四川宜宾晶鹏厂区地块项目投资建议书87p.ppt

宜宾晶鹏项目投资建议书宜宾晶鹏项目投资建议书 （2010.6.172010.6.17） 目 录 第一部分：宜宾整体市场分析 第二部分：项目住宅定位 第三部分：项目商业定位 第四部分：项目强排方案以及项目测算 第一部分：市场分析 一、城市概况 l 城市规划 l 城市经济发展状况 l 小结 二、房地产市场分析 三、区域商品房市场分析 l被称为“万里长江第一城”。举世闻名的名酒五粮液，即产于这里，发达的酿 酒工业使宜宾成为名副其实的“中国酒都”。 l宜宾位于四川省南部，川、滇、黔三省结合部，长江零公里处。 l全市地貌以中低山地和丘陵为主。 城市规划川南重点城市 “一枢纽”综合交通枢纽 “一城”百万人口大城市（目前城区人口约50万） “两中心”商贸和物流中心 “四基地”酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地 城市规划“一城”“两中心”“四基地” 五粮液集团 天元化工 丝丽雅集团 城市规划四川宜宾临港经济开发区 2009年12月，四川宜宾临港经济开发区举行挂牌成立大会，这是四川省至目 前为止惟一以“临港”命名的省级开发区。 四川宜宾临港经济开发区位于宜宾市东部，通过长江大桥与宜宾主城区相连 ，宜宾港处于其中，包括白沙湾街道办事处、沙坪镇行政区域和李庄组团、 盐坪坝、罗龙、阳春坝、长宁沿江工业园及港口群，规划面积193公里。 四川宜宾临港经济开发区 江北区：离心向心式向北发展 天柏：线性发展趋势 老城区：只拆不建内部调整 南岸东区：土地价值向三江口 蔓延，金字塔机构已经形成 下江北区：向东北方向继续延伸 城市规划“一区九县” 辖一区九县，即翠屏区（中心城区）、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高 县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县。幅员面积13283平方公里，人口527万 。中心城区人口约50万。 翠屏区 宜宾县 南溪县 江安县 长宁县 高县 屏山县 兴文县珙县 筠连县 城市规划中心城区板块划分 项目 城市规划宜宾县城与中心区已融为一体 位置宜宾县城柏溪紧邻金沙江，距宜宾市中心城区仅13公里，距中国第三大水 电站-向家坝水电站12.6公里， 交通县城柏溪与宜宾中心城区已建成有10分钟快速通道-翠柏大道相连接。 城区建设县城老城区已建成面积4平方公里，正在建设中的铁北新区面积达10 平方公里。 宜宾城区地图 宜宾县 宜宾县城柏溪区规划 柏翠大道 项目位置 组团功能定位主要支撑代表楼盘最新均价 旧城区 商贸、文化、旅游、会展中 心 原行政、商业中心 都市明园（3600元/ ） 南岸东区 金融、商贸、居住、文体中 心 现市政府所在地 南滨泰筑（4100元/ ） 莱茵河畔（4200元/ ） 南岸西区行政居住中心鲁能地产整体开发 鑫领域（4200元/ ） 上江北产业物流集聚区 五粮液酒厂基地、纸厂 的产业基地 书香府邸（3400元/ ） 下江北 （临港新区） 临港经济开发区 799等老工业和临港经 济开发区 青年城（3100元/ ） 中坝金沙江水电开发服务区依托住宅物业的开发 滨江国际（3500元/ ） 柏溪金沙江水电开发服务区 宜宾县政府所在地、 812等企业、2020年 宜宾规划的重点发展区 万兴现代城（3300元 /） 城市规划中心城区各板块功能定位 2009年gdp总量已 经达到720.78亿元， 居四川省第四位。 2002-2009年宜宾市gdp总量 单位：亿元 城市经济宜宾市gdp总量居四川省第四 2002-2009年宜宾市三大产业gdp占比 单位：亿元 从产业结构来看，第二 产业仍占主导。