2014年2月江西南昌房地产市场运行情况（67页） .pptx

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 江西中原研究中心 2014年03月05日 南昌2月份房地产市场运行情况分析 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 市场提炼 1 杭州、常州等地降价风波及首套房贷利率上调成为市场议论重点，甚至掩盖了政策声音。2月份如 江苏苏州、福建福州、云南昆明继续收紧现有政策；南昌也在2月出台“预售”新政，以其确保楼 市稳健前行。值得一提的是，武汉提出“可研究分区域调控楼市”，或成为新的政策调控方向。 2 “昌六条”中提及14年供地力争在13年计划上“保二争三”，政府在1月份就已经表达了其决心。 进入2月份，土地供应结构调整持续进行，土地供应端放量明显。由于定向性地块比重大，使得成 交端数据高企，但实际上市场并没有那么火热。 3 春节长假到来，市场步入鲜明节点。供求节后明显，但整体数据表现水平处于市场低位。而反观市 场因素，置业氛围，银根紧缩、降价风波使得楼市风言风语，此时南昌大多房企慎言慎行，以待风 向标。这也使得市场自然去化，定向减弱下的常规成交使得房价接近本位。 4 “春节”袭来，再结合“宏观面”依然从紧，“中观面”舆论导向，“微观面”长假休憩及观望渐 浓，南昌楼市的活跃度迅速降温。分类看，新推续推滑入谷底；现场活动更多结合元宵、情人节进 行，并无新颖的活动面世；而平面媒体也紧随前两者脚步，低迷前行。 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 a. 开 篇 中原看市 b. 第一部分 宏观市场 c. 第二部分 土地市场 d. 第三部分 楼市运行 e. 第四部分 营销活动 f. 附件部分 板块成交排行榜 4 7 12 22 42 49 报告内容页码 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 part a : 中原看市 p 经理看市 p 研究看市 p 集团看市 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 “神游”当下，多研究市场变化，少操政策的心 春节过后，重返工作岗位，发现楼市表现和工作状态一样-“神游八表”。 第一游：舆论导向影响置业氛围。在个别媒体借势炒作和互联网疯狂传播下，2月份关于房地产最大的声音有两个：降价和停贷。 在信贷收紧和首套房贷利率上调的当下，更多人认可这两个声音，甚至部分人认为楼市崩盘已经到来，看房量、购房量骤减，南昌亦 是如此。随后，两个声音得到地方媒体和银行官方的解释，纯属媒体误读。 第二游：土地市场迎来供需两旺。除夕前一天，南昌市一举公示15宗经营性用地，公示面积高达92.36公顷，全部于2月份起拍， 土地市场快速迈入了强供应模式。最终成交13宗，成交面积85.25公顷，为政府创收27.04亿元，强需求模式开启。但细究来看，非定 向性用地仅成交三宗，成交面积为20.29公顷，且仅有一宗用地溢价成交，而其他10宗用地属于13年定向性地块，只是延续到14年公示 和拍卖而已。土地市场和1月一样，并不火热。 第三游：楼市成交量暴跌。2月份，南昌住宅成交量为28.40万，环比暴降107.82万，降幅高达80.62%，楼市成交量出现暴 跌。其实不然，2月份仅是数据面出现暴跌显现，主要是1月份单位团购房和单位集资房成交旺盛，而2月份成交基本上是“常规”项目 为主，且2月份还经历了春节长假，数据面表现并不真实。另外从价格看，8367元/（2月）和6193元/（1月），更能说明数据面的 不真实。 如果，您还对楼市的“神游八表”感觉到非常迷茫的话，哪我们来看看3月的一些特点:1、一年一度的两会将在3月召开，“习李 ”班子对楼市态度非常明确，保障与市场并行。国家层面，楼市继续收紧的可能性不大，地方政府有“从紧从严”自主性。假如，南 昌出现销售难，库存高的现象，市政府可因势而定，出台放松政策，故而崩盘可能性小。2、土地市场回归常态，3月份常规经营性用 地供应为6.7万公顷，且地块处于边缘板块，底价成交的可能性大，也能反映土地市场并不火热。3、预售监管制度正式执行，对客户 而言问题不大，而房企开发压力随之增加，后期会视执行而定做出销售决策，为促进销售让步也存在可能。另外，单位团购房、集资 房在3月或迈入短暂休憩期，楼市回归常态的可能性大，届时，楼市则表现为“量缩价涨”。 3月份历来是楼市的导向标，但无论政策如何变化，多研究市场的变化趋势，做出快捷而有效的应对措施，才是关键。我们，还是 少操政策的心。 中原地产研究中心研究经理 刘秋良 中原看市 / 研究看市 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 现阶段中央“弱化”楼市影响 2013年，新一届政府的“市场化”理念和深化改革原则，使得楼市在国家层面上的“支柱产业作用”受到弱化。而涉 及到楼市调控方面的，“房价控制目标”这一词随着中央楼市调控思路的转变，开始缤纷闯入人们视野。在这新一轮的调控 中，地方政府也正式开始成为调控的主角，承载着来自于房地产未来发展走势的压力。 