2014年8月珠海楼市月报（38P） .pptx

珠海楼市 2014年8月珠海市场月报 2014-9-15 目录 menu 一、宏观环境 二、市场供求 三、楼盘动态 五、市场总结 四、个案分析 pmi有所回调 2014年8月，中国制造业采购经理指数（pmi）为51.1%， 比上月回落0.6个百分点，连续5个月回升后出现回调，但仍为今 年以来的次高点，表明我国制造业总体上继续保持增长态势。 从分项指数看，8月份生产指数、新订单指数、采购量指数 等虽然位于荣枯线之上，但均比上月回落1个百分点以上，制造 业所面临的下行压力有所加大。 制造业经营活动面临着更加艰难的外部环境，一方面外需仍 在下行通道，另一方面国内需求仍未明显回暖。产成品库存高企 在未来几个月同样影响制造业生产，就业市场继续承压。政策层 应加大宽松力度以稳增长、保就业。 经济运行总体增长，但下行压力加大 宏观环境 不动产登记推进 8月16日，不动产登记暂行条例(征求意见稿)正式公布， 本次不动产等级将由国土资源部牵头，公安、民政、审计、工 商、金融等部门配合完成。 此次出台的意见稿，明确了利害关系人可以依法查询、复制 不动产登记资料。而各级登记机构的信息要纳入统一基础平台， 实现信息实时共享。 不动产登记将为限购限贷等行政调控手段全面退出及房产 税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础，但意见稿还需经过多 番调研论证，政策短期内正式出台的可能性不大，对于房地产市 场不会产生立竿见影的波动，目前市场也并无出现大量抛售的现 象。 不动产登记意见正式公布，但短期内难以出台 宏观环境 松绑步伐加快 8月十市限购政策不同程度放松，松绑潮盛行 由于今年楼市的持续低迷，不少限购城市的商品房库存压力 增大，地方政府依赖土地财政促发了放松楼市限购的需求。在“ 分类调控”的原则下，中央的默许态度在一定程度上鼓励和加快 了放松限购的步伐。 2011年加入楼市限购大军的46座城市中，目前还在坚守限购 政策的城市逐渐减少，仅8月已有10个城市松绑，截至9月15日， 全国仅剩6个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深 圳、珠海、三亚。 从早期楼市政策调整城市的成交走势来看，政策放松对市场 的影响多为昙花一现，不具备长期影响力，市场对政策的“免疫 力”逐步增强，影响楼市成交的关键因素还是在于限贷能否放 松。 宏观环境 房企多道融资 8月14日，国务院办公厅发布关于多措并举着力缓解企业 融资成本高问题的指导意见，采取综合措施着力缓解企业融资 成本高问题，促进金融与实体经济良性互动。 近日，监管层向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新 政策动向，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据 ，但募集资金只可用于房建开发。监管层对房地产行业的态度由 原来的单向打压转为双向调节，意义重大。 目前，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定增、 企业债、开发贷款、信托融资。相比银行信贷，中期票据融资更 具优势，即期限较长、机制更灵活、成本更低。 上市房企可发行中期票据，有望缓解融资困难 宏观环境 销售降幅增大 8月13日，国家统计局公告显示，1-7月份，商品房销售面积 56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分 点。住宅销售面积下降9.4%，办公销售面积下降4.9%，商业营 业用房销售面积增长7.4%。 商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大 1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降 14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。 近两个月是楼市限购松绑集中期，但松绑范围的扩大却没有 相应带来房地产销售回暖。随着商品房库存增多，去化压力加大 ，预计整体市场在3季度将依然处于以价换量过程中。 前7月全国房地产销售降幅增大，市场持续疲乏 宏观环境 楼市小幅增温 8月份主城区商品房网签564套，环比上涨了 93.8%，同比上涨了2.7%。创下了开年至今单月网 签成交量最高纪录，也是继今年3月以来，主城区 商品房网签套数首次比去年同期有所增长。 华融琴海湾花园和华发水岸花园两个项目遥遥 领跑，分别以155套住宅用房和110套住宅用房成 为冠亚军，远远甩开排在第三名的诚丰水晶座公寓 36套的网签成绩。 