2009年 三大产业结构的比重为 17.1：55.8：27.1。城 市经济发展主要由第二 产业推动。 城市经济宜宾县是市内第二大经济体 第一经济体： 翠屏区（中心区 ） gdp总量:283.97亿 ，增幅：12.1%； 第二经济体： 宜宾县 gdp总量：90.5亿 增幅：14.9% 2002-2009年宜宾全社会固定资产投资及房地产开发投资情况 单位：亿元 城市经济房地产投资比例仅为10% 年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 固定投资(亿元)74.9996.21117.74148.02186.93218.5288.47407.69 房地产(亿元)9.5413.6818.926.5635.5834.5535.2743.97 固定资产投资增幅 28.30%22.38%25.72%26.29%16.89%32.02%41.33% 房地产投资增幅 43.40%38.16%40.53%33.96%-2.89%2.08%24.67% l固定资产总投资呈现强势升上趋势，09年同比增幅达到41.33%。 l宜宾市房地产投资占固定资产投资的比重小，约为总体投资的10%左右，低于 全国平均水平（2009年约为16.1%） 城市经济城市gdp快速增长 2004-2009年宜宾市人民生活水平相关数据 l固定资产投资的快速增长，2009年增幅为41.4%。 lgdp平稳快速增长，2009年增幅14.9%。 访谈纪要 l2009年宜宾临港经济区建立宜宾行政及经济区开是发生重大变革，未来宜 宾将形成翠屏区（现有的主城区）、临港区、宜宾县柏溪镇三大主城核心区 ，远期南溪也将纳入主城区范围 l宜宾县柏溪片区目前的城建主要为金沙江重建、工业搬迁、翠屏新区建设 。 l2005年宜宾才正式进入房地产开发的时代，在此之前一直都是处于城市规 划的阶段。起步时间晚，造成现阶段宜宾城市的发展相对滞后。 （2009年 ，宜宾市城镇化率为36.56%，与川南5市比较来看，与位居川南5市第1位的 自贡比，相差4.26个百分点，与位居第4位的泸州比，也差2.23个百分点。 ） l未来宜宾城市的开发重点将分为三个重点方向“三江口”规划的宜宾 cbd，区域主要以旧城改造为主，现在由政府主导；“下江北”临港经济 开发区”，发展新区，未来将有大量的土地供应；“翠屏新区”主城中心重点拓 展区，主要发展方向为柏溪，现在重点区域为“铁北新区”，未来将有大量的 土地供应。 *翠屏新区总用地面积约4688亩，总投资约为100亿元，是以行政办公、大型商业、文化休闲、居住为主的综合功能新城区。 *三江口（cbd）：宜宾未来的城市名片，总投资约为100亿元，规划用地面积200.36公顷 ，分ab两区，以中央商务区为主。 l宜宾市为川南经济强市，是一个以第二产业发展为主导的城市，约占经济 总量的55%； 2009年gdp总量为四川省第四，但宜宾的城市发展严重滞后 城市建设现状不如经济欠发达的的自贡、泸州等邻近城市。 l房地产开发投资额水平低，仅占固定资产投资的10%左右，低于全国平均 水平。随着城市基础建设的逐步升级，区域长期压抑的房地产开发可能将得 到较好的发展。 l根据宜宾市城市总体规划 ，宜宾将向着人口超百万和中心城区建设用 地超百平方公里的方向发展，重点发展区域有“三江口”“下江北临港 经济开发区”“翠屏新区铁北新区”。到2020年的宜宾将是川南地区 经济强势的特大型城市。宜宾市中心城区的人口将达到100万以上，建设用 地也将达到102平方公里，将主要向西区延伸。 l根据宜宾市城市总体规划 ，2010年2015年，宜宾首先将推动西区 、天（池）柏（溪）组团等区域的开发，区域的开发为项目的发展带来了机 会。 