在这里，如果我们单从国家层面来理解，楼市调控也是简政放权的改革过程，地方自主性取代了以前的大方向的“一刀 切”。如果按照既定惯性，这种以前楼市调控争议点的有所缓和，是不是给地产行业真正带来来一个由市场决定的“春天 ”但结果显然却不是，进入2014年后，随着杭州、常州等地的降价风波，以及各地产领军人物的支词片语，地产前景蒙 上一层“看衰”外衣。 正当媒介们讨论楼市是否真的来到迎来拐点时，3月5日的人大会议上李克强总理提交了新一届政府的首次工作报告。在 报告中，提及地产的关键词再次减少，取而代之的则是一些“做好房地产税相关工作，完善住房保障机制，针对不同城市情 冴分类调控”等字眼，未来的“投资带动经济增长，创新政策性住房投融资机制和工具，市场化运作方式”则成为新亮点。 可以说，“深化楼市调控不放松”至少已经在中央报告层面上远去，而一些涉及到建立长效机制的环节则“模棱两可”，不 明确性十足。 因此，总结而言：现阶段中央政府的各种表态，表明新一届政府正在逐步“弱化”楼市对中国政治、经济、社会的影响 力，再随机性减弱各部委对大楼市的联动调控后，将楼市的关注点由国家层面下降至地方层面，“房价”则成为考核地方楼 市的核心指标。 而面对中央政府调控的新思路，这就要求我们地产人快速转变地产思维，认清到未来楼市的操盘手将由“房价控制目标 ”压身的地方政府来担当。而与地方政府沟通的灵动性，以及与地方政府达成“双赢”局面也或将成为房企做大地方的法 宝。 中原地产研究中心高级研究员 陈旺辉 中原看市 / 研究看市 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 part b : 宏观市场 p 宏观经济 p 宏观政策 p 南昌市政 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 政策展示 / 政策环境 视点：此条款主要是规范预售行为，是防止房企变相收取费用和随意涨价，更防止以降价噱头扰乱市场和谐；同时这项举措结合预售 监管制度对房企进行约束，确保楼市稳步前行。 明码标价严格执行一房一价 公示有效期内不得调整 开发项目未取得商品房预售证之前 不得收预付款 严把广告关 不得以个别特价房作宣传楼盘的噱头 房地产开发企业违反规定并经查实后 按规定处理 1、开发项目继续严格执行商品房预售明码标价，一房一价的规定 ； 2、商品房价格在公示的有效期内不得调整，有效期届满后需要调 整价格且调整幅度超过10%的，应提前向房地产主管部门进行备案 ； 1、不得出现“直降”“触底价”“折扣特惠”等类似炒作性，诱 导性词语。不得出现虚假、夸大、含糊等欺诈、欺骗性的内容； 2、不得以个别特价房型作为宣传楼盘的噱头，不得出现无法兑现 的各种价格优惠、服务标准等及违反相关法律、法规、规章的内容 ； 1、房企违反规定，市房管部门将根据城市房地产开发经营管理条例 和商品房销售管理办法等规定，责令整改，整改完成前市房管 部门将暂停该开发企业商品房预售许可、预售房屋的网上签约、合同 登记备案以及该项目的权属登记等手续； 2、房地产中介机构（含代理机构）违反规定，市房管局将根据城市 房地产中介服务管理规定、商品房销售管理办法进行处罚。 1、开发项目未取得预售证之前，开发企业或销售代理机构不得已排 号、订房、内部内购或以办理vip卡等形式收取任何预付款性质的费 用，已经取得许可证的，应在规定时间内一次性将全部准售房对外公 开销售； 2、不得故意采取哄抬高价格销售或通过签订虚拟商品住房买卖合同 等方式人为制造房屋紧张的气氛； 南昌：规范商品房预售 遏制炒楼行为 从南昌市房产管理局获悉，为规范商品房预售行为，遏制开发商通过发售vip卡等方式推高房价。南昌于2月24日出台了关于进 一步规范我市商品房预售行为的通知，规定开发项目取得商品预售许可证之前，开发企业或者代理机构不得以内部认购或办理vip 卡等形式收取任何预付款性质的费用。（消息来源：南昌搜房网） code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 政策展示 / 政策环境 2月17日 苏州：新建商业地产三成“不许卖” 规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出 一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售 、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本 金监管标准，全面禁止“售后包租”。 2月18日 北京市住建委：自住房价格将随行就市，另北京限价令松动 北京一限价房项目逼近”本市新推出的自住型商品房每平方 米2.2万元的价格。有申购家庭对这样的定价表示很疑惑。 对此，市住房建设管理部门表示，自住型商品房价格不会长 期“封顶”，还将遵循最初设定的“比周边商品住房低30% 左右”的定价机制，销售价格将随行就市。 2月19日 楼市开年面临资金困局 2014年将是房企资金紧张的一年。一是销售放缓是大概率 事件,影响企业的销售回款，而去年企业普遍大规模拿地。 另外目前银行从风险防范角度也放缓了放贷速度,每年年初 的房贷政策都相对宽松,但2014年开年各大银行都或多或少 收紧了房贷利率并放缓了放贷速度,部分股份制中小银行甚 至已经暂停了房贷业务。