某城中村改造项目可行性研究报告.doc

核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 目目 录录 1、总、总 论论1 1.1 项目概况 .1 1.2 项目业主简介.2 1.3 编制依据.2 1.4 主要研究结论.3 1.5 主要技术经济指标 .4 2、 南岸区经济社会现状及发展战略南岸区经济社会现状及发展战略5 2.1 地区经济社会发展现状 .5 2.2 南岸区“十一五”规划纲要（节选）8 3、项目背景及建设必要性、项目背景及建设必要性14 3.1 项目建设背景 .14 3.2 项目建设必要性 .18 4、土地市场分析预测、土地市场分析预测21 4.1 中国房地产市场宏观经济分析 .21 4.2 重庆经济及城市建设发展 .25 4.3 重庆市房地产市场概况分析 .31 4.4 重庆市主城区房地产市场分析 .39 4.5 重庆市土地市场分析.43 4.6 重庆市房地产业发展前景分析.48 4.7 重庆市主城区土地市场预测 .50 4.8 项目土地开发的优势 .51 9jwkffwvg#tym*jgb 地块地面标高 216-308 米，最大相对高差 92 米，地 势总体东高西低，坡度较大，地形较复杂，地势较为陡。 7.2 土土地地整整治治原原则则 合理确定场地标高，减少土石方工程量 根据滨江路道路标高（188 米）为基准标高，采用不同的竖向布置形式，合理确 定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设 深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。用地采用台阶布置形式，尽量节 约土石方量，考虑挖填方平衡，以减少运土和弃土量。 因地制宜合理布局，尽量保持山水园林特色 根据承接地地形实际情况，因地制宜，将承接地内低洼地、溪沟沿岸作为绿化 地，映托园区的山水园林特色。将较为平整的地块安排为工业用地。 保证物流人流有良好的运输和通行条件。 场地排水畅通，考虑建筑物基础埋设深度。 7.3 整整治治方方案案 根据区内的地形地貌和地层岩性分布，及地质调查的结论与建议，场地平整按 地层构造、水文地质情况分块分区域进行，这样可以减少工程量，也可尽量保护好 原生植被和地貌。 分区设计 a 地块分为三块台地，标高分别控制在 195、210、225 米左右; b 地块分为三块 台地，标高分别控制在 240、260、280 米左右;用地范围线工程挖方主要集中在北部 及东部，填方主要在西侧靠南滨路。局部挖方坡度较大后需作挡墙工程。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 62 护坡处理 道路护坡处理方案采用混凝土挡土墙支护，方案如下： （1）钢筋混凝土挡土墙取地基承载力 200kn/，土的摩擦角 30，地面荷载 q=10kn/，r=18kn/ m3，基底摩擦系数 f=0.3。 （2）材料： c20 混凝土及 hpb235 级 12、hrb335 级 20 钢筋。 （3）若基底土为弱土或地基承载力达不到设计值时，应采用换土夯实或其他人 工地基，夯实系数不小于 0.94。基础埋置深度不应小于 1 米，若以中风化基岩 位持力层，基础嵌岩不小于 0.5 米。 （4）墙身沿长度每隔 1020 米设一道宽 20 毫米（沉降缝）伸缩缝。缝处塞以 沥青防水层，或嵌入涂以沥青的木板。 （5）排水措施：墙身宜在适当位置设 100 的排水孔，孔眼间距 23 米，纵 横交错布置，在泄水孔附近用具有反滤作用的粗颗粒材料覆盖，以免淤塞，为 防止反滤层下沉，将墙后 0.4 米范围内的原土分层夯实。 工程量估算 以规划绿地面积计算，共计绿地面积 141.6 亩。 7.4 旧旧房房拆拆除除 根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，但应遵 守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。 人工拆除方案 拆除对象：砖木结构平房。 拆除顺序：屋面瓦板椽子檩条屋架或木架砖墙（或木柱）基础。 拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹、瓦刀等。上面几 个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。至于砖墙的拆除方法一般不许用推倒 或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，而是由上而 下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，必须有人统一指挥，待人员全部撤离到 安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。 人工与机械相结合的方案 拆除对象：混合结构多层楼房 拆除顺序：屋顶防水和保温层屋顶混凝土和预制楼板屋顶梁顶层砖墙 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 63 楼层楼板楼板下的梁下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。 拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人 工拆砖墙、用机械吊运砖。 机械拆除方案 有些被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法， 如用液压锤、液压剪、挖土机或重狨锸击等机械拆除方式。 