小结 一、城市基本面概况 二、房地产市场分析 l 概述 l 近期政策影响分析 l 土地市场分析 l 商品房市场供需分析 l 商品房市场结构分析 l 小结 三、区域商品房市场分析 第一部分：市场分析 l 与一二线城市不同，宜宾城市所受到的政策影响较小。 l 住宅市场呈现“供不应求”的特征。 l 鲁能是目前唯一进入宜宾市场成功开发的外地大型品牌企业。 其他的均为宜宾本地开发商及周周边开发商（如自贡）。 l 以高层、小高层的中低档住宅产品为主，产品细分不明显，花 园洋房、别墅等产品极少。 概述 政策分析新政影响分析 访谈记录新政影响小 专业机构访谈： 宜宾市的相关按揭与一次性付款的比例约为6：4.所以个人按揭的收紧 ，对于被市场造成了一定的影响。 从各个楼盘的销售现场的情况，宜宾当地银行针对外地人的三套房已 经“停贷”，但宜宾市场发展主要由城市自然性增长驱动，对大多数楼盘 的销售影响较小，如在5月29日开盘的青年城，开盘当天便销售260多套 ，销售率在60%以上。 宜宾市场本来住宅产品就存在供不应求的情况，大多以满足自住需求 为主。新政影响小 土地市场分析土地供应量少 462.6亩 宜宾市总体土地供应量稀少，从2004年到2009年，宜宾市的年平均土地供应量 约为462.6亩。 土地市场分析楼面单价在650元/以下 l2004年以来，宜宾市出让土地的楼面地价趋稳。基本保持在650元/以下。 l2007年楼面地价最高，为611元/。 土地市场分析07，08年土地成交附表 区域开发商 数量 （宗） 面积（亩） 总金额（万元 ） 拿地区域 本土开发 商 成中集团3146013 12962.1790 8 南岸东区，白沙组团等 正和集团133.23720.36南岸西区 鼎业集团1274.5714277.744下江北白沙组团 昌谊房产132.162487.15677.33万/亩 城西天柏组团 外来开发 商 福建上一1184.2762652.48340.00万亩 城区中坝组团 区域开发商数量 （宗） 面积（亩） 总金额（万 元） 拿地区域 本土开发 商 树高房产199.69696.4016 6 白沙组团 正和集团1117.2330791.888262.66万/亩 中坝组团 金发建司141.623705.7194下江北白沙组团 忠和房产19.45447.13528白沙组团象鼻镇2 4米干道a-2地块 土地市场分析09年土地成交附表 时间公司组团地号 购买 形式 面积总金额 地面 低价 用途年限 容积 率 总建面 3.5 宜宾市裕川房地产开发 有限公司 旧州组团 d-03-01、 05 拍卖54617 5570934 0 102 0 商住商业40年、住宅70年 1.5 及 1.8 89420 3.5 自贡市远达房地产开发 有限公司、宜宾奇龙房 地产开发有限责任公司 旧州组团 d-03-02、 07 拍卖70396 7813956 0 111 0 商住商业40年、住宅70年 1.5 及 1.8 11555 6 6.16詹小东旧州组团 e-04-06地 下 挂牌72078648400 120 0 商业40年 13690 6.16 宜宾成中房地产开发集 团有限公司 白沙组团iii-b-1拍卖 11228 3 1055460 20 940商住商业40年、住宅70年2 22455 4 6.16 宜宾市裕川房地产开发 有限公司 旧州组团（纸机 厂） e-12-01、 02 拍卖56909 1115416 40 196 0 商住商业40年、住宅70年2.6 14796 3 8.13 宜宾市顺源实业有限责 任公司 翠屏区 挂牌26756580500 246 0 商服40年0.41070 9.29张春燕翠屏区 拍卖310.131010100商住商业40年、住宅70年4.41364 11.1 3 宜宾市德才和综合有限 责任公司、泸州锦园房 地产开发有限公司 天柏组团a1-4-02-01拍卖7444 1533464 0 