%76 12.3 1630 -33% 兴宁区56 51%169 27.5 1624 125% 邕宁区63 -12%143 20.4 1428 13% 合计338 18%1092 164.3 1505 -8% 2014年南宁市商住办公用地成交区域分布 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 良庆、邕宁潜力巨大 青秀地块仍将是热点 2014年商住办公土地市场供需状况： 区域 商住用地 成交 （万/） 商办用 地成交 （万/ ） 江南区26 0 良庆区124 49.9 青秀区2 0 西乡塘 区 12 5.2 兴宁区56 0 邕宁区62 0.5 江南区：2014年成交全部为商住用地，除青秀区外，江南区一直是商住办公用地成交中楼面单价 较高的区域之一。最近两年区域内的土地供应主要以工业和仓储为主。 良庆区：最近两年南宁市的主力供应与成交区域，由于是五象新区总部基地所在地，商业办公用 地的供应与成交占据了南宁70%以上的比重。未来一两年，该区域的商住用地供应仍将 处于高位，但增速将放缓，并仍将成为大型外来房企拿地的主要区域，而随着总部基地 地块储备的减少，预计未来商业办公用地供应和成交将会出现回落。 青秀区：热门区域如东盟商务区等地段的商住办公用地储备较少，地块楼面单价高、房企在该区 域拿地热情较高是该区域的主要特点。未来两年估计青秀区域内的土地供应仍将维持低 位，南宁东站周边的地块有望受到房企的关注。 西乡塘：2014年成交的地块主要为旧城改造用地，区域内配套相对完善的商住办公用地储备不多 ，偏远区域内（如金陵）的地块很难受到房企关注，预计未来的土地供应仍以旧城改造 用地为主，安吉-石埠区域的地块关注度或将提升。 兴宁区：2014年成交的地块主要为厢竹大道外和昆仑大道周边地块，其中中海拿地面积占到了大 部分比重。预计未来两年，该区域的商住办公用地供应将主要来自昆仑大道沿线和城区 内的旧城改造地块。 邕宁区：2014年成交面积同比出现下降，但该区域内的商住办公用地储备较多，且未来的潜力较 好，目前该区域已有众多品牌房企拿地进驻，未来该区域内的商住办公用地供需走势预 计要根据现有项目的市场表现才能预判。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 经营性用地溢价率下降 2014年土地市场供需状况分析： 2014年南宁市经营性用地成交59块，其中商住用地40宗，商业办公用地19宗，溢价6%，溢价率 下降了近13个百分点。 2014年上半年，在楼市低迷的背景部分大型房企逆市拿地，南宁商住办公土地市场供需较旺，至 下半年，市场开始遇冷。全年开发商拿地较为谨慎，并多以起始价拿地，土地拍卖遇冷，流拍地 块比去年大幅增加。 经营性用地成交溢价情况： 年份 成交宗数 溢价地块溢价率占比 总体商住用地商业办公用地 2014594019 4（3地块溢价超 50%） 6%7% 2013643529 17（8地块溢价超 50%） 19%27% 2012574017 28（12宗地块超 50%） 35%49% 同比-8%14%-34%-76%- code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 2014年区域总价地王： 地块编号土地位置 用地面积 （） 容积率用途 成交总价 （万元） 楼面地价（ 元/） 溢价率买方区域 gc2013- 134 五象新区良兴 路南侧 187620.4 9 3.0且 4.0 商住 96812.17 28 1290 0 南宁天誉巨成置业 有限公司 良庆区 gc2014- 015 兴宁区金桥路 北面 140261.0 9 2.0且 2.75 商住 73847.46 39 1915 0 中国海外宏洋集团 有限公司（中海） 兴宁区 gc2014- 036 江湾路南侧、 龙岗大道西侧 127279.0 3 2.0且 3.0 商住 51357.08 86 1345 0 广西合景盛誉房地 产开发有限公司 （和景泰富） 邕宁区 gc2014- 101 西乡塘区新阳 路北面 51112.57 3.0且 5.7 商住 46231.31 96 1587 0 广西华珏投资发展 有限公司 西乡塘区 gc2014- 117 青秀区枫林路 以东、二中西 侧路以西 17432.29 2.0且 3.2 商住 27717.34 11 4969 72% 南宁荣顾房地产开 发有限责任公司 青秀区 gc2013- 117 仁和路东侧35716.29 3.0且 4.0 商住 39645.08 19 2775 0 广西瀚林地产开发 有限公司 江南区 数据来源：南宁市国土局 2014年全市地王项目位于良庆区，成交总价为9.7亿元，楼面价1290元/，从其他区域地王来看，大多数仍 是以底价成交。 