企业层面对今年的资金紧张局面也 有所预期,在国内融资渠道受阻的情况下寻找外海资金,1月份 已经有超过15家企业发布海外融资计划或意向计划。 2月20日 国土资源部：城市人均用地目标严控在100平方米内 国土资源部近日重申，除生活用地及公共基础设施用地外， 原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增 建设用地，中国人均城市建设用地目标将严格控制在100平 方米以内。 据通知要求，中国各地将把保护耕地作为土地管理的首 要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约和执法监 管，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、 质量不下降。中国各地要加大管控力度，严禁突破土地利用 总体规划设立新城新区和各类开发区(园区)。严格划定城市 开发边界、永久基本农田和生态保护红线。严格控制城市建 设用地规模，逐步减少新增建设用地计划指标，重点控制东 部地区。 地方新政 市场资讯舆论关注 喊话政策 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 国务院常务会议决定，合并新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险，建立全国统一的城乡居民基本养老保险制 度。 国土部表示，有关“不动产登记局挂牌”、“将建信息公开查询系统”等报道存在不实，其工作目标是通过不动产登记 以保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益，并非“公民财产大起底”。 中原观点 u建立统一的城乡居民基本养老保险制度，既有利于缩小城乡和区域差别，促进人口流动，也有利于家庭和社会稳定 ，促进民生改善，从而拉动消费、投资，带动二三线城市的房地产市场发展。 u此前，央行在春节前大幅度释放短期流动性，引发市场对政策面进一步放松的预期，据相关数据判断，只有当增长 速度再次明显下滑时，稳增长政策才会加码，二季度末政策或微调 政策展示 / 政策环境 央行表示，在保持“稳健的货币政策”主基调下，健全宏观审慎政策框架，保持适度流动性，实现货币信贷和社会融 资规模合理增长。 住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构，在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国 开行希望通过“住房保障银行“曲线回归政策性金融。 2月11日，国土部明确今年农地改革位列首位，“农地入市”相关文件被提上国土部工作的重要议程，并已形成关于改 革完善土地管理制度的框架建议。 2月12日，国家发改委发表刊文，表示2014年将着力协调推进社会领域改革，将继续稳妥扎实有序地推进和调整完善生 育政策，分类推进户籍制度改革。 针对国土部或将减少房地产用地供应的传闻，国土部“辟谣”：2014年将会适度增加特大城市的房地产用地供应。 国土部决意先行展开征地制度改革的探索，推行征地改革试点，首次明确在征地补偿过程中“分享土地增值收益”“合 理提高个人收益”。 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 中原观点 u 近几年武汉楼市发展迅速，但地域广阔，各区域发展不均衡，房价及需求情况差异较大，分区域调控 具有合理性，除了能带动新城区房地产本身，还将引导基础设施等投资，促进区域均衡发展。 u 目前全国楼市均处于传统成交淡季，加上资金收紧，各地出台相关政策，短期内购房者观望情绪加剧 ；待3月两会召开后，届时楼市政策定调，市场亦积累了充足需求，3月楼市或将成为全年风向标。 北京市委常委、副市长陈刚近日表示：在治理违法建设方面，加快建设远程土地监控系统；在清理整治小产权房方面， 要坚决对新增小产权房实行“零容忍”。 2月13日，武汉市在省住建会议上建议，根据中心城区和新城区发展情况不同，可研究分区域调控楼市：控制中心区房 价，新区或不限购。 福州市政府日前下发通知，将进一步加强房地产市场调控：引导开发企业合理定价，严审预售，同时，继续加大土地供 应力度，加快保障性住房建设，并提高了外地购房家庭购房条件。 从2月1日起，昆明市公积金贷款二套房首付款比例将从原来的60%调整为70%。此外，政策还新设置了住房公积金个人贷 款轮候期，轮候期为两年；同一借款人仅允许申请两次住房公积金个人贷款。 苏州出台最严限售令：新建商业地产项目三成不许卖，或是为改变苏州市商业地产开发过剩的现状。 2月21日，为稳定商品房价格水平，南京市国土局发布文件，明确今后土地将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金 ”的方式出让，同时规定全市90以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。 