206 0 商业40年4.533948 11.1 3 宜宾市东升房地产开发 有限公司 南岸东区c-1-2-2拍卖116962339200200商住商业40年、住宅70年4.552632 11.1 3 宜宾融信房地产开发有 限责任公司 旧州组团e-03-13拍卖5179 1595132 0 308 0 商住商业40年、住宅70年2.211394 11.1 3 宜宾市金禾供销社有限 责任公司 象鼻街道象府路 拍卖1175470000400商住商业40年、住宅70年3.23780 12.1 8 宜宾市和兴房地产开发 有限公司 旧州组团e-01-13拍卖4066691220170居住70年3.513985 12.2 8 宜宾保康药业有限公司天柏组团a1-5-02-02挂牌527115813030商业40年315813 商品房市场分析市场供不应求 2000-2009年宜宾供需情况 市场分析平均成交面积在100左右 市场分析主城成交均价为3100元/ 2009年各区域价格及总价水平 访谈纪要 l从城市去化速度量来看，消化量最大的为主城区（翠屏区）的年消化量约 在8090万方；然后是宜宾县的年消化量约在50万方左右；其他的南溪、长 宁等地区的年消化量仅有2030万方。 l宜宾陆续有外来开发商前来华润、万方等大型开发企业都做过接触，但是 目前仅有鲁能一家在宜宾开发得较为顺利；由于宜宾政府比较复杂，地产开 发的地方保护主义强。本地开发企业占据了市场80%的份额。同时商业地产 的发展也有同样的状况。 l市场规范程度较低，宜宾很多开发商在买到土地后才开始调整容积率。如 骏逸江南项目容积率就是由2.0调整到4.2。 l在预售条件上，宜宾房地产执行的规定与四川省一至“卖图纸”的情况十 分少见。有种说法商品房预售需要达到投资50%才可以预售，但目前尚未执 行。 l07年以前，市场反映，供需；07年以后，市场销量迅速抬头，需 供。总体来说，目前宜宾商品房市场现阶段呈现出“供不应求”的状 况。 l宜宾土地市场供应量紧缺，2004年以来年平均土地供应仅有462.6亩 。这在较大程度上，激化了宜宾商品房市场供需矛盾。 l宜宾主城区2009年的市场销售均价为3100元/平方;目前销售均价已 经达到了3500元/平方，宜宾县城住宅品质较高的住宅产品均价 3200元/平方。 小结 一、城市基本面概况 二、房地产市场分析 三、区域市场分析 l 整体市场格局分析 l 重点项目分析 第一部分：市场分析 区域商品房市场格局分析 项目 l从目前宜宾市场成 交均价来看，成交均 价较高的产品主要集 中在南岸区，南岸东 区和西区，均价在 3700元/。 区域内集中了现在宜 宾品质最高的楼盘。 l项目紧邻的天柏组 团的成交均价仅为 2500元/。 区域商品房市场格局分析 区域代表楼盘开发商占地面积建筑面积物业形态面市时间当期均价 南岸东区莱茵河畔宜宾丽雅地 产 32万方83万方小高层、高 层 2006年4200 南岸西区鲁能鑫领域鲁能地产 9万方 29万方高层2009年4200 上江北书香府邸宜宾市裕川 地产 6万方14万方多层,高层2008年多层3700 电梯 3400 下江北长江国际青 年城 宜宾树高房 地产 7万方31万方高层2009年底3200 地中海南湾宜宾寅吾地 产 20万方48万方多层、小高 层、高层 2009年底3400 中坝滨江国际宜宾正和集 团 8万方36万方高层2009年3700 天柏 （宜宾县城 ） 南山星城宜宾成中房 地产 7万方30万方小高层、高 层 2009年2700 万兴现代城宜宾兴业房 地产 13万方29万方高层、小高 层 2007年3400 旧城区都市名苑重庆美迪1.2万方3万方高层,小高 层 2008年3600 莱茵河畔项目是宜宾市 首个纯欧式风情大盘，是 目前宜宾市的首席高档楼 盘，位于宜宾市南岸东区 ，由宜宾丽雅置地有限责 任公司开发，总建筑面积 83万平方米，总投资约20 亿元，2005年开始开发， 2006年销售。