黄金置业奥体项目商业物业市场分析.doc

5.1、商业宏观经济与市场环境分析、商业宏观经济与市场环境分析.2 5.1.1 全国商业发展趋势全国商业发展趋势.2 1. 国家政策2 2. 商场发展趋势4 5.1.2 济南市场研究济南市场研究.8 1. 商业规划分析8 2. 商圈分布及业态情况16 3、总结.26 5.2、区域市场环境分析、区域市场环境分析.26 5.3、项目周边环境及未来规划、项目周边环境及未来规划.28 5.4、项目周边主要物业分布分析、项目周边主要物业分布分析.31 5.5、主要物业核心竞争能力、竞争手段分析、主要物业核心竞争能力、竞争手段分析.31 5.6、市场商户调研分析（针对性）、市场商户调研分析（针对性）.33 8.1 商业部分商业部分52 8.1.1、总体设计方向、总体设计方向52 8.1.2、建筑设计建议、建筑设计建议52 8.1.3、内环境设计建议、内环境设计建议54 8.1.4、装修设计建议、装修设计建议55 8.1.5、配套功能设置建议、配套功能设置建议55 8.1.6、业态分布建议、业态分布建议59 第第 5 部分部分 商业物业市场分析商业物业市场分析 5.1、商业宏观经济与市场环境分析、商业宏观经济与市场环境分析 5.1.1 全国商业发展趋势 1. 国家政策 1.1 财经研究机构对财经研究机构对 07 年消费市场的预测年消费市场的预测 商务部部长助理傅自应 1 月 4 日在北京透露，2006 年，我国社会消费品零 售总额达到 7.6 万亿元，增长 13%以上，是 1997 年以来的最高增长幅度。针对 新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007 我国消 费品零售总额将增长 12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环 境将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本； 消费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明 2007 年消费景气指数仍将保持较高水平。 初步预测，2007 年将实现消费品零售总额 85851.7 亿元，增长 12.5%，其 中城市消费增长 13.1%，农村消费增长 11.3%。预测认为，城乡居民消费需求 新一轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚 刚闭幕的中央经济工作会议明确提出 2007 年我国要继续处理好投资和消费、内 需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是 农民消费为重, 随着这些措施的到位，我国有望在 2007 年迎来消费的快速扩张 期。 20007 年消费市场增长主要有三大不利因素。1、住房消费疲软，将影响一 大批相关消费的增长。2、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢， 消费相应减速。3、统计口径变化带来的消费增长，2007 年不复存在。 2006 年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内 容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经 济增长可能放缓至 9.8%，但通货膨胀率将升至 2.5%左右。对 2007 年国内生产 总值（gdp）增速的预测低于 2006 年第三季度 gdp10.4%的增幅，对居民消费 物价指数（cpi）增速的预测高于 2006 年 1-11 月份 1.3%的 cpi 增幅。该机构 称，预计 2007 年零售销售额增长 14.1%。新华社经济分析师日前预测 07 年中 国增幅为 9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工 利益等措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计 2007 年社会消费品零售总 额增长将继续加快，可望超过 15%。 1.2 国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治 从 2007 年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地 举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包 租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。 1.3 建设部发出建设部发出“以售后包租等形式购买商品房风险提示以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿的新闻通稿 最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式 销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消 费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。 一、具体表现形式 售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租 或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房 人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为 数部分出售给购房人的销售方式。 