为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的名部分结构 构件的传力关系，才能合理地确定拆除顺序和办法。 一般说来房屋的结构组成，由屋顶板或楼板，屋架或梁，砖墙或柱、基础四大 部分组成，其传力关系也很明确。 屋顶板或楼板传力给屋架或梁，屋架或梁传达室力给砖墙或柱，砖墙蔌柱传力 给基础。 因此，拆除的顺序，原则上就是承受力的主次关系，或都说按传达室力关系的 次序来确定。即先拆最次要的受力构件，然后拆除之受力构件，最后拆主要受力构 件。拆除顺序是：屋顶板屋架或梁承重砖墙或柱基础。如此由上而下，一层 一层往下拆。至于不承重的维护结构，如不承重的砖墙、隔墙可以最先拆，但有的 砖墙虽不承重，可是起到木柱的支撑作用，这样的情况就不急于拆除，可以等到拆 木柱时一起拆。 本顶目可根据具体情况，对普通居民住宅可采用 工拆除方案，对厂房可采取人 工与机械相结合的方案或机械拆除的方案。 项目内部房屋有征地办组织拆除。 （4）弃渣处置方案 对纲筋、钢板下脚料可以分类回收，交 品收购站处理；建筑垃圾（如混凝土 料， 砖等）集中堆放，及时清运到南岸区指定的弃渣堆放场。 (5) 安全措施 组织保证，专人分管。 制定操作规程，对作业工人安全教育。 房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危险性。建筑拆除施工必 须严格执行国家建筑拆除工程安全技术规范 （jgj147-2004）等有关安全技术规 范和标准，并印了给拆房承包人和作业工人，要求作业工人按规程执行。着重是对 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 64 承包人进行安全教育，使承包人对安全生产引起足够重视，并督促承包人对工人进 行安全知识教育，掌握生产规则要领。 实行旧房拆除招投标，提高队伍素质。 签订职责分明，内容完整的合同。 对工地安全检查。 旧房拆除是个动态过程，时效短，不确定因素多，对工地安全检查为重要，所 里有专人负责牵头，抽调人员进行实地安全检查。检查的内容有：a 工人是否遵守操 作规程；b、房屋拆除是否会影响到邻近住户的安全；是否会影响到邻近的电线等管 网线，c、临街房，搭脚手架， ，安全网是否达到一定高度，符合安全要求：d、工人 在工地临时住宿，用餐，用火制度，临时用电情况是否安全。 检查时有记录，发现不安全因素或措施不到位，及时向承包人指出，同时明确 提出应该采取的办法，在规定时间内，采取措施，消除安全隐患，作为专门负责工 地安全的管理人员，每一个工地从开始到全部房拆除完毕，要求做到心中有数，及 时了解工地安全情况，发现问题能及时地提出具体改正措施。 8、环境保护、环境保护 8.1 施施工工对对环环境境的的影影响响 社会环境 该项目的建设造成一定范围的人口迁移，给当地的社会经济带来暂时的不利影 响。本工程施工作业面小，施工期影响较小。 生态环境 工程沿线地区为城市区域，植被覆盖率不高，无野生动物，显示城市生态特征。 对植物的影响主要是施工期对征地范围内树木、花草的砍伐、铲除、掩埋和 踏等， 可以通过对道路的绿化进行弥补。 环境空气 施工期的环境空气污染主要是扬尘，施工过程中产生的扬尘、粉尘对施工地段 附近有明显影响，但施工期短，影响是可逆的。 声环境 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 65 施工期，由大型设备和运输车辆等施工机械产生的噪声在昼间距施工场地 40m， 夜间距施工场地 150m 外，可以满足建筑施工场界噪声限值 （gb12523-90）的要 求。 8.2 运运营营对对环环境境的的影影响响 本项目为土地一级整治，不实施下步开发方案，因此不考虑运营期影响。 8.3 环环境境保保护护措措施施 主要考虑施工期对环境保护措施： 水土流失防治 路基挖方、填方应及时防护，土石方调运应防止沿线抛撒，弃土场应及时做好 防护，排水和植被绿化、禁止乱堆乱放； 扬尘污染防治： 1）施工场地应设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒 水量及洒水次数； 2）施工场地道路必须硬化，工地出口要设置车轮冲洗设施，运输车辆驶出施工 现场前要将车轮和槽帮冲洗干净，确保车辆不带泥土驶离工地； 3)施工场地内运输通道及时清扫冲洗，以减少汽车行驶扬尘； 4)垃圾、渣土要及时清运，施工土方要覆盖； 5)运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗撒，进入施工场地应低速或限速行驶， 以减少产尘量； 6)避免露天堆放起尘物（如回填用土、建筑砂石等） ，易起尘物料必须严密遮盖； 严禁凌空抛撒垃圾，渣土。 噪声污染防治 1)安装设备时注意轻拿轻放，减少人为噪声； 2)合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，除此之外，使 用高噪声设备的施工阶段应尽量安排在白天，减少夜间的施工量； 3)全理布置施工现场，应尽量避免在用地西侧安排大量的高噪声设备，造成局 部声级过高； 4)对动力机械设备定期进行维修和羊扩，避免因松动部件振动或消声器损坏而 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 66 加大设备加大设备工作时的声级； 5)尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附近区域后，要适 当降低车速，禁止鸣笛。 废水处理 1)不得在现场冲洗车辆，仅在施工场地出口处进行车轮清洗，并设置捍水和泥 浆沉淀设施，将车辆开至专门的洗耳恭听车机构进行冲洗耳恭听，以减少 水 放量。 