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土地利用与规划相关知识专题土地利用与规划相关知识专题 20132013年年1111月月 xxxx 目录目录 土地利用规划与城市规划土地利用规划与城市规划 农村土地地利用相关政策规范农村土地地利用相关政策规范 1 1 2 2 目录目录 土地利用规划与城市规划土地利用规划与城市规划 1 1 1.1 1.1 土地利用规划土地利用规划 1.2 1.2 城市规划城市规划 1.3 1.3 土地利用规划与城市规划土地利用规划与城市规划 农村土地地利用相关政策规范农村土地地利用相关政策规范 2 2 1.11.1土地利用规划土地利用规划 1 1、土地利用规划的含义、土地利用规划的含义 亦称土地规划，一般以土地利用总体规划形式出现。 是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的 长期计划，是对土地利用的构想和设计。 土地管理法实施条例第九条规定：土地利用总体规划的规划期限一般为1515年年。 具体任务包括： 查清土地资源、监督土地利用； 确定土地利用的方向和任务； 合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用； 落实各项土地利用任务，包括用地指标的落实，土地开发、整理、复垦指标的落实； 保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益之间的关系，协调城乡用地之间的关系， 协调耕地保护和促进经济发展的关系。 -1- 1.11.1土地利用规划土地利用规划 国家层面 土地利用总体规 划分类 市层面 省/直辖市层面 县层面 举例：金牛湖街道土地利用总体规划（见附图） 乡（镇）层面 编制单位：编制单位：国家、省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门 编制内容：编制内容：编制土地利用总体规划大纲、土地利用总体规划（总体规划在大纲 审查通过后编制） 审批单位：审批单位：分级审批，下级报上级审批；国务院、省政府、市人民政府，其中， 乡镇的报市或省政府审批 -2- -5- 2 2、土地利用规划用地分类、土地利用规划用地分类 一级一级 二级二级 三级类三级类 农用地农用地 指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。 耕地 水田 水浇地 旱地 园地 林地 有林地 灌木林 其他林地 牧草地 天然草地 改良草地 人工草地 其他农地 设施农用地 农村道路 肯塘水面 农田水利用地 田坎 城乡建设用地城乡建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地。包括居民点用地、独立工矿用地、特殊用地、风景旅游用地、交通用地、 水利设施用地等。 城乡建设用 地 城市 建制镇 农村居民点 采矿用地 其他独立建设 用地 交通水利用 地 铁路用地 公路用地 民用机场用 地 港口码头用地 管道运输用地 水库水面 水工建筑用 地 其他建设用 地 风景名胜设 施用地 特殊用地 盐田 其他其他土地土地 （未利用地）（未利用地） 指农用地和建设用地以外的土地 水域 河流水面 湖泊水面 滩涂 自然保留地 指水域以外，规划期内不利用、保留原有性状的土地，包括冰川及永久积雪、沼泽地、荒草 地、盐碱地、沙地、裸地、高原荒漠、苔原等。 1.11.1土地利用规划土地利用规划 按土地用途，将土地分为农用地、城乡建设用地和其他土地或未利用地。 1.2 1.2 城市规划城市规划 1 1、城市规划含义、城市规划含义 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、 规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合 部署和具体安排。 从城市的整体和长远利益出发，合理有序地配置城市空间资源； 通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会的发展； 确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调，增加城市发展的可持续性； 建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致； 通过信息提供，促进城市房地产市场的有序和健康运作。 主要任务： -6- 2 2、城市规划编制审批体系、城市规划编制审批体系 1.2 1.2 城市规划城市规划 层次层次 分类分类 细分细分 编制机关编制机关 审批机关审批机关 规划期规划期 限（年）限（年） 第一层 城镇体系规划 全国 国务院城市规划行政主管部门 组织编制 国务院城市规划行政主管 部门报国务院审批 20 省(自治区) 省或自治区人民政府组织编制 由省或自治区人民政府报 经国务院同意后，由国务 院城市规划行政主管部门 批复 跨行政区域 由有关地区的共同上一级人民 政府城市 规划行政主管部门组织编制 报有关地区的共同上一级 人民政府审批 市域 城市人民政府或地区行署、自 治州、盟人民政府组织编制， 一般包含在“城市总体规划” 内 市域、县域城镇体系规划 纳入城市和县级人民政府 驻地镇的总体规划，依据 城乡规划法实行分级 审批。 县域 县或自治县、旗、自治旗人民 政府组织编制 第二层 总体规划： 总体规划纲要、 总体规划；分 区规划；专项 规划 城市总体规划、 分区规划 直辖市 市政府组织编制，市规划局负 责具体工作 由直辖市人民政府报国务 院审批 20 省、自治区人民政府所在 地城市 省、自治区人民政府审查 同意后，报国务院审批 国务院确定的城市 其他城市 城市人民政府报省、自治 区人民政府审批 镇总体规划 县人民政府所在地镇 县人民政府组织编制 报上一级人民政府审批 20 其他镇 镇人民政府组织编制 报上一级人民政府审批 城市规划编制审批体系表城市规划编制审批体系表( (法定规划，国家法律规定编制审批程序具有法律效力法定规划，国家法律规定编制审批程序具有法律效力) ) （接下表） -7- 1.2 1.2 城市规划城市规划 层次层次 分类分类 细分细分 编制机关编制机关 审批机关审批机关 规划期规划期 限（年）限（年） 第三层 详细规划 控制性详细规划 城市 城市人民政府建设主管 部门（城乡规划主管部 门）依据已经批准的城 市总体规划或者城市分 区规划组织编制。 委托具 备相应 资质等 级的规 划编制 单位 本级人民政府批准后，报本 级人民代表大会常务委员会 和上一级人民政府备案。 - 人民政府所在地镇 经县人民政府批准后，报本 级人民代表大会常务委员会 和上一级人民政府备案。 其他镇 镇人民政府组织编制 划由镇人民政府报上一级人 民政府审批 修建性详细规划 重点地段 由市规划局或镇人民政府委托设 计单位编制 市人民政府审批 - 一般地段 区政府、业务主管部门或建设单 位组织编制 报市或区、县规划主管部门 审批 其他 乡规划、村庄规划 乡、镇人民政府组织编制 报上一级人民政府审批，村 庄规划在报送审批前，应当 经村民会议或者村民代表会 议讨论同意 - 近期建设规划（近期建设规划是落实城市总体规划的重 要步骤，是城市近期建设项目安排的依据。） 