合肥亳州路商业写字楼项目市场分析（85页） .ppt

亳州路商业项目 市场调查分析 合肥房地产市场总体分析 2011年房市调控为近年来最为严厉的一年，2012年坚定不移的贯彻房 地产市场调控政策 2011年房地产调控政策 继续实施差异化房贷政策 数次上调存款准备金率 出台新国八条 数次上调存贷款基准利率 出台新国五条 2012年3月16日主持召开国务院常务会议， 其中“坚定不移的贯彻房地产市场调控政策 ”是今年要努力完成的七大任务之一。 房地产市场调控处于关键阶段 房价还远远没有回到合理价位 亟须做好房地产发展顶层设计 财税金融可发挥更好作用 宏观背景政策调控 宏观背景政策调控 政策对住宅市场影响 随着2011年3月政府限 购政策的出台，延续了“ 新国八条”本地户口限二 禁三，外地户口限一禁二 等政策内容。 受政策影响合肥住宅市 场再现跳跃式发展的可能 性很小，未来一段时间合 肥住宅市场发展刚需为主 力军，小户型、性价比高 的楼盘将成为市场需求的 主力。所以量跌价稳将成 为是合肥商品住宅的主旋 律。 限购主要是针对商品房住宅市场，对商业地产并未造成太大影响， 相反，相反更吸引了一大批在住宅市场受到打压的投资客转战投资商 业地产市场。一时间，各种商业峰会相继召开，商铺、写字楼等成为 投资客的首选。开发商对合肥商业地产发展持乐观态度。 宏观背景政策调控 合肥房地产市场总体分析 合肥141规划图 2012年，合肥将继续实 施大规划、大发展的宏伟蓝 图，新规划立足城市 “141”（1个老城区+4个 城市组团+1个滨湖新区）空 间发展布局，发展大商贸、 建设大市场、搞活大流通， 构筑现代商业体系，提升合 肥现代商贸流通业的整体水 平，促进现代服务业发展， 努力将合肥建设成为“东进 西出、辐射南北”的区域性 商贸中心、物流中心、会展 中心。 宏观背景市政规划 宏观背景市政规划 从合肥市总体规划图和141规划图可以看出，合肥 发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期 。 这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产 市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和 推动作用。 宏观背景市政规划 合肥房地产市场总体分析 合肥经济圈经济增长领跑全省，综合实力显著增强。2010年，合肥 经济圈实现地区生产总值4741.2亿元，占全省比例的38.7%，圈内人均 gdp达2.4万元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，远远高于全省平 均水平。 800-4000us$800-4000us$4000-8000us$4000-8000us$8000-8000- 20000us$20000us$ 高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长 0-800us$0-800us$ 启动启动 人均gdp水平与房地产发展的关系 合肥经济圈已成为安徽省综合实力最强、发展最快的区域房地产市场进 入成熟阶段 宏观背景市场需求 人均gdp指标 美元 城市化率商业地位商业发展形态消费特征 1100以内25%初级水平与农业经济相匹配的原始状态生存型消费 1100-300045%传统商业 百货商场、商业街、批发市场等目的型购物 3000-550060%多样化、规模化的现代商业 大型购物中心、超市、专卖店、精品店等 休闲型消费 5500以上70% 推动城市发展和区域进步的 新动力 shoppingmall、旅游地产、商务地产 、物流等综合商业 享受型消费 安徽经济信息中心发布“经济蓝页”显示，我省经济自2003年以来已连续六年 保持两位数增长。2011年我省人均gdp将突破3000美元，“十二五”期间将 达到5000美元。 合肥商业发展处于现代商业的初步发展阶段 鼓楼商城 步行街 元一购物中心明发商业广场shoppingmall 墨菲定律 宏观背景市场需求 尽管合肥房地产市场尽管受到房地产调控政策的影响，但从市政规划和市 场需求的长远角度看，市场的发展潜力和发展空间巨大，尤其是商业地产， 其发展趋势将处于持续平稳上升的状态，机遇大于挑战。 合肥作为快速发展的二线城市，其城市化的迅猛发展，城市人口的不断壮 大，从长远角度讲，使得房地产市场的需求量不断壮大，给地产市场的发展 带来了良好的发展需求和发展机遇。 