2)施工期水和生活污水不得以渗坑或渗 或漫流方式排放，各类临时建筑物的排 水系统，都必须和下水管网连接，将施工期产生的确良水有组织收集、处理后排放。 为保护该区地下水，禁止利用生活垃圾和 弃物回填沟、坑等。 施工固废防治 1）施工弃土处置：弃土应当设立堆土场，进行集中处理。表层土可以用于绿化 用地，底层土用于回填； 2）施工生产 料的处理：对钢筋、钢板下脚料可以分类回收，交 品收购站处理， 建筑垃圾（如混凝土 料、 砖等）集中堆放，及时清运到南岸区指定的弃渣堆放场； 3）对生活垃圾应加强管理，用垃圾桶收集，垃圾堆放点不得排放生活污水，不 得倾倒建筑垃圾，禁止生活垃圾用于回填，以防止对地下水的污染； 4）完工清场的固体 物处理片置：工程完工后将施工中使用的临时建筑（包括 临时工棚、厕所、仓库、垃圾堆放点等）全部拆除，对所有施工作业面和施工活动 区的施工 弃物彻底清理处置，运至弃渣场，垃圾堆放点、设置厕所的地点在厕所清 理后还应进行消毒。 9、征地拆迁及安置、征地拆迁及安置 9.1 基基本本情情况况 城中村改造及市政基础设施建设项目征地拆迁工作前期调查、测算工作量较大， 拆迁安置费用较高，占总投资比重大，引起激发社会矛盾的因素多，因此应特别加 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 67 以重视。项目对该部分测算主要依据国家相关征地拆迁的规定，作好基础资料调查 统计，尽可能提高准确度。 本项目旧城改造的总用地面积为 707.12 亩，私人房屋部分：拆迁总面积 215000m2，农转非人员为 1890 人，补偿安置居民 1050 户；企业房屋部分：拆迁总 面积 800000m2，其中有证房屋 65000 平方米，无证面积 735000 平方米。 9.2 征征地地拆拆迁迁费费用用测测算算执执行行的的文文件件标标准准 全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表 （2008 年） 2、 重庆市建筑工程预算定额 （2008 年） 3、 重庆市建设工程费用定额 （2008 年） 4、重庆市人民政府令（1999 年）第 53 号令 5、重庆市人民政府令（1999 年）第 54 号令 6、重庆市人民政府令（1999 年）第 55 号令 7、 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知渝府发 200845 号 8、 重庆市南岸区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通 知南岸府发2008131 号 重庆市南岸区人民政府办公室关于调整征地拆迁补偿货币安置讲录的实施意 见南岸府办发20009116 号 9、相关类似工程实际工程费用 10、建设单位提供的有关设计、合同及政府部门批复资料 11、重庆市颁发的有关建设方面的税费文件 12、其它相关资料 9.3 补补偿偿安安置置方方案案 实施“城中村”改造是建设宜居重庆的重要内容，是改善“城中村”居民居住 环境、促进城乡统筹发展的具体行动，是一项利民惠民、具有长远经济社会效益的 民生工程。为认真贯彻落实市委、市政府关于建设宜居重庆的决策部署，进一步加 快南岸区城市建设步伐，全面落实渝办200938 号文精神，根据重庆市人民政府第 53、54、55 号令、渝府发200845 号文、南岸府发2008131 号文及南岸府办发 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 68 20009116 号文登相关政策和法规，结合被征地片区的实际情况，制定征地补偿安 置方案。 9.3.1 征地补偿安置原则 1、公开、公平、公正的原则 在征地中严格执行有关政策法规和补偿安置标准，杜绝乱开口子，切实维护征 地的公正性和被征地人的合法权益。 2、征地估价独立、客观、公正的原则 任何组织或个人不得非法干预征地估价活动和估价结果。 3、以权证记载认定土地房屋性质、用途和面积的原则 在征地过程中被拆迁房屋的性质、用途和面积以房屋权属证书及权属档案的记 载为准予以确认。 4、 “先签协议先补偿”原则 对先签订征地补偿安置协议的优先进行补偿，补偿采取现金和食物补偿相结合 的方式。对征地拆迁安置房实行公开房源和房号，由先签订征地补偿安置协议并按 约定搬迁的被拆迁人，优先选择对应面积的安置房。 5、建立基本养老保险的原则 被征地农村居民依法登记为城镇居民后，按照有关规定纳入城镇企业职工基本 养老保险体系。 6、促进被征地人员就业原则 对劳动路年龄段的被征地农转非人员，由片区街道建立和完善失业登记制度和 就业服务体系，积极提供政策咨询、就业指导、就业培训、职业介绍等服务，多渠 道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内 就业愿望的被征地农转非人员实现就业。 7、生活困难救助原则 对被征地农转非人员建立多渠道、多形式的生活困难救助制度。对生活困难、 符合城镇居民最低生活保障条件的被征地农转非人员家庭，由民政部门按照城镇居 民最低生活保障的有关规定办理。 9.3.1 征地拆迁补偿安置标准 1、土地补偿费和安置补助补偿 土地补偿费和安置补助费分别计算补偿。土地补偿费不分地类，按被征收土地 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 69 面积计算，根据重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知渝 府发200845 号，土地补偿费标准为每亩 16000 元，被征地土地补偿费总额的 80%首 先统筹用于被征地农转非人员参加城镇企业职工基本养老保险，由土地行政管理部 门代为划拨到劳动保障部门；其余 20%支付给被征地农村集体经济组织，用于发展集 体经济和安排集体经济组织成员的生产、生活。 