整个项目已 经到了开发尾声三期 住宅。最近一次楼盘销售 均价为4200元/。 开发商：宜宾丽雅置地有限责任公司 规划设计：英国合乐集团有限公司 景观设计：广东棕榈景观规划设计院 建筑设计：上海建筑设计研究院 物业管理顾问：深圳市万科物业管理有限公司 项目地址：宜宾市南岸航天路中段 重点楼盘分析莱茵河畔 重点楼盘分析莱茵河畔 莱茵河畔目前没有新盘推出市 场，2009年11月推出的产品 为项目的小高层部分，销售均 价为3500元/。 项目三期预计在2010年6月下 旬推出，产品形态同样为小高 层产品，销售均价预计在4200 元/左右。 重点楼盘分析莱茵河畔 整个项目规划设计了4大景观广场，6条特色商业街，8座主题商业裙楼，10栋独 立景观商业将特色商业、主题商业、景观商业汇聚一体。已经形成中高档次 的商业聚集，商业有较高档次的电影院星美电影院线。 现在项目的集中式商业中心（总体12万方、纯商业9万方）还处于论证阶段。 重点楼盘分析莱茵河畔 重点楼盘分析鲁能鑫领域（鲁能山水绿城） l宜宾鲁能开发（集团）有限公司是山东鲁能集团于2000年12月13日在宜宾注册成立 的有限责任公司，注册资本金2亿元人民币，宜鲁合作项目总规划面积约6.08平方公里 ，（目前已经拿下的为3.2平方公里）投资约60亿元人民币。 l整个项目开发集中在宜宾市区南岸西区。 l鑫空间是鲁能地产开发接近尾声的产品。目前整个鲁能山水绿城的总体待开发面积约 为2000亩。 鲁能山水绿城 首期面积：约5300亩（合约） 首期投资：约60亿元人民币（合约） 首期时间：8年（2001年2008年）（合 约） 首期计划：整体命名为鲁能【山水绿城】 ，是一个集城市商贸、生活居住、行政办 公、科研教育、文化服务、高新技术产业 等为一体，代表宜宾现代化水平、展现我 国长江上游一级中心城市形象的新城区。 （合约） 开发小区：碧峰园、山水庭院、c街区（天 府映像）、d街区、e街区（江景苑）、鑫 杰座、林中漫步、鑫空间、鑫岭寓 ； 引进项目：速8酒店、黄冈实验学校； 签约项目：台湾太平洋百货、宜宾市第二 人民医院； 待建项目：鲁能财富中心 重点楼盘分析鲁能鑫领域 鲁能山水绿城 鲁能鑫领域 楼盘名称： 鑫领寓 建筑类型： 高层电梯公寓 楼盘地址： 金沙大道（财富中心对面） 开发单位： 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 销售均价： 4200 元/平米 总占地面积: ： 134亩 总建筑面积： 285618.7平方米 总户数： 2124 车位总数： 1050个 绿化率： 66 % 项目为高档中高层纯居住宅区， 由14栋电梯呈半合围式面向中央 景观组合而成，其中11栋321 层点式高层、3栋311层点式高 层，总户数2124户。 每户都有入户花园、景观大阳台，顶跃产品 都含带屋顶花园。入户大堂以酒店式标准装 修。 重点楼盘分析鲁能鑫领域 重点楼盘分析鲁能鑫领域 l鑫领寓成交峰值为1月份,最 高月份成交182套。 l其中今年2月份成交35套， 与去年12月份相比，同比下 跌71.54%；今年2月份成交 均价3907.65元/，与去年 12月份相比，同比上4.98% 。 l目前成交均价为4200元/ 重点在售项目分析top10销量 2009年四季度至2010年一季度宜宾市主城区楼盘销售排行top10 l2009年4季度2010年1季度期间（半年时间），宜宾市前十楼盘的单盘半年 的平均销售量约在约在4万5万左右。其中以滨江国际社区的单盘消化量最高 为16万方。 l此期间为市场过热阶段，市场数据反映“失真”，按照保守估计，在宜宾城市品 质较好且受市场认可的楼盘的年消化量应约在68万方左右。 