宏观背景小结 合肥房地产市场总体分析 1994年之前合肥传统的商业中心在三孝口，94-96年转移至四牌楼，目前基本形成三孝口、四牌 楼两个商业中心并存的格局 商圈划分商圈演变及扩张 合肥出传统的商业中心在向外围 快速扩张的同时，过去的商业边缘 区域已成为中心商业的组成部分或 者区域性商业的中心。合肥逐步形 成了以传统市中心商圈为核心，七 个新区域商圈并存的局面 北一环商圈 马鞍山路商圈 南七商圈 政务区商圈 黄潜望商圈 新站商圈 市中心商圈 经开区商圈 随着城市的快速发展，合肥商圈 由原来的市中心地带逐步像城市边 缘发展，同时商圈的综合性和商圈 内的商业品质也在逐步提升。 商圈划分商圈演变及扩张 北一环商圈 市中心商圈 新站商圈 主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专 卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段， 辐射范围广，服务群体主要为综合性中高档消费群 北一环区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写 字楼、金融办公为主、大型超市为主，如财富广场、汇 丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。 三里庵区域内的商业地产业态形式主要为高档写字 楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群 消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、 置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。 该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又 有各类批发、物流、仓储等业态，如沃尔玛、白马服装 城、安徽大市场等零售批发巨头云集，形成了良好的商 业氛围 北一环商圈 商圈划分商圈特点 黄潜望商圈政务区商圈 马鞍山路商圈 南七商圈 该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的 城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如 政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场 、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、等。 该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为 主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广场 、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象 西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等 从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北 高架初现规模，该处将吸引一定的人气 以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗 、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七 商圈在未来几年内将逐步发展。 商圈划分商圈特点 合肥商业发展变化迅速，商业规划变更频繁； 合肥商圈由原来的市中心商圈为主的模式，逐步发展成多个商圈并存共同发展的模式； 在合肥，单个商业项目的成功运做就有可能改变区域商业格局； 城市人口的不断增长，城市的的人流、车流量不断壮大，同时伴随着大型居住社区、高档居住区 等社区的发展，沿街商铺和社区邻里型商业配套发展也在不断完善； 随着部分行业的快速发展，行业规模不断壮大，逐步形成了一定的行业优势，行业性专业市场成 规模发展也成为地产发展方向之一，如服装城、家居建材城等。 