安置补助费按转非安置的农业人口数计算，每个转非安置的农业人口的安置补 助费标准为 28000 元。安置补助费的支付按被征地农转非人员的不同年龄段确定， 对未年满 16 周岁的被征地农转非人员，其安置补助费全额支付给个人；对年满 16 周岁及以上的被征地农转非人员，其个人按照有关规定应缴纳参加城镇企业职工基 本养老保险费用总额的 50%，由土地行政管理部门从其安置补助费中代为划拨到劳动 保障部门，专项用于该征地农转非人员的基本养老保险，安置补助费的其余部分支 付给个人，用于安排其生产、生活。 2、青苗补偿价格 该区域作物种植主要以蔬菜种植为主，青苗费得补偿按照重庆市人民政府关 于调整征地补偿安置政策有关事项的通知渝府发200845 号文附件二中一类标 准 1760 元/亩补偿。 3、住房安置补偿标准 征地被拆迁户住房安置采取货币安置和统建优惠购房两种方式，被征地拆迁农 转非人员住房按住的人均建筑面积标准为 30 平方米，货币补偿标准为 13.5 万元/人。 安置房源以项目周边靠南坪城区已建成或即将建成房屋为主，结算价格以每人货币 补偿标准为限。 4、住宅房屋搬迁奖励 在规定时限内搬迁完毕的被拆迁户，按有证房屋建筑面积计发拆迁不足费，标 准为 60 元/平方米。 5、住宅房屋搬迁补助费 搬家补助费：按户计算，货币补偿 2000 元/户 搬迁补助费：按人计算，货币补偿 1000 元 /人 6、非住宅房屋拆迁补偿安置办法 非住宅房屋拆迁原则实行货币补偿，其中有证房屋补偿标准为 800 元/平方米， 无证房屋补偿标准为 320 元/平方米。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 70 7、附属设施补偿 被征地户的水、电、闭路电视等设施以农村房屋所有权证为单位计发综合补偿 费，补偿标准为：闭路电视及电话补偿费 600 元/户，电表、水表补偿费 2000 元/户。 9.4 拆拆迁迁安安置置费费用用测测算算 表表 9 91 1 征地拆迁安置费测算表征地拆迁安置费测算表 项项 目目数量数量补偿标准（万元）补偿标准（万元）金额金额( (万元万元) )备备 注注 1 农转非人员安置补助费 1890 人 2.8 万元/ 人 5292 渝府发 200845 号 2 青苗费 707.12 亩 0.176 万元/ 亩 124.45 渝府发 200845 号 3 构(附)着物补偿费 707.12 亩 1.65 万元/ 亩 1166.75 渝府发 200845 号 4 土地补偿费 707.12 亩 1.6 万元/ 亩 1131.39 渝府发 200845 号 5 房屋补偿费（私人） 2150000.03 万元 / 6450 渝府发 200845 号 6 提前搬迁奖励 2150000.006 万元 / 1290 7 残值回购 2150000.002 万元 / 430 货币安置 1797 人 13.5 万元 24259.5 8 住房安置 （2995 人） 安置房安置 11985 人 13.5 万元 16173 9 农转非人员办理养老保 险手续费 1890 人 0.07 万元 / 132.3 10 搬家补助费 1050 户 0.2 万元/ 户 210 11 搬迁补助费 2995 人 0.1 万元/ 户 299.5 12 水电补偿费 1050 户 0.2 万元/ 户 210 13 闭路、电话补偿费 1050 户 0.06 万元/ 户 63 14 镇集体补偿（水利等设 施） 780 15 村集体补偿 850 16 社集体补偿 1200 17 企业房屋补偿费（无证） 7350000.03 万元 / 22050 18 企业房屋补偿费（有证） 650000.08 万元 / 5200 19 企业搬迁损失补偿费 3300 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 71 20 镇工作经费 707.12 亩 0.3 万元/ 亩 212.14 直接费小计直接费小计 90824.0390824.03 22 耕地占用税 707.12 亩 2.3345 万元/ 亩 1650.77 渝办200938 号文全额返还， 不计入投资 24 征地管理费 90824.032.00%1816 渝办200939 号文全额返还， 不计入投资 25 统筹金 707.12 亩 3 万元/ 亩 2121.36 26 新增建设土地有偿使用 费 707.12 亩 5.3334 万元/ 亩 3771.35 渝办200939 号文市区两级 全额返还，计 入投资 （1131.41 万 元） 27 耕地开垦费 707.12 亩 2 万元/ 亩 1414.24 渝办200939 号文全额返还， 不计入投资 税费小计 10773.7210773.72 税费计入投资 3252.77 万元 合 计 101597.75101597.75 计入投资 94076.80 万 元 10、组织机构与人力资源配置、组织机构与人力资源配置 10.1 组组织织机机构构 本项目实施业主为*，下设党政办公室、计划财务部、储备整治部、工程 建设部等四个内设机构。为了更好地完成危旧房改造，公司专门成立了危旧房改造 指挥部，下设征地拆迁科、规划设计科、工程建设科、办公室、财务室等 5 个科室。 征地拆迁科：负责征地拆迁事项； 规划设计科：负责联系规划设计单位及相关主管部门，协助规划设计单位做好 规划设计工作； 工程建设科：负责工程实施的具体工作； 办公室：负责后勤保障； 财务室：负责财务工作。