2014年7月上海新天地、孝贤坊等休闲养老项目考察报告（41.pptx

开发策略中心 项目考察报告 2014年7月23日-2014年7月26日 2 考察时间：2014年7月23日-2014年7月26日 考察人员：陈伟良、刘方波、朱文娟、徐澄 考察项目：绿地21城孝贤坊、上海新天地、亲和源老 年公寓、保利西塘悦、合悦江南、西溪悦榕庄 3 绿地孝贤坊 4 1.1 绿地21城孝贤坊-概况介绍 项目位置 上海周边昆山花桥镇绿地大道555号，距 上海中心人民广场35公里 开发商上海绿地集团（昆山）置业有限公司 占地面积 4000余亩（包括孝贤坊、别墅社区、绿地 国际家园等楼盘） 销售均价 二手房均价11000左右 2005年开盘均价5000元左右 主力户型78-88平米 周边配套 绿地东方医院（可使用上海医保卡）、绿 地幼儿园、新鲜果蔬供应中心、老年活动 中心、老年大学等。 5 1.2 绿地21城孝贤坊-功能分区 绿地东 方医院 绿地 幼儿园 孝贤坊 楼盘 6 1.3 绿地21城孝贤坊-开发时序 配套后 期开发 销售型 物业先 期开发 7 1.4 绿地21城孝贤坊-优势分析 交通 区域 优势 分析 ab 发展前景 d 产品与规划 c 项目处于昆山花桥核 心地段，昆山连续多年 名列全国县级市第一名 ，2013年财政收入达 250多亿； 花桥国际商务城是江 苏省唯一以现代服务业 为主体定位的省级开发 区， 上海城市发展战略与苏州 城市发展空间为花桥的发展 提供了难得的历史机遇 根据日前公布的苏州工 业园区总体规划，苏州市 将建设地铁s2号线，从工业 园区引出，穿过昆山城区， 在花桥与上海11号线接驳， 届时，花桥地区将成为沪苏 同城的枢纽， 地处上海与昆山交界 ，紧邻312国道，距 离上海地铁11号线花 桥站1公里左右 交通在环上海周边中 独具优势。 在建筑单体内部空间 内，考虑了老人使用 习惯等，比如电梯进 深，方便轮椅出入； 电梯间24小时亮灯； 楼梯扶手处理等等 小区规划富有江南园 林情调，水系处理、 林木栽植都看得出用 心良多； 小区内提供多处公共 空间，方便老人聚会 活动。 8 1.5 绿地21城孝贤坊-劣势分析 服务运营水平较低 房产增值空间较小 配套层次较低 从考察与住户访谈结果来看，目前孝贤 坊的主要盈利模式还是以出售产品为主，服 务内容单一且不足。 小区虽然有指纹识别等安保措施，但基 本弃置不用；小区内也很难见到运营服务人 员；整体与普通住宅小区的差异不是很大。 小区中没有跟老年人相关的如保洁、医 疗等上门服务，老年活动中心也基本处于闲 置状态，使用率较低。 受区位条件及配套所限 ，房产增值缓慢；从05年开 盘5000年到14年均价达到 11000元，房价增长仅达到 200%，而上海地区房价从05 至14年，房价上涨至少在 500%左右，即使以苏州地区 为例，苏州市区房价自05年 至14年房价增值也达到360% 。如果项目主打吸引上海客 户或苏州客户，相对较低的 房产增值对后期开发显然有 不利影响。 小区内虽然有绿地东方医院，但 该医院为民营医院，虽与上海三甲医 院合作，但医疗水平差距较大；查阅 东方医院相关坐诊专家名单，以昆山 本地医院为主，甚至苏州市区的专家 也较少，医疗水平处于较低的层面。 小区内有一些商业店铺，但几乎 无一家为品牌店铺，主要为外地打工 者经营的小型杂货店铺。 9 保利西塘越 10 2.1 保利西塘越项目概况 项目位置嘉兴市嘉善县西塘镇宏福路 开发商上海保利房地产开发有限公司 建筑面积 99671平方米（包括小高层、高 层、类独栋及联排等多种户型） 销售均价 小高层均价6000元/平米，联排别墅 10000元/平米，类独栋（四栋合院 ）12000元/平米。 主力户型 公寓120-130平米；联排150-220 平米；类独栋（合院）300平左右。 周边配套 西塘古镇旅游景区、古镇旅游区的 相关商业店铺、康复理疗中心 客群构成 上海客群占比在百分之五十左右， 浙江江苏客群大约30%,还有其他区 域的投资客 11 2.2 保利西塘越功能分区 护理 中心 别墅区 小高层 12 2.3 保利西塘越开发时序 小高层与 联排先期 开发 护理中心 尚在建设 过程中 13 2.4 项目优势 项目优势 1 2 3 4 区位 距离申嘉湖高速较近，距离江南古镇西塘仅十 五分钟步行路程。享有较好的旅游度假资源。 产品设计 采用海派风格，立面采 用青砖红瓦等具有老上 海记忆的石库门风格， 有利于吸引上海顾客。低总价 小高层均价6000元/平米， 联排均价10000元/平米，更 有特色户型，150平的联排别 墅，如此总价才150万元， 品牌 保利在住宅开发中属于一 线品牌，又具有央企身份 14 2.5 项目劣势 周边配套交通区域能级较低 周边配套极不完 善，道路修葺工 期拖延，且周边 的商业配套仅仅 是古镇的旅游配 套，缺乏相关的 中高端配套； 楼盘内部配套也 不足，目前能看 到的就是康复理 疗中心，尚未开 始运营。 与嘉善南站相距 较远，将近20公 里，且远离城区 ，距嘉兴城区26 公里左右，相对 偏僻。 去往上海方向除 高速公路外无更 便捷交通。 桐乡属嘉兴，为 县级市，嘉兴经 济发展水平在长 三角各城市中本 属低下。 经济总量、区域 能级以及人口数 量都制约了本地 的消费能力，也 减弱了对外来投 资者的吸引力。 