开发报建基本流程介绍.ppt

项目开发报建基本流程介绍 报建管理中心 二一二年五月 主要内容 1、项目报建目的 2、项目报建流程概况 3、涉及相关部门 4、项目开发报建流程 5、其它报建 6、取得成果 一、项目报建主要目的 n开发报建的主要目的是取得相关政府的 行政许可，是根据企业经营发展目标， 确保项目建设合法合规开展，确保项目 建设达到预期销售目标，确保企业融资 等。在各项手续报批报建过程中，需要 各部门大力支持。 二、流程概况 n流程目的 有效地安排项目报批报建工作计划 ，确保项目按公司经营计划取得政府相关职能 部门批文和证照，保证项目开发的合法合规性 ，使项目能按时交付使用。 n适用范围 办理国有土地使用权证、建 设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 、商品房预售许可证、建设工程规划 核实意见书、建筑工程竣工验收备案证 、房屋所有权证和房地产开发企业资质 证书等相关手续。 二、流程概况 n流程程序 国土证阶段项目备案阶段 项目修建性详细规划阶段方案审查 阶段规划证许可阶段施工图审查阶 段施工证阶段预售证阶段竣工验 收阶段竣工验收备案房屋产权证阶 段 n1. 政府审批部门 区发改委、省国土厅、市国土局、市规划局、 市环保局、市园林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消 防局、省消防总队、市水务局、省地震局、省国安厅、市国安局 、省防雷中心、区政府、市政府、省政府、省、市、区重点项目 办公室，大型项目涉及国家部委相关部门。 n2. 专业咨询单位 项目建议书编制单位、可研报告编制单位、交 通影响评价报告书编制单位、项目修规设计单位、建筑设计单位 、环境影响评价报告书编制单位、地震安全评价报告书编制单位 、防雷中心编制雷击风险评估报告书、水土保持方案报告书编制 单位、项目节能审查评估报告书编制单位、施工图设计单位、园 林绿化设计单位、招标代理单位、面积测绘单位、物业管理单位 、白蚁防治单位。 三、相关部门 n3. 公司内部 项目管理部，设计研发部、财务管理部 、合约采购部、合规部、综合管理部、造价合同部、 工程技术部、营销公司、物业公司在此项工作过程中 承担相应职责。 n项目管理部 了解政府报建报批相关政策和流程；建 立和维护相关政府部门关系；收集办理报批报建手续 时所需资料并提交相关政府部门；协调公司内部各部 门协助办理报批报建手续，推进政府审批进度，与各 部门沟通并协调解决报批报建过程中存在的问题，领 取报批报建成果交付公司存档。 三、相关部门 n设计研发部 提供并确认办理报批报建手续所需设计方案、图纸 及相关电子文件；协助办理设计方案审批；确定项目预、实测面 积报告；施工方案发生变更时及时通知项目管理部办理相关设计 变更手续；提供省外设计单位驻琼备案、单项备案证明及开发报 建中所需设计单位相关信息和材料。 n工程技术部、工程项目管理部 负责向项目管理部提供施工单位 、监理单位、地勘单位与开发报建相关所需的各专项分包单位相 关资料；跟进项目工程进度，满足项目报建审批现场查勘条件； 提供项目竣工验收时所需工程档案；协调施工、监理、造价咨询 及各专项分包单位单位配合开发报建工作。 三、相关部门 n财务管理部 审批项目管理部在办理相关报批报建手 续时所需缴交的开发报建费；提供办理报批报建手续 时所需的财务资料，如资质证明、银行同意函等。 n综合管理部 提供办理相关报批报建手续时需提交的 企业资料、项目资料；对项目管理部从各职能部门中 领取的报建成果归档。 n合约采购部 对各开发项目的施工、监理以及专项报 告编制单位进行招标，同时明确这些单位在项目建设 过程应承担的责任和义务：如应按照海南省及海口市 有关规定办理驻琼分支机构备案和项目单项备案，配 合缴纳相关税费、配合完善相关手续等工作。 三、相关部门 n造价合同部 项目前期报建过程中涉及到的公司与其 他政府单位（如施工图审查中心、防雷中心等）或有 资质的专业咨询公司,如环评、水保、节能、交评等专 项报建时涉及到的报告编制单位、招投标代理公司、 造价咨询公司等），在公司与这些单位签订相关协议 、合同时负责共同进行合同谈判，审核收费金额等工 作。 n合规部 对项目管理部在工作中与外单位签订的各类 协议、合同进行合规风险审查和控制。 三、相关部门 n营销公司 审核项目面积测绘报告，配合办理预售证 及预售证延期工作，提供销售计划，办理项目网上填 报及其它预售证配合工作。 