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 72 10.2 人人力力资资源源配配置置 危旧房改造指挥部编制 20 人，配置如下： 指挥部主任：1 人； 征地拆迁科：6 人； 规划设计科：3 人； 工程建设科：4 人； 办公室：4 人； 财务室：2 人。 指挥部人员由公司各部门抽调，能够满足工作开展的需求，不需新增人员。 11、项目进度计划、项目进度计划及招标方案及招标方案 11.1 实实施施进进度度 本项目主要涉及 707.12 亩地的征地拆迁安置及场地整治；主要工程内容为土地 整治工程及地块内的基础设施建设，参照同类项目，实施进度安排如下： 2009 年 12 月底，完成项目可行性研究报告及审批； 2010 年 1 月2010 年 12 月，完成全部征地拆迁安置补偿工作； 2011 年 1 月2011 年 12 月，完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程； 2012 年2014 年，完成整治地块可出让土地的销售。 11.2 招招标标方方案案 本项目工程费用主要为绿地绿化及边坡治理，工程费仅占总投资比例 1.03%，根 据中华人民共和国招标投标法 、国家发展计划委员会第 3 号令以及重庆市有关工 程招投标文件规定，本项目拟采用邀请招标形式确定工程建设管理单位、施工单位 和监理单位。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 73 12、 投资估算及资金投资估算及资金筹措筹措 12.1 投投资资估估算算 12.1.112.1.1 估算范围估算范围 本项目建设投资构成包括旧房拆除及场地平整、道路及管网工程建设费用，工 程建设其它费用，预备费，建设期利息。 12.1.212.1.2 编制依据编制依据 1、 全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表 （2008 年） 2、 重庆市建筑工程预算定额 （2008 年） 3、 重庆市建设工程费用定额 （2008 年） 4、重庆市人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府 200836 号） 5、 重庆市人民政府办公厅关于开展主城区内环高速公路范围内城中村改造工 作地通知渝办200938 号 6、 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知渝府发 200845 号 7、 重庆市南岸区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通 知南岸府发2008131 号 8、建设工程配套使用的取费标准和相关文件 9、相关类似工程实际工程费用 10、建设单位提供的有关设计、合同及政府部门批复资料 11、重庆市颁发的有关建设方面的税费文件 12、项目业主提供的其它相关资料 12.1.312.1.3 投资估算的内容投资估算的内容 1、工程费用：包括旧房拆除及场地平整工程费用，按照相关定额标准进行估 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 74 算，详见总投资估算表。 2、工程建设其它费用，取费标准如下： （1）征地拆迁费用，详见第 9 章，征地拆迁安置费用共计 94076.80 万元。 （2）勘察费按建安工程费用的 0.5%估算，设计费按建安工程费用的 2.5%估算； （3）招投标管理费：按建安工程费用的 0.03%估算； （4）招标代理费：按建安工程费用的 0.08%估算； （5）工程监理费：按建安工程费用的 0.8%估算； （6）工程质量监督费：按建安工程费用的 0.2%估算； （7）建设单位管理费：按建安工程费的 1.5%计取； （8）工程地质勘察费：按建安工程费用的 0.5%估算； （9）施工图审查费：按设计费用的 10%估算。 3、预备费：按工程费用及工程建设其他费用的 6%计列。 4、建设期利息：建设期 2 年，贷款年利率按当前央行公布的 35 年期贷款基 准利率 5.76%计取。 12.1.412.1.4 项目总投资项目总投资 项目总投资为 109828.38 万元，其中工程费用 1132.80 万元，占总投资的 1.03%， 工程建设其它费用 94143.18 万元（含拆迁安置费 94076.80 万元） ，占总投资的 85.72%； 基本预备费 5716.56 万元，占总投资的 5.2%，建设期利息 8835.84 万元，占总投资 的 8.05%。 详见投资估算表 121。 12.2 资资金金筹筹措措 项目总投资为 109828.38 万元，资金主要由两个来源渠道： 一是项目业主自筹 33128.38 万元，占总投资的 30.16%； 二是商请银行贷款 76700.00 万元，占总投资的 69.84%。 *城中村改造项目可研报告 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 75 表表 12-112-1 土地开发总投资估算表土地开发总投资估算表 单位：万元单位：万元 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量 单价（元）单价（元） 金额（万元）金额（万元） 占总投资比例占总投资比例 （% %） 备注备注 一一工程费用工程费用 1132.80 1.03% 1 1 绿地及绿化及边坡治绿地及绿化及边坡治 理理 亩141.60 8.00 1132.80 1.03%按按 8 万元万元/亩亩 二二工程建设其他费用工程建设其他费用 94143.18 85.72% 1 1 征地拆迁安置费征地拆迁安置费 94076.80 85.66% 2 2 勘察费勘察费 5.66 0.01%0.50% 3 3 设计费设计费 28.32 0.03%2.50% 4 4 招投标管理费招投标管理费 0.34 0.00%0.03% 5 5 招标代理费招标代理费 0.91 0.00%0.08% 6 6 工程监理费工程监理费 9.06 0.01%0.80% 7 7 工程质量监督费工程质量监督费 2.27 0.00%0.20% 8 8 建设单位管理费建设单位管理费 16.99 0.02%1.50% 9 9 施工图审查费施工图审查费 2.83 0.00%设计费设计费 10% 三三基本预备费基本预备费 5716.56 5.20%6.00% 一一+ +二二+ +三三 94143.18 85.72% 四四建设期利息建设期利息 8835.84 8.05% 五五项目总投资项目总投资 109828.38 100.00% *城中村改造项目可研报告 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 77 13、经济效益评价、经济效益评价 13.1 评评价价依依据据和和原原则则 13.1.1 评价依据 1、 建设项目经济评价方法与参数 ； 2、 投资项目可行性研究指南 ； 3、国家的相关税费法规及地方政府的相关文件； 4、工程设计方案及有关资料。 13.1.1 评价原则 1、遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则； 2、遵循效益与费用计算口径一致的原则； 3、保守估算各项收入，打足各项费用，采用稳妥可靠的原则。 13.2 评评价价假假设设 项目按预期实施顺利，土地转让能如期实现，建设资金顺利到位，国家宏观政 策保持相对稳定，工程按计划进度完成，建设成本标准保持目前水平。 13.3 基基础础数数据据 1、开发规模：二塘片区城中村改造工程面积 707.12 亩，形成 397.8 亩可出让 的商业居住土地。 2、计算期：计算期取 5 年，其中建设期为 2 年。 3、基准收益率：按土地一级整治开发 10%计取。 13.4 成成本本估估算算 1、土地成本：涉及征地补偿及拆迁安置，合计 94076.80 万元。 2、绿地及绿化及边坡治理，合计 1132.80 万元。 3、其他成本：主要工程建设二类费用及预备费用的其他费用，合计 5782.94 万元。 4、财务费用：包括建设期和经营期贷款利息，贷款年利率按当前央行公布的 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 78 35 年期贷款基准利率 5.76%计取，第 3 年末开始偿还借款，第 5 年年末全部偿还 贷款。全部财务费用为 17786.88 万元。 5、土地招商、管理费用：按土地出让直接收入的 2%计算，合计 2885.4 万元 根据以上测算，项目开发总成本为 121664.82 万元。 详见表 13-1 土地开发总成本估算表。 13.5 开开发发收收入入测测算算 13.5.1 收入测算 1、土地出让收入 根据前述分析预测所确定的土地平均价格（不含出让金）单价为 350 万元，项 目总收入为 144270 万元。 2、税费规费的返还 根据重庆市人民政府办公厅关于开展主城区内环高速公路范围内城中村改造 工作的通知 （渝办200938 号）号， “城中村”改造项目在征地和建设环节的有关 规费，除被征地农转非人员社会保障统筹费案中案规定缴纳外，其余按照“收支两 条线”规定办理，税费规费的返还共计 42665.31 万元 新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费等已 在投资估算中列出，此处不再计算返还。 土地出让金按照规定缴纳后，除按照国家规定提取用于被征地农转非人员社 会保障费外（根据重庆市人民政府办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理 的通知渝办发200774 号文，按照土地出让金的 6计提国有土地收益基金，专项用 于土地收购储备整治和弥补征地农民养老保险所需资金不足） ，其余市、区两级收入全 额直接予以返还，返还额： （29017.136+25062.904）（1-0.06）=19453.71 万元 城市建设配套费、防空地下室易地建设费、规划综合费按规定缴纳后全额予 以返还，返还额： （290+45+2）62.904+（290+45+4.5）17.136=27016.32 万元 开发收入估算详见表 13-2。 13.5.2 土地出让税金 项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 79 （1993）149 号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。 13.6 财财务务评评价价报报表表 表 13-1 土地开发总成本估算表； 表 13-2 开发收入估算表； 表 13-3 开发损益估算表； 表 13-4 全部投资现金流量表； 表 13-5 贷款偿还计划表； 表 13-6 敏感性分析表 13.7 盈盈利利能能力力分分析析 项目财务内部收益率 16.96%；财务净现值 19271.60 万元；投资回收期 4.25 年 （含建设期） ；利润总额 64858.29 万元；年平均投资利润率 14.76%；投资回报率 59.05%；从上述评价指标可知，项目具有较好的经济效益。 13.8 贷贷款款偿偿还还能能力力分分析析 1、还款期 项目按建设期第一年贷款 74700 万元，第 3 年偿还贷款，当年利息照付的方式 安排还贷，还款期为 3 年（不含建设期 2 年） 。 