访谈纪要 l从城市去化速度量来看，消化量最大的为主城区（翠屏区）的年消化量约在 8090万方；然后是宜宾县的年消化量约在50万方左右；其他的南溪、长宁等 地区的年消化量仅有2030万方。 l1999年鲁能与宜宾政府谈下6.4平方公里土地开发及整理（实际开发3.2平方 公里。通过3年的前期研发及准备，鲁能04年才推出新盘碧丰园等小区，销售 价格为当时最高1500元/平方米。鲁能在宜宾一年消化体量在20万方左右，占 整个市场的20%左右。 l宜宾当时南北的房地产市场差距不大。差距从06年开始，南区明显优于北区 。江北主要是老的工业厂区，可开发区域与拆迁的区域有限。 l对于宜宾购房客户主要为：煤炭老板、五粮液等大型国企及相关往来企业中 高管，公务员人群。 l对于现在项目所在位置柏溪区，宜宾市主要分为三个功能定位“铁北新区” 宜宾县发展的新区，但目前给人的印象是配套不完善；“以224为界，紧邻宜 宾市区”啤酒广场为中心的老城区，配套较完善，属于主城中心区；“以 224为界，往宜宾县城”县城区域，配套不完善，不属于主城中心区。 小结 l宜宾土地市场供应量紧缺，2004年以来年平均土地供应仅有462.6亩 。这在较大程度上，激化了宜宾商品房市场供需矛盾。 l商品供不应求，在售楼盘的开盘销售率都保持在较高的程度。据估算 、品质较高的楼盘的年平均销售量约在6万8万方左右。 l现在宜宾市最高档次的楼盘集中在南岸东区和西区，以莱茵河畔和鲁 能开发的鑫领域为代表，均价在41004300元/。 l项目临近天柏区，处于宜宾市中心重点拓展区。目前柏溪区内整体房 价在2500元/左右。项目所处啤酒广场附近楼盘的均价为3200元/ 平米。 第二部分：项目住宅定位 一、 位置 二、 交通 三、 配套 四、 区域规划 五、 周边住宅产品分析项目 六、 住宅产品定位 基本指标 地块一： 用地面积37816平方 米 地块二:(代征) 用地面积8225平方米 山城啤酒厂 山城啤酒广场 翠柏商贸城 地块三:(代征) 用地面积2417平方米 位置位于宜宾县城柏溪区 项目 位置 至宜宾县 至宜宾市 至宜宾市 配套项目周边配套较完善、生活氛围较浓 项目 啤酒广场 啤酒厂 宜宾南站 县地税局 县工商局 天福花园 天福花园 天福花园 滨河人家 小学 金沙时代酒店 南山星城 柏溪花园 县中医院 县医院 县医院 万兴现代城 春合花园 金沙尚品 柏翠商贸城 阳光苑 三峡机电技术学校 224中心市场 幼儿园 铁路 柏翠大道 项目周边生活配套完善、超市、农贸市场、小学、医院等生活配套齐全 配套项目周边以中低档次的社区配套为主 项目东侧啤酒广场项目北侧啤酒厂 项目南侧配套 项目西侧银行 区域规划 宜宾县老城区（柏溪片区） 本案 特别新区 工业园区 翠屏区天池片区 县政府新址 金沙江 宜宾市政府将 迁至该区域 交通规划 本案 宜水高速 内宜高速未来将改道 ，成为市政道路 机场、内江 宜宾市区 火车站 昆明 金沙江 金沙江大桥 （在建） 地块规划 本案 一级土地整治待整区 拟出让地块（商住） 市政广场、酒店等 长虹配套用地 （商业金融） 电厂（将拆迁） 旧城改造 项目周边重点代表项目 项目 万兴现代城 （2007） 金沙尚品 （2010） 南山星城 （2009） 铁路 柏翠大道 项目周边在售住宅产品分析万兴现代城 万兴现代城是四川宜宾兴业集团有限公司2008年倾力打造的一个高品质楼盘 ，位于翠柏大道黄桷树，交通便利，生活、医疗、学校等设施配套齐全。整个 地块规整有序，地形平缓，宜宾县城三条主要街道在此交汇，将整个地块划分 成6个区域。 