这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房， 加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固 定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式 酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商 铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、 “提供每年 8的物业补贴”、 “银行担保年收益 9%”、 “年均租金 8.5%”、 “至高保障下的零风险投资”、 “解体风险” 、 “安全创富平台（商铺） ”等。 二、售后包租等销售形式涉嫌违法 售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投 资回报的承诺，涉嫌违反建设部商品房销售管理办法第十一条及国家工商 总局房地产广告发布暂行规定第十六条等有关规定。 建设部商品房销售管理办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取 返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后 包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 ”第十二条规定：“商品住宅按 套销售，不得分割拆零销售。 ” 国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条规定：“房地产广告中 不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 ” 各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的， 一经发现要严肃查处。 三、售后包租等销售形式存在五大风险隐患 售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在 以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的 甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上， 一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不 善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确 定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务 纠纷等。 据了解，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现 销售时的承诺，引发了大量的纠纷。 四、购房者要强化投资风险防范意识 我们希望广大消费者切勿瞄准高收益 率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要 正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目 的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地 产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。 同时，我们也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄 意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回 购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决， 切实维护自身的合法权益。 2. 商场发展趋势 2.1 商业地产发展中，商业地产发展中，shopping mall 的商户组合饮食娱乐的比例巨增，的商户组合饮食娱乐的比例巨增， 令开发商的压力越来越大令开发商的压力越来越大 随着国民收入的增加，现在消费者的消费比例，服装、鞋类的消费逐步下 降，饮食娱乐的比例正在逐步增加，其比例已经成为房产、医药以外的第三大 项消费项目。鉴于饮食娱乐的租金承受能力不高，这样一来，令 shopping mall 的开发商的资金压力更加大，对于开发商的资金要求更高。 2.2 顶级化妆品牌涌入将导致中高档品牌进入部分超市顶级化妆品牌涌入将导致中高档品牌进入部分超市 这几年越来越多的顶级护肤品牌涌入国内市场，商场由于场地有限，势必 要淘汰不少中高档品牌。那些品质优良、价格适中的中档化妆品从商场退出后 转向超市发展，其实正好契合了大部分消费者的需要。超市将是未来几年中高 档护肤品牌最重要的零售渠道之一。 杭州世纪联华庆春店的店长姚扬宏称，去年庆春店玉兰油专柜的销售额在 全国这么多百货公司、大卖场中排在第三位。日前在杭州某中高档护肤品牌进 驻世纪联华庆春店、家乐福涌金店等零售大卖场。从家乐福涌金店、世纪联华 庆春店等大卖场的反馈来看，杭州大卖场平均每天的客流量在 1.2-1.3 万人次， 部分超市平均客单价有 100 多元，这些数据让中高端护肤品牌的负责人两眼放 光。 2.3 内地多数零售商对明年的业务充满信心内地多数零售商对明年的业务充满信心 北京发布的第三次年度亚洲零售商信心调查报告称，中国零售商的扩 张计划在全亚洲是最为雄心勃勃的。