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 2014年部分重点房企拿地状况 品牌房企拿地主要区域为邕宁和良庆区 当年拿地当年销售 部分品牌房企 成交面积 （万） 建筑面积 （万） 成交金额 （亿元） 平均楼面均价 （元/） 拿地区域项目状况 中海41.4133241804兴宁区 中海国际社区，项目2014年10月份 开始销售，14年已开盘两次。 万达34.1618.81453邕宁区 万达茂，2014年6月拿地，项目 2014年共多次开盘。 天誉23.293121293邕宁区 天誉花园，9月份开始取得预售， 14年开始销售。 合景19.8567.91409邕宁区 合景天峻广场，2014年12月开盘销 售。 宝能12.85161219良庆区 世茂12.34861234 邕宁、良 庆区 世茂御茂府，2014营销中心已开 放，进入预约阶段。 万科10.4334.51346良庆区 万科魅力之城，2014年项目已经开 盘销售。 绿地9.9354.61328良庆区 绿地国际花都，项目2014年9月首 次开盘。 合计163.951073.81447 2014年大部分房企拿地的主要区域仍为良庆和邕宁区，在其他区域内拿地的品牌房企较少（保利、中 海等）。在2014年拿地的品牌房企中，拿地后项目运作节奏快速，大都实现了当年拿地当年销售。 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 土地市场总结 2014年南宁市土地供应839.5万，同比下降约2%，全年共成交751万，同比增长8%，成交金 额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7%。 2014年南宁市商住用地供应403.9万，同比增长19%， 商住办公用地成交总面积约338万，同 比增长18%；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为 1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8%。商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺 的势头，到下半年后，供需开始遇冷。 从类别来看，商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918万，同比增12%；成交 金额约142亿元，同比微降2%，成交楼面价1543元/，同比跌13%；商办用地成交面积56万， 同比下降5%，成交建筑面积174万，同比下降39%，成交金额22.7亿元，同比去年下降37%，成 交楼面均价1305元/，比去年同期增3%。 从区域来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应 商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。庆区、邕宁区和兴宁区是 成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅 达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95%，西乡塘区降幅达到 55%，江南区和邕宁区降幅均超过10%。 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 未来趋势预判 一，未来一两年，良庆区和邕宁区仍将是南宁市商住用地供应和成交的主力区域，但在增长上， 由于良庆区的基数相对较大，预计增速会大幅放缓，邕宁区的高增长速度仍将持续。西乡塘区旧 城改造地块供应或将会提速，兴宁区的土地出让可能仍将以昆仑大道周边为主。青秀区和江南区 商住地块供应继续维持在低位，但不同的是青秀区地块将会成为关注热点，极有可能以拍卖的方 式出让，而围绕南宁东站周边的地块有望升温。 二，随着五象新区总部基地地块出让接近尾声，南宁市商业办公地块的供应将降温，预计相比 2013年和2014年供应和成交量将出现下降，而其他城区难再有批量或规模化的商办用地出让。预 计2015年，南宁市的商办用地供需仍将围绕五象新区总部基地及周边区域展开，其他区域只有零 星出让。 三，未来三到五年，随着外环高速的通车，原绕城高速变成南宁“二环”路，以及政府规定南 宁、桂林和柳州中心城区将不再增加建设用地的政策，西乡塘、兴宁和青秀区的拓展在二环路周 边延伸，这部分区域将有大量的商住用地供应，如兴宁区的邕宾立交-嘉和城的昆仑大道沿线、西 乡塘区石埠及以外区域等。 四，品牌房企在南宁市拿地的节奏或将放缓，之前两年大量的品牌房企进入南宁市，并大都通过 商办（五象新区基地） +商住方式在良庆及邕宁拿地，目前，这些企业商住办公用地大都已经入 市，在南宁是否拿地仍需根据项目的市场表现来进行决策。而本土房企将会分化，大型本土企业 通过划拨、协议出让能获得较为稳定的土地储备，中小房企仍将面临困境。