15 2.6项目借鉴 定位基准 考虑到项目的位 置、周边配套以及 其他楼盘的销售情 况，进行较合理的 定价，有助于加强 去化速度。 通过考察来看，保利 西塘越准确的定位应当 是养生养老地产，保利 官网对西塘越的定位是 “长三角首席人文养生 社区。” 从客户群体来看，既 有老年人也有中青年作 为旅游休闲度假养生产 品购买。 本身项目就坐拥江南 一流古镇西塘无限风光 ，作为旅游度假产品的 核心来打造也有利于实 现资源最大化。 定价策略建筑设计 150平米通过精心 设计，构建成联排 别墅的效果，这对 经济能力一般的购 买群体能够产生一 定的吸引力。 虽然室内空间略显 狭仄，但总体而言 整体环境比较舒适 ，有许多亮点。 16 桐乡合悦江南 17 3.1项目概况 项目位置桐乡市高桥新区高铁站正对面 开发商桐乡市安欣养老产业开发有限公司 建筑面积132632平方米（销售型物业） 销售均价均价11500元/平米左右（精装修交付） 主力户型 90平、115平和127平三房、以及145平四 房，电梯住宅、适老型设计；另有140- 221平左右别墅 周边配套 耀华国际学校（洽谈中）、瑞金医院（洽 谈中）、站前商业广场（建设中）、生态 农庄（已签约）、南日中心小学、高桥镇 中心小学、好又好购物广场、南日邮政储 蓄所 客群构成 目前来自上海的客户占到百分之八十以上 ，其余主要为杭州及浙江其他地区 18 3.2合悦江南功能分区 合悦坊 生态农庄 站前商业广场 销售型 物业 19 3.2合悦江南功能分区（合悦坊） 20 3.3合悦江南开发时序 配套第三 期开发 生态农庄 商业广场第二期开发 销售型 物业第一期 开发 21 3.4 合悦江南项目优势 交通 处于桐乡高铁站正对面，距离上海高铁车程仅半 小时。且临近沪杭高速，交通便捷。 规划 整体产品的规划比较完善，充分考虑了老年群体 除居住之外的其他需求，尽可能地放大了养老产 业链，以合悦坊为例，包含了老年大学、图书 馆、生态农庄、医院、学校等多种功能业态 运营 目前运营服务都还处在规划阶段，但从介绍来看，充 分考虑了老年人一天二十四个小时的所有活动内容， 并且积极引入智能化手段，这些都是很有创意的。 22 3.5 合悦江南项目劣势 目前看来，虽然以精装修标准交付，但11500的单 价依然偏高，桐乡高铁站属于桐乡郊区，周边配 套极不完善，目前桐乡市区的均价仅7000左右； 包括医院、学校等配套设施中，目前真正签约的 仅仅是生态农庄，已经与百岁山农庄签约，其他 如瑞金医院、耀华国际等仅仅处于洽谈阶段，后 期这些设施能不能落实，还存在疑问。 桐乡为一县级市，且本案区位并不在桐乡市区，高铁 站周边开发比较落后，周边仅有一些乡镇级商业配 套。 定价 偏高 服务 落实 周边 配套 23 上海亲和源 24 4.1项目概况 项目位置上海浦东康桥秀沿路3101号 建筑面积100000平方米 物业构成 12幢多层电梯住宅楼公寓设838套居室，可 供1600位左右的老人享用；居室分为小 套、中套、大套三种类型，实用面积由四十 五到九十平方米不等 周边配套 护理医院和颐养院、健康会所、配餐中心、 老年大学、图书馆、文体活动室、茶憩栈、 咖啡厅、门球场、迷你高尔夫 客群构成百分之八十以上以上海本地老人为主 25 4.2项目功能分区 26 4.3 项目评价 项目评价 成功的运营及服务 亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。 完善的配套 硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大 学、图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖 啡厅、门球场、迷你高尔夫一应俱全； 专业软件方面，则有专业对口、训练有 素的管家“代子女尽孝” 商业模式设计 亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。 法律风险 亲和源为了降低拿地成本，与政府合作 ，所拿地块为不可分割销售的地块，这 样就决定了亲和源无法出售产权，因此 亲和源采用了变通的手法，出售使用权 的方式。实际上，这就相当于长租50 年。但是实际上，从法律来看，超过20 年的租约并不受到法律保护，一旦亲和 源倒闭，房屋使用权如何保证？ 27 4.4 对亲和源商业模式的疑问 许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源的 运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房价 从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从09- 14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以体现， 一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环销 售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实际 上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市整 体房价升值的背景下带动的。 