2、偿还能力分析 （1）利息备付率 从表 13-5 可以看出，项目运营期 3 年的利息备付率分别为 10.74、16.13、56.82，远大于 2，说明利息偿付的保证度很大，偿债风险小。 （2）偿债备付率 项目可供还款资金为土地出让收入及税金的返还，在计算期内，累计可用于还 款的利润为 183637 万元，利息（不计建设期利息）及本金和计 94486.88 万元。 平均偿债备付率可用于还本付息的总资金/应还本付息金额1.941，表明 项目具有较好的偿债能力。 （3）贷款偿还比 贷款偿还比还本付息总额/贷款总额2.39。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 80 还款计划详见表 13-5。 13.9 不不确确定定性性分分析析 不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，由于项目为非生产性项目，因 此只需对敏感性进行分析即可。 敏感性分析考虑基础设施工程费用、土地成本、出让价格、财政收入返还等因 素变化，将对项目的财务内部收益率产生不同程度的影响，本报告对上述因素在10%变 化幅度内进行了敏感性分析，结果详见表 136。 从表 136 可知，对项目财务效益影响程度分别为：征地成本和土地出让价格， 当其他指标不变，在土地出让价格降低 10%或征地成本上升 10%时，项目内部收益 率仍然高于设定的基准收益指标 10%；其他因素变化时对项目财务影响较小。 项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。 13.10 评评价价结结论论 通过以上测算可以看出，项目财务评价指标基本满足评价要求，财务上是可行 的。 14、社会评价、社会评价 社会效益评价旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响和社 会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度。社会效益评价 为项目评价提供了财务评价以外的项目评价方法，是本项目实施的重要目标之一， 通过社会评价为项目的可行性研究提供了更全面的评价标准。 14.1 社社会会影影响响分分析析 1、有利于城市土地的合理利用及土地增值 由于城中村是在历史城市化加速发展中自然形成的，普遍存在布局混乱，二塘 片区正街城市地域分区不明显，居住区、工业区、商业区混杂，相互干扰，严重影 响城市功能的正常发挥。一些低级城市职能单位占用了区位条件优越的位置，通过 城中村改造及基础设施建设，极大地提高了该片区土地开发的成熟度、区域及个别 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 81 因素，提高了土地的利用价值。 2、对地方财政和城市建设的贡献作用 二塘片区将修建 80.04 万方的商住建筑工程，政府将把收取土地出让金约 20695.44 万元，城市建设配套费约 23211.6 万元，全部用于该区的拆迁整治。另外， 将增加房地产开发的营业税及土地增值税约 4.7 亿多元，建筑营业税（3%）约 2500 多万元，总计达到 5 亿多元的收益。 3、对城市形象的提升作用 通过拆迁整治将彻底改变二塘片区正街目前脏、乱、差的城市面貌，随着旧城 新开发工程的进行，一个环境优美、配套齐全的城市居住小区将出现在人们面前， 彻底改变了该地区的城市形象。 4、促进企业搬迁、改制及解体工作的实施 通过二塘片区的城中村改造，解决白洋滩水厂等单位迁建的资金问题，切实推 进了主城区企业“退二进三”的进程，改善了城市环境。 5、提高居民生活质量及水平，促进社会稳定 改善了旧城区的居住、生活环境，让很多老百姓从平房搬进了崭新的楼房，旧 城部分的拆迁将有助于解决 1000 多户城市居民的居住问题，有效地提高了当地人民 的生活水平。随着房地产开发的深入进行，大量外区人群进入二塘片区，刺激地区 消费，对餐饮、休闲、娱乐等服务业起到带动作用，为该地区下岗人员、失业人员 提供大量就业岗位，有效维护了社会的稳定。 14.2 互互适适性性分分析析 1、不同利益群体对项目的态度和参与程度 项目主要涉及两大利益群体：当地居民和企事业单位。 根据调查，当地的居民对旧城改造非常支持，他们普遍认为城中村改造工程的 实施，将极大地改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会及择业机会，从而 提高收入，改善生活状况。其次，城中村改造必然伴随大量征地拆迁安置，而广大 居民按照国家相关政策，将会获得大量现金，是拆迁安置的直接受益者，因此该群 体对项目实施普遍持欢迎态度。 按照我市“退二进三”的战略要求及城市规划的要求，该区域内的工业企业均需 搬迁，通过拆迁安置补偿，企业获得了大量的资金，可用于易地迁建或企业解体的 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 82 安置费用。因此该群体对项目实施普遍持欢迎态度。 2、各级组织对项目的态度及支持程度 南案区非常重视对本项目的建设，将该项目列入该区 2010 年城中村改造实施 计划，并以政府文件的形式为项目建设提供资金回收上的优惠政策。 14.3 社社会会风风险险分分析析 虽然广大居民及企业事业单位从态度上是支持项目建设的，但征地拆迁历来是 工程项目的社会敏感点，本项目业主已经对拆迁安置工作进行了深入开展，制定了 详细的拆迁安置方案，目前正在与拆迁户及企业事单位进行拆迁合同谈判，项目业 主具有大量征地拆迁和旧城改造的经验，总的来说项目社会风险不大。 