政策展示 / 政策环境 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 part c : 土地市场 p 整体供求 p 经营性用地供应 p 经营性用地成交 p 下月供应 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 整体供求 2月份南昌市供应土地18宗，供应面积1546.6815亩，合约103.11公顷，环比、同比均出现暴增；成交17宗， 成交面积1460.163亩，合约97.34公顷。2月土地市场流拍1宗，整体成交率为94.4%，环比增加8个百分点。 和往年不同，新一年南昌土地市场显得异常火热，土地供应由往年产业性用地供应为主、经营性用地供应为 辅的模式，转变为经营性供应占主导的局面，这充分说明政府在土地供应上力争“保二争三”的决心，以其达成 “昌六条”定制的任务。土地供应充足，为项目储备和土地储备捉襟见肘的房企提供了后续开发机会和发展平 台。 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：全属性用地 土地市场持续走热，供求端暴增上扬 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 本月南昌市经营性用地供应14宗，供应面积1365.2115亩，合约91.02公顷，环比、同比分别增加9宗和6宗 ，面积分别增加63.09公顷和58.40公顷，增幅明显。 “保二争三”目标是促使政府加大土地供应的主要原因，但还有另外一个主要原因是：定向性地块再度大 体量、大规模的入市，进一步推动供应量走高。常规市场用地，供应比较丰富，四类性质用地均有供应。另外 ，湾里再次供应含保障房建设的地块，此类地块或成为14年土地的一大亮点。 土地市场 / 经营性用地供应 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地 定向性地块再度来袭，经营性用地大幅井喷 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 经营性用地成交 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地 2月份，经营用地市场成交13宗，成交面积1278.693亩，合约85.25公顷，后期可建面积高达180.52万。和同 期相比，增加了5宗，面积增加了52.64公顷，可建面增加了118.58万。定向性地块全部底价成交，成交总和高 达64.96公顷，占总量76.20%，是本月成交的重点。如排除定向性地块，市场和含保障房建设地块仅有3宗成交， 成交面积和上月有4.6公顷的差距，且仅有1宗用地溢价成交。市场面成分不高反映土地市场并没有完全回暖，而 是变相推高。 成交全面走高，市场面成分不高 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 成交一览 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计 数据说明：不包含产业型用地 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 经营性用地成交结构 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地 2月份南昌市成交的17宗经营性用地中，4种属性地块全成交。其中居住用地成交6宗，面积为55.75公顷， 占总量的65.4%；商住成交2宗，面积16.52公顷，占比19.38%；商业成交2宗，面积2.51公顷；商服成交3宗，面 积10.46公顷，占比12.27%。 九龙湖凭借成交10宗定向性地块，以占比76.20%的成交比重高居榜首，总成交量64.96公顷；湾里成交2宗 ，面积11.44公顷；京东成交1宗，成交面积8.85公顷，占比10.38%，本月溢价地块来源于此。 宅地成交为主，九龙湖定向为王 code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 经营性用地楼面地价 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地 2月份整体出让金为27.32亿元，其中经营性用地总金额为27.04亿元，环比增加13.40亿元，同比小增 4.22亿元；住宅用地出让金额为25.27元，环比增加90.44%，同比增加了31.41%。 经营性整体楼面地价为1498元/，环比、同比均出现暴跌，跌幅均超过50%，主要是定向性地块低价出 让造成；住宅用地楼面低价为1657元/，和经营性整体用地一样，定向性地块是主因。整个2月份，土地成 交量大，但出让金并不如意，再次佐证了土地市场回暖的假象。 出让金与成交量不符，造成四项数据低位徘徊 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 编号 daej201400 3商住地块， 容积率2.0， 宗地面积8.85 公顷，筹建面 26.55万， 起拍价600万 元/亩，最终 成交价776万 元/亩，溢价 率为29.33% ，楼面积为 5820元/， 总价为10.3亿 元，由恒大地 产竞得。 