商业地产发展现状及走势 商圈划分商圈小结 合肥房地产市场总体分析 21 产品萌芽期产品萌芽期 （1995200019952000） 形象转变期形象转变期 （2001200620012006） 快速发展期快速发展期 （20072007至今）至今） 代表楼盘代表楼盘: : 财富广场财富广场1 1、天徽大厦、天徽大厦 仁和大厦、期蓝鲸国际仁和大厦、期蓝鲸国际 代表楼盘代表楼盘: : 置地投资广场、置地投资广场、 绿地赢绿地赢 海、汇金大厦海、汇金大厦 富广大厦、新城国际富广大厦、新城国际 代表楼盘代表楼盘: : 邮电大厦、金城大厦邮电大厦、金城大厦 p 合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦为代表的高 档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所； p 自2000年以后，写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，市场接受度不 断提升，其发展大致可以分为三个发展阶段： 从整体发展来看：2006年以前的写字楼布局一直是以围绕传统的中央商务区为主，并逐渐向一环沿线 扩展；此后随着政府对新的商务区规划的出台，合肥写字楼市场呈现多区域同时发展的趋势。 写字楼区域划分写字楼发展 随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势， 合肥地区形成了7个商务区域并存的局面 市中心 商务区 濉溪路商 务区 新站商 务区 政务商 务区 高新商 务区 包河商 务区 五里墩 商务区 合肥写字楼区域化分布图 写字楼区域划分写字楼区域形成 濉溪路商务区 包河商务区 以百大cbd、邮电大厦为代表的市中心商务区，交通便 利，配套设施丰富且完善，环境成熟，人气旺盛，大型办公 购物综合体的建立品质越来越高，整体办公环境处于最佳水 平，入住率较高，由于开发时间较早，部分硬件环境已经 不能满足需要。 以绿地瀛海、万达广场为代表的包河商务区是合肥写字 楼近几年发展比较集中的区域，区域办公环境，整体的档次 和形象均较好，区域发展价值及发展空间巨大。 以财富广场为代表的濉溪路商务区，是政府着力打造的写 字楼一条街，是合肥目前办公物业最集中的区域，目前大部分 的写字楼已经大部分投入使用，入住情况和销售情况乐观，。 其规模优势逐步凸显 市中心商务区 写字楼区域划分写字楼区域特点 各商务区特点分析 政务商务区新站商务区 五里墩商务区 高新商务区 以中环为代表的新站商务区，依靠火车站、汽车站其交 通物流的便利性好，但从商务环境与办公配套角度与市中 心地带存在较大差距，近期发展也在不断的改变，逐步的 正规化。 以新城国际、绿地蓝海为代表的政务区商务区，政务区导 向写字楼的发展带有浓厚的政治色彩，政府的规划和支持对其 发展起到很大的引导和促进作用，其发展晚但是发展速度相对 较快将发展为次密集型办公物业圈， 以汇金大厦为代表的五里墩商务区三里庵黄金商圈完善 的配套是此区域办公物业 发展的良好保证，该区域供应充 足，超高层，高品质的写字楼不断涌现，标准越来越高， 入住率已达到90%。 以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新商务 区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒挂现象严重 ，市场不活跃，使用了低，且区域写字楼业态不够集中，分 散现象严重，租金及入住率相对较低。 写字楼区域划分写字楼区域特点 区域平均售价租金水平入住率入住企业类型 濉溪路700010000/4060元/月80%房地产、外贸、建筑装饰 市中心商务区900012000/4075元/月85%国企、工商企业、金融 五里墩商务区650012000/4570元/月90%金融、保险、建筑 高新商务区40008000/1530元/月50%左右高新技术企业 新站商务区60008000/3050元/月区域服装、外贸、零售 政务商务区700012000/3055元/月70%贸易、实业、咨询 包河商务区750011000/4060元/月80%营销、售后、建筑 各商务区基本情况对比 写字楼区域划分写字楼区域对比 合肥成熟商务区入住客户结构分析 企业类型中心商务区五里墩商务区濉溪路商务区马鞍山路商务区新站区商务区 建筑装饰12.4%15.6%9.5%11.3%12.5% 贸易/批发6.4%4.6%10.1%3.2%10.1% 制造业9.2%6.4%4.8%0.0%9.1% 科教文10.8%8.3%5.8%11.3%8.7% 美容保健8.8%11.0%0.0%0.0%8.2% 金融保险10.8%19.3%3.2%1.6%7.2% 电子通信5.2%2.8%6.3%11.3%7.2% 