n物业公司 物业管理企业资质证书、物业管理企业营 业执照，完成业主临时公约、前期物业管理合同、物 业备案书。 三、相关部门 四、项目报建流程 （一）取得国有土地使用权证（简要） 取得土地证的方式：出让、出租、作价出资； 出让有协议、招标、拍卖、挂牌；出租有国有 土地租赁和土地使用权出租 n1、用地红线图 n2、土地界址坐标表 n3、土地出让合同及缴费 四、项目报建流程 （二）取得项目发改备案 n 1、编制可研报告书（确定报告编制单位编 制报告-申请审查） n2、取得项目节能评估意见（市住建局办理） n3、取得固定资产投资项目备案 四、项目报建流程 （三）取得项目修建性详细规划批复 n1、取得项目定线作业表及专用地形图 n2、规划设计条件 n3、编制项目修建性详细规划方案 n4、申请项目修建性详细规划方案审查 四、项目报建流程 （四）取得项目设计方案预审通知书 n1、编制项目设计方案 n2、建筑设计方案审查 n3、设计方案面积核准 n4、申请设计方案审查 四、项目报建流程 （五）取得各专项报建意见：园林、节能、环评 、人防、国安、水保、防雷 n1、环境影响评价文件审批（确定报告编制单位编制 报告-申请审查） n2、交评影响评价报告评审 n3、节能评估报告审查 n4、国安报建 n5、抗震设防要求技术审查 四、项目报建流程 （五）取得项目建设工程规划许可证 n1、园林报建 n2、人防规划报建 n3、防雷规划报建 n4、项目水土保持方案审批（确定报告编制单位 编制报告-申请审查） 四、项目报建流程 （六）取得施工图审查合格书 n1、办理项目施工图审查（出具施工图） n2、办理防雷装置施工图审查 n3、办理人防工程施工图审查 n4、办理消防设计备案或审核 n5、取得园林绿化工程施工图设计审查意见（有 资质单位出具园林绿化设计方案） 四、项目报建流程 （七）取得项目建筑工程施工许可证 n1、确定符合项目要求的有资质施工单位、监理单位、招标代理单 位 n2、取得中标通知书 n3、取得人防施工图审查意见 n4、取得消防施工图审核意见 n5、取得施工图审核合格意见 n6、取得施工发包备案书 n7、取得项目质量安全监督登记表 n8、缴存农民工工资保证金、工程款支付保证金、墙改基金 四、项目报建流程 （八）其它施工报建 n1、节水施工报建（如中水处理） n2、国安施工备案 n3、施工、监理单位驻琼备案、项目单项备案。 n4、项目周边市政配套报建 四、项目报建流程 （九）取得商品房预售许可证 n1、面积测绘报告审核备案（确定测绘单位测 绘报告初审申报） n2、预售款专用帐户备案（财务） n3、出具银行提供同意销售的函（财务） n4、商品房预售方案备案 n5、工程开发进度达到25%以上 n6、街道命名和门牌编号 四、项目报建流程 （十）批后管理 n1、取得建设工程放线成果单 n2、取得建设工程验线成果单 n3、办理主体封顶核验意见 n4、取得竣工测量成果验收意见 n5、取得竣工实测面积报告备案通过 四、项目报建流程 （十）取得建设工程规划核实意见书 n1、竣工测量成果 n2、园林、防雷、环评、人防、消防、质监、国 安、水保八大专项意见 n3、竣工面积备案 n4、批后管理表及规划验收 四、项目报建流程 （十一）取得建筑工程竣工验收备案证 n1、规划验收相关材料 （十二）取得产权证 n1、竣工实测面积采信 n2、房产信息录入 n3、出具银行同意办理产权证的函 n4、白蚁备案证 n5、期房按揭表（预售房屋提供） 五、其它报建 1、办理房地产企业开发资质申报、年检、变更 n（1）综合管理部提供符合要求的有职称人员证件及相关材料（如 工程技术、财务、统计等），提供企业信息及、人员信息及其它相 关材料。 n（2）财务部提供银行资信证明 2、市政道路：与规划报建不同点：需办项目立项和投资备案、可研 审批，初步设计及投资概算审批、最后办理工程交接验收后同时移 交市政工程公司。 3、重点项目申请、开通绿色审批通道、临建报批、大型奖项申报等 。 五、其它报建 n4、国土：土地抵押、解押手续，土地使用权转让（过户），土地 性质变更，超容积率用地审批，土地评估报告备案、土地界址调整 、土地规划等； n5、规划：跟进控规编制、变更设计条件，出具土地变更相关意见 ，协调缴交增容费、规划方案变更、出具路网和地下管网图、临建 报批等； n6、住建：设计、施工单位驻琼备案、项目单项备案、预售证延期 、测绘面积变更、施工证变更； n7、园林和交通：占用市政绿化带处理，道路开口、设置公交站牌 等； n8、其它：关于本公司项目政府部门之间来往文件跟进，项目