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房供需分析part 4 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房供应状况： 2014年，南宁市新增商品房供应961.88万，同比增长22%，虽然相对于2013年49%的增长速度 有所放缓，但仍处于相对较高的增长速度。 2014年前三个季度房地产市场处于相对低迷的状态，市场观望情绪较浓，而开发商对市场的信心 明显不足，选择在上半年入市的项目相对较少。到九月后，在南宁市取消限购、央行房贷新政的发 布以及整个市场态势相对好转等利好因素的刺激下，开发商对市场的信心开始提振，整个南宁市商 品房的供应逐步走高，在9月和10月连续两个月突破100万，再经过11月份的短暂回落后，12月 份单月整个南宁市的商品房供应超过了170万，创下最近几年来的新高。 2014年商品房供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平 数据来源：南宁市住房保障局和房产管理局 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房供应状况： 2014年南宁市共供应住宅734.8万，同比2013年增长18%，占到商品房供应总面积的76%；其次是 商业物业，2014年共新增供应面积达80.8万平方米，同比增长51%；2014年南宁市共新增写字楼供 应约61万，同比增速达58%。此外，车库、车位供应73.8万，也有着44%的高增长速度。 2014年，商业和写字楼产品供应速度均超过50%，处于较高的增长速度。其中，写字楼的供应增长主 要来自五象新区总部基地和青秀东盟商务区内几处大型写字楼项目（海尔青啤联合广场、绿地中心、 万科大厦和万达广场等）供应的推动；而商业的提供快速增长，主要来自霖峰壹號、德利aicc等大 量综合体项目入市的推动。 住宅供应占比超过七成 商业和办公楼供应增速均超50% 数据来源：南宁市房管局 单位：万 物业类型 供应面积 （万） 同比增速 住宅734.8 18% 商业80.8 51% 办公楼61.0 58% 车库、车位73.8 16% 其他11.5 42% 合计961.9 22% 注：住宅包括了别墅、经济适用房、拆迁安置房和限价房等 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房供应状况：区域分布 数据来源：南宁市房管局 青秀、西乡塘和江南区供应下降 良庆和邕宁区大增 区域商品房供应面积（ 万） 同比增长 江南区125.8 -8% 良庆区201.1 265% 青秀区209.0 -7% 西乡塘区175.7 -12% 兴宁区199.5 21% 邕宁区50.7 595% 合计961.9 22% 2014年，青秀区商品房供应量最大，达到209万，虽然保持着较大的体量，但与2013年相比下降 了7%，同时也远不如2011年和2012年的供应。其次是良庆区和兴宁区，2014年商品房供应面积均 在200万上下。 从各区域商品房供应的增长来看，邕宁区供应商品房50.7万，虽然体量不大，但是2013年7.3万 的近6倍，此外良庆区的商品房供应增长速度也达到265%。由于最近几年江南区和西乡塘区的商 住办公用地供需较为平淡，因此这两个城区的商品房供应面积同比分别下降了12%和8%。 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房成交分析（网签）：总体状况 2014年南宁市全年共成交商品房77503套，同比增长10.3%，合计成交面积739万，同比增长 9.2%，增长速度相对于2013年的39.2%下降了30个百分点。 从2014年各个月份的商品房走势来看，南宁市的商品房成交波动与全国整体市场相对较为一致， 前三个季度，市场处于较为低迷的状态，虽然4月份南宁市出台了限购松绑政策，但对市场的刺激 效果有限。从10月份开始，随着南宁限购的全面取消和央行房贷新政的发布，以及央行降准等多重 利好政策的实施，多年抑制的需求开始释放，11月份和12月份南宁市的商品房成交量连续刷新最 近几年来的新高。 2014年商品房成交先抑后扬年底翘尾 全年增速大幅下降 数据来源：南宁市房管局 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房成交分析（网签）：物业类型 从2014年南宁市商品房成交的物业类型分布来看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增长3.9%， 成交面积603万，同比增长5.2%，商品房住宅（含经济适用房3129套22.7万）成交面积占到总量 的82%的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南宁市商品房9.2%的增幅4个百分点。 办公楼（写字楼）成交3992套合计50万，同比增长近145%，是南宁市2014年成交增速最快的物业 类型，这主要得益于南宁市经济贸易的稳健发展和大型写字楼项目的集中上市（青秀与安吉万达广 场、五象新区总部基地项目）推动。