城市人民政府 城市人民政府批准，报总体 规划审批机关备案，其中国 务院审批总体规划的城市， 报建设部备案 5 -8- （接上表） 备注： 1、城市总体规划纲要：确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据； 2、城市规划编制审批体系一般分为三层，乡规划及村庄规划也是城乡规划一部分，一般可视为第四层。如果纳入，整个体系也 可叫做城乡规划体系； 3、近期建设规划则是总体规划之后必要实施部分，但不做单独划分，可视作其必要组成的一部分； 1.2 1.2 城市规划城市规划 3 3、城市规划用地分类标准、城市规划用地分类标准 代码代码 建设用地分类中文名称建设用地分类中文名称 内容内容 大类大类 中类中类 小 小 类类 r 居住用地 住宅和相应的服务设施用地 r1 一类居住用地 设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地 r11 住宅用地 住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地 r12 服务设施用地 居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、 养老助残设施等用地，不包括中小学用地 r2 二类居住用地 设施较齐全、环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地 r3 三类居住用地 设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造简陋住宅为主的用地， 包括危房、棚户区、临时住宅等用地 a 公共管理与公共服务用地 行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施用地，不包括居 住用地中的服务设施用地 b 商业服务业设施用地 商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务 设施用地，如餐饮、旅馆金融证、汽车维修、专业市场等 m 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及附属设施用地，包括专用铁路、 码头和附属道路、停车场用地，不包括露天矿用地 w 物流仓储用地 物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货 运公司车队的战场等用地 s 道路与交通设施用地 城市道路，交通设施等用地，不包括居住用地，工业用地等内 部的道路、停车场等用地 u 公用设施用地 供应、环境、安全等设施用地，如，水电、煤、广播通信设施、 排水排污、防洪、消防、环卫等设施用地 g 绿地与广场用地 公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地 说明： 1、城市规划将用地分裂为8大类，35中类，43小类；不同用地性质有不同的色彩对应 2、城市用地规划详细分类参看城市用地分类与规划建设标准（gb50137-2011） 城市用地分类与规划建设标准表（部分摘录）城市用地分类与规划建设标准表（部分摘录） 1.31.3土地利用规划与城市规划区别土地利用规划与城市规划区别 土地利用规划与城市规划的异同与联系土地利用规划与城市规划的异同与联系 名称名称 主要相同点主要相同点 主要差异主要差异 主要联系主要联系 土地利用规划土地利用规划 1、有相关的法律依据； 2、组织领导都由各级人 民政府负责组织； 3、规划审批都分级审批； 4、两规关系的法律规定， 两规法律均规定 1 1、目的：、目的：土地是主要对象，重点要保护耕地和土地资源合理节约利 用，控制用地规模和确定布局； 2 2、规划的范围、规划的范围：相应行政级别辖区内全部土地资源，是从整体上把 握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治； 3 3、规划思路：、规划思路：地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占 用耕地、新增耕地面积和净增耕地面积耕地、新增耕地面积和净增耕地面积三项控制指标，本着“从供 给制约和引导需求”，重在“控制”，而且是刚性的； 4 4、行政主管部门：、行政主管部门：国土相关部门； 5 5、规划编制依托信息平台：、规划编制依托信息平台：主要采用arcgis软件编制方案 1 1、共同目标：、共同目标： 为了合理使用土 地资源，促进经 济、社会与环境 的协调和可持续 发展。 2 2、两者关系：、两者关系： （1）土地使用 规划是城市总体 规划的核心（即，即， 有了土地指标才有了土地指标才 明确哪可以建明确哪可以建 设设）； （2）城市总体 规划为土地利用 总体规划提供宏 观依据（即，土即，土 地利用在实际建地利用在实际建 设项目的体现设项目的体现）； （3）两者相互 协调和衔接 城乡总体规划城乡总体规划 1 1、目的：、目的：对未来城市或区域空间发展和各项设施配套的建设计划的 统筹安排，关注点在二维、三维空间，城市空间形态是城市规划设 计的重要内容； 2 2、规划范围：、规划范围：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域 内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体 范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定； 3 3、规划思路：、规划思路：没有自上下达的规划控制指标，是建立在对城市的社 会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合 分析，按照市场经济条件下城市发展的客观规律，提出城市发展目 标和发展规模的设想，是从需要出发，着眼于“发展”； 4 4、行政主管部门：、行政主管部门：城乡规划主管部门； 5 5、规划、规划编制依托信息平台：编制依托信息平台：主要采用autocad进行绘制，不能完全 实现与土地利用规划成果的完全转换 说明：说明： 城市规划的用地安排必须与国土部门的土地利用规划相对应，以确保规划指标和土地指标挂钩，不然 就需要去相关部门甚至更高的政府层面去争取指标，这从一定程度上便增加了开发项目的难度和成本。 