土地市场 /重点地块 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 预计3月份南昌市整体将有5宗用地起拍，其中经营性土地入市拍卖有2宗，供应面积为7.74公顷，供应端出现 严重缩水。同比减少12.14公顷，减幅61.06%，环比暴减83.27公顷，降幅高达91.50%。由于今年楼市整体偏冷，在 一定程度上影响了政府供应节奏，加上定向性地块突出供应舞台，使得3月份供应端直线回落。如果撇开定向性房 源，前三月，南昌市供应量分别为27.92公顷，26.06公顷和7.74公顷，供应持续递减。 土地市场 / 下月供应 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地，截止3月5号 新建商品房市场偏冷，土地供应直线回落 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 土地市场 / 下月供应明细 数据来源：南昌市国土局 中原地产研究中心统计数据说明：不包含产业型用地 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 part d : 楼市运行 p 行政区域供求 p 新增供应 p 整体成交 p 板块行情 p 住宅行情 p 南新行情 p 三级市场 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 行政区域供求 春节二月低供少求，大多区域不温不火 数据来源：南昌市县房信网 中原地产研究中心统计数据说明：受新建县房信网信息限制，未追踪其供应量及商品房明细 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 新增供应 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份南昌市商品房新增供应3986套，供应面积40.37万。在连续经历三个月的高位后，本月预售放量降幅 明显，面积环比下降59%，同比则暴涨399%。 前期市场遭遇“三限”，限预售下使得年末南昌市新增房源出现井喷。而进入春节节奏后，提前预售使得本月预售 调整至春节假后，特别是月度最后一周，面对预售资金监管机制市场更是出现一批挤压型供应。概括而言，本月 挤压预售使得供应优于同期。 节后供应，挤压预售优于同期 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 供应明细 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 数据说明：红色字体为新项目 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 供应明细 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 数据说明：红色字体为新项目 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 新增供应结构 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 本月住宅与非住宅比例为78:22,新增供应结构方面住宅产品依然是供应的主导方向。 在住宅供应端，本月住宅分化明显。其中普通住宅占比69.61%，面积达28.1万；而本月别墅零供应，洋房 产品则继续稳健表现，本月占比为8.37%，预售面积达3.38万。 商办方面，三产品新增预售相对平均。其中商业占比最高，面积为3.3万；其次则是公寓产品，预售2.98万 ，占比达7.37%；写字楼则新增预售2.61万，占比为6.47%。商办三产品整体上处于并行，差距不大。 住宅分化，商办并行 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 整体成交 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份南昌商品房成交3024套，成交面积为34.86万，同环比均有滑落，其中面积同比下降1.6%，环比则 创下纪录性下降，降幅达77%。 1月份定向房全线疯狂，市场急速飙升高位。进入2月份后，市场迎来春节长假，期间的降价风波以及银根 紧缩等因素使得市场走弱；此外，再遭遇春节这一传统成交淡季，成交环比大跌成为市场必然。 春节弱市，成交转淡 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 成交排行 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 &为单位团购房 *为单位集资房 市场去化一般，榜单门槛大降 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 整体成交结构 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份住宅和非住宅的比例为81:19，随着本月市场成交的自然去化，本月产品成交结构呈现常规占比。 