五匹狼的策划小组之“市场调查”

爱“吃”才会赢 五匹狼 策划小组之“市场调查” 组长： 邹福珍 组员： 王凯 黄鼎 李忠贵 周喜荣 邹福珍 调查问卷的设计 宏观环境分析 中观环境分析 微观环境分析 调查总体思路 一、市场调查的目的。 1、为潜在的用户画像， 描述他们的基本属性和特征。 2、潜在用户对户型、质量、面积、 室内设计、外部环境、物业管理、会所 、价格、位置等要素的要求及购买趋向。 调查问卷的设计 二、抽样方法 、配额抽样 、随机抽样 一、样本筐。 拆前原地经营户。 近距离各类市场经营户 近距离（5km范围）居民。 附近街头拦截。 年龄在25-60之间 调查问卷的设计（） 二、配额抽样筐 占地经营（75） 各类专业市场（75） 近距离居住（75） 附近街头拦截（75） 1、 占地经营和各类专业市场 地毯式问卷访 2、近距离居民 按地块和实地右手法则问卷访问。 3、附近街头拦截 在4-5个不同访问点于不同的时段访问 具体调查准则 探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 调查方向 控制性调查 房地产市场需求 房地产产品调查 目标客户特征， 偏好调查 消费行为调查 调查内容 误差控制 初步调查，按测试结果再对调查表作 必须修改，得出正式调查表 督导 调查督导1名，对访员的工作进行指 导、监督和核实 利用初步调查成果等，另加植 入种子法 政治要素 社会要素 经济要素技术要素 未来 房地 产市 场趋 势 法规政策 政府关系 环境保护 人口统计 收入分配 消费结构 生活方式 GDP水平 恩各尔系数 可支配收入 供求状况 新产品开发 技术更新 优质产品率 未来 房地 产市 场趋 势 宏观分析之模型 政策背景 1.国土资源部与监察部 内 容：各地协议出让土地中的历史 遗留问题必须在 2004年8月31日前处 理完毕，否则国家土地 管理部门有 权收回土地，纳入国家土地储备体系 2. 年月日，央行提高 存款准备金率.个百分点；国务院 根据中央会议精神下发通知，房地产 开发项目（不含经济适用房）资本金 比例要由提高35%到以上； 经济背景 2.国家统计局的数据显示： 房屋销售量及价格房屋销售量及价格同步增 长 26.4%和 9.1，土地购置量土地购置量同比增幅下跌51.； 4.截止8月,全国商品房均价2741,增 长 13.5% 1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀 抬头。 2.股票市场低靡,置业投资再掀小热 潮 全国房地产市场走势预测 3. 中低挡房具有较大发展空间 1房地产业将有望继续保持发展良好 势头 2.房屋价格继续稳步上涨 中观市场分析波特模型 行业竞争者 现有企业竞争者 利益相关者 (政府等) 供方 买方 替代品 潜在进入者 福州市房地产特点 表现为以住宅为绝对主体地位的 市场。 需求拉动因素是福州市房地产市 场发展的主要源动力 休闲、健康、时尚的个性化住宅 将成主流 房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平 均线以下. 开发商盈利状况良好,开发投资保持 快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有 升 2003年前三季度商品房交易价格以上 年同期相比 主要竞争对手分析 一、金山碧水 二、金山明星 三、百合苑 四、北京金山 五、金山明珠 六、武夷明珠 七、香江明珠 楼盘基本信息(金山碧水) 楼盘名称： 金山碧水 地 区： 仓山区 板 块： 金山板块 开 发 商： 市房地产经营总公司 建筑设计： 厦门中建东北设计研究 院， 福州规划设计研究院 销售价格： 多层 均价 1800 元/平 方米 规划用途： 住宅 楼盘地址： 仓山区金山大道西侧 销售热线： 23747111 楼盘名称： 金山明星 地 区： 仓山区 板 块： 金山板块 开 发 商： 福建兴元房地产开 发有限公司 建筑设计： 福建建科建筑设计 院 销售价格： 住宅 均价 1900 元 /平方米 规划用途： 住宅 楼盘地址： 金山大道198号 销售热线： 83856663 主力户型： 3房2厅2卫1厨 楼盘基本信息(金山明星) 金山明星建筑效果图 楼盘基本信息(百合苑) 楼盘名称： 百合苑 地 区： 鼓楼区 板 块： 城北板块 开 发 商： 福州金茂房地产 开发有限公司 建筑设计： 福州市建筑设计院 销售价格： 均价 1900 元/平方米 规划用途： 商住楼 楼盘地址： 暂无信息 销售热线： 87711366 楼盘基本信息(香江明珠) 楼盘名称： 香江明珠 地 区： 仓山区 板 块： 金山板块 开 发 商： 中庚企业（竣建房 地产） 建筑设计： 暂无信息 销售价格： 均价 2500 元/平方 米 规划用途： 住宅 楼盘地址： 金山大桥南岸西北 侧 销售热线： 83743555 主力户型：图 4房3厅3卫1厨 相关结论 、商品房发展结构不平衡, 中低挡房供需缺乏 、近郊townhouse需求较旺 3、金山版块升值空间大 相关结论（续） 、价格始终是消费者 首考虑因素 、金山版块对中等阶层 具有较大吸引力 、金山版块升值空间大 住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大 的态势，住房面积较大。70平方米以上的占 大多数。但是从整体来看，需求面积都有所 增长，即比现有的住房面积要大得多。 住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住 房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买 住房，会选择什么样的户型？”大部分居民 首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑 经济的前提条件下。 您打算什么时候买房子： A 1年内 7.69% B.13年内 23.08% C.3