从整体看，8月主城区网签情况回暖系受个盘 成交火爆拉动，并不代表珠海整体楼市热销，其余 多数项目销售依然比较平淡 珠海8月主城区网签套数环涨93.8% 创年内最高 宏观环境 2014年2013年 经济下行压力加大 限购松绑步伐加快 上市房企多道融资 珠海楼市小幅增温 宏观环境小结 pmi在连续5个月回升后出现了回调，但仍为今年以 来的次高点，我国经济运行总体虽保持增长态势，但下行 压力有所加大。 全国限购松绑程度加剧，仅8月就有10个城市的限购 政策出现不同程度的放松，但效果不彰，楼市依旧低迷。 上市房企允许发行中期票据，渠道增多，有望缓解融 资困难，而监管层对房地产行业的态度由单向打压转为双 向调节，意义重大。 宏观环境 目 录 一、宏观环境 二、市场供求 三、楼盘动态 五、市场总结 四、个案分析 目录 menu 【土地市场】 土地供应及类型 8月份土地供应市场相比上月明显升温，推出地块热度较高。 数据来源：珠海搜房网 市场供求 8月珠海各区域土地供应应情况 区域 宗数 供应面积 （） 横琴381541.09 保税区 369823.03 主城区2109784.41 西区00 合计 8261148.53 8月珠海土地供应类应类 型及宗数 供应类型 宗数 商办3 酒店2 物流、办公1 商业会展1 仓储1 合计8 市场供求 【土地市场】 土地成交与类型 8月珠海各区域土地成交情况 区域 宗数 面积 （） 金额 （万元） 主城区14087.493528.69 西区128874.511378.38 横琴000 合计 2327624903.08 8月珠海土地成交结结构 类型宗数 工业用地1 商办用地1 合计 2 8月份土地成交数据并不理想，全月仅以低价拍出两宗用地，土地收入不足半亿， 且无住宅用地成交。 数据来源：珠海搜房网 市场供求 【土地市场】 8月土地供应8宗，面积逾26万环比上涨795.68%；同比下降79%。 各月份土地供应对比 数据来源：珠海搜房网 市场供求 【土地市场】 各月份土地成交对比 8月份土地成交2宗，面积3.28万，环比下降93.14%；同比下降90.5% 数据来源：珠海搜房网 市场供求 【土地市场】 各月份土地成交金额对比 8月份土地成交金额为0.49亿元，环比下降93.59%；同比下降75.25% 数据来源：珠海搜房网 【房产市场】 8月珠海新增预售证楼盘 数据来源：珠海市商品房预售网 市场供求 区域 时间 项目名称 推货楼 栋号 预售 套数 预售 面积（ m2） 住宅 套数 住宅面积 （ m2） 主要户型 金湾8.29恒凯华兴 豪庭 2栋、3栋 b栋、c栋 14613554.37 1401246188三房 横琴8.20华融琴海湾13栋、14栋25030025.8525030025.85 137三房 96两房 81两房 8月新增预售证楼盘2个，分布在横琴与西区，主要面积户型为80-130二至三房。 主城区无新增预售楼盘 【房产市场】 数据来源：搜房网 8月主城区住宅网签top10分析 市场供求 主城区本月网签前两名华融琴海湾与华发水岸因火爆开盘以致成交数据飙升至3位数 ，其余主城区楼盘网签平淡，环比上月无明显波动。 排名项目名称网签套数成交面积（） 1华融琴海湾15515451.93 2华发水岸11010661.88 3诚丰水晶座361936.05 4星河蓝湾303203.57 5公园里293600.35 6双城汇251184.6 7尚东领御224439.22 8华发蔚蓝堡223352.68 9格力广场三期将军山171827.14 10保利海上五月花171103.29 【房产市场】 房价走势分析 截止到2014年8月31日，珠海住宅均价为12786元/ 环比7月底下跌0. 012%。 数据来源：房价网 市场供求 珠海2013年9月至2014年8月房价走势 市场供求 【总结】 土地市场 8月份土地市场情况是供应火热而成交冷淡，政府土地收入未过半亿，可为成 果惨淡。 市场观点多认为，自今年3月以来珠海土地市场持续低迷，除了受大市场环境 影响及供电节奏放缓以外，缺乏优质商、住地块也一定程度上导致拍卖冷淡的局 面。 房产市场 8月份珠海房价再现小跌的同时8月成交量却环比上月激增。但主要原因是华 融琴海湾与华发水岸的开盘促进成交数据的上升，但珠海楼市整体依旧低迷。 目 录 一、宏观环境 二、市场供求 三、楼盘动态 五、市场总结 四、个案分析 目录 menu 三、楼盘动态 区域楼盘名 开盘 时间 开盘 性质 单价 （元/ ） 推货楼 栋号 推货量 （套） 户型区间 （） 优惠政策 广昌华发水岸 2014.8.2 3 加推12000 13-17 栋、28 -41栋 2100 75-146 两至四房 购房96折 横琴 华融琴海 湾 2014.8.2加推38000 13、14 栋 250 80-137 两至三房 全款97折 唐家格力海岸2014.8.1加推24000 20、21 栋 380 91-98 两房 178四房 暂无 【本月开盘】主城区本月开盘汇总 本月主城区开盘楼盘共三个，均价范围12000一38000元/， 户型面积70一178两至四房。 