一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、 28 杭州西溪悦榕庄 29 5.1 项目概况 项目位置 西溪湿地内，距离杭州城站：20公 里、距离杭州萧山国际机场：30公里 ，距离西湖：5公里 建筑面积15万平方米 占地面积22公顷 客房单价套房2000元左右，别墅3000元 客房情况 36间套房，36间别墅，皆大于120平米 星级：超五星 建筑风格江南园林 酒店配套 宴会厅、酒店内餐厅、会议室、美容美 发、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、 礼宾司服务、旅游服务、擦鞋服务、外 币兑换、提供泊车位、大巴或轿车租赁 服务、室内泳池、spa、洗浴桑拿中心 30 5.2 项目评价 1 2 3 4 区位优势明显 处于国家级湿地保护区 内，且距离西湖景区仅 5公里之遥。 设计匠心独运 将江南传统造园技法融入酒店 整个的设计之中，小桥流水、 粉墙黛瓦，让人能够领略江南 风情，为之心醉。 独院的设计，既保护高端客户 隐私，又原汁原味的还原了江 南古代建筑的风格。另外作为 酒店的大堂，设计依然延续江 南风，装修材料都是木制，也 显得与整个酒店相得益彰。 出售物业配比 在悦榕庄内部， 还有相当数量的 物业用于出售， 这大大缓释了悦 榕庄经营集团的 现金流压力 服务创新不足 虽然内部的服务比较 完善，但一些相关性 服务，比如与周边旅 游资源的结合方面仍 然不足，这方面安缦 做的比较好。 项目 评价 31 上海新天地 32 6.1 项目区位 n 上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路 ；东至黄陂南路。 33 6.2 项目概况 占地面 积 52万平米 主要业 态 零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。 建筑风 格 海派，旧上海石库门风格 周边配 套 日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面 34 6.3 上海新天地总体规划 新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：skidmore, owings and merrill, llp (som) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个 ，原居住人口7万人 35 6.4 上海新天地功能结构分析图 36 6.5 上海新天地功能分区 a太平桥人工湖绿地 ，占地4.4万，水面 面积1.2万，已成为 市中心景观 b新天地，占地3万 ，建面6万，分南、 北里 e瑞安集团总部大楼 ，区域的标志性建 筑 d企业天地，甲级写 字楼区，总建面50万 c翠湖天地，高级住 宅小区，总建面68 万 37 6.6 上海新天地开发理念 地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境 ，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成 了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内 部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌 漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费 场所。 38 6.7 上海新天地商业业态组合 餐饮零售/服务艺术休闲娱乐 22家，其中11家为欧美风 味 24家，主要为工艺品、饰 品、家居用品 12家，主要为酒吧、艺术 工作室、迪士高等 354035402025 1.21.4万1.21.4万0.70.88万平米 n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。 n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共 五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐 部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。 餐饮零售/服务艺术休闲娱乐 374518 0.82万平1万平0.4万平 39 6.8上海新天地盈利模式 n 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对瑞安而言，改造石库门只不过是一桩生意。 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 n 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左