房地产3.6%6.4%13.2%9.7%5.8% 运输/物流4.4%3.7%3.2%0.0%4.8% 咨询业4.8%4.6%7.9%8.1%4.3% 互联网信息系统3.6%5.5%3.7%8.1%4.3% 传媒业5.2%0.9%3.2%3.2%3.8% 其他2.0%2.8%6.3%0.0%3.4% 营销售后2.4%1.8%2.1%12.9%2.4% 多元化1.2%0.0%2.1%3.2%1.9% 农业0.4%0.0%2.1%9.7%1.9% 法律会计2.4%1.8%8.5%0.0%1.4% 能源业0.8%0.9%2.1%1.6%1.4% 饭店旅游1.6%1.8%0.5%4.8%1.0% 政府机构4.0%1.8%5.3%0.0%0.5% 写字楼区域划分写字楼客户结构 各区域写字楼后续供量分析 区域后续供应量供应量来源 中心商务区约15万方华侨广场、安粮金融广场等 濉溪路商务区约10万方祥源广场、万豪广场等 五里墩商务区约40万方ifc、安高城市天地等 政务区商务区约35万方置地广场、华润项目、信地项目、蔚蓝商务港 等 包河商务区约15万方东方广场、万达、绿地瀛海等 新站商务区约10万方信地城市广场等 高新商务区约5万方 其他区域约45万方滨湖世纪城、蓝鼎项目等 合计175万方 写字楼区域划分写字楼区域供量 投资客户自用客户租赁客户 潜在客户需求特征分析潜在客户需求特征分析 投资性客户在购买 写字楼之前主要考虑两 大外部因素，一是项目 的地段位置和商务环境 ，这个是决定产品出租 率的重要因素。二是考 虑产品的升值空间，这 是决定产品回报率的重 要因素。由于客户实力 ，购买写字楼面积相差 比较大。 自用型客户在购买写 字楼时重要考虑因素：一 时交通环境，便捷的交通 物流环境都非常重视，这 关系到公司信息传递及货 物收发等重要的运营成本 。 二是注重写字楼的硬件 品质和商务环境。 租赁客户在使用写字 楼时重要考虑较多的因素 有：价格成本、交通环境 、办公氛围、办公配套、 产品规模大小是否符合企 业形象等问题。 写字楼区域划分写字楼客户需求分析 客户类型需求面积价格承受数量比例营销特征客户特点物业档次 办公 大客户 400-1000 7000- 10000元 / 约10% 被动、集 团决策 注重形象 、服务、 档次 高档物业 中小客户 100-400 7000- 8500元/ 约20% 不理性比 较、追随 追求性价 比 中高档为 主 投资性客户80-300 7000 9000元/ 约70% 主动、注 重实际效 益、追求 最大价值 对接个敏 感、有投 资目的、 认可区域 价值 以中高档 为主 潜在客户需求量化分析 写字楼区域划分写字楼客户需求分析 写字楼区域发展趋势增强 合肥写字楼市场正处于增长的黄金时期 部分受地块限制后续开发体量相对较少 客户需求旺盛，投资激情高 区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。 写字楼区域划分写字楼小结 写字楼市场小结 区域市场分析 区域四至 项目 区域四至 南北一环沿线路段 东阜阳路路段 西四里河路段 北北二环路段 区域位于合肥庐阳区，区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商 业发展和社区建设相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物 广场为主，交通便捷高效，商贸服务日益繁荣。其商业氛围浓厚，人流量 大，消费能力较强，成为合肥北部城区较为繁华的商业地段。 宏观背景区域四至 庐阳区围绕着商贸服务、商务核心、文化旅游、宜居新地等新的 投资价值和功能重新定位预将区域做为发展重点，以阜阳路、蒙城路 、四里河路为辐射轴，打造长江中路高端商务集聚带、北一环商办新 街区、北二环现代专业市场带，引导总部经济集中布局，重点发展现 代商贸、金融、文化旅游、中介、信息等现代服务。 宏观背景市政规划 市政规划 庐阳区与戴德梁行签订战略合作协 议，围绕进一步发展楼宇经济，携手开展 楼宇招商。该区将开展楼宇招商作为发展 楼宇经济的重要抓手，并为此制定和出台 了一系列的服务措施和扶持奖励政策用于 鼓励商用地产的发展。 庐阳区政府与戴德梁行签订战略合作协议 与专业地产运营商签字地产招商合作协议 宏观背景政策扶持 政府加大了对区域内道路的建设，如对颖上路、义井路和阜阳北路等板块内的重要 交通要道进行了改造，是区域的交通优势更为突出。同时政府规划了338公顷土地用 于北部区域绿化建设、公共建设等。