龙湖制胜法宝之景观篇（84页） .ppt

龙湖制胜法宝之龙湖制胜法宝之 景观篇景观篇 感谢对本次培训提供资源的各位 龙湖营销部景观体验中心 龙湖无锡公司工程部 主动上传资料的各位网友 境语景观 上海聚隆 淄博欧利亚陶土砖 中国地产景观管理群 天泰地产 引子 为什么多年来龙湖的房子如同白菜一样好卖？为什么龙湖的房子 能够瞬间赢取客户？龙湖掌门人吴亚军在精雕细琢每一件产品的同时 ，把女性独有的细腻与敏感融入营销的每一个环节，特别是在景观方 面，把景观作为建筑的外立面，仔细揣摩研究每一株树的位置、360 度栽植苗木、悉心呵护每一朵花苗的生长 龙湖青岛艳澜海岸在一个完全不占地利、人和的地方再造龙湖的 辉煌，2010年9月项目样板区对外开放三天实现14亿销售，效果一如 既往地让人眼前一亮龙湖凭借什么在不同的地区取得如此优秀、 如此统一的景观品质？让人不得不佩服和沉思了。 你心目中的龙湖 同行眼中的龙湖 他们太强大了！ 设计院眼中的龙湖 他们太强势了！ 施工单位眼中的龙湖 他们太专业了！ 供应商眼中的龙湖 他们太抠门了！ 龙湖人眼中的龙湖 管理也很混乱的，设计变更也很随意的，但 是我们的确是“一直被模仿，从未被超越” ，模仿很容易，但精气神学不来的 10 龙湖制胜法宝之景观篇龙湖制胜法宝之景观篇 引子：走近龙湖 龙湖是怎样炼成的？ n第一部分：走近龙湖 n第二部分：借鉴学习 n第三部分：讨论部分 目录 一、龙湖的组织架构 走近龙湖 集团总部地区公司 组织架构 n龙湖景观营造特点分析 在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之 后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基 地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿 多彩，且解决了成活率的难题。 龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年 等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的 植物都保持原汁原味的生长形态。 成熟园林，全冠移植 浪漫的景观主题 从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小游园的主题等等，都极力 烘托浪漫的景观主题。 层次丰富的五重垂直绿化 第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等 高覆盖的立体绿化 龙湖的项目，大多采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面 的道路面积，保证高绿化覆盖率。 营造浪漫气息的主题园 龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专 属园林。 在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范 区的一部分提前展示，起到震撼的景观展示作用。 无处不在的坛坛罐罐 严谨的景观细节 低矮的花坛周边用植物包围植物包裹住建筑的硬角 代征绿地，为业主营造回家路 n代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包 含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实 现绿化或建设道路。 代征因为将绿化和道路的建设结合 到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边 环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的绿化条 件和道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局 面。 龙湖地产景观种植配植典型方式 从地被到小乔木层的自然式配植，叶形地被与修剪绿球交叉种植。 1.园冠阔叶大乔木 2.高冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 8.