数据来源：搜房网 三、楼盘动态 【广告投放】 投放媒体：南方都市报，珠海特区报 区域分布：主城区2个盘，西区1个盘 ， 中山3个 推广次数 8月楼盘报广投放12次，与上 月持平。 从投放次数与投放楼盘数量看， 本月报广投放主力以主城区与中 山楼盘为主。 区域楼盘名活动内容图片资料 中山誉峯名门 认筹1万元即可获赠长 隆海洋王国 门票并享受开盘98折优惠，免费 办理项目vip的客户更可额外享受 15000元的房款优惠 一 中山雅居乐新城 热带风 情水果节 芭提雅风情diy 泼水大party 唐家 保利海上五月 花 五月花小镇暑假来了让小鬼来当家 斗门佳兆业御金山 “果真有趣” 佳兆业御金山缤 纷水果盛宴落幕 三、楼盘动态 【楼盘活动】 区域楼盘活动内容图片资料 中山 雅居乐 剑桥郡 中山雅居乐剑桥 郡：英式娱教体验 季之奇异岛室内沙雕主题乐园 金湾 万科城 市花园 快乐童年那一年我们一起追过的鱼 斗门 佳兆业 御金山 兆业物业珠海御金山花园第二届“小 佳兵”集训营正式开营 斗门 时代倾 城 “跟着家燕姐选铺” 时代倾城商业综 合体今华丽登场 三、楼盘动态 【楼盘活动】 三、楼盘动态 【看房团汇总】 日期活动动主题题参与楼盘盘优优惠输输出形式 2014.8.16 搜房网 西区、坦洲 专线看房团 万科魅力之城 龙光海悦华庭 敏捷温泉海岸 搜房电商优惠+专场折扣 （电商优惠3千至8万） 2014.8.23 搜狐焦点 爬房团 华发水岸 华发又一城 华发蔚蓝堡 中海富华里 搜狐电商优惠+购房折扣 2014.8.31 新浪乐居 珠坦洲双线 看房团 海伦印象 敏捷锦绣明珠 敏捷锦绣国际花城 乐居贷、e金券优惠+专场折扣 区域楼盘名称 推货 性质 均价 范围 （元/） 主推户型 预计推货 套数 推荐理由 老香洲城市东岸加推25000起 120-270 三至五房 约162套 主城区 大户型竞品 高新区凤凰兰亭纯新盘9500 34-47一房 7682两房 120-160三房 405套主城刚需竞品 坦洲合诚阳光里纯新盘7000起 67-88 百变户型 116套 区域内 刚需竞品盘 南湾中信红树湾加推25000 130-180 三至四房 约644套 区域内 大户型竞品 三、楼盘动态 【9月开盘预告】 预计9月开盘的合诚阳光里和中信红树湾与本项目区域距离最近， 应视为重点监测楼盘。 三、楼盘动态 【总结】 推货量 本月新开盘楼盘分布在主城区、唐家和中山坦洲，总推货量约2739套；户 型以70-100刚需户型为主，120-170改善户型次之。 楼盘推广 本月楼盘推广形式以线上宣传加线下暖场活动为主，纸媒硬广投放力度较 小。各楼盘推广活动主要特点是结合盛夏时节展开的冰凉活动、主题以亲子、 童年、以及明星助阵为主。这类活动有利于提高楼盘人气，营造销售气氛进而 促进销售。 竞品动态 本月的网签榜眼华发水岸与本项目区位最接近，其8月份开盘成果对了解近 期市场楼市反应及下阶段策略有一定借鉴意义，应视为重点分析竞品。 目 录 一、宏观环境 二、市场供求 三、楼盘动态 五、市场总结 四、个案分析 目录 menu 四、个案分析华发水岸 【解析】参数 华发水岸 占地面积 23万总栋数41栋 建筑面积 47万楼盘均价 起价9795元/ 毛坯12000元/ 容积率 1.8开盘时间 2014年8月二期开盘 绿化率 35%交房时间 2016年 总户数 2908套 （二期2100套） 开发商 珠海华亿投资有限公司 物业公司 珠海华发物业管理有限公司 主推户型 72两房 86三房 116三房 123三房 148四房 物业费 暂无资料 宣传卖点 国际绿生活6系统 小区配套 运动休闲公园 水岸景观带 小区底层商圈 容闳学校 使用率100% 购房主力公务员、教师 四、个案分析华发水岸 【解析】推货 华发水岸二期 栋数当期共19栋 主推户型 60-149 两至四房 工程及销 售进度 在建在售 总套数2100套 去化情况 开盘去化70% 约1470套 面积区间： 2室2厅1卫1厨 71.00 户型评价： 奢享开阔江景，尽显人生豁达 温馨两房设计，方正简洁，格局明晰 客餐厅与阳台流畅相通，西江美景触手可及 卧室飘窗，波澜江景开启水岸生活 【解析】户型 四、个案分析华发水岸 面积区间：3室2厅2卫1厨 86.00 户型评价： 南北通透，清新空气尽享健康 方正舒适户型，动静皆宜，实用贴心 风雅书房，奢享宁静阅读时光 开阔楼间距，让距离产生美 此户型为该项目的热销户型 【解析】户型 四、个案分析华发水岸 面积区间：3室2厅2卫1厨