20140513胶州房地产市场研究12p.docx

市场部分一、 政策分析1、2013年全国房地产新政概览政策总结1）、伴随政府换届，房产新政信号是由紧到松的过程。2）、三中全会放眼长效机制，各部委跟进逐步落实。3）、一线城市调控升级，二线城市调控加码，少数三四线城市松绑政策。2、2013年青岛房地产新政概览政策总结1）、统一国家调控指向，关注房价价格上涨幅度；2）、持续关注保障房建设强度。3）、保障首套房的信贷政策3、2014年政策预测1）、房产政策调控思路转变，房地产长效机制有望突破。2）、一二线楼市2014持续冲高回落，三四线城市继续鏖战。3）、区域市场差异带来政策分化：2014年政策制定将更具灵活性。过热城市，政府行政调控仍将继续；三四线城市持续疲态，地方政府将持续出台刺激政策，保障楼市稳定。4）、房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱。宏观政策对于青岛楼市影响：相对稳定健康的政策环境，持续上行的价格预期。二、 青岛市场概况1、 整体市场l 2013年青岛整体市场供需相对平稳，2月份春节期间成交与新增降至最低，3-5月稳步回升，金九银十创下成交峰值； l 2013年青岛各区市除部分区市外供应面积均大于成交面积，开发商开发热情高涨；宏观政策宽松，岛城楼市一扫颓势，供需两旺，市场活跃l 胶州市住宅成交量与李沧区基本持平，且为岛城两大活跃市场，供需两旺；2、 普宅市场l 青岛市普通住宅供求以面积80-100之间，总价100万以内的为主，李沧区和城阳区成为刚需供销两旺地，首置型中小户型是市场供需主流；三、 胶州市场概况1、2013年胶州普宅各面积段成交2、2013年胶州普宅各单价段成交3、2013年胶州普宅供需走势4、2013年胶州普宅去化周期市场综述：l 胶州市住宅成交主要面积段在60-100之间，成交均价保持在3000-5000元/平，改善型需求逐步入市，刚性需求仍是拉动市场的主要动力；l 刚需产品供销两旺，9月份胶东机场落户，将掀起新一轮的置业狂潮；l 从图表分析来看，住宅存量仍处高位，去化周期较长，销售压力不减；附：2013年胶州住宅成交top18备注：l 前18名中，项目年均去化为3.5-6万平；l 新城区与乡镇板块去化最好。其中，新城区作为行政中心及发展新区，区位导向为客户置业首选；李哥庄等乡镇区域受机场规划利好，成交稳步增长；l 老城区配套成熟，发展饱和，项目新增供应少，去化不明显；四、 项目周边竞品参数鑫汇丽都胶州湾.和谐宜家瑞润.瑞香名邸项目基础信息总占地面积36847.6平20000平1期占地6660平（10亩）总建面55105.16平不详不详总套数（住宅、商铺）住宅492套住宅162套，商铺28套住宅100套,商铺 12 套主力户型及面积区间套二90平以下 套三118平住宅3个户型，85-120平，主力户型为85-88平，占60%，商铺130-400平住宅70-200平，主力户型套二96-98平，共50套，占50%；套三为104平；商铺12套，170平-300平之间，170平占80%，商铺两层，每层层高为4.5m车位数住宅停车位227个，商业停车位27个车位40个，暂时免费，车库20个车库11个，车位没规划绿化率30.20%30%30%容积率1.4951.4-1.61.2地理位置泉州北路11号泉州北路与郑州路交汇处泉州北路12号时间节点开盘时间预计2015.3-5月份之间2013.8.4于世纪酒店2011年交付时间待定2014.12.302013.10.1产权年限70年70年70年价格起价待定住宅3888元/平不详均价待定住宅开盘5000元/平，目前调整到5300元/平，层差200元/平2013年初4800-4900元/平，目前5200元/平，层差100元/平物业费待定0.6营销相关总可售住宅492套住宅162套，商铺28套100套已售住宅126套（网签+认购）90套（网签+认购）存量住宅36套10套（没产权，开发商不卖）开盘去化率50%时间太早，不详蓄客期7个月时间太早，不详客户来源周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户开盘活动交1万抵2万时间太早，不详合作银行工行、建行工行、建行l 面积区间对比。主力户型套二面积为85-95平米，主力户型套三面积为100-125平米。l 单价区间对比。目前多层产品主流均价范围在5000-5300元/之间；多层产品层差在100-200元/之间。l 总价区间对比。多层产品中，主力户型套二总价区间为42万-49万，主力户型套三总价区间为54万-64万。l 客户来源。同区域各竞品项目客户属性相似度较高，主要来自周边工业园区和附近乡镇辖区。五、 胶州市刚需客户概况1、客户分析l 70-90的面积需求占五成；总价承受能力在30-40万的五成。l 选择在胶州市购房的刚需客群主要是年龄在25-30岁、家庭年收入6-8万的两口之家或三口之家。l 刚需客群购房关注的外部因素主要为道路通达性、发展潜力和商业配套，看重基本的生活设施；l 关注的内部因素除常规的价格、户型结构外，更关注公摊率和开发商品牌，看重产品的性价比；l 刚需客户通过传单、朋介和户外广告等渠道来获得房信息。3、 客户特征描摹4、 对本案启示项目定位 一、物业定位项目开发目标：保证最大利润率的前提下，做出具有市场影响力的高端精品住宅；市场竞争状况:目前周边一级竞品2家楼盘体量较小，已近尾盘，对本项目构不成威胁，2级竞品项目体量较大的有东都2期和联谊北区，将是本项目的主要竞争性楼盘，后续规划的海尔项目体量较大，占地40万平，由多层和高层组成，威胁指数不祥，尽量比海尔入市早。核心发展战略：差异化“叫好”、性价比“叫座”；差异化产品形象差异化、生活方式差异化性价比“性”：产品形式和建筑风格创新 “价”：总价控制而非单价降低；满足多元需求的心里价值而非货币价格 产品限定条件：容积率小于1.495，建筑限高19.4+1.9米；定位策略：区域内相对较高容积率情况下，保证低密度社区意向，并形成产品差异化； 多层提升项目品质和价格，扩大项目附加效益。产品类型：多层住宅 + 沿街商铺；面积区间 80-118平（因要改规划，面积不确定，按先前规划数据）产品配比建议： 建议项目容积率控制在1.5以内，主要产品是多层住宅，暂考虑90/70问题，以保证社区低密度意向。 二、目标客户定位本项目客户定位以周边工业园区带来的各阶层产业移民客户为主，部分来自附近乡镇及辖区。周边客户：周边客户主要以工业园区的客群为主，此类客户主要考虑工作、生活便利，可主打一站式或零距离的牌。乡镇客户：乡镇客户以改善居住环境和婚房需求为主，此类客户注重小区的居住环境和配套， 可在生活方式和居住