小乔木 9.竖形灌木 10、团型灌木 11、可密植成片的灌木 12、普通花卉型地被 13、长叶型地被 8 101010 4 13 13 13 13 1212126 6 6 1.园冠阔叶大乔木 2.高冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 8.小乔木 9.竖形灌木 10、团型灌木 11、可密植成片的灌木 12、普通花卉型地被 13、长叶型地被 12 从大乔木到草花，标准的多层次配植，充分利用植物株型态之间的差异，形成错 落的变化。 12 11 116 4 4 9 9 9 8 1 3 10 6 611 11 关于龙湖景观的成本 请问你所知道的龙湖别墅项目景观的单方造价是多少呢？ 龙湖上海滟澜山景观成本测算 景观观分区景观观面积积（m2）配置标标准 单单方成本（元/m2 ） 总费总费 用（万元） 代征地块块52052软软景52052 1、主要植物：栾树树、香樟、银银杏、雪松、朴 树树、合欢欢、金桂、垂丝丝海棠、红红叶石楠、小 叶女贞贞、金边边黄杨杨，南天竹、草皮 2001041 边边坡防噪13000软软景13000 1、主要植物：水杉、香樟、银银杏、雪松、四 季桂、夹夹竹桃、刚刚竹、火棘、金丝丝桃、八角 金盘盘、麦冬、草皮 2、土方堆坡、铁丝铁丝 网、两面加绿篱绿篱 270351 私家花园41700软软景41700 1、主要植物：香樟、朴树树、栾树树、香椿、广 玉兰兰、银银杏、水杉、蜀桧柏、金桂、琵琶 、红红叶石楠、乐乐昌含笑、深山含笑、杨杨梅、 香柚、藤本蔷蔷薇、紫藤、金叶女贞贞、金边边黄 杨杨、大叶黄杨杨、珊瑚、紫玉兰兰、白玉兰兰、南 天竹、八角金盘盘、紫叶小檗、夏鹃鹃、草皮 3501460 小区景观观50777 硬景7617 1、主要植物：香樟、榉树榉树 、广玉兰兰、棕榈榈、 悬铃悬铃 木、国槐、银银杏、朴树树、瑯榆榆、香柚、 蜀桧柏、桂花、垂丝丝海棠、紫薇、夏鹃鹃、毛 鹃鹃、小叶女贞贞、金边边黄杨杨、红红花继继木、木槿 、刚刚竹、草皮。 2、硬铺铺以陶土砖砖、花岗岗石、硬夹夹板和少量的 水洗石 5002539 软软景43160 河道景观观8800 硬景3200 1、主要植物：杨杨柳、水杉、刚刚竹、八角金盘盘 、云南黄馨、迎春花、木芙蓉、鸢鸢尾、草皮 2、沿河道沿岸，做5米宽宽的木栈栈道、景观观小 品、灯具 305268 软软景5600 河道对对岸景观观 整治 8000软软景8000 暂暂估,包括拆迁、居民安置375300 总费总费 用 3605959 功能分区 面积 （m2） 26439m2配置标准 单方成本（元 /m2） 总费 用（万元 ） 代征地块景 观 5000 1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪 松、朴树、合欢、金桂、垂丝海棠、 红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南 天竹、草皮 200100 样板区景观 15795 软景11057 1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪 松、四季桂、夹竹桃、刚竹、火棘、 金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮 600663 硬景 4739 1、宅间道、入户道：40厚230*115红 色陶土砖 2、入行路 ：40厚锈板 3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖 850403 样板区车行 道路 5000 1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石 拼花 200100 院落别墅4000同前产品交付标准2685 1074 叠拼别墅2000同前产品交付标准2693 539 精装修样板 房 1300 1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风 格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风 格(180m2) 6000780 地下车库2000同前产品交付标准2250450 会所3100 1、详见 会所成本明细 2、功能分区及面积详见 会所平面图 5498 1704 汇总 5813 样板示范区汇总 龙湖的景观成本秘籍 合理的成本构成： 1、整体投资基本不高，别墅项目控制在400-500之间。 