提升了区域的形象。 北二环与阜阳路交口立交桥规划颖上路施工已完成 政府加大对区域内的道路建设 宏观背景市政建设 土地政策 政府在区域推出了 、四里河周边、杏花苑 区域、蒙城路东与汲桥 路北区域、蒙城路东与 荷塘路南区域等数十块 土地作为商业地产建设 土地。在商业和 办公 用地上，庐阳区推出的 土地面积最大。 宏观背景政策扶持 政府规划下的区域发展以商业发展为主，项目赢得了政府的相关政策支持 政府在市政建设方面投入了大量的资金支持，为区域发展提供了必要保证 政府投入大量的人力、物力用于区域房地产市场的发展 区域房地产市场发展潜力巨大，市场需求大。 小结 宏观背景小结 区域市场分析 区域主要交通要道为东西走向的 北一环路，北二环路，均为为双向 八车道，为合肥市内最重要的交通 要道，人流量，车流量较大，西接 四里河立交桥，与阜阳路、蒙城路 、亳州路、四里河路等合肥南北通 向的交通要道相交，交通通达度好 。其交通区位优良，城市合肥市交 通发展最为健全、繁华的区域之一 北一环路 本案 区域交通状况道路 区域位于合肥地铁规划的铁5号 线、3号线之间，未来地铁的建设 ，将给区域带来极大的便利性。交 通发展带来了较大的改善，更进一 步有利于区域经济的快速发展 合肥跌铁规划图 4、133、7、232等 109、157、143、131等 22、12、114、155、5、131等 143、13、233等 区域内20多路公交经过，便捷性较强 项目位置 区域交通状况公交、地铁 区域市场分析 区域为合肥发展较 早的区域之一，周 边多成熟社区，偏 于为市区中心地段 、土地商业价值高 ，居民区发展成熟 ，入住率高，常住 人口多，人口密度 已经超过了1.5万/ 平方公里 区域为合肥发 展较早的区域之 一，偏于为市区 中心地段、交通 便捷，人流量， 车流量均较大。 流动人口较多 区域内形成了 较为成规模的办 公集中区，如濉 溪路写字楼一条 街，企业入住率 高，办公人群较 多，成为区域消 费支撑的重要部 分 流动人口办公群体常住人口 庞大庞大的人口数量给区域商业发展提供了强有力的消费支撑 消费群体支撑 区域消费群体 区域市场分析 商业现状分析办公云集，大型城市综合体发展迅速 区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设 相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主， 以财富广场为代表的中高档写字楼林立，大中型 企业办公云集， 成为合肥较早且发展成熟的办公集中区 区域同时拥有明发商业广场、新天地购物广场和在建的北京华联 购物中心和祥源广场等大中型购物广场，及办公、商业、休闲愉快 为一体，其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为北部城 区较为繁华的商业地段。 区域商业发展现状分析 商业现状分析品牌地产运营商加盟，开发水平上台阶 祥源、万达、明发、华润等国内商业地产大鳄纷至沓来，角逐区域商 业地产市场。他们拥有先进的开发理念、雄厚的资金实力、丰富的运营 经验以及丰富的商业资源。明发商业广场、北京华联购物中心、祥源广 场等大型城市综合体的建设给区域商业地产市场带来全新的气息。 区域商业发展现状分析 商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅 集餐饮、娱乐 、购物、办公为 一体的大型购物 综合体如 （新天地广场） 区域路段的沿街 小商铺 社区内部及周 边配套的小型中 小超市、餐饮、 集贸市场等如 （畅园新村集贸 市场） 区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便 捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。 区域商业发展现状分析 商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅 区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便 捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。 