住宅方面，普通住宅占比降幅明显，占比为67.74%，成交面积为23.6万；洋房成交占比涨势明显，占比 达11.95%，部分个案如海上传奇、方大上上城等的后期集中备案拉动成交量走高，成交面积则为4.17万。 非住宅方面，本月公寓成为走量主力，占市场比值的7.1%，去化面积达2.47万；其次则为写字楼类产品 ，去化占比为6.58%，主要由佳海产业园的工业厂房带动；本月商铺走量1.69万，市场占比4.85%。 市场自然去化，各产品常规占比 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 整体库存 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 截止2月末南昌市商品房库存量为43840套，面积为506.44万，环比小升1054套和7.29万，增幅分别为 2.46%和1.46%。春节传统淡季的到来，使得本月供求失衡，整体弱市使得库存迎来本年度的首次上涨。 商品住宅库存量20557套，库存面积为244.54万，本月住宅弱市成交同时遭遇月末挤压预售，库存迎来上扬 ；非住宅库存量23283套，库存面积为261.9万，商办市场长期的供大于求，库存继续保持高位。 数据说明：库存房源含撤销房源 弱市成交，库存小幅上升 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 板块行情 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份供应端呈现节后挤压预售，而成交端则整体常态化去化，去化情况呈现出淡季成交特点。表现在板块方 面，本月供应主要集中点为艾溪湖和朝阳洲双板块，多项目的放量成为拉动点；此外湾里、乐化也表现较为突出， 其带动点则是纯新盘赶在预售资金监管体制入市前的火线预售。成交方面，本月各版块均有成交，市场去库存明显 ；细分来看，刚需、团购房区域依旧良好表现，如艾溪湖、京东和九龙湖区域，其他板块则表现一般。均价方面， 各板块基本接近常规均价，仅部分区域受低价定向房而呈现价格洼地。 三板块供求明显，其他板块市场一般 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 住宅行情 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，南昌市商品住宅供应31.48万，新增可售房源2861套。本月进入春节节奏，节前的突击供应使得本月 住宅预售集中于后两周，新增量主要来自于新盘项目。 进入春节传统淡季，成交市场开始降温，同时营销单一以及置业氛围转淡使得住宅成交主要体现于去库存。本 月住宅成交2578套，成交面积为28.4万。 市场降温，低位供求 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 住宅供应结构 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 本月住宅新增预售基本输出点为新盘项目，尤其是刚需板块的刚需项目。这也使得本月首置、弱改类产品占据 供应主导，其中70-110产品供应最为集中，共放量1574套，占市场比为55%；其次则是110-144区间产品，占市 场比为23%。 户型方面，两房、三房依然为市场的供应主流，其中两房新增1306套，三房843套，两者占比分别为46%和29%； 此外四房及以上户型有走强表现，占市场比值11%；别墅则零供应。 首置产品主导，两三房成主流 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 住宅成交结构 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份市场回归常态，本月中间面积段产品市场青睐度较高。其中90-110区间段产品走量1037套，占市场比值 40%；其次则为110-125区间段产品，市场比值23%，走量593套。相较于前期而言，本月大面积户型成交占比有所 加强，但成交套数仍处于低位。 户型方面，本月二、三房占据市场高份额。其中二房产品成交1066套，占比为41%；三房则成交1207套，占比 为47%。本月大面积产品成交主要为四房，其他户型则市场份额极小。 中间面积段受青睐，二、三房市场份额高 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 住宅去化比值 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，南昌市商品住宅呈现常规化供求。其中供应34.48万，成交28.4万，整体供求趋于均衡，仅供应 高于成交3.08万。 本月之前，在前期“三限”市场以及团购房井喷因素的影响下，近期住宅去化比值表现为震荡起伏，保持了 近一年的平稳市场节奏被打乱。进入到本月后，市场供求矛盾有所缓和，市场出现常规性供求，但去化比值受市 场惯性影响，整体去化比值依然非常规化，具体表现为存销比存在的干扰性较大，市场实际情况应差于比值表 现。 