设计单位： 自贡设计院、 宜宾城乡设计 院 占地面积：约200亩 建筑面积：28.6万方 容 积 率：2.2 绿 化 率：35% 总 户 数：1512户 停 车 位：500个 当期均价：3400元/ 面市时间2007年 项目周边在售住宅产品分析万兴现代城 房型建筑面积区间套内面积区 间 比例 一房554210% 二房84104708540% 三房1051609713650% 项目周边在售住宅产品分析万兴现代城 2009.q12010。q2万兴现代城成交均价走势 单位（元/平米） 2009.q12010。q2万兴现代城成交量走势 项目周边在售住宅产品分析南山星城 开发商：四川宜宾成中房地产开发集团有限公司 物业类型：高层、小高层、多层 面市时间：2009年 销售价格：2700元/ 设计单位：中煤国际工程集团重庆设计研究院 占地面积： 约128亩 建筑面积：约30万平方米 绿地率：约32% 总户数： 2800余户 停车位数量：约1140个 项目周边在售住宅产品分析南山星城 房型建筑面积区间套内面积区 间 比例 一房、 1+1 55 84427210% 二房、 2+1 81113709760% 三房11713410411530% 项目周边在售住宅产品分析南山星城 2009.q42010.q2万南山星城成交均价走势 单位（元/平米） 2009.q42010。q2南山星城成交量走势 项目周边在售住宅产品分析金沙尚品 “金沙尚品”项目一期由6栋高层电梯公寓和6栋多层建筑组 成，开盘价格在3200元/平米3300元/平米左右。 目前项目尚未取得预售许可证，根据销售现场状况来看，推 出640套（1#5#高层），在5月27日开始认筹，到现在仅 剩下56套。 1# 2# 3# 4# 5# 开发商 宜宾华富地产公 司 占地面积： 约3万方 建筑面积： 约11万方 容 积 率： 约2.75 绿 化 率： 30% 总 户 数： 约900户户 当期均价： 3300元/ 面市时间2010年 访谈纪要 l从宜宾县配套不齐全，交通单一，宜宾县目前没有可供开发的资源，而已224 为界限的翠屏新区也主要以住宅开发和工业开发为主。 l单盘的年消化量约在68万方左右。 l山城啤酒厂为宜宾县最中心位置，如果有楼盘推出，3000元的单价没有问题。 l宜宾车库较为好卖，莱茵河畔车位已销售50%，车位价格在5-8万（09年下半 年开始销售）。 l目前宜宾主城区商业一层均价1-2万元、二层均价6-7千元。面积50200。 l宜宾客户更多看重第一地段、第二配套、第三户型、江景并非当地人居最为看 重的首要条件。 访谈纪要成本数据 l 高层：13001500元/（目前最高的建安成本为莱茵河畔，平均建安成本为 1700元/） l 绿化景观：按景观面积计200400元/ l 配套费：宜宾县30元/（宜宾市区45元/ ），异地人防：15元/ 项目住宅产品定位 形象定位： 中高档次综合生活社区 市场定位： 引领区域市场，做品质标杆 客户定位： 面对主流市场 宜宾县以及宜宾市区的首置首改、客户 产品定位： 两房（80100）、三房（100120） 第三部分：项目商业定位 一、项目商业发展环境分析 二、项目商业swot分析 三、项目商业规划方案（不含酒店） 宜宾县商业现状商业街 v 宜宾县商业主要集中在翠柏大道、长 江路，全长约2.7公里； v 长江路是宜宾县老核心商业圈，以百 货、服装、通讯等业态为主； v 翠柏大道经营业种多，以建材、家居 、服装、百货、汽配、经济酒店、餐 饮等业态为主。 v 其余街区主要以社区配套为主。 v 宜宾县商业以街区底商为主，商业形 态单一、陈旧、落后，无整体规划， 业态分散。 宜宾县老城区 长江路商业：租金约150250元/，售价约1000015000元/； 长江路翠柏大道 本案 宜宾县商业现状 宜宾县老城区 长江路翠柏大道翠柏大道商业 翠柏大道商业：租金约50100元/，售价约700010000元/ 本案 宜宾县集中商业现状翠柏商贸城 v翠柏商贸城位于宜宾县城区锦丝路，即二二 四片区； v商贸城由宜宾成中集团打造，总建筑面积约 55000平方米，近5000平方米的中文化广场， 设有可停泊300多辆小车的地上、下停车位。 