区域商业发展现状分析 商业现状分析区域商业地产总体供量分析 区域商业发展现状分析 在售项目 积压在售的项目主要包括万 豪广场、蓝筹国际、明发商业 广场三个项目，总寄存面积约 15万方（此数据只包括写字楼 、公寓楼、和商铺部分） 未售 目前区域未开盘即将入市 的项目有明发商业广场写字 楼部分，祥源广场、安徽国 资大厦三个项目，约10万方 左右 区域市场分析 区域商业地产竞争项目总体情况对比 项目名称规模业态户型面积档次均价 蓝筹国际 公寓39270 商业7800 车库6000 15层商铺 629层公寓 50160中高档公寓楼6300/ 祥源广场总建：5万方 商业 写字楼 尚无数据公开高档 商业招租 预计写字楼 800010000/ 安徽国资大厦建筑面积41297 15层商铺 625层写字楼 尚无数据公开中高档 写字楼估价 63007500/ 万豪广场 总建13万方 商铺：1.4万方 13层商铺 写字楼 公寓 商铺：830 公寓、写字楼 ：60140 中高档 写字楼、公寓 均价7400/ 明发商业广场 总建58万方 商铺36万方 公寓、写字楼13万 方 住宅9万方 商铺 写字楼 公寓 住宅 公寓4883高档 写字楼、公寓 均价6500/ 华润橡树湾总建70万方住宅底商90130/户高档均价7500/ 竞争个案分析总体情况对比 项目名称物业类型开盘时间总量已销售 万豪广场 写字楼、商铺2011年6月355465139 公寓、商铺2010年6月3741632317 蓝筹国际公寓、商铺2010年9月4722612458 明发商业广场公寓2011年6月91991606 国资大厦写字楼、商铺未定4万方 祥源广场写字楼、商铺2012年8月5万方未开售 区域商业地产竞争项目销售情况 竞争个案分析销售情况 项目名称 国光万豪广场(业态：商铺+写字楼+公寓 )13万方 项目位置 北一环与合瓦路交叉口（双岗与白水坝之 间） 形象包装 亮点 以“豆瓣汇”为形象包装切入点，售楼部 包装时尚简洁，商业也与商务感给人温馨 的印象 客户特征 1、投资型客户（看重地段的升值空间）2 、商铺自用型客户（商铺分割面积小，适 于小个体业主经营） 推广措施 独特的定位，精准的目标客户群体，普遍 宣传与重点客户营销相结合。 产品亮点 一个以中小套型商务公寓为主体，特色情 景商业街组成的城市综合体，小铺面经营 的特色情景商业街为其产品的主要亮点。 打造豆瓣汇步行街为其推广口号 市场口碑 市场口碑相对较好，市场关注度高 铺面面积 商铺830，写字楼、公寓楼60140 不等 销售速度 销售情况相对较好，商铺及公寓楼部分接 近尾声，写字楼在售，销售情况一般 区域商业发展竞争个案分析 项目名称祥源广场（业态：商业+写字楼） 项目位置北一环与亳州路、界首路交叉口 形象包装亮点 高品质大气的形象包装，展示了高档次的产品形象 客户特征 1、品牌长期投资跟随客户，客户看重品牌价值、地段价值等因素；2、企业实力雄厚的大中型企业 ，用于企业自用办公，看重产品档次及交通便捷度，配套齐全等因素。 推广措施 注重品牌形象的展示推广给展品销售带来的前期铺垫作用 产品亮点 难得的中心、难得贴心、难得学区、难得品牌（地段好，配套好，企业实力雄厚） 市场口碑市场口碑好，项目的知名度和关注度均较高。 铺面面积 暂无数据公布 竞争个案分析祥源广场 项目 名称 蓝筹国际（商业+公寓楼） 项目 位置 蒙城路与凤台路交叉口 形象 包装 亮点 售楼部的包装主要采用欧式风格，体 现轻松、融洽、舒适的商业和生活氛 围。 客户 特征 1、看重地段发展空间的投资者；2 、有闲散资金的小个体，购买用于投 资或者自用，比较注重产品的价格； 推广 措施 产品 亮点 户型分割合理，价格相对较低。配套 相对齐全 市场 口碑 相对想好，知名度不断太高，主要与 宣传力度有关 铺面 面积 公寓：50160 项目 名称 安徽国资大厦（商业+ 写字楼） 项目 位置 肥西路与亳州路交叉口（距离项目 位置最近，约300米） 形象 包装 亮点 产品未进行形象包装与整合 客户 特征 暂未公开对外销售，客户多为开发 商内部关系型客户 推广 措施 无 产品 亮点 暂无推广 市场 口碑 无对外宣传，市场知名度低，关注 人群少。 铺面 面积 暂无数据公布 竞争个案分析蓝筹国际、安徽国资大厦 项目名称 明发商业广场（商业+公寓+写字楼+住宅） 项目位置北二环与四里河路交叉口（距离项目位置较远） 形象包装亮点1.对入住的品牌企业形象展示，侧面提升项目的吸引力。 2.项目自身包装大气、高档，对入住客户自主装修品质要求高 客户特征1.写字楼、公寓部分多为品牌投资追随者，及办公自主使用用户（ 注重项目的性价比，发展潜力。升值空间等因素） 2.商铺部分只租不售，主要给自主经营业主。