2、强调核心景观样板区，一般情况下，龙湖的样板区在20000 40000平米，景观单方造价约为800元/平米，其中核心样板 区约10000平米，景观单方造价1500元/平米。 n垫层 n烧结砖 道牙 n铺装 n切割（缝隙、边线顺 直 ） n面层清理 n清漆两遍 n勾缝 n面层清理 n成品保 护 1、施工工序： n涂刷清漆前，面层必须清理干净。 n待砖彻 底干燥后再刷清漆（夏季高 温2小时以上），否则会起皮。 n清漆干燥后勾缝（夏季高温约1小时）， 否则勾缝易污染。 2、工艺控制重点 勾缝剂采用 立德尔 牌ld622 彩 色防酶填缝剂。 干压勾缝法。 ld622：水=8：1（重量比）。 使用竹木类的勾缝工具，缝宽6 8mm，缝深34mm。 勾缝剂即拌即用，2小时须用完 。 4、施工难点 因红色陶土烧结砖表面有细微裂纹，且表面为上釉效果，如 污染将无法清理。 按照样板要求需留68mm的勾缝，道路为自由曲线，但红色 陶土烧结砖本身规格误差为5mm,如何保证勾缝宽度和曲线缝 隙的顺直度为难点。 5、验收标准 龙湖滟澜山景观工艺效果标准 表面平整度（2米直尺检查），允许偏差3mm。 面层行列（接缝）直线度（5米长度内），允许偏差3mm。 表面无污染。 6、成本情况 （1）基础垫层：3：7灰土150mm厚，0.15*95元/立方 =14.25元/平 米（综合单价） c15混凝土100mm厚0.1*361元/立方=36.1元/平米 （综合单价）素土夯实， 0.64元 。小计：51元/平米平米 （2）材料：主材：红色陶土烧结砖 230*115*40，约100元/平米（ 厂家直销价） “立德尔”牌ld622彩色防酶填缝剂，约1850元/吨，耗用量5kg/平 米，即1.85元/kg*5kg/平米=9.25元/平米；硝基清漆，价格为14元 /kg，耗用量为0.33kg/平米，即14元/kg * 0.33kg/平米=4.62元/平米 。小计：114元/平米 （3）人工费：红色陶土烧结砖铺装人工费： 91元/平米（含辅料） 沟缝人工费：0.33个工/平米，40元/工，即0.33个工/平米*40元/工 =13.2元/平米刷清漆人工费： 0.5元/平米小计：104.7元/平米. 总计：269.7元 /平米+3.4%税金 =279元/平米 单个项目的成功并不很难，难的是所有的项目都能达到相 同的标准。龙湖项目分布全国多个城市，在不同地区由不 同开发团队进行项目开发，但景观品质控制普遍较好，项 目的景观效果能达到统一标准，并且其单方造价可控性较 好，建造成本较低。龙湖对效果和成本的控制通过以下几 点来实现： 二、龙湖景观设计及施工管理模式 走近龙湖 40 l景观设计标准化、施工工艺标准化 园路、台阶、植物配置等实现标准化设计 苗木栽植、硬景节点施工工艺标准化 我们的现状：已经启动标准化设计、标准化施工工艺工作 41 l景观施工图合图阶段 综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审； 依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。 我们的现状：管网设计相对独立，各项目专业人员自己把控 ，缺乏合图控制。 42 l对景观设计效果的理解 组织项目启动会议 熟悉并理解项目设计成果 组织各阶段设计成果移交交底会议 组织项目设计后评估 在设计时提倡5层垂直绿化技术，乔木、灌木、鲜花、 芳草复合搭配种植 在施工上，360度寻找苗木的最佳观赏方向。 43 l实施标准的把控和成本控制 组织相关单位进行讲解图纸； 关键节点样板点评和样板带路 造价采购部门有专业的景观造价师 资源的整合和储备： 1）预先了解项目当地材料价格，制作材料清单； 2）寻找战略合作伙伴； 3）绿化前期储备。 