2014年商业用房遇冷，全年共成交25万，相比。2013年下降 20.3%。 2014年住宅增长缓慢 办公楼成交倍增 商业物业成交同比下滑 数据来源：南宁市房管局 物业类型 成交面积 （万） 同比增速 成交套数 同比增速 商品房住宅603 5.2%585083.9% 商业用房25-20.3%412039.8% 办公楼50144.8%3992139.5% 其他6018.7%1088316.4% 合计7399.2%7750310.3% 注：商品房住宅包括经济适用房，其他物业主要为车库、车 位、杂物房、储物房等。 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市商品房成交分析（网签）：区域分布 数据来源：南宁市房管局 2014年南宁商品房成交量最大的区域仍然是青秀区，共成交179万。西乡塘和兴宁区仍是南宁商品房 成交重点区域，成交量均超过150万。从区域成交增幅来看，邕宁区成交量虽然最少，但同比增幅达 到245%，其次是良庆区，共成交110万，同比增长157%。六城区中，青秀区和江南区的成交同比出 现下降，其中青秀区成交量比去年减少近45万，降幅达到20%，江南区成交110万，同比下降9%。 青秀区和江南区成交量的下降主要原因是受到商品房供应量连续下降的影响，最近2年这两个区域的商 住办公用地成交和商品房供应均出现下滑，使得商品房的成交量呈现下行的态势，预计未来两年这种态 势仍将持续。与之相反的是良庆区和邕宁区，无论是商住办公用地的成交还是商品房的供应均保持高速 增长，有望在未来两至三年成为南宁市商品房成交的主力区域。 良庆和邕宁区成交倍增 青秀和江南区成交下降 数据来源：南宁市房管局 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市住宅供需分析part 4-1 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市普通住宅供应状况： 2014年，南宁市新增普通住宅供应734.8万，同比增长18%，增长速度相对于2013年回落26个百 分点。 如果剔除别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置房等物业，2014年南宁市住宅供应面积为658万 ，相较于2013年的591万增长11%。从月度供应分布来看，2014年各月份变动幅度较大，其中2 月份仅供应约2万，处于历史低位，而9月份和12月份均超过100万，分别创下和刷新南宁市住 宅新增供应的历史最高值。 2014年普通住宅供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平 数据来源：南宁市房管局 注：住宅不包括别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置 房等,下同。 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市不同面积段住宅供需状况： 2014年，南宁市新增供应的住宅（不含别墅、经济适用房、限价房和拆迁安置房）平均面积约为 103，其中75-90刚需户型面积段供应数量最多，达到16826套，占比26%，合计供应面积约 160万，占比为24%；其次是105-120户型，合计供应面积143万，占比22%，共供应17222 套，占比27%；120-144改善型户型供应也占据相当比例，2014年共供应10064套，占比为16% ，合计供应面积133，占比达20%。 2014年住宅供应以75-90、90-105及120-144为主 数据来源：南宁市房管局 面积段供应面积 （万） 占比供应套数占比 45以下9 1%21353% 45-7538 6%617710% 75-90160 24%1682626% 90-105143 22%1722227% 105-12075 11%664510% 120-144133 20%1006416% 144-18031 5%19163% 180以上70 11%27394% 合 计658 100%63724100% 2014年南宁市新增住宅供应面积段分布状况 数据来源：南宁市房管局 code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 2014年南宁市住宅区域供需状况： 2014年，兴宁区住宅供应数量最大，达到165万，同比增长27%。其次是青秀区，今年共供应住宅139万 ，同比微增1%。2014年，西乡塘区和江南区的住宅供应出现下降，其中西乡塘供应107万，同比下降34%， 江南区供应87万，同比下降 21%；邕宁区今年供应38万，同比涨幅达到近15倍，良庆区今年供应住宅122 万，同比涨幅达到149%。 西乡塘区和江南区供应的下降，直接原因是最近几年商住用地供应和成交的平淡，而同为老城区的兴宁区今年 供