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城市综合体探索全产业价值链 商业地产就似一个门派林立的“江湖”，尤其进入2011年，随着众多资本大鳄的介入，新一轮割据战正在如火如荼地上演。 “目前中国的购物中心超过了1.3亿平方米，多数还没有到赚钱的阶段。”中国人民大学商学院教授黄国雄说，商业地产以后的竞争将是异常激烈的。 尴尬的是，在业界人士的眼中，中国的商业地产整体是过量的，但优质商业却是稀缺的。这意味着，有多余就必然将面临着一场淘汰赛。专家们说，去留的关键，则取决于商业模式的成功与否。 如今，老牌的商业地产企业正在不断优化自己的商业模式，而新进商业地产领域的实力房企亦在探寻适合自己的模式，它们或是订单式发展，或是依据优质范本进行DNA复制，或是从资本市场寻求机会。“挖好坑”更要“栽好树” 有业内人士将商业地产的运作规律比喻为植一颗树，在选好地、挖好坑之后，更需要找好苗、栽好树、管好果。 招商环节的成功与否决定了这颗“树苗”的优劣，而商业地产最后的考验总是在经营管理上，找到适合的经营模式，才能管好并且收获“果实”。 在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，过去商业地产开发模式比较单一，早期销售型物业盛极一时，但现在多元化的开发模式已经出现，开发商们正在探索不同的商业模式，而且有了一些成功的案例。 目前，在国内的商业地产市场，较受业界认可的有华润模式品牌价值+商业资源+持有物业；万达模式订单商业+开发利润+资产溢价；凯德模式房地产信托基金（REITs）+私募股权投资基金（PE）；中粮模式母公司资金注入+IPO模式等。 这些模式各有特点与优劣。中国房地产指数研究院最近发布的中国商业地产白皮书对2011中国商业地产模式进行了评估，调查涵盖万达、华润、凯德商用等12种商业地产模式，从招商运营能力、商业氛围营造、资产管理能力、项目物业管理及后期运营水平、推广借鉴意义等五个方面进行评估。 最终，万达模式获得四项第一，凯德商用模式则拿下了招商运营中国商业地产模式评估能力的第一名。调查结果还显示，项目商业氛围营造方面前两名分别是万达模式、新鸿基地产模式，SOHO中国模式和中粮大悦城模式并列第三。 业内人士表示，上述模式都是不同的商业开发类型，对繁荣商业地产以及给消费者、投资人都带来了一些新的机遇。 从万达的发展路径可见，近几年，依托城市综合体的强大商业号召力，基于政府扶持、核心区位、订单式招商等自成体系的产业链整合优势，其商业模式有两个关键点：一是以销售物业的开发支持万达广场商业运营，以万达品牌的就业、税收和形象效应获取核心地段的紧缺土地资源；二是以可售物业的资金快速回笼投资自持物业，然后以自持物业抵押贷款快速推进下一个项目的开发。 与万达不同，被业界视为商业范本的华润模式则更倾向于以商业的方式运营地产。中粮集团则凭借强大的资金实力走快速复制道路，堪称激进派的代表。另一个商业地产大鳄宝龙地产则凭借累积大量的经验和人才，通过标准化开发流程，实现快速复制模式。建构全产业价值链 “中国的商业地产目前存在很大的挑战，这个挑战在于商业地产发展所需要的资金、政策、技术、专业能力是不足的。”住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前中国商业地产的同质化程度很高，缺乏高端、个性化的商业地产项目。 这一问题对于商业地产新进者以及中小房企来说，更加突出。 融资渠道过窄，房企资金链条已承受重压，还要面临有限的零售品牌资源争夺战，这让众多商业地产开发企业感到力不从心。 一位商业地产开发企业项目总监即坦言，虽然万达、华润、宝龙等模式为商业地产行业提供了参考作用，但这些企业均有比较完善的产业链条，而大多开发企业在资金、管理等方面并不是很成熟，目前需要的不是一味去效仿，而是需要探索适合自己的商业发展模式。 深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群亦指出，像较受业界推崇的美国西蒙模式和新加坡凯德置地模式比较成功这处在于其形成了全价值链，从寻找项目到规划、建设、运营管理再到退出机制，均形成了一个完整清晰的价值链。 而国内的大多商业地产开发企业，要么缺乏退出能力，要么缺乏融资能力。“全产业价值链模式”这恰恰是国内很多商业地产开发企业所缺乏的。 问题就在于，成功的商业地产经营模式并非完全可以照搬。 中粮集团董事长宁高宁曾对中粮商业地产群体定下的学习目标是凯德置地、西蒙这样的国际地产商。西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店。 不过，去年初，有着美国商业地产商的标本之誉的美国西蒙低调撤离中国市场。业内分析，外资虽然在资金和管理技术上较为成熟，但经过几年的实践后发现，它们在商业地产的招商和经营管理环节中并没有多大优势可言，同时经营管理成本却高出本土企业数倍，其在中国的投资回报率并没有达到预期。 即使是被广泛认可的万达模式，也需直面一些难题。业内人士指出，在万达近年来快速扩张复制的道路上，至少有三个问题值得关注：一是快速扩张带来的现金流问题，二是相应的零售、百货、娱乐业等能否跟上扩张速度，三是万达广场的租金回报