（注重其未来的商业 发展氛围，配套、人气等因素） 推广措施以品牌宣传为前期铺垫造势，以项目的大体量、齐全配套、及娱乐、购 物、餐饮、休闲、办公为一体的大型城市综合体为产品推广方向，提升 产品宣传力度和价值吸引力。 产品亮点大型城市综合体项目，配套全，发展空间大 市场口碑市场口碑好，关注度高，吸引了较多的投资者及商业群体加盟 铺面面积公寓、写字楼48140不等，商铺：2090不等。 竞争个案分析明发商业广场 主要竞争对手研判安徽国资大厦 与项目类似点 1、地段价值接近（300米） 2、品牌价值类似 3、业态定位相同（商铺+写字楼） 4、区位价值相同 5、前期宣传均不到位 6、现房 不同之处 1、项目体量相对项目较大（优 势） 2、项目工程进度慢，造成一定 的 负面口碑影响(劣势） 对应措施：1、差别的客户定位；2、业态定位的调整 ；3、提升项目的服务价值；4、定价方面呈现一定的 价格优势；5、强有力的推广宣传，达到先入为主的宣 传效应。 主要竞争对手研判祥源广场 与项目类似点 1、业态定位类似（商业+写字 楼）； 2、低端价值接近（距离项目 500米）； 3、区域价值类似点较多。 与项目的不同点 1、体量大于项目 2、售价较高 3、地段价值优于项目 4、品牌价值高 5、前期宣传力度大，知名度较高 6、定位高端 对应措施：1、差别的客户定位；2、优惠的 价格措施；3、差别的业态定位； 发展前景 良好的交通条件、庞大的消费群体、政府对区域的规划及对商业项目的发展的 支持等因素将极大的促进区域商业市场的发展，其发展潜力巨大，市场前景广阔， 竞争压力等也日子突出，就整体发展趋势而言，其商业地产发展的机遇大于挑战。 业态发展方向 区域业态发展以及大型餐饮、酒店、休闲娱乐、购物为一体的大型城市综合体 和以中高端写字楼、公寓楼等办主的办公业态发展方向为主，同时配合部分小型 生活配套业态发展为辅的业态发展方向。 商业发展分析潜在业态分析及前景 竞争个案分析发展趋势总结 优劣势 优势 政府政策支持力度大 交通条件良好 区域发展时机较好 区域规模优势凸显 商业发展氛围好 强有力的消费群体 劣势 市场竞争压力大 部分区域配套较弱 区域市场优劣势总结 北一环写字楼市场分析 北一环板 块写字楼 写字楼分布特征 写字楼办公环境 写字楼物业档次 写字楼入住情况 市场影响力 市场供量 市场需求 发展趋势 硬件环境 交通区域四通八达，交通的便捷性和通达度较好 周边办公配套设施齐全 写字楼外在形象及内部结构档次较高且结构合理 电梯、车位等必要设施相对充 软环境 企业集聚，办公氛围浓厚 物业服务价值相对优越 物业档次 商业配套 交通条件 北一环区域写字楼办公环境 北一环区域写字楼以中高档物业档次为主，区域内暂无较为低端的写字楼物业 物业档次划分 高档物业 楼宇品质、装饰标准、配套 设施等条件优越，建筑规模大 ，品牌客户入住较多，交通便 利）以财富广场、汇丰广场金 鼎广场为代表的甲级写字楼 中档物业 交通较好进驻客户多为中小 企业，配套设施相对完善，建筑 规模与设备标准相对较大以众城 广场、0551国际公寓等为代表 的乙级写字楼 低档物业 交通相对闭塞，楼宇形象、 建筑规模、配套设施等相对落 后，入住企业规模较小，区域 内暂无低端写字楼物业。 北一环区域写字楼物业档次 入住企业办公面积 以财富广场、金鼎广场为代 表的高端物业，入住企业的租 赁面积以100以上面积为主。 部分中档物业的入住企业的租 赁面积集中在41140不 等 入住率 濉溪路写字楼一条街为合 肥办公最集中的区域，目前 写字楼大部分已投入使用， 规模优势凸显，配套设施齐 全，商务办公氛围较好，吸 引了较多的大中型企业在此 设立办公场所。整体的平均 企业入住率约80%。 入住企业类别 北一环商务区入住的客户 群体主要以房地产、咨询业 、电子通信类客户居多，且 入住不乏大的品牌企业，如 恒大地产、九江银行、中国 平安 北一环区域写字楼入住情况 项目名称项目位置装修情况租金水平物业档次 国金大厦阜阳路与北一环交 叉口 内墙粉刷、有门30元/月中档物业 众城广场阜阳路与北一环交 叉口 简装3035元/月中档物业 万豪广场阜阳路与北一环交 叉口向西100米 毛坯目前是销售阶段中高档物业 0551国际公寓蒙城路与北一环交 口 简装3035/月中档物业 新天地广场蒙城路与北一环交 口 毛坯4045/月中高档物业 财富广场北一环濉溪路毛坯或简装5060/月高档物业 汇丰广场阜阳路与北一环交 叉口向西100 毛坯或简装4860/月高档物业 北一环区域写字楼租金水平 随着大量写字楼的布点，濉溪路已成为合肥高档写字楼最密集的一条街。