v经营业态： 负一层：超市、电玩 一层：百货、银行、餐饮、婚庆 二层：百货、茶楼、ktv、餐饮等 三、四、五层：宾馆、休闲娱乐、保健、餐饮等 v 经营现状：项目是宜宾县休闲娱乐集中地，人 气旺，但百货经营差，经过数次调整，原15 层为百货，现调整为12层百货，3层以上改成 商务宾馆。 v租金：负一层约1520元/，一层约50元/ ，三层五层租金约为2540元/（除宾馆 ），售价：一层为800010000元/，二层 约6000元/，三层约40005000元/。 宜宾县老城区 翠柏商贸城 本案 宜宾县集中商业现状翠柏商贸城 宜宾县新兴商业现状万兴现代城（在建） v 万兴现代城位于宜宾县翠柏大道 黄桷树，紧邻二二四片区，是四 川兴业集团打造。 v 兴业集团是宜宾成立于1985年， 注册资料8760万元，总资产近亿 元，是宜宾优秀民营企业。 v 商业约50000平米，均为临街底 铺，共两层，一二层独立动线， 面积约15120/间。 v 售价：一层约11000元/,二层 售价约6000元/。现仅剩少量 门市未售。 v 一期已有部分商家入驻：大家乐 超市、餐饮、建材等。 v 项目将改原有部分街铺做2万平米 的集中商业 宜宾县老城区 万兴现代城 本案 宜宾县新兴商业现状万兴现代城（在建） 项目商业swot分析 优势： 1.项目交通位置较好，处十字路口，有多路公交车 到达。 2.目前该区域人气旺。 3.与特别新区交汇，周边居住密度大。因老城区部 分无新建商品房，多数经济条件好的居民已选择项 目周边区域、特别新区置业。 劣势： 1.项目周边环境差，车流量大； 2.周边商业档次低； 3.项目距宜宾市仅12公里，目前该县购物习惯以 宜宾市区为主。 4.消费档次低；如啤酒广场上的茶楼最低消费3元 /人。 机会： 1.宜宾县无成熟集中商业， 以底铺为主； 2.宜宾县整体商业档次低，如电影院还是传统形式 ，仅一个厅，环境差。 3.我项目是未来规划的天柏片区中心。 4.县政府将迁至特别新区，距我项目不足1公里。 5.宜宾县商铺的销售情况好。 威胁： 1.特别新区规划有商业集中区； 2.旧城区将改造，重新打造。 3.距市区近，随着宜宾市城区范围扩大，商业升级 ，到市购物更加方便。 商业定位方案（无集中商业） 2f，开间6米，径深12米沿街门市 约1000 的超市 第四部分：项目强排方案及测算 一、项目强排方案一(t型地块，非含代征地) 二、项目强排方案二(包含代征地块) 方案一定位说明 住宅部分+临街商铺（1f） r=5.5 方案一强排方案与技术经济指标 用地面积37748 总建筑面积249929 计容积建筑面积207614 临街7080 住宅18-32f192903.1 住宅18f7380 物业配套150 会所100.9 不计容积建筑面积42315.7 地下车库40915 设备用房400.7 商业用房-11000 户数1854户 机动车位 地上129个 地下1169个 建筑密度22.6% 容积率5.5 方案一经济测算 v测算假设条件 土地获取后按上限5.5容积率设计，总建面积（249929），计容面积（ 207614），楼面单价（545元/），总地价（1.17亿） 预计一期住宅与部分独立商业2011年4月动工，2011年10月开盘，2014 年4月全部住宅竣工交房 住宅：3000元/（09年价，住宅年均6%增长, 2.5年销售周期，住宅均价 3500元/），商业（1f）：12000元/ ，车库70000元/个 集中商业平均租金按照30元/平方/月 v详见附件 方案一经济测算 方案一经济测算 v经测算，基本满足集团投资战略要求，项目可行。 住宅+超市（1000）+街铺（12f） r