波动市场，常规供求未改变非常规比值 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 住宅价格 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，南昌市商品住宅均价8367元/，一改前三月的均价颓势，在环比上涨36.7%后达到8367元/的常规价 位，约高于2013年平均房价的2%。 本月定向房房源放慢备案节奏，市场占比走低明显；而在常规去库存化的成交节奏下，整体市场干扰因素极少 ，近常态化的成交结构使得市场均价贴近合理常态水平。 定向房干扰走低，近常规结构促成均价回归 code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 南昌县市场 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，南昌县商品房供应701套，供应9.52万，三项目供应，产品主要为伟梦东方院、江铃新城的别墅 产品和保集半岛的刚需住宅。整体而言，2月份供应乏力。 成交方面，月度成交面积为18.99万，单价6655元/，环比上月保持平稳之势。本月南昌县经历返乡置 业的窗口期，成交量有小幅回升，特别是节后市场经历明显的走高。进入月末，成交量开始走落，市场有转淡 之势。维持高价位的象湖成交基础，本月依旧发挥成交主导作用，使得南昌县均价继续保持高位运行。 南昌县供应乏力，量价平稳 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 新建县市场 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，新建县商品房成交3.09万，去化套数346套，环比分别下降了52%和57%，市场处于低位成交。 新春期间的备案窗口关闭，使得新建县成交跟随春节长假变动而呈现节点变化，整体呈现两端低位，中间 一般成交。项目方面，区域内大多项目营销无序，市场连贯性一般，大多项目存在月度“断档”情况，前后月 度成交差额较大。本月新上市项目表现尚可，而在售老项目则推售无力。概括而言，新建县的返乡置业较冷 淡。 新建县节点明显，成交冷淡 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 楼市运行 / 三级市场 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月份，二手房行情连续下行。其中市区二手商品房成交1110套，面积成交9.28万，环比分别下降了42% 和45%；南昌县二手商品房成交437套，成交面积为4.6万，环比分别下降24%和17%。 春节期间市场干扰性较大，服务方的歇业以及备案窗口的关闭，均对成交量造成较大冲击。此外，年后二 手房挂牌价的快速上涨，以及挂牌房源的减少，房贷放缓均成为左右二手房成交的制约因素。 春节干扰备案，交易下行明显 code of this report | 41 copyright centaline group, 2010数据来源：江西中原研究中心&房信网 楼市运行 / 区域三级市场 part e : 市场动态 p 营销活动 p 平面媒体 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 数据来源：南昌市房信网 中原地产研究中心统计 2月共10个项目开盘，共开盘10次，开盘营销活跃度和去年同期一样，受春节影响滑入低谷。新推房源755套 ，开盘当日销售403套，当日销售率为53.38%。推盘房源和销售房源创2012年以来新低。 春节长假是南昌楼市难的休憩时间，特别是开发端长时间休息给工程进度造成了巨大影响，影响房企推盘节 奏；同时，房价控制目标威力犹存，加上杭州、常州、长沙降价风波给予了市场负面影响，客户购房的积极性快 速下滑，观望浓厚。 春节、市场两者推动，开盘推售创近三年新低 市场动态 / 开盘营销 市场动态 / 开盘营销 2月份，开盘项目由1月份的16板块26盘，迅速降至8板块10盘。开盘项目的不足造成了市场活跃度迅速下滑，也直接拉低整体推出货 量，开盘项目全部为老项目，无新盘入市销售。 春节长假是使得推售低迷的主要原因；但本月市场氛围比13年年末和14年1月份显得更为严峻，首先，地方政策环境依然从紧，“昌 六条”持续进行中；其次，全国大环境不甚明朗，极个别高库存城市祭出了大幅降价的促销模式，以其促进销售；第三，南昌市各大银 行在春节过后纷纷上调首套房贷利率，个别银行甚至上调了20%，造成购房者购房成本随之增加；第四，单位团购房和单位集资房日渐增 多。综合以上4点，客户对楼市“看跌”预期走高，直接影响现场来访量，从而影响推盘节奏。 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010 市场动态 / 平面媒体投放 受春节影响，2月份南昌市四大主流媒体仅投放了84次，投放版面93.5版，环比暴减103次和100.5版，降幅分 别为55.08%和51.80%；同比却小增41次和41.5版，主要是去年春节在2月中旬，从而影响平面媒体投放。 在新增供应、开盘推售、市场氛围转冷及春节长假四重因素影响下，南昌市纸质媒介广告投放也进入了一个休 憩期。2月中上旬广告投放仅有24.5版，下旬开始，市场活跃度略有增加，纸质广告投放逐步增加，但绝大多数以 标杆房企为主，普通房企广告投放依然低位徘徊。 数