92%的零售商希望在来年扩大他们的零售 网络。没有任何受访者准备在明年缩减店铺的数量。对于有意扩张的零售商而 言，他们所面临的最大障碍是扩张的地点。 由于为缺乏优质的商业空间和成本问题，大多数零售商(89%)表示在国内很 难选择合适的扩张地点。多数零售商对明年的业务充满信心。82%的零售商表 示在中国的营业额将会有所增长，而 97%的零售商认为他们的利润将在未来一 年保持稳定或有所提高。共有 160 多家知名零售商参加了今年的第三次年度调 查，他们来自亚洲九大主要市场的不同零售业态。 报告称，2006 年经济形势看涨和收入水平的增长，有力支持了亚洲零售市 场的发展。约三分之二(63%)的受访者预计他们的业务在未来一年的整体业绩会 向好，只有 5%表示会减缓。具体而言，四分之三(75%)的受访者相信他们的营 业额在未来一年内将会增长，而 2005 年第二次调查中这一比例仅为 65%。但是， 亚洲零售商对利润的预期相对谨慎，略多于一半(54%)的受访者预计利润将增长， 而另外 43%的零售商认为利润将保持稳定。绝大多数受访者(92%)在未来一年都 有扩展业务的计划，他们当中有 90%将增加新店铺数量作为首选，其次是扩充 产品线或服务范围(80%)。有意思的是，44%的受访者有合并或收购的计划。 对于那些希望在新市场迅速扩张或扩大现有市场份额的零售商而言，并购 已经成为广受青睐的趋势。零售商将并购视为获取经济规模、共享资源和利用 更多地区优势的手段。此外，80%有扩张计划的零售商认为在选址上存在困难。 成本问题和缺乏优质的市场供应被认为是零售商扩张选址的主要障碍。 2.4 跨国零售商在华跨国零售商在华“收购潮收购潮”公开表明了中国消费市场的地位公开表明了中国消费市场的地位 众所周知，到现在为止，中国人均年消费支出仍只是发达国家的一个零头。 中国消费者的年均支出额为 5,000 美元多一点，而美国人的人均年消费支出额 为 46,000 美元左右。但是近一个阶段，包括 best buy（收购五星） ， tesco（收购乐购） ，home depot（收购家世界家居） ，沃尔玛（收购好又多） 等主流跨国零售商几乎同时在国内进行收购，而且收购对象均是在排行榜中拥 有相当地位的零售商。 摩根大通(j.p. morgan chase & co.)驻香港的亚洲零售投资银行业务负责人 马克奥马瑞(mac el-omari)将这轮跨国零售商的在华收购潮称做“郑重声明”， 这等于是它们公开表示，中国已经是一个值得认真重视的消费市场了。关于家 得宝 home depot 收购家世界家居的新的信息如下：home depot inc. 亚洲区高 级管理人士 12 月 13 日表示，公司计划更改其收购的 12 个家世界家居建材超市 有限公司家居连锁店的名称。 该公司并称，会有何其他更改尚未可知。home depot 表示，收购交易已获 得中国监管机构批准，年底之前应能完成。verschuren 和 home depot 均不愿披 露相关协议条款，仅证实 home depot 将持有 100%股权。在他们看来，中国消 费者主要聚集中心间的跨度相当于马德里与贝尔格莱德和莫斯科间的距离；而 且由于中国的劳动力成本低廉，因此中国人大多愿意将家庭装修工作包给他人 去做。因而，中国家居建材零售商的主顾往往是装修公司。市场如此不同， home depot 方面人士称，该公司将研究该向顾客提供何种服务，以及以何种方 式提供服务。 2.5 家乐福：一个城市的增长潜力对大卖场而言最为关键家乐福：一个城市的增长潜力对大卖场而言最为关键 针对家乐福在东莞设立的第二间分店东城商圈世纪广场店 12 月 27 日开业， 家乐福集团中国区副总裁贝多拉称，东莞的城市规模、gdp 的增长速度、未来 的发展潜力等都吸引着家乐福继续拓展东莞市场。 “我们可以看到东莞这个城市。 她发展、变化、成长的速度有多么的快，对于一个以零售为主的大型超市而言， 一个城市的增长潜力是最为关键的。 ” 贝多拉表示，东莞位于广深经济走廊的中间位置，人均国民生产总值超过 广州深圳居全省之最，在广东省乃至全国的经济地位都举足轻重，且从 2000 年 至 2005 年东莞的社会消费品零售总额一直持续上升，且年均增长率均在 15%左 右。东莞城镇居民年人均消费支出居广东省第二位，仅次于深圳，这都彰显出 东莞的实力与魅力。家乐福东莞首店东盛店是 8 年前开业的。新设的世纪广场 店是家乐福华南区旗舰店，营业面积达 10000 平方米，商品 4 万余种。贝多拉 表示，之所以 8 年来没有在东莞扩张，最重要的原因就是“家乐福的组织架构没 有完全适应。 ”之前，家乐福的发展重点放在北京、上海，而在华南区没有配套 大区发展的架构与人员，致使华南区的扩张受到制约。 而现在，已经配套了相应的架构与人员，对于在东莞的扩张计划，现已有 了很明确的方案，正在寻找机会。 “如果有合适的选址，我们也会考虑东莞的卫 星镇，如常平、长安等镇，一旦有机会，我们也会进驻。 ”在谈到家乐福未来发 展的话题时，贝多拉表示，家乐福将加快在东莞、广州、深圳等珠三角中心城 市的发展，如：近期肉，家乐福在华南区的分店数量将达到 25 家，确保家乐福 在华南区零售业的领先地位。 2.6 恒隆地产恒隆地产 5.7 亿成功夺济南地亿成功夺济南地 投资建设购物中心投资建设购物中心 恒隆地产日前宣布，继早前披露有关济南发展之项目，该公司已以约 5.7 亿元(人民币，下同 )，成功投得济南市历下区泉城路一幅面积约 5.26 万平方米之地皮。恒隆地产计划投资约25 亿元，将地皮发展成一 座楼高六层，总楼面面积约为15 万平方米的购物中心，并将项目命名为 济南恒隆广场 。 恒隆是次投得的地块位于泉城路步行街，南面面向泉城广场，广场长 约 780 米，宽约 230 米，为济南市中心地标，毗邻被称为天下第一泉 的趵突泉、大明湖及千佛山三大名胜及重要旅游点。