目录目录 土地利用规划与城市规划土地利用规划与城市规划 农村土地地利用相关政策规范农村土地地利用相关政策规范 1 2 2 2.1 2.1 土地权属特质土地权属特质 2.2 2.2 集体用地分类集体用地分类 2.3 2.3 耕地保护相关政策耕地保护相关政策 2.4 2.4 农用地变为建设用地农用地变为建设用地 2.5 2.5 设施农用地设施农用地 2.12.1土地权属特质土地权属特质 土地位置土地位置 权属权属 管理单位管理单位 可利用的单位可利用的单位 用途用途 城市市区土地 国家所有 国土部门 政府或企事业单位及个人 城市相关开发建设 农村郊区土地 法律规定属于国家 所有 国土部门 国有相关经济组织 可以由单位或者个人承包经营 农民集体所有 农村集体经济组 织或者村民委员 会经营、管理 本集体经济组织的成员 1、从事种植业、 林业、畜牧业、渔 业生产； 2、农村住宅，乡 镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益 事业、农村村民住 宅建设。 外部的单位或者个人 城市不同区域土地的不同权属特质城市不同区域土地的不同权属特质 备注：备注： 1、依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续； 2、农村土地中归国家所有的土地，是指已经依法征用的村集体土地； 3、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规 划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 2.22.2集体用地分类集体用地分类 1 1、集体用地的分类、集体用地的分类 集体建设用地集体建设用地 集体农用地集体农用地 农村集体用地农村集体用地 已用于非农业 目的的土地 土地利用分类 中的一级类目 一般农田 基本农田 农民宅基地 乡（镇）村企业用地 乡（镇）村公共设施 公益事业用地 另外，自留地、自留山属集体所有。 集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。 基本农田基本农田 一般农田一般农田 2 2、集体农用地分类、集体农用地分类 指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地 利用总体规划确定的不得占用的耕地。（基本农田保护条例） 基本农田以外的所有农田。 农村耕地农村耕地/ /农田农田 （集体农用地）（集体农用地） 根据土地利用总体规划划入基本农田保护区的主要有： (1)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地 内的耕地； (2)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产 田； (3)蔬菜生产基地； (4)农业科研、教学试验田。 另外，根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地 区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地， 不应当划入基本农田保护区。 基本农田界限划定：基本农田界限划定： 基本农田保护区以 乡（镇）为单位进行 划区定界； 由县级人民政府土 地行政主管部门会同 同级农业行政主管部 门组织实施。 2.22.2集体用地分类集体用地分类 2.32.3耕地保护相关政策耕地保护相关政策 耕地保护相关政策要求：耕地保护相关政策要求：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。 （1）国家实行占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度。经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则： 必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地； 可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单 位组织耕种； 一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费； 连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土 地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 非农建设用地占用使用要求：非农建设用地占用使用要求： （2）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,在规定年限内不得闲置在规定年限内不得闲置 2.42.4农用地变为建设用地农用地变为建设用地 涉农用地转为建设用地相关审批规定涉农用地转为建设用地相关审批规定 审批单位审批单位 需要审批的相关涉农用地条件需要审批的相关涉农用地条件 备注备注 国务院批准 1、国务院批准的建设项目； 2、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目； 3、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4、土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的 城市人口在50万以上的城市建设用地的规模范围，为实施该规划按土地利用年度计 划分批次用地 5、土地管理法第45条规定的征用下列土地的，包括： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的。 征收前款“5”规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国 务院备案。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国 务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 参考： 1、1999年10月22日 批准的国土资源部 报国务院批准的建设 用地审查办法； 2、中华人民共和 国土地管理法 省、自治区、 直辖市人民政 府批准 除国务院批准和市县人民政府批准以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设 用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准 参考：中华人民共 和国土地管理法 市、县人民政 府批准 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划 而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规 划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人 民政府批准。 1 1、设施农用地、设施农用地 （1）含义：）含义：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其 相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场