14.4 评评价价结结论论 通过以上分析，得出如下结论：项目实施可以提升土地利用价值，提升城市形 象与环境、为地方财政贡献收入、完善基础设施、提高当地居民生活及收入，社会 影响良好；但应特别注意拆迁安置工作中问题的妥善解决，采取各种有效手段积极 规避了容易引起矛盾的社会风险，争取做到百姓欢迎，政府支持。总的来说，项目 实施的社会效益及社会可行性较好。 15、 项目风险评价项目风险评价 15.1 主主要要风风险险因因素素 本项目的主要风险因素存在于市场、资金、社会、财务等方面，如表 151 所 示。 表表 15151 1 风险因素和风险程度分析表风险因素和风险程度分析表 序号风险因素风险程度说明 1市场一般 1.1土地价格一般 土地使用权出让金经过多方法综合测算，具有较强的 科学性，测算倾向较为保守，但由于市场的不确定性， 仍存在一定风险。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 83 1.2竞争力较小 区位、交通、市政配套等条件突出，地块形状方正， 面积适中，竞争力较强。 2融资一般 2.1债务资金一般有待银行评估。 2.2自有资金较小 项目业主为代表政府实施土地整治与储备的部门，自 筹部分可通过各种渠道解决。 3社会风险较小详见社会评价章节。 4财务风险较小详见财务评价章节。 从上表可以看出，影响本项目的主要风险因素及其程度总体一般，无对项目可 产生灾难性的风险存在。 15.2 防防范范和和降降低低风风险险的的对对策策 1、市场风险 加快与开发商的衔接工作，委托房地产开发的中介机构作好包装策划，协助房 地产开发搞好运作，降低市场风险。 2、融资风险 加快与银行的接洽，尽可能地扩大选择范围。上报主管部门，积极落实自有资 金。 3、财务风险 建议业主尽快落实建设资金，确保工程在预定时间内完成； 建议业主进一步与银行接洽，落实贷款金额、利率及还款期，争取较好的融资 条件，尽量降低财务费用。 建议业主作好土地出让的包装策划工作，在与开发商谈判时争取好的价格。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 84 16、 结论结论与建议与建议 16.1 结结论论 *城中村工程的实施，符合“314”总体部署的要求，符合重庆市关于打造 “1 小时经济圈“和“宜居重庆”建设的要求，发挥重庆主城核心区的引领带动作用， 促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展， 改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生 活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策 和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为二塘片区 707.12 亩内的征地拆迁安置工程和土地整治工 程；项目主要工程投资为拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情 况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备， 项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较 为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险 不大；项目总投资为 13.8 亿元，主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项 目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效 果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。 项目实施具有较好的可行性。 16.2 建建议议 1、项目时间紧迫，尽快落实建设资金启动建设。 2、尽快邀请房产中介评估机构对拆迁房屋进行评估，准确落实工程造价。 3、严格执行城市规划的相关要求和国家关于工程建设的各种规定。 4、进一步推进拆迁安置工作，完善并签订拆迁协议。 5、鉴于可研阶段工程深入程度较低，目前的场地平整方案弃方量较大，建议 在下步设计阶段进行优化。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 二九年十二月 *城中村改造项目可研报告 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 85 表 13-1 土地开发总成本估算表 单位：万元 序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位数量数量单价（元）单价（元）金额（万元）金额（万元）占总投资比例（占总投资比例（% %）备注备注 一一工程费用工程费用 1132.80 1.03% 1 1 绿地及绿化及边坡治理绿地及绿化及边坡治理亩141.60 8.00 1132.80 1.03%按按 8 万元万元/亩亩 二二工程建设其他费用工程建设其他费用 94143.18 85.72% 1 1 征地拆迁安置费征地拆迁安置费 94076.80 85.66% 2 2 勘察费勘察费 5.66 0.01%0.50% 3 3 设计费设计费 28.32 0.03%2.50% 4 4 招投标管理费招投标管理费 0.34 0.00%0.03% 5 5 招标代理费招标代理费 0.91 0.00%0.08% 6 6 工程监理费工程监理费 9.06 0.01%0.80%