44 l施工过程与其他专业施工的配合 硬景的场地交接管理要求 种植土回填前的场地交接管理要求 组织各分项及专业工程验收 ，协调各专业间关系 关键节点样板点评及形成纪要 参与景观效果的把控 负责实施过程目标成本的控制 3、各专业通力协作 n努力追求最好的景观效果始终贯穿在项目运作整个过程， 是公司全体上下都为之奋斗的目标。从设计来讲，在项目 开始的规划阶段就为景观留足空间；从施工来讲，材料采 购工作、成本控制工作、招投标工作以及后期养护工作都 多方位的为景观效果的体现提供强有力的支撑。龙湖开发 项目成功的景观效果来自公司各方面的努力。 学习和借鉴 硬质景观的细部处理 一、道路铺装细部处理注意点 1.1.1、道路铺装细部处理注意点人行道 人行道铺装与 收边或侧石的 接口处要拼接 缜密。 1.1.2、道路铺装细部处理注意点人行道 水洗石人行道与 草皮间设置收边 材料，保证水洗 石面层的边界位 置的整体性。 1.1.3 、道路铺装细部处理注意点人行道 平面铺装涉及到曲线 段时为了保证拼缝方 向与行走方向一致， 铺装石材必需使用弧 形板过渡。 1.1.4 、道路铺装细部处理注意点人行道 无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种 植土低于铺装面层23cm，防止泥水对铺装面层的污染。 1.2.1 、道路铺装细部处理注意点车行道 在沥青铺设前应对平石收边的外口进行仔 细切齐处理，以保证沥青铺设后接口处的 顺直，并且保证沥青完成面与平石的标高 一致。 1.2.2 、道路铺装细部处理注意点车行道 若侧石与平石是错缝排列的，则拼缝必需始终保持居中错缝。 1.2.3 、道路铺装细部处理注意点车行道 雨水盖板的位置设置也必须 要与侧平石排版模式一致， 且盖板的摆放不能影响沥青 面层的整体性。 硬质景观的细部处理注意点 二、广场铺装细部处理注意点 2.1.1、广场铺装细部处理注意点排版 铺装面层上的各类井盖在处理时应提前与铺装排版模 式进行核对，确保不破坏整体铺装效果 未考虑排版 考虑排版 2.1.2、广场铺装细部处理注意点排版 铺装进行之前需对铺装模式和尺寸规格进行提前排版，保证铺装 收边的最佳效果。 排版后 未排版 2.1.3、广场铺装细部处理注意点排版 粘土砖铺地在确定铺设模式时需与粘土砖规格 和铺设排版统一考虑，确保铺设时效果最佳。 2.2.1、广场铺装细部处理注意点勾缝 勾缝前对于缝内的垃圾必须进行清理，铺装留缝宽度与勾缝 的深度必须严格控制一致，并要保证勾缝饱满。 2.2.2、广场铺装细部处理注意点勾缝 对于密缝铺贴的广场来说，关键的控制点就在于每块石材 在切割时必须严格控制石材的尺寸和边线的齐整度。 硬质景观的细部处理注意点 三、挡墙铺贴的细部处理注意点 3.1 挡墙铺贴的细部处理注意点压顶 景墙压顶在拼接时必须要求所有单块压顶石材尺寸一致，并且 在拼接时要保证脊线的挺直和边界线的顺直，同时要保证每块 压顶石材标高的一致。 脊线 边界线 3.2 挡墙铺贴的细部处理注意点打胶 为保证石材贴面不返碱，建议最好采用留缝打胶的方式进 行石材拼接，并且要保证打胶的饱满度，确保雨水不会进 入基层。 3.3 挡墙铺贴的细部处理注意点转角拼接 景墙贴面材料在转角时必须精细施工，面砖文化砖需使用转角砖 ，石材需对边角进行45度磨角进行拼接。 硬质景观的细部处理注意点 四、不同材质交接部位的细 部处理注意点 4.1 不同材质交接部位的细部处理注意点 涂料面层与石材贴面相交时可增加一条 线条，将两种不同的材质在线条两侧的 阴角里进行收头处理 4.2不同材质交接部位的细部处理注意点 根据设计要求当栏杆、 柱体等延伸进入墙体及 地面时，在接口部位必 须处理仔细，并打胶收 口。 未处理 未处理 经过处理 4.3不同材质交接部位的细部处理注意点 楼梯踏步或平面铺装撞至立面时可采用打胶的方式进行对接缝处的 处理，这样可以防止雨水和灰尘的污染，尤其在立面材料是涂料或 文化砖时，可以解决收口不齐，污染踏步石材的问题。 4.4不同材质交接部位的细部处理注意点 平面铺装撞至立面时，铺装与立面交 接部位的留缝不应大于5mm，并进行 打胶收口。 硬质景观的细部处理注意点 五、施工顺序的衔接处理注意点 5.1 施工顺序的衔接处理注意点 由于施工过程中各工种之间的前后施工顺序没有衔接 好，导致各工种之间的交叉污染的情况相当严重，此 处灯具面罩的安装应在涂料面层施工完毕并充分干透 后进行。