趵突泉公园更刚被中 央建设部纳入为国家重点公园之一。济南是山东省的省会，是该省的政治、 经济及文化中心，济南人口约有600 万，近年来经济发展蓬勃，其06 年的零售增长强劲，上升达16%，凸显济南市于未来的消费潜力。 恒隆地产继于上海开发商业、办公及住宅综合大楼港汇广场 及商 业、办公综合大楼 恒隆广场 后，分别于天津市、沈阳及无锡市成功购入 土地，作为商业发展项目。其中，集团于去年12 月成功于无锡市崇安 区人民中路购入一幅面积约3.73 万平方米土地以兴建大型综合发展项目 无锡恒隆广场 。 此外，去年 7 月，恒隆地产亦已与湖南省长沙市市政府签订意向书， 计划在长沙市芙蓉区一幅面积约7.6 万平方米 之土地上，发展一项世界 级大型综合商业项目。 2.7 大商收购济南人民商场大商收购济南人民商场 2006 年 8 月，济南人民商场正式宣布引进战略投资者大商集团，进行 资产重组并转让国有股权，并计划投资 23 亿元建设大商股份的代表品牌“新玛 特”和“麦凯乐”购物中心。 但事实上的收购事宜在 2006 年的 1 月已经完成，当时大商股份发布公告称， 公司已于 2005 年 12 月 26 日与山东儒商服饰有限公司签署了儒商服饰有限公 司资产重组合同，与山东济南人民商场儒商百货有限公司签署了儒商百货 有限公司资产重组合同，分别以 420 万元的价格收购山东儒商服饰有限公司 100%股权，以 300 万元的价格收购山东济南人民商场儒商百货有限公司 100% 股权。 5.1.2 济南市场研究济南市场研究 1. 商业规划分析 城市功能定位：现代化大都市商业中心新形象 根据济南市商业网点发展规划 规划，济南市将打造老城商圈、主 城商圈和新城商圈三大商业圈。并形成“一核二区四片四心 ”结构布局。 “一核”指的是老城区范围内的都市级商业核心区。“二区”指两个特色商 业街区， “四片”指的是四个商业片区， “四心”指的是四个市级商业副中 心。并规划建设 43 条特色商业街，构筑五大市场群带，增加处大型百 货商店，新增处仓储式商场，规划设置100 个左右社区级商业中心。 到 2010 年，社会消费品零售总额达到1550 亿元，年均增长 14， 成为现代化的区域性大商都。构筑与城市总体布局相适应的多层次、多功能 的现代商业设施布局体系，着力打造现代化大都市商业中心新形象，形成立足 济南、带动山东、辐射黄河中下游及环渤海地区、服务全国的大都市级商业中 心。 “三大商圈”位置 三大商圈位置示意图 根据规划，济南商业网点布局将形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三 大不同等级、不同层次的商圈。 老老城城商商圈圈： 即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、 纬十二路、经十路围合的区域，由位于古城区的中心商业区与位于古城西 侧的商埠区两部分组成。老城商圈的商业发展以改造提升为主，充分挖掘 历史内涵，打造传统商业与现代商业有机结合的新型商圈。 主主城城商商圈圈： 总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处 玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党 家、燕山、王舍人和贤文五个片区。在这一商圈内，济南市将规划建设两 个市级商业副中心，凸现现代化都市新区商业中心形象。 新新城城商商圈圈： 即主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区，这一 区域将在主城区东西两翼分别崛起现代化新城区，规划分别在东部城区和 西部城区核心区建设市级商业副中心，充分展现现代化商业中心形象。 此外，根据规划，到2020 年前，济南市将构筑五大市场群带，分别 是：经十路沿线商品市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线 商品批发市场群带、南绕城沿线商品批发市场群带、黄河沿线商品批发市 场群带，这些市场群带将直接辐射到黄河中下游及环渤海地区。 空间布局：一核二区四片四心 （一）（一） 一核一核都市级商业核心区都市级商业核心区 核心区以老城区为主体，以泉城路为核心，呈放射状。这一地区地处古城， 是以泉城路、泉城广场、趵突泉、大明湖为标志，具有悠久历史文化的传统商 业区。核心区要充分发挥历史与区位优势，按照在历史中改造建设，在整治中 配套完善的原则，建设古城、泉水、老字号商业等代表济南特色的中心商业核 心区。 “十一五”期间，依托银座商城、贵和商厦、三联家电、伊势丹百货等大型 零售商业企业和索菲特大酒店、中豪大酒店等高档酒店、商务大厦，以泉城路 商业金街为中心，打造以泺源大街、黑西路、泉城路、明湖路为纵轴，以趵北 路、省府前街-榜棚街、县西巷-舜井街、天地坛街、黑北路为横轴， “四纵五横” 的特色商业街区。 区内，精心规划发展一批不同业态、不同特色、既保持传统风貌又引领现 代消费潮流、满足不同层次消费者需求的特色商业街、专业店、品牌店、主题 商厦等商贸流通业 设施，并相机建设一处大型购物中心（摩尔） ，重点打造国 际商务区，培育形成世界 500 强企业的聚集地，形成规模庞大、网点密集、功 能齐全、商品丰富、高中档结合的全市商业最繁华的地区，成为反映城市经济 发达程度的重要窗口。 （二）（二） 两区两区两个特色商业区两个特色商业区 商埠区历史文化特色商业街区：商埠区历史文化特色商业街区：位于顺河街以西、西二环以东、经十路以 北、经一路以南的区域。积极复兴该区域传统商业文化，将其发展成为体现历 史文脉特征和传统文化特色，兼具休闲娱乐功能的历史文化商埠区。 “十一五”期 间，主要是整合资源，改善环境，更新功能，挖掘提升老字号商业，进一步丰 富商业业态。 山大路科技文化特色商业街区：山大路科技文化特色商业街区：位于历山路以东、东外环路以西、经一路 （延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心， 依托济南科技市场及现有大型商贸设施，加快大型商场、高档专卖店、休闲娱 乐中心、中西餐饮、金融、通讯等相关设施建设，多功能、高品位的区域性商 业中心地位，将其培养成为以山大路科技市场为龙头，以 it 企业为核心，具有 全国影响，全省最大的现代化科技商务区。 （三）（三） 四片四片四个商业片区四个商业片区 英雄山商贸片区：英雄山商贸片区：依托银座八一店、经十一路人防地下商城、山东大厦、 会展中心、齐鲁宾馆等大型商贸设施，借助旅游路和伟东、党家新区建设改造， 及英雄山、千佛山、佛峪等自然风景区的深度开发，重点抓好经十一路美食街 东扩、海鲜大市场提升改造、鲁能广场整体运营、经十一路人防商城扩建、马 鞍山路到英雄山路地下商业街建设五大工程，打造特色鲜明的现代休闲观光商 贸区。 北部商品市场商贸片区：北部商品市场商贸片区：位于经一路（延长线）以北，北外环路以南的区 域。该区域铁路沿线、小清河沿线已形成钢材、汽车、建材、机电、家居、装 饰、服装、茶叶、农副产品等生产、生活资料批发市场群和盖家沟物流园区、 泉胜物流等多处现代流通基地。 “十一五”期间，依托交通优势，改造提升传统批 发市场，实现片区内各类批发市场群的合理布局和资源整合，进一步扩大市场 规模、增强辐射功能，构建城区北部大市场、大商贸、大流通的商品市场商贸 片区。 奥体燕山现代商业片区：奥体燕山现代商业片区：位于二环东路以东、大辛河以西、龙洞附近，按 照城区东部大发展的总体思路，以举办第十一届全运会为契机，在这一地区规 划建设奥体中心、政务中心和金融商务区。 “十一五”期间，坚持高起点规划、高 标准建设、高层次引进、大手笔运作的原则，积极引进国内外知名企业、知名 品牌，初步形成与东部新区政治、经济、文化、体育中心地位相适应的、能充 分体现现代化大都市风貌的现代商业片区。 崮山大学园文化休闲商业片区：崮山大学园文化休闲商业片区：位于西部城区的崮山片区。结合高校科技 园的建设，突出灵岩寺、五峰山、莲台山等名胜古迹的文化内涵，建设为高等 教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲配套服务的现代化商业新区，形成集 购物、餐饮、文化、娱乐、旅游于一体的文化休闲商业片区。 （四）（四） 四心四心四个市级商业副中心四个市级商业副中心 个市级商业副中心为唐冶商业副中心、燕山商业副中心、腊山商业副 中心、崮山商业副中心。 唐唐冶冶商商业业副副中中心心： 为东部城区的郭店、孙村和彩石等各功能片区的居 民提供高档次综合服务。 燕燕山山商商业业副副中中心心： 位于燕山新区，该中心将融购物、文化、会展、旅 游为一体，该商业副中心的建设已率先启动。 腊腊山山商商业业副副中中心心： 将集购物、娱乐、休闲为一体； 崮崮山山商商业业副副中中心心： 将结合高教园区的建设，为高教园区、经济技术开 发区和长清城区的居民提供服务。 4 处市级商业副中心，承担城市的部分商贸职能，以有效地疏解老城，形 成城市新区较强的吸引力和服务功能，促进新区的形成和发展，为新区居民提 供高档次服务，凸现现代化城市新区的崭新风貌。 商业中心规划：打造多极商业中心体系四级商业中心 （一）都市级商业中心（一）都市级商业中心“一核一核” 都市级商业中心：都市级商业中心：既是济南市的商贸中心，也是山东省的商贸中心，又是 环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎 泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商业街区。以泉城路商业街为 核心，以大型零售网点为主要节点，以古城、泉水、老字号商业为特色，对老 字号商业进行改造提升，以商业设施内在质量的提高为主，数量规模的增加为 辅，强调商业网点的改造提升与历史文化名城的保护有机结合，商贸设施的建 设改造应以不破坏历史文化名城的传统格局和风貌特色为前提。 （二）市级商业副中心（二）市级商业副中心“四心四心” 市级商业市级商业 副中心副中心 区位区位 规划居规划居 住人口住人口 （万人）（万人） 规划商业规划商业 中心用地中心用地 面积（公面积（公 功能定位功能定位 顷）顷） 唐冶商业 副中心 位于东部城 区的唐冶片 区核心区 7085 设置大型购物中心、大型综合超市、 百货店、大型专业店、专卖店等商业 业态，核心商业街长度不少于 800 米， 其他特色商业街 1 到 3 条，积极引进 外资商业企业，适当配置一批中小型 商业网点，完善综合服务功能。 燕山商业 副中心 位于主城区 东部二环东 路以东、大 辛河以西 50100 城市总体规划确定的以行政办公、公 共服务、体育休闲、生活居住为主的 现代化新区 腊山商业 副中心 位于主城区 西部二环西 路以西，玉 符河以东 4095 城市总体规划确定的以京沪高速铁路 枢纽为依托，以物流、商务和会展产 业为主导的现代化新区 崮山商业 副中心 位于西部城 区的崮山片 区核心区 5090 西部城区地处主城区西南侧，是以发 展高等教育、高科技产业、生活居住 和旅游休闲为主的现代化新城区 项目位于规划中的燕山商业副中心，规划人口约项目位于规划中的燕山商业副中心，规划人口约 50 万人，规划商业用地面万人，规划商业用地面 积约积约 100 公顷，在规划中的四个商业副中心中，商业规划用地面积最大。公顷，在规划中的四个商业副中心中，商业规划用地面积最大。 （三）区域级商业中心（三）区域级商业中心 区域级商业中心：区域级商业中心：基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、 专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等，基本商业面积不少于 10 万平方米。规 划共设置 20 个区域性商业中心，新建 16 处，改造提升 4 处。 区域区域 区级商业中心区级商业中心 规划设置数量规划设置数量 （处）（处） 具体片区具体片区 东部城区3郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处 主城区15大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、 领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、 高新区、凤凰山、王舍人 西部城区2 文昌(长清城关)、平安(经济技术开发区)各设置一 处 项目所在奥体中心不但承担城市商业副中心，还规划为区级商业中心。项目所在奥体中心不但承担城市商业副中心，还规划为区级商业中心。 （四）社区级商业中心：规划约（四）社区级商业中心：规划约 100 个个逐步实现步行十分钟的社区商逐步实现步行十分钟的社区商 圈圈 根据城市总体规划，到 2020 年济南城市人口将达到 410 万人，需要大约 100 个左右的社区级商业中心。按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置 中型超市、小型超市、便利店、专业店、小型生鲜活食品超市、餐饮店、美容 美发店、维修店、洗染店、照相冲印、再生资源回收站等，各类配套商业服务 网点不少于 15 个，商业业态 10 个以上，达到人均拥有社区商业服务设施 1 平 方米的标准，辐射半径宜在 2000 米左右，逐步实现步行十分钟的社区商圈。 规划控制指标 （一）商业设施建设用地总量控制 超特大城市商业设施用地占城市建设用地的比例约为 4.0-5.5%。根据城市 总体规划，到 2020 年城市人口将达到 430 万人，规划建设用地为 410 平方公里， 则 2020 年商业设施用地总量约为 21 平方公里。 （二）商业营业面积总量控制 2020 年商业网点人均营业面积规划指标为 1.2 平方米，城市商业总营业面 积控制在 550 万平方米左右。千人拥有商业网点数达到 35 个/千人。 商业业态规划控制 商场 济南大型零 售网点数量 大型购 物中心 大型百 货商店 大型综 合超市 仓储式 商场 大型专卖 店 规划控制数 量（个） 10752245730 数据来源： 济南市商业网点发展规划 （一）大型购物中心：控制在（一）大型购物中心：控制在 5 个以内，增加个以内，增加 4 处处 分布 唐冶商业 副中心 燕山商业 副中心 腊山商业 副中心 崮山商业副中 心 大型购物中 心规划增加 数量（处） 1111 商业副中心各设 1 处大型购物中心。大型零售商业网点主要包括大型购物 中心、大型百货商店、大型综合超市、仓储式商场、大型专业店五种现代新型 业态，主要分布在都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心内。大 型购物中心：控制在 5 个以内，规划增加 4 处，主要分布在市级商业副中心内， 每个市级商业副中心各设置 1 处。 （二）大型百货商店：规划设置（二）大型百货商店：规划设置 22 处左右，新增处左右，新增 9 处处 分布 都市级商业 中心 唐冶商业副 中心 燕山商业 副中心 腊山商业 副中心 崮山商业 副中心 规划新增数 量（处） 12222 规划设置 22 处左右，新增 9 处，其中都市级商业中心增加 1 处，唐冶、燕 山、腊山和崮山市级商业副中心各设置 2 处。 （三）大型综合超市：规划设置（三）大型综合超市：规划设置 43 处左右，新增处左右，新增 25 处处 分布 都市 级商 业中 心 唐冶 商业 副中 心 燕山 商业 副中 心 腊山商 业副中 心 崮山 商业 副中 心 规划新建或改造提升的区域 级商业中心内 (大观 -人民商 业中心和西市场商业中心因 现状已有同类业态，规划不 再重复设置 ) 规划新增 数量（处）2222215 规划设置 43 处左右，新增 25 处，其中都市级商业中心增加 2 处，4 个市 级商业副中心各设置 2 处，其余 15 处分别配置在规划新建或改造提升的区域级 商业中心内(大观-人民商业中心和西市场商业中心因现状已有同类业态，规划 不再重复设置)。 （四）仓储式商场：规划设置（四）仓储式商场：规划设置 7 处左右，新增处左右，新增 6 处处 仓储式商场：规划设置 7 处左右，新增 6 处。分别布置在东部城区、西部 城区、腊山、王舍人、贤文等片区的适宜地段。 （五）大型专业店：规划设置（五）大型专业店：规划设置 30 处左右，新增处左右，新增 7 处处 分布 都市级商 业中心 唐冶商业 副中心 燕山商业 副中心 腊山商 业副中 心 崮山商业 副中心 规划新增 数量（处）12112 大型专业店：规划设置 30 处左右，新增 7 处。其中都市级商业中心增加 1 处，唐冶、崮山市级商业副中心各设置 2 处，燕山、腊山商业副中心各设置 1 处。 （六）建设（六）建设 43 条商业街条商业街 类类型型综综合合性性商商 业业街街 专专业业性性商商 业业街街 特特色色小小吃吃街街 数量（条）25126 道路名称清河北路、经十一路、 华信路、洪楼西路、张 庄路、腊山北路 建设 43 条商业街。现有 24 条商业街，规划建设商业街共计 43 条，其中综 合性商业街 25 条，专业性商业街 12 条，特色小吃街 6 条。这 6 条小吃街分别 为清河北路、经十一路、华信路、洪楼西路、张庄路、腊山北路。 （七）内环路以内不再新建大型批发市场（七）内环路以内不再新建大型批发市场 市市场场群群带带经经营营内内容容 经十路沿线商品市场群带 沿经十路两侧，形成以汽车销售及 配件批发交易为主的专业市场群带 铁路沿线商品批发市场群带 形成以农副产品批发、建材批发为 主体的市场群带 小清河沿线商品批发市场群 带 形成以服装、鞋帽批发交易为主的 专业市场群带 黄河沿线商品批发市场群带 形成以农副产品、旅游产品为主的 生产资料、生产要素市场群带 二环路与绕城高速之间的为 城市服务配套的环绕状批发 市场群带 在这一环状带，形成具有一定规模、 辐射和集散能力较强的专业批发市 场群带 内环路以内不再新建大型批发市场。城市内环路以内原则上不再新建大型 批发市场，逐步引导现有批发市场外迁或提升改造，着力构筑经十路沿线商品 市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线商品批发市场群带、黄河 沿线商品批发市场群带四大市场群带和一个以二环路与绕城高速之间的为城市 服务配套的环绕状批发市场群带。 （八）再建两处会展中心（八）再建两处会展中心 再建两处会展中心。规划分别在燕山新区和腊山新区建设两处会展中心， 基本达到 20 万平方米的展区，相应的配套设施达到 10 万平方米的要求。 2. 商圈分布及业态情况 2.1 零售商圈分布情况零售商圈分布情况(见下表见下表)： 商商区区 地地位位 商商区区 名名称称 商商区区 范范围围 业业态态特特征征发发展展情情况况代代表表商商家家 全市 型商圈 泉城广 场 商业区 西到黑虎泉北路， 东至趵突泉北路， 北接大明湖路，南 临文化西路 泉城路是一条具有购 物、交通、休闲、旅 游、文化五大功能的 准步行商业街，集中 了各类商业形态，其 中以百货商场所占比 例最大，如贵和购物 中心、伊势丹、银座 商城、银座购物中心 等；其次为超市和专 业专卖店，所占比例 90年代，济南传统的商业中心 泉城路大规模的商业物业加入 后，商业得到全面提升，商业 规模和影响力大大加强，泉城 路商圈形成并不断发展成熟， 而且不断取代大观园商圈的商 业龙头地位。1996年崛起的银 座商城及1997年出场的贵和购 物中心率先向传统商业模式发 出了挑战，把专业店搬进商 场，为周边的商业吸引了大量 人流，泉城路商圈得到提升。 贵和商厦 贵和购物广场 沃尔玛 银座商城 银座购物广场等 全市型 商圈 大观园 商业区 西到纬二路，东至 顺和高架桥，北接 经四路，南临经七 路 百货商场为主，另外 是一部分专业专卖店 建国后，由于济南城市规模较 小，人们的生活范围主要集中 在现在的老城区，因而商业也 主要集中在这个区域，1985年 以后，在原有城市商业的基础 上，先后建起了大观园、人民 商场等百货商场，大观园商圈 形成。 大观园商场 人民商场 人防 区域型 商业区 洪楼商 业区 洪楼商圈以洪楼大 润发为核心点以花 园路为轴心线向周 边辐射，东西分别 到二环东路和山大 路 以超市、百货店和专 业商场为主 随着经一路的开通、海蔚广场 等中高档楼盘的出现使洪楼商 圈的交通更加方便，购买能力 得到提高，特别是贵和购物中 心的进驻会填充洪楼商圈高端 市场的空白，提升该板块的消 费档次和消费品味，使洪楼商 圈朝着更高档、更综合的方向 发展。 大润发、国美家电 、苏宁家电、贵和 购物中心 区域型 商业区 省体-八 一立交 桥商业 区 以银座八一店及国 美八一店坐落的英 雄山路为核心区 域，北至经十西 路，南至马鞍山 路，西至英雄山 路，东至玉函路。 以批发市场和商场为 主，其次是超市占、 便利店，另外有一部 分酒店、休闲、餐饮 。 银座八一店及国美八一店牵头 以在主干道分布相对密集的临 街店铺为填充形成了一条比较 绵长的商业集中带，于2005年 12月3日开盘的海鲜大市场也 属于此商圈。而其商业主要分 布在英雄山路北段（南北向分 别为七里山路到经十路）这一 狭长地带。其主要路段为英雄 山路。 省华联、银座八一 店、海鲜大市场 区域型 商业区 西市场 商业区 西到纬十二路，东 至纬二路，北接经 一路，南临经二路 百货店为主，其次是 批发市场 在西市场商圈以市华联商厦及 嘉华购物广场为龙头、以华联 商业街为中心（经二路作为轴 心线），形成了西区最大的商 业聚集区，区内经营业户约 3000多户，流动人口约 20000，成为西部最具活力的 人流、物流集散地。西市场改 建、槐荫区实施四园一区的发 展规划以及经一路的拓宽改造 使西市场面临良好的发展机遇 。 市华联 嘉华购物广场 2.1.1 零售商圈情况分析 济南是一个老城，其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐形成。长 期以来，济南一直以本土商业为主，济南百货大楼、人民商场、大观园商场、 第一百货商场、山东华联商厦 5 家市属国有商场几乎拥有济南商业的整块“蛋糕” 。但进入市场经济后，本地商业巨头的垄断逐步被打破，挟强势而来的众多国 内外商家开始对济南的商业格局发起冲击，而目前这种竞争的局势也愈演愈烈。 泉城商业发展的不同阶段发展情况 第一阶段 济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百 货商场、山东华联商厦占据济南市场主要份额 第二阶段银座、贵和、大润发介入，三联壮大 第三阶段沃尔玛、苏宁电器、家乐福加入战圈 银座、贵和等商业“新贵”崛起，三联家电由小门头起步并迅速壮大，外埠 商业如台湾大润发等更是大举涌入，市场竞争越来越激烈。除众商家拼杀的炙 手可热的“超市业态”，济南家电市场也引来强手争夺。 2002 年元旦，素有“价格杀手”之称的国美正式登陆济南，并接连开出开元 店、八一店、北园店和洪楼店，并放出豪言，要“抢夺济南家电市场的一半份额” 。