财富 广场是最先进入濉溪路的写字楼，这条路上聚集了财富广场、新天地国际广场(、 求实君临国际、金鼎国际广场、星海远航大厦、蓝钻 尚界、汇丰广场等十多个超 亿元项目，均为二三十层高的高档楼宇。濉溪路写字楼一条街目前形成了安徽省 规模最大、入驻企业最多的现代服务业综 合性商务群楼。区域规模优势 突出，影 响力较强。 北一环区域写字楼市场影响力 北一环目前发展较快，接近市中心地段，其土地使用率相对相对较高，后 续市场供应量相对较少，目前在建未售项目只有祥源广场、万豪广场安徽国 资大厦等项目，约12万方左右的供应量。 祥源广场后续供应约5万 方左右（高档写字楼物业 ） 安徽国资大厦后续供应4 万方（中档写字楼物业） 万豪广场后续供量约3 万方（中档写字楼物业 ） 北一环区域写字楼市场供量 投资人群需 区域板块为合肥写字楼发展较为成熟的地段，地段内品牌开发商云集，区域规模优势凸显， 大批的投资客户对区域写字楼市场的发展持乐观态度，北一环市场投资需求相对较大。 使用人群需求 区域为板块合肥主要的办公集中区，吸引了较多的大的品牌企业如：恒大地产、平安保险等 国内大中型企业齐聚，成为合肥有名的写字楼一条街，是合肥办公企业的高档化的代表地段，将 吸引更多的企业来此办公，其办公的市场需求巨大。 市场需求 随着合肥经济的不断发展，庐阳区政府对北一环地段进行了重新的市场地位，将北一环作为 政府重点发展和扶持地段，其经济地位和市场地位凸显。作为写字楼一条街的北一环写字楼物业 发展迅速，需求量日益增长。 需求分析 综合分析：区域写字楼市场需求相对较大，市场前景广阔综合分析：区域写字楼市场需求相对较大，市场前景广阔 北一环区域写字楼市场需求 板块未来写字楼物业发 展趋势 目前濉溪路写字楼物业以高档物业为 主，中档物业为辅 。随着经济 的不 断发展，政府加强了对区域的开发与管理，并将其从新定位成及商业、餐饮 娱乐 、购物休闲、办公为一体的高级商业聚集区，这一高端的定位要求更齐 全的先进的配套设施，所以未来区域写字楼物业需求的发展仍以高中档档写 字楼物业为 主，低端写字楼物业需求量的较小。高档甲级写字楼快速发展， 将成为区域写字楼市场发 展的主要方向。 综上所述：区域写字楼物业发展仍以中高档物业为主 北一环区域写字楼发展趋势 区域板块写字楼发展迅速，且以中档端写字楼物业为主 受地块限制后续开发体量相对较少 区域性优势凸显，客户需求旺盛，投资激情高 区域内写字楼办公客户中聚集了较多大型品牌企业，对于办公企业的吸引了较大。 区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。 北一环区域写字楼市场小结 北一环区域写字楼小结 亳州路商业项目 项目的商业和写字楼研判及定位 项目的商业和写字楼研判及定位 项目概括项目规划基础数据 项目概括项目四至 项目位置项目位置 项目四至：项目位置亳州路最繁华的建材一厂附近地段，南接市区主要交通要道北一 环路，西邻肥西路，北接合肥横穿北部板块重要交通干线临泉路。东为附近社区主要交 通通道界首路，项目交通条件优越，四通八达。 交通图房地产地图 项目概括项目周边交通 道路 项目位于合肥市区交通要道亳 州路上，距离主市区交通要道北一 环、临泉路仅一公里，北接、北二 环，西邻肥西路、四里河路，东接 颖上路、蒙城路等，交通路线四通 八达，五分钟到达市中心，半小时 可将市区全面覆盖。 公交 项目位于原建材一厂附近，与 建材一厂公交底站隔路相望，项目 所在地共有6条公交路线经过，均 设站点，项目便捷性较好。出行便 利。 公交底站 公交站台 公交站台 项目概括项目周边环境 项目所在亳州路建材一厂附近，以建材一厂为核心，周边早已形 成较为成熟商业圈，其商业气氛浓厚，周边农贸市场、超市、餐饮 设施、学校等一应俱全，沿街小商业铺面发展成熟，为其重要的商 业特色。商业发展空间广阔，项目南至濉溪路办公氛围浓厚，中高 档写字楼项目林立，项目周边为成熟居民区。社区配套设施相对完 善。 项目概括项目周边配套 项目周边配项目周边配 套设施套设施 沿街小商铺沿街小商铺传统商业模式传统商业模式 餐饮、通讯、百货、维修等日常生 活配套必要设施，涉及范围广泛 教育教育/ /医疗医疗齐全齐全 集贸市场集贸市场传统商业模式传统商业模式 超市超市规模较小、网点密集规模较小、网点密集 休闲娱乐设施休闲娱乐设施社区内部设施社区内部设施 除了小区内部配套外，暂无娱乐 休闲配套设施 餐饮、餐饮、中低档，规模小中低档，规模小 畅园新村集贸市场是区域商业发展 的业态代表，成为区域商业交易中 心 以苏果便利、合家福、为代表的超 市，网店分布