国内商业强手纷纷来济南攻城掠地，所仰赖的是国内零售业市场逐步放开的 大背景，所看准的是济南的诱人大市场。我国加入 wto 后，商业大门全面打 开，实力更强的“洋商业巨头”挟入世之风迅速进入了济南。 2002 年中旬，国际零售业“老大”沃尔玛迈进泉城，03 年底正式开业；2004 年 5 月 1 日另一世界零售业巨头法国家乐福在解放桥附近建成并开始营业。沃 尔玛、家乐福两大国际商业“巨鳄”将分踞泉城路商业金街东西两侧，在稳定传 统的商业中心的同时，又给济南商业带来了新的变化。 继沃尔玛、家乐福之后，今年 8 月份又一世界级商业零售大鳄落户济南。 正大易初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式，正式落户鲁能泰山 广场。 短短几年，济南商业格局发生了重大变迁，商业业态也发生了质的飞跃。 当初那种“大而全”、 “小而全”的“杂货铺”式的传统百货商店，被定位不同、各有 特色的专业店取代，随后大型超市在济南露面并一发不可收。短短几年，万平 方米以上的大超市已达 15 家之多，给市民生活带来极大便利。银座、大润发等 一种以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，并成为商业流通 业最具成长性的业态形式。商业业态的更新，是市场细分的结果，是商业水平 整体提升的表现，更是市场经济条件下商家求生存、谋发展的不断“生死抉择”， 即经营结构调整的结果。 从这个意义上看，泉城商业格局的变迁，便是济南商业从封闭走向开放的 过程，是济南在全国商业地位迅速提升的明证。因此，济南离市政府瞄准的“区 域性商贸中心”的目标已经不远了。 2.2 专业商圈分布情况：专业商圈分布情况： 商商区区 性性质质 商商区区 名名称称 商商区区 范范围围 业业态态 特特征征 发发展展 情情况况 代代表表 商商家家 建材商业区 金牛建材市 场 以山东省建材市场 为核心向周边辐射 其半径约为1公里。 个体户为主 的，家具、 建材批发 目前山东省规模最大、设施最好、 品种最全的建材交易批发中心 以摊位经营为主， 囊括高中低档品牌 家具、建材 家具商业区 北园家居建 材街 以北园大街为中轴 线，周边辐射，东 西两侧分别为历山 路和济泺路 家具、建材 、五金超市 以及批发市 场 北园商圈主要经营业态为批发市场 、专业店，主要经营内容为家具、 建材批发，是一个辐射鲁中地区的 专业性商圈。北园大街商圈济南最 大的家居及建材市场 银座北园店、东亚 家具城、富雅家居 、白鹤灯饰城 服装批发区 泺口服装批 发市场 以泺口服装批发城 为核心向周边辐射 其半径约为1-1.5公 里。 服装、纺织 品批发兼零 售 建于1989年的济南泺口服装市场， 是全国知名大型批发市场，建筑面 积20多万平方米，摊位共计5600余 个，最高日均客流量50万至60万人 次，商品辐射山东17市地，年营业 额超40亿元 下设商贸中心、名 品大厦、名牌批发 城、服装批发市场 、服装交易大厅、 四季红 服装批发区 温州服装批 发广场 以温州服装批发城 为核心向周边辐射 其半径约为1公里。 服装、纺织 品批发兼零 售 目前国内最大规模的现代化服装市 场、小商品批发城，占地200亩，建 筑面积20万平方米，容纳商户3000 多家。济南市政府已经出台新城规 划方案，将济南温州服装商品批发 广场所在的位置规划为“品位新城 ”，在规划上，将以济南温州服装 商品批发广场为商业中心，集中体 现未来城市的品位和水平。为配合 济南温州服装商品批发广场的建设 和发展，尽可能地为入驻商户提供 完善的服务，最大限度降低生产商 的生产成本和运输成本，他们将兴 建一个“服装工业园”。 广场a座为服装市 场，一层为男装， 二层为女装，三层 为高中档品牌写字 间，汇聚了国际、 国内100多个品牌 。二期市场由b、 c两座建筑组成， b座为鞋城。c座 一层、二层为专业 女装区、童装区， 三层为小商品区， 四层是床上用品、 窗帘布艺。 it电子商圈 山大路科技 市场 北起与山大北路交 汇处，南到与文化 东路交汇处 电子通讯、 电脑及其配 件 自1997年月山大路出现了第一个 电脑城-济南科技市场以来，山大 路上先后涌现了10余个专业卖场， 百脑汇、赛博等电脑卖场也纷纷进 驻山大路，短短一条山大路有了“ 济南中关村”之称，号称“江北第 三大”电脑产品集散地。在2000年 济南市“山大路科技商务中心区规 划”的基础上，2004年9月16日，历 下区政府又决定与同济大学工程管 理研究所合作对山大路进行更进一 步的发展策划，以推动山大路区域 加快发展。 赛博数码广场、百 脑汇、济南科技市 场、康悦数码商城 、巴乡家常菜、铁 通山大路营业厅 (接上表) 电讯专业 街 舜井街通 讯器材一 条街 南北走向，北起 与泉城路交汇处， 南接南门大街 电子器材、 手机及手 机配件批 发及其零 售，以批 发为主 济南最大的通讯器材批发零售市 场，随着旧城改造的加快，位于 城市中心且档次较低的舜井街将 会面临拆迁改造的风险 侨汇商场、联通 舜井专营店、济 南浪潮舜井大厦、 创世纪电器城、 手机城、科达通 讯 生产资料 批发圈 张庄路综 合批发市 场 沿张庄路呈东西 走向，东起纬十 二路，西到兴济 河 汽车配件、 果品、茶 叶、蔬菜、 陶瓷批发 市场 形成多个专业批发市场，有老屯 汽车配件市场、茶叶、陶瓷、八 里桥蔬菜副食品批发市场等专业 批发市场。其中八里桥蔬菜副食 品批发市场是济南市最大的蔬菜 副食品批发市场,是省、市政府的 “菜篮子”重点工程。 老屯汽车配件市 场、济南茶叶批 发市场、陶瓷、 八里桥蔬菜副食 品批发市场、广 友茶城 物流商业 圈 二环北路 物流园区 东到将军路，南 到小清河北路， 西到二环北路， 北至济青高速公 路 仓储物流 基地 依托济青高速公路，形成华北各 类产品较大的物流集散地。 黄台物流中心、 山